姜鵬宇

(1.西安建筑科技大學(xué) 管理學(xué)院，陜西 西安 710055；2.湖北真武律師事務(wù)所，湖北 襄陽(yáng) 441100)

2019年3月西安市巴黎大廈小區(qū)712套房屋被溫州市中級(jí)人民法院查封，業(yè)主驚呼不已。該批房屋業(yè)主已經(jīng)入住5年，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商(西安華田實(shí)業(yè)有限公司)簽訂有《商品房預(yù)售合同》，該合同在房管局進(jìn)行了登記備案[1]。該批房屋被溫州中級(jí)人民法院查封是因?yàn)樵撆课莸拈_(kāi)發(fā)商涉及3綜民事訴訟并被判決承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任，案件在執(zhí)行階段溫州中級(jí)人民法院依法查封了開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)(該批房屋)，原因是該批房屋到查封前并未辦理房屋過(guò)戶登記，該批房屋所有權(quán)人并不是已經(jīng)入住的業(yè)主，而是開(kāi)發(fā)商。面對(duì)法院的查封，該批房屋的業(yè)主能否保住已經(jīng)入住5年的房屋，一時(shí)輿論嘩然。由于該批房屋沒(méi)有過(guò)戶，法院的查封自有其法律依據(jù)，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為該批房屋《商品房預(yù)售合同》已經(jīng)進(jìn)行了備案登記，該批房屋已經(jīng)屬于業(yè)主所有，過(guò)戶登記只不過(guò)是個(gè)程序而已。那么商品房預(yù)售合同登記備案能不能起到準(zhǔn)物權(quán)的作用，已經(jīng)進(jìn)行了登記備案的房屋是否屬于業(yè)主所有。

商品房期房交易即商品房預(yù)售起源于20世紀(jì)50年代的我國(guó)香港地區(qū)，當(dāng)時(shí)霍英東成立了立信置業(yè)有限公司,開(kāi)始了期房交易的全新商業(yè)模式[2]101。這種商品房預(yù)售模式很快成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)模式，被稱為中國(guó)人的第五大發(fā)明[3]。20世紀(jì)90年代我國(guó)進(jìn)行住房制度改革，逐步取消福利分房，開(kāi)始住房貨幣化進(jìn)程，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在改革中逐漸發(fā)展壯大[4]。隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，部分開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信出現(xiàn)了嚴(yán)重的問(wèn)題，一房多賣頻頻發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人的權(quán)益，也造成了相應(yīng)的社會(huì)問(wèn)題。

為了規(guī)范開(kāi)發(fā)商商品房預(yù)售行為，1994年第八屆全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)了《城市房地產(chǎn)管理法》，該法自1995年1月1日起施行，該法第44條第2款(《城市房地產(chǎn)管理法》2019年修訂后第45條第2款)確立了我國(guó)商品房預(yù)售合同登記備案制度。1994年11月15日建設(shè)部頒布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，該《辦法》自1995年1月1日起施行，該《辦法》第10條進(jìn)一步明確商品房預(yù)售合同應(yīng)在簽約后30天內(nèi)由預(yù)售人向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門進(jìn)行登記備案。1998年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條第2款(《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》2019年修訂后第26條第2款)對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的規(guī)定類似于《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定。從以上商品房預(yù)售合同登記備案的法律、法規(guī)可以看出，我國(guó)商品房預(yù)售合同登記備案制度已經(jīng)成為了一個(gè)法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章相結(jié)合的系統(tǒng)而完整的制度。目前商品房預(yù)售合同登記備案由過(guò)去的紙質(zhì)合同備案登記在向網(wǎng)上登記備案發(fā)展。2010年國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》，要求進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度。2018年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建房〔2018〕128號(hào))，要求在全國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)全面實(shí)行房屋交易合同網(wǎng)簽備案。 目前我國(guó)基本上在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。

目前司法實(shí)務(wù)中對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)存在兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)是備案登記作為商品房預(yù)售階段的唯一登記，應(yīng)認(rèn)定為準(zhǔn)物權(quán)登記，具有排他性；第二種觀點(diǎn)是備案登記屬于行政管理，該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力[5]。從裁判文書(shū)網(wǎng)公開(kāi)的裁判文書(shū)看到，對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案兩種觀點(diǎn)的判決都有。第一種觀點(diǎn)的理由是在一房多賣的情況下，如果認(rèn)為多份合同的效力是同樣的，那么根本就不需要進(jìn)行登記備案，已登記備案的合同與未登記備案的合同效力是不一樣的，同時(shí)只有已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同才能辦理房屋所有權(quán)證，所以未登記備案的商品房預(yù)售合同不能對(duì)抗已經(jīng)備案的商品房預(yù)售合同[6]。第二種觀點(diǎn)在司法實(shí)踐中也得到了支持，理由是商品房預(yù)售合同登記備案只是行政機(jī)關(guān)規(guī)范商品房預(yù)售的行政管理行為，登記備案只表明購(gòu)房人正在為最終取得物權(quán)做準(zhǔn)備，是取得物權(quán)的參考要素。在司法實(shí)踐中對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案性質(zhì)認(rèn)識(shí)的兩種觀點(diǎn)的判決都存在，最高人民法院的裁判觀點(diǎn)是商品房預(yù)售合同登記備案作為一種行政管理方式，不是預(yù)告登記，不能產(chǎn)生物權(quán)效力[7]。從審判層級(jí)及裁判文書(shū)的效力來(lái)看，最高人民法院的裁判觀點(diǎn)有更強(qiáng)的效力和指引作用，也就是說(shuō)現(xiàn)在司法界主流觀點(diǎn)認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案是一種行政管理方式，不具有物權(quán)公示作用[8-9]。

由于司法界主流觀點(diǎn)認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案不具有物權(quán)公示作用，商品房預(yù)售合同經(jīng)登記備案后不能產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的效力，因此在沒(méi)有辦理商品房過(guò)戶的情況下商品房預(yù)售合同登記備案并不能很好的保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益。對(duì)我國(guó)商品房管理制度進(jìn)行梳理，我國(guó)還存在商品房預(yù)告登記制度，經(jīng)預(yù)告登記的商品房產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的效力，在保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益方面有明顯優(yōu)勢(shì)，而且商品房預(yù)售合同登記備案制度與商品房預(yù)告登記制度存在一定的同質(zhì)性，從保護(hù)購(gòu)房人利益的角度考慮及理順我國(guó)商品房預(yù)售登記管理法律體系的角度出發(fā)，筆者認(rèn)為商品房預(yù)告登記制度應(yīng)吸收、合并商品房預(yù)售合同登記備案制度。

一、主流觀點(diǎn)下商品房預(yù)售合同登記備案制度存在的問(wèn)題

對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的法律屬性以最高人民法院為代表認(rèn)為登記備案不具有物權(quán)公示的作用，不產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的效力。如果商品房預(yù)售合同經(jīng)登記備案后不產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的效力，僅僅就是房屋預(yù)售合同的行政管理行為，那么對(duì)于普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買房屋花費(fèi)巨大，如果購(gòu)房人在將來(lái)不能獲得該房屋的所有權(quán)，將可能導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)房可居，并產(chǎn)生相應(yīng)的社會(huì)問(wèn)題。法的價(jià)值在于維護(hù)社會(huì)的公平、正義，對(duì)法律的理解及解釋更應(yīng)該考慮到社會(huì)的公平、正義。

1.商品房預(yù)售合同登記備案在先者不當(dāng)然取得房屋所有權(quán)

根據(jù)《合同法司法解釋三》的規(guī)定一套房屋存在多份買賣合同的情況下，占有的效力優(yōu)先于債權(quán)效力。司法界主流觀點(diǎn)認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案不產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)效力，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間仍是合同關(guān)系，購(gòu)房人基于預(yù)售合同對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生債權(quán)。最高人民法院的公報(bào)案例表明一房多賣，先合同房屋已交付未進(jìn)行備案登記，后合同如果進(jìn)行了備案登記，也不是必然的取得房屋物權(quán)，要根據(jù)一房多賣的審判規(guī)則進(jìn)行處理[10]。也就是說(shuō)，根據(jù)一房多賣的裁判規(guī)則占有的效力高于債權(quán)效力；如果開(kāi)發(fā)商在已登記備案合同之前或之后出售該房屋，未登記備案的購(gòu)房人已經(jīng)支付了購(gòu)房款且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交付房屋，那么在現(xiàn)行的司法體系中已進(jìn)行登記備案的購(gòu)房人并不能當(dāng)然取得物權(quán)；換言之，合同登記備案并不能保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，購(gòu)房人在支付購(gòu)房款并進(jìn)行登記備案后只能對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生債權(quán)，在開(kāi)發(fā)商一房多賣的情況下，登記備案的購(gòu)房人在取得該房屋所有權(quán)的順位中并不具有優(yōu)先性。從最高人民法院的裁判觀點(diǎn)來(lái)看，我國(guó)商品房交易中對(duì)購(gòu)房人利益保護(hù)存在漏洞。房屋交易屬于大額交易，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，商品房交易的法律制度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)至少給購(gòu)房人一個(gè)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的交易模式和程序。

2.已登記備案的商品房預(yù)售合同不能排除人民法院基于第三人對(duì)開(kāi)發(fā)商的裁判文書(shū)對(duì)該登記備案商品房的強(qiáng)制執(zhí)行

購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，購(gòu)房人支付購(gòu)房款，房屋預(yù)售合同已登記備案，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房屋交付給了購(gòu)房人或未交付。按照主流觀點(diǎn)對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的認(rèn)識(shí)，房屋的所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商所有。如果開(kāi)發(fā)商因其債務(wù)被第三人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商名下已經(jīng)出賣且預(yù)售合同已向有權(quán)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行了備案登記的房屋，人民法院能否強(qiáng)制執(zhí)行該房屋？按照最高人民法院的觀點(diǎn)是已經(jīng)登記備案的預(yù)售合同不產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的作用，房屋的所有權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，人民法院可以對(duì)該房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。如果對(duì)此類房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，將嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人的正當(dāng)權(quán)益，違反了法律應(yīng)有的公平正義。為了保護(hù)此類購(gòu)房人的權(quán)益，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱“《規(guī)定》”)第28、29條采用了德國(guó)法上物權(quán)期待權(quán)理論，對(duì)此類購(gòu)房人權(quán)益進(jìn)行特殊保護(hù)，但并不能完全實(shí)現(xiàn)對(duì)此類購(gòu)房人權(quán)益的保護(hù)，如《規(guī)定》第28條規(guī)定的“合法占有”、第29條規(guī)定的“所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的條件都限制了《規(guī)定》對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的保護(hù)，如房屋還沒(méi)有交付且購(gòu)房人還有其他房產(chǎn)的情況下，購(gòu)房人的權(quán)益在此類情況下都無(wú)法得到保護(hù)。因此在實(shí)踐中對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的法律屬性的認(rèn)識(shí)關(guān)系到諸多購(gòu)房人的權(quán)益保護(hù)，當(dāng)法律適用出現(xiàn)爭(zhēng)議的時(shí)候，法律的解釋?xiě)?yīng)當(dāng)充分地考慮到社會(huì)的公平、正義；如果法律制度設(shè)計(jì)出現(xiàn)問(wèn)題也應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行修正。

3.開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)登記備案的購(gòu)房人只能變成破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人

購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同并進(jìn)行了備案登記，購(gòu)房人已經(jīng)支付了購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商將房屋交付給購(gòu)房人或未交付。按照主流觀點(diǎn)對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的認(rèn)識(shí)，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，那么該批房屋就屬于開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)資產(chǎn)，購(gòu)房人只能或者被迫變成破產(chǎn)企業(yè)(開(kāi)發(fā)商)的債權(quán)人，參與破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的分配，購(gòu)房人這種情況下就僅僅能得到一個(gè)法律上公平分配破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，一般的情況下購(gòu)房人不可能完全得到補(bǔ)償，權(quán)益得不到保障。正如武漢大學(xué)法學(xué)院副教授武亦文與華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(zhǎng)楊勤法對(duì)話認(rèn)為商品房五證齊全也有潛在風(fēng)險(xiǎn)[11]。因此本文再次強(qiáng)調(diào)法律制度設(shè)計(jì)的重要性和法律解釋的重要性，法律制度設(shè)計(jì)和法律解釋要考慮到法追求社會(huì)公平、正義的內(nèi)在價(jià)值。

4.已登記備案的商品房預(yù)售合同不能對(duì)抗建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人

開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，由于資本的短缺，往往會(huì)將建設(shè)用地使用權(quán)向銀行進(jìn)行抵押獲取貸款，我國(guó)土地和建筑物適用房地一體原則，當(dāng)開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)歸還銀行的貸款的時(shí)候，銀行作為開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人會(huì)推動(dòng)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入司法程序。如果購(gòu)房人購(gòu)買了這樣的房子，房屋預(yù)售合同已經(jīng)登記備案并且已經(jīng)支付購(gòu)房款，房屋交付或未交付；按照商品房預(yù)售合同登記備案的主流觀點(diǎn)，購(gòu)房人只能成為開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人；根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定擁有抵押的債權(quán)優(yōu)于一般的債權(quán)，在這樣的情況下購(gòu)房人受償?shù)捻樜辉阢y行之后，購(gòu)房人的權(quán)利將可能得不到保障。

5.商品房預(yù)售合同已登記備案的非自住型購(gòu)房人不能對(duì)抗該建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款法定優(yōu)先受償權(quán)

根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定建設(shè)工程承包人具有建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，這是一種法定優(yōu)先權(quán)。法定優(yōu)先權(quán)是指由法律直接規(guī)定的特種債權(quán)的債權(quán)人享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利[12]。開(kāi)發(fā)商不能按約定履行對(duì)承包人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的債務(wù)，承包人對(duì)該工程價(jià)款具有法定優(yōu)先受償權(quán)。在承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的情況下，如果購(gòu)房人購(gòu)買了此種房屋，按照商品房預(yù)售合同登記備案性質(zhì)的主流觀點(diǎn)，購(gòu)房人不具有所購(gòu)房屋的準(zhǔn)物權(quán)，購(gòu)房人僅是開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人；而承包人的債權(quán)具有法定的優(yōu)先性；如果承包人行使優(yōu)先受償權(quán)，整個(gè)建設(shè)工程的購(gòu)房人或業(yè)主將面臨失去房屋的問(wèn)題。最高人民法院也及時(shí)認(rèn)識(shí)到這種社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，為防止廣大購(gòu)買房屋的“消費(fèi)者”陷入失去房屋的風(fēng)險(xiǎn)中，2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗購(gòu)房人”。這是最高人民法院對(duì)購(gòu)房人利益的一個(gè)保護(hù)條款，是對(duì)我國(guó)商品房預(yù)售制度缺陷的重要補(bǔ)充，也是對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案主流觀點(diǎn)下消費(fèi)者存在重大風(fēng)險(xiǎn)的保護(hù)性規(guī)定。根據(jù)《法釋[2002]16號(hào)》工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而根據(jù)對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的主流觀點(diǎn)，商品房預(yù)售合同已經(jīng)登記備案且支付了購(gòu)房款的購(gòu)房人也僅是取得了相應(yīng)的債權(quán)。該解釋的“不得對(duì)抗購(gòu)房人”，是不能對(duì)抗購(gòu)房人的準(zhǔn)物權(quán)還是不能對(duì)抗購(gòu)房人的債權(quán)；如果購(gòu)房人獲得是準(zhǔn)物權(quán)，物權(quán)高于債權(quán)，物權(quán)天然的就有對(duì)抗債權(quán)的效果，那么這個(gè)司法解釋是多余的；如果購(gòu)房人僅僅是債權(quán)，那么這個(gè)解釋就是必要的，因?yàn)槌邪私ㄔO(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是法定的，法定的優(yōu)先于其它他權(quán)，如果沒(méi)有這個(gè)司法解釋，消費(fèi)者基于備案登記的合同對(duì)開(kāi)發(fā)商的債權(quán)是落后于建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的。通過(guò)以上分析，筆者認(rèn)為最高人民法院作做有利于消費(fèi)者利益的司法解釋是基于消費(fèi)者的居住權(quán)和生存權(quán)的考慮。《法釋[2002]16號(hào)》規(guī)定承包人的法定優(yōu)先權(quán)不能對(duì)抗消費(fèi)者，那么購(gòu)房人是不是消費(fèi)者？一般認(rèn)為消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)是指非以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為目的而購(gòu)買、使用商品或接受服務(wù)的個(gè)人[13]66。因此購(gòu)房人就分為自住型購(gòu)房人和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型購(gòu)房人，從消費(fèi)者的定義可知在我國(guó)只有自住型的購(gòu)房人才可以理解為《法釋[2002]16號(hào)》規(guī)定的消費(fèi)者。《最高人民法院(2005)執(zhí)他字第16號(hào)批復(fù)》認(rèn)為《法釋[2002]16號(hào)》第2條規(guī)定的消費(fèi)者是“即購(gòu)房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營(yíng)，不應(yīng)作做大解釋”。綜上，可以看出《法釋[2002]16號(hào)》第2條規(guī)定的消費(fèi)者僅指自住型購(gòu)房人，非自住型購(gòu)房人不受《法釋[2002]16號(hào)》的保護(hù)。

合法的房屋買賣應(yīng)受法律保護(hù)，既保護(hù)開(kāi)發(fā)商，也應(yīng)保護(hù)購(gòu)房人，重點(diǎn)是保護(hù)處于市場(chǎng)弱勢(shì)地位的購(gòu)房人。我國(guó)商品房預(yù)售合同登記備案制度目的也在于保護(hù)弱勢(shì)的購(gòu)房人，但由于制度的設(shè)計(jì)缺陷，弱勢(shì)的購(gòu)房人的權(quán)益并不能完全得到法律的保護(hù)。而房屋又屬于生活必需品，弱勢(shì)購(gòu)房人的居住權(quán)得不到保護(hù)，必將引發(fā)相應(yīng)的社會(huì)問(wèn)題，因此我們看到在面對(duì)建設(shè)工程承包人法定優(yōu)先受償權(quán)時(shí)《法釋[2002]16號(hào)》對(duì)自住型購(gòu)房人的保護(hù)。但從《法釋[2002]16號(hào)》我們也看到了最高人民法院的糾結(jié)，一方面堅(jiān)持商品房預(yù)售合同登記備案不產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的作用，另一方面又不得不從消費(fèi)者居住權(quán)的角度出發(fā)突破建設(shè)工程承包人法定優(yōu)先受償權(quán)，導(dǎo)致法律體系紛亂。由于最高人民法院對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度的認(rèn)識(shí)差異，后又為維護(hù)自住型購(gòu)房人的實(shí)際權(quán)益，導(dǎo)致法律制度混亂，也導(dǎo)致房屋權(quán)屬不清，還不能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的保護(hù)。因此，筆者認(rèn)為我國(guó)有必要對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案制度進(jìn)行改革。

二、商品房預(yù)售合同登記備案具有物權(quán)公示作用

在商品房預(yù)售合同登記備案主流司法觀點(diǎn)下產(chǎn)生的不能保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的諸多問(wèn)題，是因?yàn)橹髁饔^點(diǎn)認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案不能產(chǎn)生物權(quán)公示的作用。那么商品房預(yù)售合同登記備案是否有物權(quán)公示的作用。

有學(xué)者認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案有七方面的意義，分別是提高商品房市場(chǎng)信息透明度、規(guī)范商品房市場(chǎng)交易行為、有效降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、有效控制商品房查封抵押后再銷售的問(wèn)題、可以杜絕炒作期房的投機(jī)行為發(fā)生、方便商品房權(quán)屬登記、為房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)分析提供及時(shí)準(zhǔn)確的商品房市場(chǎng)信息[14]。以上七個(gè)方面很好地闡述了商品房預(yù)售合同登記備案制度的作用。除此之外筆者認(rèn)為還有兩大作用長(zhǎng)期被理論界和實(shí)務(wù)界忽視，一是商品房預(yù)售合同登記備案對(duì)商品房交易行為的公示作用；二是商品房預(yù)售合同登記備案的政府保證作用。公示是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的構(gòu)成要件之一，動(dòng)產(chǎn)以交付為公示要件，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示要件。不動(dòng)產(chǎn)作為一種商品，符合商品的一般特性，商品交易中如果進(jìn)行了某種程度的公示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易和測(cè)量研究分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙鑫明就敏銳的認(rèn)識(shí)到商品房預(yù)售合同登記備案的公示作用，認(rèn)為從實(shí)際效果上看，網(wǎng)簽備案的合同具有了公示作用[15]。而商品房預(yù)售合同登記備案由法定機(jī)關(guān)進(jìn)行登記備案并全網(wǎng)公開(kāi)，從實(shí)踐來(lái)看是一種有效的公示方式，再進(jìn)一步說(shuō)也是一種向有權(quán)機(jī)關(guān)登記備案的有效公示方式，因此可以說(shuō)登記備案后的商品房預(yù)售合同將產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的作用。還有行政機(jī)關(guān)的登記備案是對(duì)購(gòu)房人購(gòu)買房屋交易唯一性的保證，正如對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案第一種觀點(diǎn)認(rèn)為在一房多賣的情況下，如果認(rèn)為多份合同的效力是同樣的，那么根本就不需要進(jìn)行登記備案？反證出商品房預(yù)售合同登記備案與不登記備案的買賣合同效力是不一樣的，進(jìn)一步明確了商品房預(yù)售合同登記備案中的政府保證作用。

但由于長(zhǎng)期以來(lái)忽視登記備案對(duì)交易行為的公示作用，而相關(guān)的法律規(guī)定對(duì)預(yù)售登記備案的公示作用不甚明確[13]66, 也未明確商品房預(yù)售合同登記備案后是否具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，導(dǎo)致房管局登記備案后的預(yù)售商品房物權(quán)是否轉(zhuǎn)移到購(gòu)房人手中長(zhǎng)期存在爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為對(duì)于涉及房產(chǎn)的行政機(jī)關(guān)的登記備案并不能簡(jiǎn)單地理解成一個(gè)純粹的登記備案，也不能簡(jiǎn)單地理解成一個(gè)行政機(jī)關(guān)的管理職能，商品房預(yù)售合同向有權(quán)機(jī)關(guān)的登記備案就是一種物權(quán)公示的方式。如果能明確商品房預(yù)售合同登記備案的物權(quán)公示作用，將從根本上解決商品房預(yù)售合同登記備案后存在不能保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的問(wèn)題。

三、商品房預(yù)售合同登記備案制度應(yīng)與商品房預(yù)告登記制度合并

雖然商品房預(yù)售合同登記備案存在物權(quán)公示的實(shí)際作用，但以最高人民法院司法觀點(diǎn)為代表的主流觀點(diǎn)卻確認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案后不產(chǎn)生物權(quán)公示的作用。針對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案制度存在的問(wèn)題，筆者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的管理制度進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)我國(guó)商品房預(yù)告登記制度與商品房預(yù)售合同登記備案制度具有同質(zhì)性，商品房預(yù)告登記制度吸收、合并商品房預(yù)售合同登記備案制度有利于解決商品房管理法律體系的紛亂雜糅，有利于維護(hù)購(gòu)房人的正當(dāng)權(quán)益。

1.從物權(quán)公示的角度考慮商品房預(yù)售合同登記備案制度與商品房預(yù)告登記制度具有同質(zhì)性

我國(guó)《物權(quán)法》第20條確立了我國(guó)商品房預(yù)告登記制度。在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記[10]。也就是說(shuō)預(yù)售商品房除了應(yīng)進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記備案外，還可以進(jìn)行預(yù)售商品房預(yù)告登記，經(jīng)預(yù)告登記后產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的效力。按照《房屋登記辦法》的規(guī)定預(yù)購(gòu)商品房可以進(jìn)行預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)商品房進(jìn)行預(yù)告登記的時(shí)候應(yīng)當(dāng)提交已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同，或者可以說(shuō)商品房預(yù)售合同登記備案是商品房預(yù)告登記的一個(gè)前置程序。

預(yù)告登記制度具有物權(quán)公示作用，經(jīng)預(yù)告登記后產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的作用。從學(xué)理進(jìn)行解釋，商品房預(yù)告登記與商品房預(yù)售合同登記備案的行為方式并無(wú)本質(zhì)的區(qū)別，兩者均具有公示的作用。有學(xué)者對(duì)登記備案進(jìn)行研究認(rèn)為預(yù)告登記與備案登記構(gòu)造具有同質(zhì)性[16]；也有學(xué)者認(rèn)為商品房預(yù)售登記具有物權(quán)性，商品房預(yù)售登記應(yīng)為預(yù)告登記[17]；還有學(xué)者認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案就屬于預(yù)告登記[18]；或者說(shuō)這兩個(gè)制度實(shí)質(zhì)就是一個(gè)制度。

筆者認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案起到了公示作用，登記備案后購(gòu)房人取得了房屋的準(zhǔn)物權(quán)，商品房預(yù)售合同登記備案制度與商品房預(yù)告登記制度之間存在交叉及功能的同質(zhì)性?；诖斯P者認(rèn)為,商品房預(yù)售合同登記備案制度與商品房登記預(yù)告制度合并勢(shì)在必行，只有兩個(gè)制度合并后，作為弱勢(shì)的購(gòu)房人才能規(guī)避在商業(yè)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)商品房預(yù)售合同登記備案與商品房預(yù)告登記均是向房屋管理部門進(jìn)行登記，向同一登記機(jī)關(guān)進(jìn)行兩次登記在實(shí)際工作中沒(méi)有實(shí)際意義。因此商品房預(yù)售合同登記備案制度應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)告登記制度進(jìn)行合并。

2.賦予商品房預(yù)售合同登記備案后的準(zhǔn)物權(quán)效力符合民眾對(duì)法律的認(rèn)知

我國(guó)古代房屋沒(méi)有行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的房產(chǎn)證，證明房屋所有權(quán)的文書(shū)是房契，房契是民間社會(huì)契約的一種，按照今天的標(biāo)準(zhǔn)房契應(yīng)當(dāng)屬于房屋買賣合同。房契有白契和紅契之分，白契只是一份房屋買賣的契約；紅契是指這個(gè)白契(房屋買賣的契約)在官府登記備案，在契尾加蓋官府的紅印，故稱為紅契[19]。紅契只有一份，出售房屋時(shí)要出示房契并需要在房契中再次注明出售的情況，也就說(shuō)這唯一的房契保證了房產(chǎn)交易的唯一性，也保證了購(gòu)房人的權(quán)益。從紅契制度中可以看出官府的登記備案、加蓋官府的印章的行為就相當(dāng)于今天的商品房預(yù)售合同的登記備案。紅契的出現(xiàn)是官府對(duì)交易唯一性的一個(gè)保證，正因?yàn)槿绱宋覈?guó)社會(huì)普遍認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案不僅僅是政府對(duì)商品房預(yù)售合同的一個(gè)普通管理行為。由于我國(guó)傳統(tǒng)法律制度自民國(guó)起已經(jīng)基本廢止，但傳統(tǒng)的法律思維方式的改變卻需要更長(zhǎng)的時(shí)間。從目前的實(shí)施效果來(lái)看我國(guó)商品房預(yù)售合同登記備案制度并不能完全有效的地止一房多賣，換言之我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售合同登記備案制度并沒(méi)有從法律上賦予本次登記備案房屋交易的唯一性。

任何法律制度的建立和施行都要考慮本國(guó)的實(shí)際情況，尤其內(nèi)在要符合本國(guó)法的精神。孟德斯鳩認(rèn)為[20]305“人類受多種事物的支配，就是氣候、宗教、法律、施政的準(zhǔn)則、先例、習(xí)慣。結(jié)果在這里形成了一種一般精神，就是法的精神?！惫P者認(rèn)為法的精神其實(shí)就是根植于本民族行為中的認(rèn)知和習(xí)慣，而傳統(tǒng)社會(huì)總能體現(xiàn)出本民族的認(rèn)知和習(xí)慣。筆者粗淺地認(rèn)為，凡是符合本民族認(rèn)知和習(xí)慣的法律制度就是好的法律制度，當(dāng)然認(rèn)知和習(xí)慣也隨時(shí)代的變化而不斷地發(fā)展。筆者認(rèn)為，改革商品房預(yù)售制度及商品房預(yù)售合同登記備案制度應(yīng)當(dāng)充分借鑒我國(guó)古代社會(huì)房屋買賣的紅契制度，古代民眾對(duì)紅契的認(rèn)可從法的精神出發(fā)就是對(duì)政府的認(rèn)可，對(duì)這種簡(jiǎn)易而成本相對(duì)低的交易制度的認(rèn)可。新時(shí)代我國(guó)不可避免地也繼承了歷史的中國(guó)及中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)的認(rèn)知和習(xí)慣，繼往開(kāi)來(lái)，商品房預(yù)售合同登記備案制度在政府強(qiáng)力的參與下，如果僅僅認(rèn)為就是個(gè)備案不產(chǎn)生保證、優(yōu)先性或準(zhǔn)物權(quán)的效力，恐怕與民間的傳統(tǒng)認(rèn)知出現(xiàn)了比較大的差異，也是我國(guó)商品房預(yù)售合同登記備案制度存在問(wèn)題的深層次根源。我國(guó)目前的商品房預(yù)售合同登記備案制度是我國(guó)傳統(tǒng)政府管制型法律傳統(tǒng)的延續(xù)，與我國(guó)傳統(tǒng)法律文化具有內(nèi)在的契合性。因此，賦予商品房預(yù)售合同登記后的準(zhǔn)物權(quán)效力也符合民眾對(duì)法律的認(rèn)知，有利于保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益。

3.從商品房預(yù)售合同登記備案制度的主流觀點(diǎn)出發(fā),商品房預(yù)售合同登記備案制度應(yīng)與商品房預(yù)告登記制度合并

(1)商品房交易應(yīng)充分保護(hù)弱勢(shì)交易方(購(gòu)房人)的權(quán)益。雖然商品房預(yù)售合同登記備案具有物權(quán)公示的作用，但以最高人民法院為代表的司法界主流觀點(diǎn)卻認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記僅是“一種行政管理方式，不是預(yù)告登記，不能產(chǎn)生物權(quán)效力”。主流觀點(diǎn)明確了三件事情：一是商品房預(yù)售合同登記備案不具有物權(quán)公示作用，不產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的效力；二是商品房預(yù)售合同登記備案僅僅是政府的一個(gè)管理行為，忽略了政府機(jī)關(guān)登記備案的政府保證作用；三是否定了商品房預(yù)售合同登記備案制度與商品房預(yù)告登記制度的同質(zhì)性。從學(xué)理解釋商品房預(yù)售合同登記備案具有物權(quán)公示作用、具有政府保證作用，與商品房預(yù)告登記制度具有同質(zhì)性。堅(jiān)持最高人民法院的主流司法觀點(diǎn)，就不可避免地會(huì)出現(xiàn)主流司法觀點(diǎn)下出現(xiàn)的不能保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的問(wèn)題。從保護(hù)購(gòu)房人角度出發(fā)，最好的方法是最高人民法院能在對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案學(xué)理解釋的基礎(chǔ)上確認(rèn)商品房預(yù)售合同登記備案的物權(quán)公示作用(司法實(shí)踐中有不同主流觀點(diǎn)的判決)，但最高人民法院的司法觀點(diǎn)更有權(quán)威性，在最高人民法院沒(méi)有更改現(xiàn)行觀點(diǎn)的情況下，在司法實(shí)務(wù)中還大多堅(jiān)持最高人民法院的司法觀點(diǎn)；商品房交易屬于老百姓一輩子的大額交易，其交易安全關(guān)系到購(gòu)房人的生存問(wèn)題及社會(huì)安全問(wèn)題，在最高人民法院主流司法觀點(diǎn)下，最高人民法院認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案制度不是商品房預(yù)告登記制度，也進(jìn)一步反映出商品房預(yù)告登記制度在保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的優(yōu)越性。大陸法系國(guó)家在房產(chǎn)交易中采用強(qiáng)制公證制度，目的在于保護(hù)弱勢(shì)交易方的利益。法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)公證，法國(guó)蒙佩利埃大學(xué)法學(xué)院教授皮埃爾·穆斯洪在其《合同自由與公證人的作用》中指出:“限制合同自由的傳統(tǒng)目標(biāo)在于保護(hù)推定的弱者，比如不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買人被推定沒(méi)有賣方那樣了解出賣物，法律因此向其提供保護(hù)。”[21]因此強(qiáng)制公證雖然是國(guó)家干預(yù)微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種手段，但本質(zhì)上是為了保護(hù)弱勢(shì)的交易方，在法國(guó)或德國(guó)，房屋買賣合同經(jīng)過(guò)公證后購(gòu)房人的權(quán)利得到了充分保障。保護(hù)弱勢(shì)的交易方(購(gòu)房人)的權(quán)益應(yīng)是法律的應(yīng)有之意，因此在不能保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的商品房預(yù)售合同登記備案制度和能保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的商品房預(yù)告登記制度之間，法律應(yīng)當(dāng)理智的選擇商品房預(yù)告登記制度，而不是讓商品房預(yù)售合同登記備案制度沖在商品房預(yù)售的一線，因此商品房預(yù)售合同登記備案制度應(yīng)與商品房預(yù)告登記制度進(jìn)行合并。

(2)理順我國(guó)商品房預(yù)售登記管理法律體系。在司法實(shí)務(wù)中對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案性質(zhì)認(rèn)識(shí)的不同，產(chǎn)生了兩種不同的觀點(diǎn)，由于最高人民法院的主流觀點(diǎn)并不能完全得到學(xué)理解釋的支持，同時(shí)我國(guó)各級(jí)法院之間相互獨(dú)立，因此在司法實(shí)務(wù)中對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案兩種不同觀點(diǎn)的判決同時(shí)存在，造成了司法混亂。由于在最高人民法院的司法觀點(diǎn)下會(huì)產(chǎn)生不能保護(hù)購(gòu)房人正當(dāng)權(quán)益的問(wèn)題，為了部分保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，最高人民法院又不得不法外造法，以彌補(bǔ)可能造成的廣泛的購(gòu)房人權(quán)益不能得到保證的現(xiàn)實(shí)，造成這部分法律體系龐雜紛亂。

《合同法》第286條規(guī)定建設(shè)工程承包人具有建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，建設(shè)工程的法定優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)，2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))第2條為了保護(hù)“消費(fèi)者”權(quán)益又否定了建設(shè)工程的法定優(yōu)先受償權(quán)，如果有權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程的法定優(yōu)先受償權(quán)，那么建設(shè)工程的法定優(yōu)先受償權(quán)就不是法定優(yōu)先權(quán)，最高人民法院司法解釋導(dǎo)致司法術(shù)語(yǔ)的含義混亂；同時(shí)2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))第2條保護(hù)的是“消費(fèi)者”權(quán)益而不是“購(gòu)房人”權(quán)益，這也與立法保護(hù)弱勢(shì)交易方的立法原則存在差異。同樣的問(wèn)題還表現(xiàn)在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中，如《規(guī)定》第28條規(guī)定的“合法占有”、第29條規(guī)定的“所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的條件都限制了《規(guī)定》對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的保護(hù)。

為了保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，最高人民法院創(chuàng)造性地創(chuàng)設(shè)了很多規(guī)定，但這些規(guī)定并不能完全保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，其中的漏洞仍然是一目了然。最高人民法院一方面堅(jiān)持商品房預(yù)售合同登記備案不產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的效力，另一方面又不得不作出大量保護(hù)性的規(guī)定。這些保護(hù)性的規(guī)定從理論上講又是對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案主流觀點(diǎn)的否定，如德國(guó)法上物權(quán)期待權(quán)理論，事實(shí)上又在支持購(gòu)房人的準(zhǔn)物權(quán)主張。從以上司法解釋可以看出，由于否定商品房預(yù)售合同登記備案具有物權(quán)公示作用，通過(guò)法外造法來(lái)彌補(bǔ)造成的問(wèn)題，不但不能完全保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，反而造成我國(guó)房地產(chǎn)管理法律的紛亂龐雜。從維護(hù)我國(guó)法律體系的完整性、權(quán)威性及維護(hù)購(gòu)房人正當(dāng)權(quán)益的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)賦予商品房預(yù)售合同登記備案的準(zhǔn)物權(quán)效力。賦予商品房預(yù)售合同登記備案的準(zhǔn)物權(quán)效力顯然又與最高人民法院的司法觀點(diǎn)相悖，因此在不否定最高人民法院司法觀點(diǎn)的情況下，商品房預(yù)售合同登記備案制度與商品房預(yù)告登記制度進(jìn)行合并可以有效地理順現(xiàn)行的司法體系，保護(hù)購(gòu)房人的正當(dāng)權(quán)益，解決最高人民法院司法觀點(diǎn)下諸多司法解釋仍不能完全保護(hù)購(gòu)房人正當(dāng)權(quán)益的問(wèn)題。

4.商品房預(yù)告登記制度應(yīng)合并吸收商品房預(yù)售合同登記備案制度

是商品房預(yù)告登記制度合并商品房預(yù)售合同登記備案制度還是商品房預(yù)售登記備案制度合并商品房預(yù)告登記制度，可以說(shuō)見(jiàn)仁見(jiàn)智。我國(guó)古代社會(huì)房屋交易紅契制度其實(shí)是一種政府對(duì)民間房產(chǎn)交易的登記備案行為。契約是私法的范疇，登記備案是公法的范疇，契約的登記備案體現(xiàn)了公法對(duì)私法的干預(yù)，而公法介入私法領(lǐng)域應(yīng)當(dāng)本著規(guī)范交易的最低程度干預(yù)的原則。從法理學(xué)角度進(jìn)行考慮，房屋屬于物的一種，應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)變動(dòng)的一般原理，房屋的購(gòu)房人什么時(shí)間取得房屋的所有權(quán)，在排除掉特殊的合同約定外，應(yīng)認(rèn)為房屋交付后物權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，也就是說(shuō)決定物權(quán)是否轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵因素是合同或契約，而政府登記備案并不是房屋所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移的因素。從這一點(diǎn)看我國(guó)古代的紅契制度符合房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移的一般原理，更符合私法上的契約自由，更符合我國(guó)民眾傳統(tǒng)的認(rèn)知和習(xí)慣?？梢钥闯鑫覈?guó)的商品房預(yù)售合同登記備案制度具有我國(guó)傳統(tǒng)的紅契制度的幾分特點(diǎn)。因此有學(xué)者主張用登記備案制度取代預(yù)告登記制度，認(rèn)為“《物權(quán)法》以及民法典物權(quán)編(草案)過(guò)于強(qiáng)調(diào)移植西方法學(xué)的預(yù)告登記制度，以實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)物權(quán)人利益的保護(hù)，其初衷并沒(méi)有錯(cuò)，但卻忽視了掩藏的民族特色的備案登記制度，導(dǎo)致制度的雜糅與混亂，也導(dǎo)致了‘南橘北枳’，值得反思。就此而論，在我國(guó)民法典物權(quán)編的立法中，應(yīng)該考慮用備案登記制度取代預(yù)告登記制度，以本土化的方式改造預(yù)告登記而實(shí)現(xiàn)真正的重生”[16]。雖然登記備案制度更符合我國(guó)傳統(tǒng)的房屋交易方式及思路，但在我國(guó)《物權(quán)法》實(shí)施多年以來(lái)，房屋登記的觀念也已經(jīng)深入人心，在我國(guó)法律體系中實(shí)行“債權(quán)”與“物權(quán)”區(qū)分的情況下，筆者認(rèn)為從我國(guó)法律體系的穩(wěn)定性考慮，從維護(hù)弱勢(shì)購(gòu)房人的權(quán)益角度考慮，我國(guó)商品房預(yù)告登記制度應(yīng)當(dāng)合并、吸收商品房預(yù)售合同登記備案制度，房屋買賣交易雙方在簽訂合同及付款的情況下及時(shí)進(jìn)行預(yù)告登記，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。同時(shí)兩個(gè)制度合并減少了購(gòu)房人不必要的麻煩，也減少了行政機(jī)關(guān)不必要的工作量，整體提高工作效率。商品房預(yù)告登記制度合并、吸收商品房預(yù)售合同登記備案制度后，商品房預(yù)售合同登記備案主流觀點(diǎn)下產(chǎn)生的不能保護(hù)購(gòu)房人利益的諸多問(wèn)題將得到解決，我國(guó)法律體系的紛亂雜糅也將得到解決。

四、結(jié) 語(yǔ)

房屋買賣屬于大額交易，房屋一次交易中具有唯一性，購(gòu)房人的正當(dāng)權(quán)益基于市場(chǎng)規(guī)則及法律規(guī)則應(yīng)當(dāng)是能得到保障的，如果出現(xiàn)一房多賣或購(gòu)房人的正當(dāng)權(quán)益得不到保障的情況，一定是市場(chǎng)規(guī)則或法律規(guī)則出現(xiàn)了問(wèn)題。我國(guó)商品房預(yù)售合同登記備案制度法律定位模糊，存在不能完全保護(hù)合法購(gòu)房人的正當(dāng)權(quán)益的問(wèn)題，也與我國(guó)傳統(tǒng)的法律文化的認(rèn)知之間存在差異。保護(hù)廣大購(gòu)房人的正當(dāng)權(quán)益是法律的應(yīng)有之義，如果法律制度出現(xiàn)漏洞就要及時(shí)的進(jìn)行相應(yīng)的修正。面對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案主流觀點(diǎn)下商品房交易中出現(xiàn)的問(wèn)題，為保護(hù)弱勢(shì)購(gòu)房人的正當(dāng)權(quán)益，筆者認(rèn)為該制度應(yīng)當(dāng)改革。從傳統(tǒng)中國(guó)民眾認(rèn)知的角度出發(fā)，由政府主導(dǎo)房產(chǎn)交易是民眾普遍接受及認(rèn)可的一種方式。在目前商品房預(yù)售合同登記備案制度存在不能保護(hù)購(gòu)房人正當(dāng)權(quán)益的問(wèn)題，商品房預(yù)告登記制度合并、吸收商品房預(yù)售合同登記備案制度符合購(gòu)房人正當(dāng)權(quán)益保護(hù)的法律本意，也符合我國(guó)民眾傳統(tǒng)法律文化認(rèn)知，具有現(xiàn)實(shí)意義。