伍 瓊

湖南大義律師事務所，湖南 岳陽 414400

“小產(chǎn)權房”的由來已久，其自產(chǎn)生以來便受到了人們的廣泛關注，其交易沒有得到國家的認可，產(chǎn)權證也不被有關部門所認可，所以不受法律保護。如此會導致產(chǎn)權所有人在很多方面的權利無法得到保障，甚至會存在諸多沖突和矛盾。為了緩解這一情況，我國政府應當對“小產(chǎn)權房”市場進行有效管理，推動市場的規(guī)范、科學發(fā)展，以此保護相關主體的利益和權益，促進國家的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

一、“小產(chǎn)權房”購買者產(chǎn)權法律保護的必要性

雖然“小產(chǎn)權房”并非符合國家規(guī)定的正規(guī)房屋，我國政府也出臺了多個法律體系對其進行限制，但是由于我國當前市場經(jīng)濟的發(fā)展并不完善，加之我國房地產(chǎn)市場調(diào)控還面臨諸多不足，購房者購買“小產(chǎn)權房”多是迫于無奈，所以政府應當合理對購房者進行保護，如此才能夠穩(wěn)定社會發(fā)展，緩解諸多矛盾和沖突。

（一）購買者多為低收入人群

通過對“小產(chǎn)權房”購買者進行總結(jié)可以發(fā)現(xiàn)，這些群體不外乎如下三種類別：第一，進城務工的異地戶籍人員以及買不起城市商品房的低收入家庭；第二，將投機盈利作為目的的個人或者房地產(chǎn)商；第三，為享受生活而希望獨住的歸僑和養(yǎng)老者。在這三種類型中，第一種人員購買“小產(chǎn)權房”的比例最大。通常來看，“小產(chǎn)權房”一般所在的位置是城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，尤其是農(nóng)民工較多或者人口流動較大的城市郊區(qū)中，之所以近年來越來越多的人員購買“小產(chǎn)權房”與我國的國情是分不開的。隨著我國城市化進程的加快，很多農(nóng)村人員開始涌入城市，他們在城市打工或者在城市上學的學生畢業(yè)之后希望留在城市中，但又沒有較多的資金購買正規(guī)商品房，所以“小產(chǎn)權房”更符合其需求，能夠解決一些低收入人群的居住問題。如果政府不對這些購房者的權益進行維護，那么勢必會導致其在很多方面“碰壁”，對于他們的生活穩(wěn)定帶來較大的影響，甚至會引起社會的不穩(wěn)定發(fā)展，因此需要采取有效措施對其權益進行維護。

（二）改善民生的需要

雖然我國法律并沒有認可“小產(chǎn)權房”的地位，但是近年來我國小產(chǎn)權房的數(shù)量卻不斷增加，低收入者為了滿足居住需求，不得不購買相對便宜的“小產(chǎn)權房”，國家雖然這些年來在經(jīng)濟適用房和廉租房上投入了大量資金，但是相對于人們龐大的居住需求而言，依然是杯水車薪，也正是如此越來越多的人開始涌入“小產(chǎn)權房”市場。住房問題是關系到社會穩(wěn)定發(fā)展的重要問題，也是涉及到民生的重要問題，多數(shù)“小產(chǎn)權房”購買者都是弱勢群體，合理對其權益進行維護，能夠改善民生，推動我國社會經(jīng)濟的良好發(fā)展。

二、“小產(chǎn)權房”購買者產(chǎn)權法律保護所面臨的問題

雖然對“小產(chǎn)權房”購買者產(chǎn)權進行保護具有一定的必要性，有助于推動社會穩(wěn)定發(fā)展，但是從具體情況來看，其法律保護還面臨很多問題，只有對這些問題進行全面總結(jié)和分析，并合理制定保護措施，才能夠提升產(chǎn)權保護的有效性。

（一）種類多、數(shù)量大

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國小產(chǎn)權房的數(shù)量不斷增多，多數(shù)大中型城市都出現(xiàn)了數(shù)量龐大的“小產(chǎn)權房”，并且不同的“小產(chǎn)權房”有不同的類別，如一些“小產(chǎn)權房”房屋本身是不存在問題的，僅是因為受到交易主的身份限制而導致交易存在一定的不合法性。還有一些房屋是人們?yōu)榱送稒C盈利而建造的，這些屬于違章建筑，還有一些房屋是由缺乏資質(zhì)的建筑隊伍所建造的，本身建造不符合規(guī)定，存在質(zhì)量問題，且沒有配套設施，存在較多的安全隱患。不同類型的“小產(chǎn)權房”存在不同的違法原因，要想維護購買者的權益，應當做好詳細分析和歸類。

（二）宅基地制度面臨存廢兩難境地

我國法律規(guī)定一戶只能一宅，農(nóng)民可以免費取得一定面積的土地來建設自有住宅，在建好之后可以取得宅基地證，如此是為了對農(nóng)民的房屋產(chǎn)權提供保障，保護農(nóng)民生活穩(wěn)定。同時規(guī)定，農(nóng)民將自身的原有住房出租、轉(zhuǎn)贈或者出賣之后不能夠再次申請宅基地，只有在遷移戶口之后對原房屋已經(jīng)不再需要了才能夠?qū)Ψ课葸M行轉(zhuǎn)讓，且僅可以轉(zhuǎn)讓給同一集體中的成員。在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的過程中，越來越多的農(nóng)民開始看到房屋上的利益，因此希望通過宅基地中的房屋或者轉(zhuǎn)讓宅基地來取得更多利益，也因此很多農(nóng)民開始在自家宅基地建造高層住房，并將其銷售掉以獲取利益。但還有一部分農(nóng)民認為宅基地是最基本的生活保障，并不愿意用其來換取利益，這種情況下保護“小產(chǎn)權房”購買者的權益，可能會對農(nóng)民利益造成一定的影響，所以從這里來看，我國宅基地制度面臨存廢兩難的境地。

三、“小產(chǎn)權房”購買者產(chǎn)權法律保護建議

（一）分類處理現(xiàn)有“小產(chǎn)權房”

由于我國“小產(chǎn)權房”的數(shù)量是較大的，并且類型較多，為了更好地保護相關購買者的權益，應當對這些“小產(chǎn)權房”進行分類處理，保護合法的“小產(chǎn)權房”購買者利益。具體來看，可以做出如下處理，將那些符合一定條件的存量小產(chǎn)權房進行科學管理，積極引導相關人員對其手續(xù)進行補辦，并繳納對應的稅費，之后將其列入到經(jīng)濟適用房、公租房或者廉租房的系列內(nèi)，以此對其進行規(guī)范管理。而就那些嚴重違反土地利用規(guī)劃或者違反城市規(guī)定非法占用農(nóng)田或者耕地的“小產(chǎn)權房”，則應當運用強制拆除或者改建等形式對其進行處理。另外，對那些農(nóng)村土地上的“小產(chǎn)權房”而言，其數(shù)量不多，屬于集體組織內(nèi)部交易之后的剩余量，雖然其位于宅基地中，但是在建造的時候是嚴格遵循具體質(zhì)量標準和建造程序的，政府可以賦予這類房屋合法交易的地位，對其產(chǎn)權進行完善。通過對不同類別“小產(chǎn)權房”進行分類處理，更能夠維護產(chǎn)權購買者的合法權益，提升權益保障的效果。

（二）保留宅基地制度，并為房屋賦予流轉(zhuǎn)權

宅基地制度是與我國國情以及人民需求相符合的，而對“小產(chǎn)權房”購買者的產(chǎn)權進行保護也是一項重要工作，關系到國計民生，所以應當對兩者的利益進行兼顧，對雙方需求進行協(xié)調(diào)。在城市化進程不斷加快的當前，農(nóng)村人口不斷減少而城市人口不斷增多，我國保護農(nóng)民產(chǎn)權的有關制度也顯得較為過時，在城市中長期居住的農(nóng)民，其對于宅基地中的房屋需求不斷減小，而為了使自身的利益得到增加，他們更愿意將自身的房屋投入市場，通過買賣來獲取利益。那么應當怎樣在不影響宅基地使用權的同時合理對房屋進行買賣就成為了需要解決的問題。對此法律可以對宅基地的使用權進行保留，并賦予宅基地房屋流轉(zhuǎn)權，使農(nóng)民擁有使用權，但要對房屋買賣以及購房者戶籍等條件進行放寬，允許集體經(jīng)濟組織以外的人員來購買，其可以擁有房屋但沒有土地使用權，如此對雙方的利益進行兼顧。

（三）對“小產(chǎn)權房”相關法律規(guī)定進行完善

要想對“小產(chǎn)權房”購房者的產(chǎn)權進行維護，要對“小產(chǎn)權房”進行科學管理，對有關的法律規(guī)范進行健全，明確小產(chǎn)權房有關的規(guī)定，為人們提供更為清晰的標準。第一，要認定小產(chǎn)權房的合法性，對其合法條件進行明確，以便更多的人員嚴格依據(jù)標準來建造“小產(chǎn)權房”。第二，合理規(guī)定“小產(chǎn)權房”有關的稅收，并對這方面的手續(xù)進行健全，以便相關人員能夠正式進行產(chǎn)權辦理。第三，要對我國《物權法》中與土地權利制度有關的規(guī)定進行完善，對“小產(chǎn)權房”的交易活動進行規(guī)范，以推動房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定。對這些內(nèi)容進行明確，做出清晰規(guī)定，可以提升“小產(chǎn)權房”的合法性，更好地對購房者的產(chǎn)權進行維護。

四、結(jié)語

“小產(chǎn)權房”購買者產(chǎn)權保護是一項重要的工作，關系到國家的穩(wěn)定發(fā)展，以及人民的切身利益。當前我國法律規(guī)范對“小產(chǎn)權房”并不認可，對其地位并不重視，無法更好地保護購買者的產(chǎn)權，這也導致現(xiàn)實中這方面的矛盾不斷涌現(xiàn)，為此我國政府應當對這方面的法律規(guī)范進行健全，并分類對“小產(chǎn)權房”進行處理，保護合法的“小產(chǎn)權房”，使購買者的權利能夠得到保障，推動社會的穩(wěn)定發(fā)展。本文先說明“小產(chǎn)權房”購買者產(chǎn)權法律保護的必要性，然后找出其產(chǎn)權法律保護面臨的問題，最終提出一系列“小產(chǎn)權房”購買者產(chǎn)權法律保護的建議，希望能夠為我國“小產(chǎn)權房”市場的更好發(fā)展提供幫助。