張元陽

【摘? 要】房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活起著至關(guān)重要的作用，也成為我國經(jīng)濟能否健康發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。但隨著近年來中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成長的同時也面臨著機遇與挑戰(zhàn)。哈佛分析框架主要包括戰(zhàn)略分析、會計分析、財務(wù)分析和前景分析四部分，分析框架將定量分析、定性分析結(jié)合，能夠有效把握財務(wù)分析方向。論文以中南建設(shè)集團為例，運用哈佛分析框架對公司進行財務(wù)分析。

【Abstract】The real estate industry has become the pillar industry of China's economic development， which plays a vital role in the economic development of our country and the life of the people， and also becomes one of the key factors of the healthy development of our economy. However， with the development of the small and medium-sized real estate enterprises in recent years， the real estate industry is also facing opportunities and challenges while growing up. The Harvard analysis framework mainly includes four parts： strategic analysis， accounting analysis， financial analysis and prospect analysis. The analysis framework combines quantitative analysis and qualitative analysis， which can effectively grasp the direction of financial analysis. Taking Zhongnan Construction Group as an example， this paper uses Harvard analysis framework to carry out financial analysis of the company.

【關(guān)鍵詞】哈佛分析框架;中南建設(shè);財務(wù)分析

【Keywords】Harvard analysis framework; Zhongnan Construction; financial analysis

【中圖分類號】F234.4? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）03-0068-03

1 引言

江蘇中南建設(shè)股份有限公司（簡稱中南建設(shè)），是一家業(yè)務(wù)涵蓋住宅開發(fā)、商業(yè)、酒店管理、工程總承包、建筑安裝等的上市公司，于2000年3月1日在深圳證券交易所掛牌上市，成為中國內(nèi)地較早上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)及建筑施工為主，聚焦大眾主流住宅。公司的主要產(chǎn)品為房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程施工、酒店管理、商業(yè)服務(wù)，建筑安裝等。

哈佛分析框架起源于美國，是由哈佛大學3位學者提出的財務(wù)分析框架。哈佛分析框架從企業(yè)戰(zhàn)略的角度分析企業(yè)當前發(fā)展狀況、階段發(fā)展狀態(tài)、發(fā)展中面臨的機會與威脅以及發(fā)展過程中可能遇到的威脅與難題，同時，總結(jié)企業(yè)整體發(fā)展水平，為企業(yè)未來發(fā)展提出意見和建議。哈佛分析框架可以利用多元化的分析方法對企業(yè)發(fā)展狀態(tài)進行分析。從一般來說，哈佛分析框架是從戰(zhàn)略分析、會計分析、財務(wù)分析、前景分析四個維度分析企業(yè)發(fā)展狀況，預(yù)測企業(yè)發(fā)展前景。戰(zhàn)略分析是立足于企業(yè)整體，分析其發(fā)展戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略是否適合企業(yè)長期發(fā)展，是哈佛分析框架的首要內(nèi)容，目的在于定性評估企業(yè)的盈利能力，分析企業(yè)的發(fā)展動因、經(jīng)營背景、經(jīng)營難題等。會計分析是建立在戰(zhàn)略分析的基礎(chǔ)上，對基于權(quán)責發(fā)生制下的企業(yè)收支狀況做一個大致的評估，分析企業(yè)的會計數(shù)據(jù)能夠反映企業(yè)現(xiàn)實經(jīng)營情況的程度。財務(wù)分析是定量分析，基于上市公司發(fā)布的年度報告，分析企業(yè)資產(chǎn)負債規(guī)模、主營業(yè)務(wù)收支情況、償債能力等，分析企業(yè)持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動力。前景分析是哈佛分析框架的最后一步，是基于前面的三項分析，為公司未來發(fā)展提出可預(yù)測、可參考的發(fā)展結(jié)果。

2 哈佛分析框架在中南建設(shè)中的應(yīng)用

2.1 戰(zhàn)略分析

中南建設(shè)的企業(yè)戰(zhàn)略可以概括為如下三點：

①發(fā)展二、三線城市戰(zhàn)略。中南建設(shè)堅持區(qū)域深耕，推進縱深的發(fā)展戰(zhàn)略，布局具有較好的基本面，且周轉(zhuǎn)率較快的核心城市群中的二、三線城市。公司以聚焦一線城市，發(fā)展一線城市的周邊二、三、四線城市為整體規(guī)劃，以深耕上海、拓展深圳、進入京津冀的戰(zhàn)略為導(dǎo)向，布局全國并將業(yè)務(wù)拓展至海外。2017年底在建項目未售部分和新增土地儲備的面積分別為962萬m2和1437萬m2。2018年公司規(guī)劃深度布局三大城市群，加強鞏固長三角，加快拓展珠三角、京津冀，進一步深耕海南、昆明、成都等有發(fā)展前景的區(qū)域中心城市，同時在周邊尋找1～3個資源豐富的開發(fā)項目。在不斷的發(fā)展中，公司形成了明確的城市區(qū)域發(fā)展布局，同時公司不斷加大土地投資力度，加速項目小型化的趨勢，從而保障企業(yè)的快速周轉(zhuǎn)。

②產(chǎn)品多元化戰(zhàn)略。中南建設(shè)通過持續(xù)提升公司的商業(yè)自持能力來鞏固和加強企業(yè)的整合實力。隨著城市化的進程，越來越多的城市正通過建設(shè)商業(yè)綜合體來打造不止一個城市副中心，以滿足百姓日益增長的物質(zhì)文化需求。中南建設(shè)近年來通過持續(xù)提升的商業(yè)自持能力契合了城市發(fā)展的需求，商業(yè)綜合體周邊多會建有配套住宅項目，在增強綜合實力的同時，獲取周邊配套住宅的土地儲備。購物中心輻射附近住宅是城市建設(shè)的新方向，同時商業(yè)中心的發(fā)展還會帶來周邊房價的上漲。

③股權(quán)激勵戰(zhàn)略。公司實行股權(quán)激勵政策，加強公司員工的積極性。2019年企業(yè)實行股權(quán)激勵政策，拓寬受益范圍，增強業(yè)務(wù)人員的激勵。公司于2017年11月8日實施完成員工持股計劃，在制度施行了兩年后，員工的工作積極性顯著提升，項目運轉(zhuǎn)的效率更是得到了提高。公司通過全面推進“項目跟投制”，保障員工權(quán)益，提高企業(yè)運營管理的效率。

2.2 會計分析

2.2.1 存貨分析

從表1中分析可得，從2014年到2018年，中南建設(shè)的存貨量呈逐年上升的趨勢，從2014年的572億增加到2018年突破1350億，上升幅度為136.01%，公司拿地的態(tài)度和擴展的積極性提高，這與公司立足二、三線城市，堅持區(qū)域深耕的戰(zhàn)略相關(guān)。但公司的存貨周轉(zhuǎn)率不是很高，長期低于行業(yè)平均值，這表明近幾年公司在擴張的同時存在銷售滯后的問題，運營能力有待提高。

2.2.2 應(yīng)收賬款分析

①應(yīng)收賬款增長率。應(yīng)收賬款增長率能夠直接體現(xiàn)企業(yè)的應(yīng)收賬款的增長變動，應(yīng)收賬款增長率越大，表明應(yīng)收賬款增長速度越快，資金的周轉(zhuǎn)可能出現(xiàn)問題[1]。從2014年到2018年，中南建設(shè)的營業(yè)收入基本處于上升的狀態(tài)，表明該企業(yè)在不斷地擴展（見表2）。但是，中南建設(shè)的應(yīng)收賬款余額增長率一直保持著很高的增速，從2014年的61.1億增加到2018年的85.6億，上升幅度為40.1%。不僅如此，公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在這四年間大致呈下降的趨勢，這表明公司在發(fā)展的同時，在應(yīng)收賬款的管理上出現(xiàn)了一些問題，日后仍然要注意對應(yīng)收賬款的管理。

2.3 財務(wù)分析

2.3.1 償債能力分析

企業(yè)的償債能力分為短期償債能力和長期償債能力。短期償債能力側(cè)重于公司的清償流動負債的能力，長期償債能力則側(cè)重于企業(yè)償還非流動負債的能力。公司的償債能力直接關(guān)系到公司的財務(wù)安全，以及能否健康有效地運營管理[2]。

從表3中可以看出，中南建設(shè)的流動比率較為穩(wěn)定，其中，2016年的流動比率和速動比率最高，受益于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，以及在中南建設(shè)的區(qū)域深耕的發(fā)展戰(zhàn)略下，公司資產(chǎn)規(guī)模實現(xiàn)了5年3倍的增長，尤其在2017年，資產(chǎn)規(guī)模達到了1769億，相比于2016年增長了51.07%，公司加速拓寬二、三線城市的市場，使得其儲備增加，市場份額提高。然而，公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)較慢，流動比率和速動比率都低于行業(yè)平均水平?，F(xiàn)金比率是企業(yè)的即付能力，反映企業(yè)在最壞的情況下的償付能力，5年間公司的現(xiàn)金比率維持在10%～13%，與同行業(yè)平均水平相比，現(xiàn)金比率較低，說明公司現(xiàn)金償債能力不強。資產(chǎn)負債率能夠揭示企業(yè)的全部資產(chǎn)中債權(quán)人的權(quán)益，是長期償債能力的指標，5年間中南建設(shè)的資產(chǎn)負債率都在80%以上，表明企業(yè)的長期償付能力較弱，同時，5年間資產(chǎn)負債率在不斷上升，由2014年的84.73%升至2018年的91.69%，公司的現(xiàn)金流情況逐步惡化。

2.3.2 營運能力分析

公司的營運能力反映公司資產(chǎn)的使用率或資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況，是對公司資金管理水平和利用效率的衡量。本文運用存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來對中南建設(shè)的運營能力進行分析。

從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來看（見表4），這兩個指標在2016年達到最高，隨后下降說明公司的資金周轉(zhuǎn)能力降低。中南建設(shè)近5年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈先上升后下降，又有小幅上升的趨勢，表明企業(yè)流動性有所改善，應(yīng)收賬款回收速度整體上得到了提高。近5年來，中南建設(shè)的存貨數(shù)量不斷增加，從存貨周轉(zhuǎn)率來看，周轉(zhuǎn)率先升后降，說明企業(yè)銷售存貨的能力加強，存貨周轉(zhuǎn)管理水平和效率得到了一定的提高。

2.3.3 盈利能力分析

盈利能力反映了公司的整體業(yè)績，與企業(yè)的生存發(fā)展密切相關(guān)[3]。本文從毛利率、凈利率和凈資產(chǎn)收益率三個指標來分析中南建設(shè)的盈利情況。

中南建設(shè)的毛利率、凈利率和凈資產(chǎn)收益率在2014-2018年間呈先下降后上升的趨勢（見表5），其中，在2014-2017年，企業(yè)的毛利率從24.65%下降到16.31%，公司積極拿地，開拓二、三線城市市場，使得收益暫時下降，而到了2018年，毛利率回到了19.56%，說明公司的發(fā)展規(guī)劃得到了初步的成效。銷售凈利率從2014年的4.30%下降到2016年的2.16%，后來又回升到2018年的5.77%，從整體來看，中南建設(shè)的凈利率一直處于地產(chǎn)行業(yè)的中下水平，企業(yè)的獲利能力有待加強。2014-2018年的凈資產(chǎn)收益率波動較大，自從2016年下降到3.22%后，2018年升高至13.25%，企業(yè)在近兩年的資產(chǎn)運營管理能力有所提高，獲利能力加強。

2.3.4 現(xiàn)金流量分析

房地產(chǎn)公司是長周期企業(yè)，項目回款時間久，對資金的流動能力要求很高。中南建設(shè)從2014年到2018年的經(jīng)營活動的現(xiàn)金流為240.8億、308.0億、427.3億、607.7億、971.5億，經(jīng)營現(xiàn)金流不斷增加，企業(yè)盈利能力提高，經(jīng)營效益改善。從2016年到2018年，公司的銷售收入現(xiàn)金流以及經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅的增長，銷售活動的現(xiàn)金流從2016年的377.3億增加到2018年的902.2億，增長幅度為136.12%，伴隨著近幾年非一線城市的房價上漲，以及公司建設(shè)城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，公司的利潤不斷增加，流動性逐漸增強。

3 前景分析

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場十幾年來發(fā)展迅速，投資額和產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷增長，成為國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)[4]。但是，近年來房地產(chǎn)市場存在著發(fā)展過熱的問題，同時，房價的快速增長也使得國家開始出臺相關(guān)政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控[5，6]。不僅如此，還出現(xiàn)了許多中小房地產(chǎn)企業(yè)倒閉或被并購的現(xiàn)象。中南建設(shè)在堅持區(qū)域深耕，發(fā)展二、三線城市群的戰(zhàn)略背景下，積極拓寬業(yè)務(wù)范圍，搶占市場份額，近兩年資金有所回籠，營業(yè)收入和利潤增加，獲利能力增強[7]。但中南建設(shè)的償債能力較弱，資產(chǎn)負債率較高，快速的發(fā)展帶來土地儲備和存貨增加，使得存貨周轉(zhuǎn)能力較差[8，9]。

4 結(jié)論

圍繞區(qū)域深耕和商業(yè)綜合體等的戰(zhàn)略，中南建設(shè)實現(xiàn)了資產(chǎn)規(guī)模的不斷增長。在國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策背景下，企業(yè)要加快資金的回流，從而優(yōu)化企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)，降低負債率[10]。同時，應(yīng)該提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，加快存貨周轉(zhuǎn)以及固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，堅持去庫存的方針，擴大銷售，不斷提升企業(yè)自身的綜合實力以及運營管理水平，來面對更激烈的市場競爭環(huán)境。

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