【摘要】目前對于歷史街區(qū)存量更新規(guī)劃的主要研究存在以下特點(diǎn)，首先是較為關(guān)注個別案例，忽視其更新的內(nèi)在一般化邏輯;較為關(guān)注傳統(tǒng)規(guī)劃的項目要素，忽視更新模式（前端）以及商業(yè)運(yùn)營（后端）等實(shí)踐中十分重要的問題。以上不足導(dǎo)致學(xué)術(shù)研究與項目實(shí)踐之間存在較為嚴(yán)重的脫節(jié)。本文主要基于筆者親身參與的更新項目，立足實(shí)踐，總結(jié)并梳理歷史街區(qū)存量更新從“現(xiàn)狀場地信息提取到運(yùn)營招商策略”全過程、多方位的規(guī)劃要點(diǎn)。與其說這是一個研究，筆者更愿意將其看作是一個緊貼規(guī)劃實(shí)踐的“手冊”——即為規(guī)劃師在進(jìn)行存量更新項目時，提供可以迅速開展并高質(zhì)量完結(jié)規(guī)劃業(yè)務(wù)的思維導(dǎo)圖與操作模板。

【關(guān)鍵詞】歷史街區(qū);存量更新;規(guī)劃要點(diǎn);實(shí)踐操作

1、引言

傳統(tǒng)歷史街區(qū)是指城市中具有一定規(guī)模的歷史遺存和特定的建筑風(fēng)貌，但又尚不構(gòu)成文物保護(hù)級別的區(qū)域。傳統(tǒng)歷史街區(qū)在目前我國城市中廣泛存在，且規(guī)模巨大;但由于其相關(guān)更新配套政策的滯后，其更新改造一直是各市城市建設(shè)過程中的難點(diǎn)與痛點(diǎn)。

近年來，關(guān)于傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新的規(guī)劃研究蔚然成風(fēng)，但研究數(shù)量的急劇上升無法掩蓋其研究質(zhì)量的普遍疲乏無力。其原因有二：一是絕大多數(shù)研究只是關(guān)注某個案例或者某些案例的更新改造前后的對比以及更新過程中出現(xiàn)的現(xiàn)象，而并沒有對更新的內(nèi)在模式、邏輯進(jìn)行深入探討。抽象性的缺乏，導(dǎo)致個案的經(jīng)驗(yàn)無法復(fù)制延伸到其他項目，特別是其他城市的項目中去。二是絕大多數(shù)研究局限在規(guī)劃研究領(lǐng)域，對于與存量更新密切相關(guān)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換（前端）、商業(yè)運(yùn)營（后端）等問題重視不夠（洪國城，邱爽，趙燕菁，2015），研究無法整體覆蓋更新項目全過程、多方位、無法形成成套成系統(tǒng)的更新“組合拳”的問題造成了規(guī)劃項目缺乏實(shí)際操作性。

本研究主要基于筆者參與過的兩個存量更新項目：天津小白樓項目、廈門沙坡尾以及成都寬窄巷子的案例，分析覆蓋傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新從“現(xiàn)狀場地信息提取到運(yùn)營招商策略”全過程、多方位的規(guī)劃要點(diǎn)。與其說這是一個研究，筆者更愿意將其看作是一個“手冊”——即規(guī)劃院的規(guī)劃師在處理類似項目時，可迅速開展并完結(jié)規(guī)劃業(yè)務(wù)的操作模板與指南。研究緊貼規(guī)劃業(yè)務(wù)的實(shí)用性，避免規(guī)劃師在編制過程中走不必要的彎路以及節(jié)約“摸索”、“切入”項目的時間精力。

2、傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新的四大要素

傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新需要四大要素：更新模式、盈利模式、關(guān)鍵資源能力以及招商策略的確定。這也將是組成更新規(guī)劃的主要內(nèi)容，是街區(qū)存量更新時，規(guī)劃師必須要回答的問題。

更新模式是指傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新所需要涉及到的利益主體，以及明確其各方在更新中的主從關(guān)系。一般分為政府主導(dǎo)型、市場主導(dǎo)型以及“政府-市場”結(jié)合型。

盈利模式則是要解決各利益方的利益來源以及如何分配的問題。一般分為剩余型、固定租金型與分成型三類。

關(guān)鍵資源能力和招商策略是更新規(guī)劃的末端——商業(yè)運(yùn)營部分的內(nèi)容。關(guān)鍵資源能力是指歷史街區(qū)通過外部環(huán)境、自身建筑風(fēng)貌的獨(dú)特性，發(fā)展特定商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的潛力空間;招商策略則是在運(yùn)營主體進(jìn)行招商過程中所依循的傳統(tǒng)套路。

以上四大要素，筆者將結(jié)合具體的案例進(jìn)行說明。

3、三種更新模式

成都寬窄巷子、天津小白樓、廈門沙坡尾三個案例分別代表了政府主導(dǎo)型、政府市場結(jié)合型以及市場主導(dǎo)型三種典型的更新模式。

成都寬窄巷子通過政府征收的方式，將土地資產(chǎn)注入成都文旅集團(tuán)，并由該集團(tuán)進(jìn)行重新的營建與運(yùn)營。該項目是典型的由政府主導(dǎo)、自上而下的更新模式。該模式的優(yōu)勢在于政府的介入使得項目的推進(jìn)速度極快，且能完全掌控業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與類型配比;其劣勢在于政府的前期投入（主要是征收成本）巨大，項目的風(fēng)險與資金回籠難度較高。

廈門沙坡尾則主要由市場主導(dǎo)，通過原有房屋業(yè)主與運(yùn)營商（最初期是冷凍廠（現(xiàn)“藝術(shù)西區(qū)”）與廈門國源文化公司）直接一對一談判，自下而上、由點(diǎn)及面的進(jìn)行更新。政府所扮演的角色是順應(yīng)市場的需要，在更新具有一定成效后，適時提供相應(yīng)的公共服務(wù)進(jìn)行配合（如沙坡尾外立面整治、避風(fēng)港的清淤等）。

該模式的優(yōu)勢在于政府不用深度介入更新過程，避免了高昂的征收成本;市場主導(dǎo)的街區(qū)更新商業(yè)活力較高，商業(yè)的多元化特點(diǎn)較為突出。其劣勢在于由于沒有政府的征收，實(shí)現(xiàn)房屋的產(chǎn)權(quán)在舊業(yè)主與新運(yùn)營商二者間實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換的難度較高，項目很有可能在尚未啟動之時，就由于交易成本巨大而宣告夭折。

天津小白樓則采取政府市場結(jié)合型的模式。其核心內(nèi)容是通過政府與原有業(yè)主簽訂長租合約，獲得一定年限的街區(qū)房屋的使用權(quán)后，再引入市場運(yùn)營商進(jìn)行運(yùn)營。該模式下的優(yōu)勢是政府和市場互相配合，各自發(fā)揮自身的長處（田健，左進(jìn)，蘇薇，等，2018）。政府與原有業(yè)主簽訂長租合約，避免了物業(yè)征收的巨大成本，更為重要的是為運(yùn)營商進(jìn)場掃清了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換的障礙，政府的信用支撐與背書可以顯著地降低產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換（此處為使用權(quán)的轉(zhuǎn)換）過程中的交易成本;政府的適時退出，將物業(yè)交與專業(yè)運(yùn)營商進(jìn)行運(yùn)營，發(fā)揮后者在招商與運(yùn)營方面的專業(yè)優(yōu)勢。該模式的劣勢在于政府與業(yè)主簽訂的租約可能隱含較大的不確定性，如原有業(yè)主的毀約問題。如此，將會使得政府擔(dān)負(fù)一定的維穩(wěn)風(fēng)險。（該劣勢在沙坡尾的市場主導(dǎo)型模式中也同樣存在，只不過沙坡尾模式中合約的風(fēng)險不在政府一側(cè)，市場合約的分散性所導(dǎo)致的毀約問題也不至于構(gòu)成維穩(wěn)的風(fēng)險，最多使項目“死”而不至于“亂”）。

4、如何確定更新模式？

在處理一個傳統(tǒng)歷史街區(qū)的存量更新規(guī)劃項目時，應(yīng)該如何在以上三種典型模式中進(jìn)行選擇呢？在筆者看來，本部分是街區(qū)更新規(guī)劃四大要素中最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，也是更新規(guī)劃在上手后將面臨的第一個大的難題。

更新模式的確定需要考慮4個約束條件（constraints）：所在的城市、所在的區(qū)位、征收成本以及業(yè)主的使用意愿。

4.1所在城市的影響

這是最容易被忽視的關(guān)鍵條件。存量更新的研究大多集中討論“城市需要怎樣的存量更新”，而幾乎沒有想過“存量更新需要怎樣的城市”這個問題。存量更新項目成敗的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是后期商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)效益，其很大程度上依賴于所在城市整體的經(jīng)濟(jì)活力和消費(fèi)實(shí)力。這一點(diǎn)南方城市，特別是東南沿海城市相對于北方城市具有無可爭辯的優(yōu)勢。廈門在數(shù)年間就可以產(chǎn)生曾厝垵、沙坡尾在內(nèi)的一系列存量更新的成功案例，而反觀天津這樣的北方城市，雖然擁有巨大的城市規(guī)模和較高的城市級別，但依然無法生成這樣的成功經(jīng)驗(yàn)（其原因跟南北方城市的氣候有較大關(guān)系，此處不贅述。）商業(yè)活力較高的城市，更有可能采取市場主導(dǎo)型的更新模式;反之，則更依賴于政府的主導(dǎo)與介入（邱爽，2014）。

4.2所在區(qū)位的影響

要保證項目的外部商業(yè)氛圍與經(jīng)濟(jì)活力，其所在的城市區(qū)位也至關(guān)重要。凡是成功的存量更新項目一般的區(qū)位具有以下兩個特點(diǎn)：1.靠近或者位于城市CBD與城市中心區(qū);2.靠近城市中的高等院校。城市CBD所形成的已有商業(yè)基礎(chǔ)，以及高等院校所帶來的充沛的具有消費(fèi)能力的年輕人群體，將為更新項目的后續(xù)商業(yè)運(yùn)營創(chuàng)造巨大的利好條件。跟4.1中的所在城市的分析類似，區(qū)位條件更優(yōu)的項目，更適合采取市場主導(dǎo)型的更新模式，讓其自由生長與自然更替;而區(qū)位條件較差的項目，則必須依靠政府的投入與主導(dǎo)，方可啟動、運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

4.3 征收成本的影響

此點(diǎn)的重要性顯而易見。對于征收成本較大的更新項目，為了規(guī)避政府的投資風(fēng)險與前期的資本沉淀，更應(yīng)該采取市場主導(dǎo)型;而對于征收成本較低的更新項目而言，政府主導(dǎo)的更新模式則更有經(jīng)濟(jì)上的便利。目前來看，我國城市的傳統(tǒng)歷史街區(qū)的征收成本都已經(jīng)比較高昂。從案例上來看，成都寬窄巷子采取政府主導(dǎo)型的更新模式，跟成都的征收賠償價格較低、寬窄巷子項目啟動的年代較早（那時成都的房價水平較低）有關(guān);而廈門沙坡尾采取市場主導(dǎo)型的更新模式，跟當(dāng)時的拆遷成本高企，造成財務(wù)上收益與成本倒掛不無關(guān)系。

4.4 業(yè)主使用意愿的影響

此點(diǎn)也是存量更新項目最容易忽視的一點(diǎn)。一般而言，征收成本越高的物業(yè)，反映出原有業(yè)主對其使用意愿和滿意度也越高。但是也可能會出現(xiàn)例外，而這對于存量更新的模式選擇至關(guān)重要。以天津小白樓項目為例，雖然其所處區(qū)位絕佳，導(dǎo)致其房屋土地的影子價格較高，從而帶來了高企的征收成本;但由于房屋年成較為久遠(yuǎn)，房屋內(nèi)部市政設(shè)施配套嚴(yán)重不到位（如沒有專門的上下水道、沒有北方城市居住必需的暖氣），居民對于物業(yè)的使用意愿非常低。征收成本與使用意愿的背離，為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換創(chuàng)造了條件，即可以通過較低的成本獲得物業(yè)的使用權(quán)，而不是用較高的成本去征收物業(yè)的使用權(quán)。具體地，在天津小白樓項目中，政府與原有業(yè)主簽訂長租合約，基于改善自身居住條件的愿望，大部分業(yè)主愿意通過讓渡房屋使用權(quán)，獲得政府所給予的租金到條件更好的地方租住;同時，業(yè)主也可以選擇不領(lǐng)取政府所給予的租金，而是直接用手中的房屋與政府的條件更好的公共租賃房進(jìn)行置換，從而改善自身的居住環(huán)境。小白樓更新規(guī)劃緊緊抓住了項目征收成本與使用意愿互相背離這一特征進(jìn)行突破，將征收所有權(quán)與租賃使用權(quán)區(qū)分開來，完成了物業(yè)從低效率使用者手中向高效率使用者手中進(jìn)行轉(zhuǎn)換的既定目標(biāo)。歷史街區(qū)業(yè)主的使用意愿通常會與其資本的影子價格相背離是決定更新模式的重要條件。如果背離程度較高，則為政府介入創(chuàng)造了條件（如天津小白樓項目），反之，則應(yīng)該采取市場主導(dǎo)的更新模式。

我們將以上討論的四點(diǎn)約束條件分別進(jìn)行量化打分，傾向于市場主導(dǎo)的計為1，傾向于政府主導(dǎo)的計為0，居中計0.5分，總分越小則說明越應(yīng)該采用政府主導(dǎo)的更新模式;并將其應(yīng)用于上文提到的三個案例，不難發(fā)現(xiàn)，其解釋力是較強(qiáng)的。 成都寬窄巷子項目，所在城市為成都——南方內(nèi)陸欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市（計0.5分），所在區(qū)位不位于城市CBD或者高校附近（計0分），征收成本較低（計0分），業(yè)主使用意愿并未出現(xiàn)較大背離（計1分），綜合得分為1.5分，更適合采用政府主導(dǎo)型更新模式;廈門沙坡尾所在城市為廈門（計1分），所在區(qū)位靠近高校與中山路商業(yè)區(qū)（計1分），征收成本較高（1分），業(yè)主使用意愿并未出現(xiàn)較大背離（計1分），綜合得分為4分，適合采用市場主導(dǎo)型更新模式;天津小白樓項目位于北方城市（計0分），所在區(qū)位良好（計1分），征收成本較高（計1分），業(yè)主使用意愿出現(xiàn)了較大背離（計0分），總分2分，適合采用政府市場結(jié)合型的更新模式。

5、歷史街區(qū)更新的策略

5.1如何確定盈利模式？

傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新的盈利模式的設(shè)計需要基于利益方的組成結(jié)構(gòu)，設(shè)計出各利益方皆可獲益的盈利模式，這樣才能推動項目的真正落地實(shí)施。為了敘述的方便，該部分以政府作為盈利模式方案的采購者與敘述對象來進(jìn)行闡述。

對于政府而言，盈利模式大致可以分為三類：剩余權(quán)模式、固定租金模式與分成模式。剩余權(quán)模式是指政府擁有運(yùn)營所產(chǎn)生出的經(jīng)濟(jì)效益的最終剩余權(quán)，運(yùn)營商和原有業(yè)主獲得固定回報后（如運(yùn)營商獲得運(yùn)營“工資”，原有業(yè)主獲得征收補(bǔ)償），剩余的收益都?xì)w于政府。固定租金模式則是相反，由運(yùn)營商或原有業(yè)主獲得最終剩余權(quán)，政府只獲得固定的租金。分成模式則主要是指政府、原有業(yè)主與運(yùn)營商之間共享經(jīng)濟(jì)成果，按照一定比例進(jìn)行分成分配。

盈利模式的確定跟更新模式的選擇密切相關(guān)，二者相互關(guān)聯(lián)的原則在于“誰主導(dǎo)，誰獲得剩余權(quán)”。在政府主導(dǎo)的更新模式中，以成都寬窄巷子為例，寬窄巷子的物業(yè)資產(chǎn)被統(tǒng)一注入到國企成都文旅集團(tuán)，并由其下轄的運(yùn)營公司進(jìn)行招商運(yùn)營（張振鵬，2017）。文旅集團(tuán)的國資背景可以看作是政府參與該項目經(jīng)營活動的載體平臺，其運(yùn)營活動所帶來的資產(chǎn)升值以及周邊地價上升，都可以看作是為政府所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)剩余。不難看出，政府主導(dǎo)模式中由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)被統(tǒng)一征收，政府享有資本的升值利得，從而獲得項目的剩余權(quán)是顯而易見的邏輯延伸。

而在市場主導(dǎo)的更新模式中，以廈門沙坡尾項目為例，項目中的物業(yè)在原有業(yè)主與運(yùn)營商二者之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換，所產(chǎn)生的商業(yè)效益剩余也由二者獲取（一般來說，剩余界定為運(yùn)營商所得，原有業(yè)主獲得運(yùn)營商支付的對價，從而將物業(yè)“流轉(zhuǎn)”出去）。而政府所獲得的收益是商業(yè)運(yùn)營后所產(chǎn)生的稅收現(xiàn)金流回報（如營業(yè)稅、增值稅等）。此處，由于政府未主導(dǎo)更新項目的運(yùn)營與推進(jìn)，其所得可看作是運(yùn)營商向其繳納的固定租金。

在政府市場結(jié)合型的更新模式中，以天津小白樓項目為例，政府與原有業(yè)主簽訂租約后，獲得物業(yè)的使用權(quán)，在進(jìn)行必要的基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施配套建設(shè)后交付給市場上的運(yùn)營商進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營。政府和運(yùn)營商二者分別主導(dǎo)負(fù)責(zé)了更新項目全過程、多方位的前端和后端，對項目最終所實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益都具有較大的影響，所以將剩余權(quán)單獨(dú)界定給任何一方都是不太恰當(dāng)?shù)?。此時采用分成制，按照政府的前期投入（如與原有業(yè)主簽訂的租金與基礎(chǔ)設(shè)施投入的多少）與運(yùn)營商的業(yè)績（如招商數(shù)量、創(chuàng)造利潤的情況）約定分成的具體比例進(jìn)行剩余分配是較為恰當(dāng)?shù)摹?/p>

當(dāng)然三種更新模式與三種盈利模式并不是機(jī)械的一一對應(yīng)關(guān)系，本研究只是從較為粗略的框架出發(fā)，提供了一種較為簡易的判定方式與思考路徑。結(jié)合項目的具體情況，更新模式與盈利模式之間的對應(yīng)關(guān)系可以在本研究基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)和修正，盈利模式的選擇是靈活、多元的，而不是死板的。

5.2 如何構(gòu)建關(guān)鍵資源能力？

關(guān)鍵資源能力，是商業(yè)戰(zhàn)略學(xué)中的概念。在傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新項目中，構(gòu)建關(guān)鍵資源能力是指在商業(yè)運(yùn)營階段，將更新項目外部環(huán)境、自身建筑風(fēng)貌的獨(dú)特性轉(zhuǎn)換為實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)策略。實(shí)際上，“綠水青山就是金山銀山”，實(shí)際上就是一種關(guān)鍵資源能力的構(gòu)建，通過一定的商業(yè)策略將生態(tài)環(huán)境的獨(dú)特性轉(zhuǎn)換為實(shí)實(shí)在在的利益（李晨，左進(jìn)，2016）。

梳理更新項目的環(huán)境、建筑的獨(dú)特性，一直以來是規(guī)劃師的“長項”，但是構(gòu)建關(guān)鍵資源能力，將這種獨(dú)特性轉(zhuǎn)換為實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益則是規(guī)劃師的盲點(diǎn)與短板。更新項目建筑風(fēng)貌、歷史文化的獨(dú)特性不應(yīng)該只存在于規(guī)劃PPT中的現(xiàn)狀梳理部分，而更應(yīng)該與后面的商業(yè)運(yùn)營緊密結(jié)合起來，這樣才能前后呼應(yīng)，形成一個具有較強(qiáng)系統(tǒng)性與說服力的規(guī)劃文案。

以廈門沙坡尾規(guī)劃為例，項目的獨(dú)特性主要有兩點(diǎn)：一是具有較長歷史和獨(dú)特空間形制的沙坡尾騎樓街與避風(fēng)港，二是藝術(shù)西區(qū)區(qū)域的原有工業(yè)遺存（如冷凍廠廠房）所具有的獨(dú)特工業(yè)建筑風(fēng)貌。目前的商業(yè)運(yùn)營實(shí)施緊緊圍繞這兩條特性，通過適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)策略，將其轉(zhuǎn)換為了項目的關(guān)鍵資源能力（左進(jìn)，孟蕾，李晨，等，2018）。

通過將原有商鋪店面前面的騎樓街與背后的避風(fēng)港相互貫通，目前沙坡尾的沿街店面普遍形成了“前街后水”的獨(dú)特商業(yè)空間。臨水空間的利用與閩南特有的騎樓空間的打造，使得沙坡尾已經(jīng)成為與筼筜湖咖啡街并駕齊名的又一條獨(dú)特的廈門休閑特色街道，創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)價值。

而對于藝術(shù)西區(qū)原有工業(yè)廠房的利用，運(yùn)營團(tuán)隊也頗具匠心。藝術(shù)西區(qū)冷凍廠一樓原用于冷凍廠冰塊的儲存，這使得廠房的墻與門窗都進(jìn)行了特殊的加厚處理，以保持廠房的隔熱保溫功能，這也同時使得廠房具有天然的“隔音”效果。運(yùn)營團(tuán)隊利用“廠房隔音”這一特性以及廠房自身所具有的工業(yè)金屬冷酷風(fēng)格，將其轉(zhuǎn)變?yōu)閺B門當(dāng)時還比較稀有的real live音樂現(xiàn)場空間，在里面進(jìn)行樂隊表演與搖滾音樂演出。

冷凍廠一側(cè)的附屬廠房，原有功能是冷凍廠冰塊的制造，一層充滿了較為密集的工業(yè)氣體管道，具有更加濃烈的金屬工業(yè)風(fēng)格。運(yùn)營商將其作為啤酒坊，氣體管道也得以保留成為了啤酒坊獨(dú)特的室內(nèi)裝飾。啤酒坊現(xiàn)由一位德國老板運(yùn)營，集啤酒釀造、啤酒銷售于一體。工業(yè)風(fēng)格的內(nèi)飾與德國啤酒的精細(xì)化釀造工藝，巧妙呼應(yīng)，相得益彰。目前該啤酒坊已經(jīng)成為沙坡尾存量更新項目的一張城市名片。

從以上案例可以看出，將項目的獨(dú)特性構(gòu)建為項目商業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵資源能力是十分重要的。它不僅是項目風(fēng)貌獨(dú)特性的倍增器，使得項目的“臉譜效應(yīng)”更加突出;同時也為更新項目后端的商業(yè)運(yùn)營的順利開展和推進(jìn)發(fā)揮著重要的支撐作用。

5.3 應(yīng)該采用怎樣的招商戰(zhàn)略？

招商戰(zhàn)略回答的是應(yīng)該怎樣招商，特別是應(yīng)該招什么樣的商戶入駐的問題。在政府型更新模式以及政府市場結(jié)合型更新模式中，都會涉及到這個問題。在市場型更新模式中，由于原有業(yè)主與市場運(yùn)營商分散談判，商戶的入駐更偏向市場自然發(fā)育的過程，但是如果市場運(yùn)營商從原有業(yè)主手中所流轉(zhuǎn)的物業(yè)數(shù)量較多，規(guī)模較大，也同樣會面臨招商戰(zhàn)略的制定問題。廈門沙坡尾案例即屬于該種情況。

傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新的招商戰(zhàn)略一般采用“主力店+派生店”的模式。“主力店”是指運(yùn)營商特別重點(diǎn)扶持的具有較高經(jīng)濟(jì)效益、品牌特征與周邊溢出效應(yīng)的明星商戶與店鋪，這些店鋪一般也是更新項目的關(guān)鍵資源能力所在;而“派生點(diǎn)”則是在“主力店”的品牌輻射下，享受“主力店”所帶來的人流量與網(wǎng)絡(luò)熱度進(jìn)行經(jīng)營，同時也為“主力店”進(jìn)行一定程度的配套和功能互補(bǔ)服務(wù)。

“主力店+派生點(diǎn)”的招商模式，既避免了純市場化運(yùn)營所帶來的諸如惡性競爭、商戶同質(zhì)化等一系列“野蠻生長”的亂象（如廈門曾厝垵），利用“主力店”掌控整個項目的總體定位與客戶基本盤;同時也保留了市場運(yùn)營所必需的彈性與多元化優(yōu)勢，通過“派生店”的不斷更迭，動態(tài)微調(diào)整個項目的運(yùn)營側(cè)重點(diǎn)，從而更好地實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)價值。

以廈門沙坡尾案例為例，廈門國源文化公司作為更新項目較大的一家運(yùn)營商，在項目初始掌握了騎樓街一部分店鋪以及現(xiàn)藝術(shù)西區(qū)區(qū)域的全部廠房的使用權(quán)。其招商的主力店以real live和胖胖啤酒馬為代表，同時衍生出藝術(shù)西區(qū)的周末集市、閩南菜館、健身房等一系列“派生店”。

國源文化公司對于主力店的經(jīng)營極為重視，采取了一系列“精準(zhǔn)扶持”的措施進(jìn)行培育。Real live音樂現(xiàn)場由國源公司直接下轄運(yùn)營，傾注了大量的扶持投入，如微信公眾號、微博平臺的宣傳造勢等;而胖胖啤酒馬原本位于騎樓街上一家不足15平米的店鋪，為了使其更好地擴(kuò)大再生產(chǎn)，運(yùn)營商在藝術(shù)西區(qū)專門為其提供了一棟兩層樓近200平米，帶海景露臺的工業(yè)金屬風(fēng)格廠房（圖7），使其經(jīng)營效果和商業(yè)影響力迅速上了一個大臺階。由于這兩家“主力店”主要面向群體是年輕潮人，在其周圍迅速形成了自然生長出來的大量“派生店”，如藝術(shù)西區(qū)的周末集市，手工作坊等。與運(yùn)營商對于“主力店”的精準(zhǔn)扶持不同，運(yùn)營商與“派生店”更像是“在商言商”的市場化合約關(guān)系，“派生店”接收“主力店”的客流量外溢維持自身運(yùn)轉(zhuǎn)，同時為運(yùn)營商創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益。這也就決定了整個更新項目的招商模式呈現(xiàn)“鐵打的主力店與流水的派生店”模式，跟“主力店”的相對穩(wěn)定不同，“派生店”的新陳代謝和迭代速度較快，根據(jù)市場的偏好而不斷換代、凋敝、重生。

結(jié)語：

傳統(tǒng)歷史街區(qū)的存量更新不管是在城市管理實(shí)際業(yè)務(wù)層面還是在城市規(guī)劃研究領(lǐng)域都具有極高的重要性。本研究針對目前主流學(xué)術(shù)研究實(shí)際操作性不強(qiáng)、難以應(yīng)對規(guī)劃院更新規(guī)劃實(shí)際項目業(yè)務(wù)的困境，從更新新模式的選擇、盈利模式的制定以及招商運(yùn)營層面所面對的主要問題進(jìn)行分析，力圖梳理出傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新全過程、多方位的規(guī)劃要點(diǎn);并結(jié)合筆者親身參與的項目案例，通過總結(jié)案例中所具體采用的策略手法，將理論分析與實(shí)踐操作緊密結(jié)合起來。筆者不敢保證本研究中的所有觀點(diǎn)都是正確而有效的，但筆者認(rèn)為本研究是加強(qiáng)傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新研究領(lǐng)域的實(shí)操性，以及幫助規(guī)劃院規(guī)劃師更好更快地處理該領(lǐng)域的規(guī)劃項目的一次有益嘗試。

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作者簡介：

邱爽，男，四川遂寧人，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生，漢，1990.07，城市化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)。