牛雪梅

摘 要：本文首先闡述了現(xiàn)階段住房公積金貸款的重要性和在房地產(chǎn)市場上的優(yōu)勢，隨著住房公積金貸款的大力開展，資金風險問題日益體現(xiàn)，加強公積金貸款的資產(chǎn)管理，有效防范控制貸款風險成為一個亟待研究的課題。本文從公積金貸款產(chǎn)生的風險原因方面入手，進行深入的調(diào)查分析，深挖風險點，其后根據(jù)分析結(jié)果對各個風險點逐一進行化解對策的探討和研究，最后對公積金貸款的風險防范及對策提出一些創(chuàng)新的建議，對未來工作提供一些思路。

關鍵詞：住房公積金貸款;風險點;防控措施;對策研究

為了認真落實黨中央、國務院關于房地產(chǎn)工作的決策部署，進一步深化推進住房公積金制度在全國范圍內(nèi)持續(xù)健康快速發(fā)展，加強對住房公積金各項制度的管理，促進城鎮(zhèn)住房建設，提高城鎮(zhèn)居民居住水平，根據(jù)冀政辦字 〈2017〉45號河北省人民政府辦公廳《關于進一步促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》指出：堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場泡沫，加大市場監(jiān)管和預期管理力度，完善差別化住房信貸政策。

為進一步加強管理，確保住房公積金貸款資金安全，根據(jù)河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳《河北省住房公積金失信行為懲戒管理辦法》，石家莊住房公積金管理委員會出臺了《關于加強業(yè)務管理防范化解風險工作的通知》。從住房公積金貸款的發(fā)放對象、貸款類型、還款能力、個人信用、樓盤準入、委托貸款銀行管理、擔保和抵押權(quán)屬登記及各種虛假騙貸行為等各個方面做出了一系列的規(guī)定。住房公積金貸款是此次房地產(chǎn)工作的重點，研究如何加強對住房公積金貸款全流程的管理，防控和化解貸款資金風險，在現(xiàn)階段有著重大的現(xiàn)實意義。

住房公積金貸款是借款人向住房公積金管理中心申請用于購買、建造、翻建、大修自有產(chǎn)權(quán)住房的政策性住房消費貸款。之所以深受廣大群眾歡迎，具體體現(xiàn)了以下特點：一是靈活性較大。其貸款用途非常廣泛，住房公積金貸款可用于購買商品房、二手房、經(jīng)濟適用房，也可用于償還銀行的住房貸款等。二是體現(xiàn)政策優(yōu)惠性。住房公積金貸款利率遠遠低于商業(yè)銀行住房貸款利率，減輕了職工購房經(jīng)濟負擔，是職工購房貸款的首選。由于住房公積金制度有很強的政策性，采取封閉運作管理。從資金循環(huán)上，住房公積金取之于民，用之于民，一方面，住房公積金歸集后成為職工的住房儲蓄存款，進入住房公積金管理機構(gòu)的專戶存儲，另一方面，資金主要在住房貸款，建設、回收上封閉運行。從貸款發(fā)放和回收上看，住房公積金發(fā)放給繳存職工貸款，又不斷從這些特定人群回收資金，住房公積金貸款必須專款專用，嚴禁挪作他用。

對住房公積金貸款進行風險防范要從其基本程序上分析，住房公積金貸款程序主要分為四個環(huán)節(jié)，即貸款受理、貸款審批、貸款發(fā)放、貸款回收。在貸后管理中另外還有兩個重要的風險點，即催收逾期貸款和抵押擔保落實等情況。梳理各個環(huán)節(jié)對應的風險點，對所有風險點進行級別分類和重點關注，把所有風險點落實到責任人，對所有貸款流程進行實時監(jiān)控，對現(xiàn)行制度中的貸前審批、貸中控制、貸后稽核監(jiān)督全程進行風險防范控制。

一、住房公積金貸款風險類型和風險點的分析

從公積金貸款全流程分析，風險類型大致分為兩大方面，即違規(guī)受理發(fā)放個人貸款風險和貸款回收貸后管理風險。

第一，違規(guī)受理發(fā)放住房公積金貸款風險點。對不符合條件的借款人發(fā)放貸款是受理環(huán)節(jié)最主要的風險;超額度、超期限發(fā)放個人公積金貸款;超范圍、超額度保證，開發(fā)商、中介公司和受托銀行不及時辦理房屋權(quán)屬抵押登記;準入樓盤違規(guī)，開發(fā)商及中介公司無相關執(zhí)照和資質(zhì)，樓盤項目手續(xù)不全;中心內(nèi)部工作人員利用虛假材料騙貸;委托銀行不符合規(guī)定。

第二，貸款回收和貸后管理的風險點。貸后跟蹤管理工作不到位;逾期貸款未能及時催收;監(jiān)督銀行催收不及時不到位;擅自處理抵押資產(chǎn);貸款法律保全工作不到位，錯過訴訟時效期，喪失訴訟權(quán)利。

我們應對分析出的風險點進行逐一研究，及時尋求最滿意的解決辦法和防控措施。下文將對每個風險點進行對策闡述。

二、對公積金貸款風險點的防控措施和對策

1.違規(guī)發(fā)放公積金個人貸款階段風險防控措施及對策

（1）對不符合貸款條件的借款人發(fā)放貸款可以利用以下措施。

第一，明確并公開個人貸款條件、辦理要件、辦理時限和辦理手續(xù)，接受社會監(jiān)督。

第二，個人貸款業(yè)務實行面談、面簽制度。貸款經(jīng)辦人員與借款申請人進行面對面交流和問答，對借款人提交的貸款資料進行完整性、真實性和合法性確認。貸款科應當對借款人實施盡職調(diào)查，貸款經(jīng)辦人員詳細了解借款人的基本情況、家庭狀況、經(jīng)濟收入、征信記錄等相關信息。防止借款人通過編造虛假理由、使用虛假合同或證明文件等方式，套取住房公積金，改變借款用途。對二手住房申請住房公積金貸款要重點審查住房交易的真實性，避免套貸情況發(fā)生。另外還需審查借款人償還貸款能力。通過了解借款人年齡、職業(yè)、學歷、工作年限等信息，判斷其經(jīng)濟收入的合理性，借款人及其配偶的家庭收入在償還公積金貸款本息后，要能夠維持家庭正常的生活水平。同時要重點核實借款人所購住房價款的異常及二手房交易是否存在親屬連帶關系沒有真實的資金流動。

第三，建立信息核查、協(xié)查制度。通過人民銀行征信系統(tǒng)核查驗證借款人家庭征信情況，通過房地產(chǎn)交易登記信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)查詢借款人家庭實有房屋套數(shù)及面積等情況，同時建立各公積金管理中心之間異地購建房貸款協(xié)查機制和借款人在各中心繳存住房公積金金額和年限等情況，由此可以對公積金貸款的金額、年限、利率等提供準確的判斷依據(jù)。

第四，嚴格審查借款人提供的申請資料，核實借款人主體資格、借款人還款能力、買賣雙方交易是否存在真實的資金流動、買賣房屋抵押真實性等要素，同時應加強異地公積金繳存信息核實，各中心建立聯(lián)絡員制度，對公積金繳存情況進行核實，以避免虛假信息騙貸風險

第五，完善個人住房公積金貸款內(nèi)控制度，規(guī)范貸款操作程序，建立各崗位之間相互制約和監(jiān)督機制，加強貸款審批稽核制度。例如某中心制定了住房公積金個人住房貸款審批小組議事規(guī)則辦法，按照審、貸分離的原則，中心稽核科設專職貸款稽核人員，對貸款科提交審批小組審批之前個人住房貸款申請的合規(guī)性、合法性進行稽核，并簽字確認。

（2）對超額度、超期限發(fā)放個人貸款方面可以通過完善個人貸款業(yè)務操作系統(tǒng)，在信息系統(tǒng)中設定個人貸款條件、額度、期限等要素。

（3）對超范圍、超額度保證，開發(fā)商、中介公司和受托銀行不及時辦理房屋權(quán)屬抵押登記風險可以通過嚴格審核保證人資質(zhì)和抵押物，及時督促開發(fā)商、中介公司和受托銀行辦理房屋權(quán)屬抵押登記。

（4）對準入樓盤違規(guī)，開發(fā)商和中介公司無相關執(zhí)照和資質(zhì)，樓盤項目手續(xù)不全風險，可以通過對開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書進行審核;對樓盤“五證”及相關手續(xù)進行審核。并堅持實地調(diào)查的原則，貸款科和稽核科經(jīng)辦人員共同進行樓盤現(xiàn)場實地考察，寫出書面考察報告，報貸款審批小組會議審批。

（5）對中心工作人員利用虛假材料騙貸產(chǎn)生的風險可以建立貸款流程間各崗位制約機制，加強人員警示教育，落實廉政責任。貸款科崗位設置應當做到分工合理、職責明確，崗位之間應當相互配合、相互制約，做到審貸分離、業(yè)務經(jīng)辦與賬務處理分離。嚴格按照權(quán)限和程序?qū)徟鷺I(yè)務，不得故意繞開審查人。嚴格執(zhí)行貸款審批程序，防止不按程序操作和放寬貸款條件，防止發(fā)放任何形式的外部行政干預貸款和人情貸款。另外公積金管理中心貸款審批應當遵循集體審議和表決制度，明確發(fā)表意見、多數(shù)同意通過的原則，全部意見應當記錄存檔，并簽字確認，以分清責任。加強公積金中心內(nèi)部控制制度建設，落實崗位責任制度，提高工作人員業(yè)務水平和風險意識，以及對內(nèi)外部各種風險的甄別和化解能力。

（6）委托銀行不符合規(guī)定的風險可以通過嚴格按照國務院和住房公積金管委會有關規(guī)定，在工、農(nóng)、中、建、交、民生銀行、河北銀行、郵儲銀行等多家銀行范圍內(nèi)，提出委托貸款銀行名單和資料，提交主任辦公會議審議，確定委托貸款銀行，并簽訂《委托貸款合作協(xié)議書》。

2.貸款回收及貸后管理風險防控措施及對策

（1）貸后跟蹤管理工作不到位產(chǎn)生的風險可以通過持續(xù)跟蹤還款人資信和抵押物價值變化的情況，對擅自處理抵押資產(chǎn)的情況應予以重視，貸后工作中對抵押資產(chǎn)嚴格確權(quán)，建立抵押資產(chǎn)明細臺賬，建立抵押資產(chǎn)處置管理辦法。

（2）逾期貸款未能及時催收產(chǎn)生的風險需要建立貸款逾期催收臺賬，加大信息系統(tǒng)在貸后管理領域的推廣運用，加強與法院、銀行等部門的協(xié)作力度，積極探索催收手段，提高逾期貸款催收效率和效果。

（3）監(jiān)督銀行催收不到位的風險應對措施。可以加強對受托銀行的監(jiān)督，中心扣款數(shù)據(jù)送達銀行，銀行應及時組織專人專崗通過電話、信函、走訪等形式進行催收。

（4）貸款的法律保全及錯過訴訟時效期、喪失訴訟權(quán)力的風險應對措施方面，中心應及時通知銀行整理起訴材料，由委托銀行向法院提起訴訟，并采取法律措施予以保全。

通過以上分析，對公積金中心住房貸款的風險進行了全面的排查及防控和對策的研究，建議公積金中心都應建立貸款風險分類制度，規(guī)范公積金貸款程序和審批制度，嚴禁掩蓋不良貸款的真實狀況，確保貸款質(zhì)量的真實性。并且有必要建立貸款質(zhì)量風險預警機制，分析不良貸款形成的原因，及時制定公積金貸款防范和化解風險的對策。

三、結(jié)語

總之，在現(xiàn)階段我們對住房公積金貸款進行風險防范和對策研究具有深遠的意義，目的在于真正促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，真正讓公積金貸款政策惠及千家萬戶，發(fā)揮公積金的使用價值，做到為民所用，打造讓黨和人民放心、讓群眾職工滿意的“安全公積金”。真正把“三深化，三提升”活動落到實處。

參考文獻

1.崔巍.住房公積金資金風險防控中存在的問題及對策.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2016（7）.

2.趙思林.個人住房公積金貸款余額風險評估研究.蘇州科技大學，2018.

（責任編輯：蘭卡）