張 瑩，夏梧耘

（1.中國煤炭地質(zhì)總局，北京 100038；2.自然資源部信息中心，北京 100036）

1 引言

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是構(gòu)建權(quán)屬明晰的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)交易市場安全和保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性制度。在我國，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)或所有權(quán)是個(gè)人、企業(yè)的重要財(cái)產(chǎn)，在家庭財(cái)產(chǎn)、企業(yè)資產(chǎn)中占有較大的比重。不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)安全關(guān)乎到我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的安全穩(wěn)定，關(guān)乎到千家萬戶的切身利益。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場異?；鸨粍?dòng)產(chǎn)的價(jià)值和升值空間巨大，少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)為了謀取利益鋌而走險(xiǎn)，出現(xiàn)了一些不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)安全隱患。例如：個(gè)別售房者或房產(chǎn)中介，甚至是不法房地產(chǎn)開發(fā)商，進(jìn)行一房多賣，騙取買房人的錢財(cái)；買房人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，出現(xiàn)偽造稅費(fèi)繳納憑證、偷稅漏稅的現(xiàn)象，進(jìn)而造成國家資產(chǎn)損失等等。這些行為嚴(yán)重?fù)p害了權(quán)利人的合法權(quán)益，擾亂了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，損害國家利益。

本文將針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移和設(shè)立債權(quán)時(shí)的若干風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行分析研究，探討在現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)前提下，如何充分利用預(yù)告登記，合理設(shè)置業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)與相關(guān)部門的業(yè)務(wù)協(xié)同機(jī)制，以有效防范一房多賣等問題，保護(hù)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的安全穩(wěn)定。

2 不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

由于資金利益、債務(wù)糾紛等原因，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或債權(quán)設(shè)定的過程中存在安全風(fēng)險(xiǎn)，特別是一房多賣問題。一房多賣在不動(dòng)產(chǎn)交易中比較普遍，糾紛多發(fā)，這對(duì)公民合法財(cái)產(chǎn)安全和正當(dāng)利益訴求造成了較大影響。

（1）一些房地產(chǎn)公司為獲取更多流動(dòng)資金，在賣房的同時(shí)又拿房產(chǎn)去抵押貸款，出現(xiàn)了“一房兩賣”的欺騙行為。在“一房兩賣”陷阱中，開發(fā)商常常稱消費(fèi)者一次性付全款便能優(yōu)惠三個(gè)點(diǎn)，有時(shí)能優(yōu)惠多達(dá)五個(gè)點(diǎn)以上。消費(fèi)者一旦付款，開發(fā)商就收集公司員工或其親朋好友的戶口本、個(gè)人及家庭收入狀況證明等辦理銀行按揭貸款的個(gè)人相關(guān)資料，以這些人的名義把本來已經(jīng)賣出的房屋作為抵押，向銀行貸款。貸款到手后，再由開發(fā)商以職工或親友的名義按月還本付息，這樣一來，騙取的銀行貸款就為開發(fā)商提供了充足的流動(dòng)資金。 表面看，這種方式似乎只是公司的內(nèi)部運(yùn)作，公司得利，銀行貸出款項(xiàng)后也能收回，不太會(huì)傷害到消費(fèi)者利益。而實(shí)際上，一旦該公司經(jīng)營遇到問題，造成還款困難，就會(huì)導(dǎo)致銀行和消費(fèi)者爭奪房產(chǎn)，要么是消費(fèi)者利益受損，要么是銀行無法收回貸款[1]。

（2）因權(quán)利人與利害關(guān)系人之間的債務(wù)糾紛，產(chǎn)生個(gè)人之間一房多賣現(xiàn)象。A某為規(guī)避經(jīng)營公司的風(fēng)險(xiǎn)，將其所有的某小區(qū)房屋一套掛名在其弟B某的名下，B某為房屋產(chǎn)權(quán)人。A某為償還個(gè)人債務(wù)，安排B某同C某簽訂了房屋買賣合同，并將房屋鑰匙轉(zhuǎn)交給C某，但未辦理房屋過戶手續(xù)。事后，B某因無力歸還所欠高利貸，私自以市價(jià)與D某簽訂了房屋買賣合同，并將該房屋過戶到了D某的名下。C某與D某因爭奪該房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛。法院判定D某為房屋所有人。

（3）因權(quán)利人的個(gè)人利益私心，產(chǎn)生個(gè)人之間一房多賣現(xiàn)象。李莫愁與楊過簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定楊過將其所有的203號(hào)房屋出售給李莫愁。李莫愁按約定支付楊過定金10萬元。隨后，楊過與沈萬三又簽了一份合同，將203號(hào)房屋出售給沈萬三并辦理了相關(guān)手續(xù)。沈萬三支付定金38萬元，隨后辦理了按揭貸款手續(xù)，并繳納了相關(guān)稅費(fèi)。當(dāng)李莫愁向楊過交付購房款時(shí)，楊過以各種理由拒收。后來李莫愁得知楊過已將房屋另行出售，遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決楊過繼續(xù)履行合同并協(xié)助過戶、賠償損失。北京市東城區(qū)法院一審判決駁回李莫愁的訴訟請(qǐng)求。李莫愁不服提起上訴，北京市二中院經(jīng)審理維持原判[2]。

（4）開發(fā)商、施工方、借貸方等多方的債務(wù)關(guān)系，導(dǎo)致一房被多方售賣。開發(fā)商、施工方、借貸方、購房人被多方“挖坑”。因債務(wù)、工程款等問題，開發(fā)商與施工方、借貸方等多方簽訂協(xié)議出售不動(dòng)產(chǎn)以獲取資金抵債。通過認(rèn)購協(xié)議、抵賬抵債協(xié)議、商品房合同等方式，多方銷售同一套房產(chǎn)，造成一房多賣，損害購房者權(quán)益。

（5）不動(dòng)產(chǎn)登記與稅務(wù)業(yè)務(wù)銜接不夠緊密。A某購買了一套房產(chǎn)，不想繳納稅款，在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過程中，由于部分地方登記業(yè)務(wù)與繳稅業(yè)務(wù)未實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同，信息未共享，造成A某通過偽造繳稅憑證等方式偷稅漏稅，造成國家稅收損失。

（6）不動(dòng)產(chǎn)登記與銀行抵押業(yè)務(wù)銜接不夠緊密。A某購買B某一套房產(chǎn)，兩人簽訂合同后，向銀行等金融機(jī)構(gòu)辦理按揭貸款。辦理過程中，兩人撕毀合同終止交易，抵押取消，導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)投入的人力、物力成本損失。

以上六種情況是現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。一物數(shù)賣情況下的數(shù)個(gè)買賣合同的效力是相互獨(dú)立的，均可引起債權(quán)變動(dòng)，而同時(shí)存在的各個(gè)債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標(biāo)的物可設(shè)立數(shù)個(gè)債權(quán)，其間沒有行使上的先后之分。在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，先取得標(biāo)的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。

“一房多賣”在多份買賣合同都合法有效的情況下：

（1）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人可優(yōu)先要求繼續(xù)履行買賣合同。在該情形下，多個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，幾個(gè)買受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。其他買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣人的請(qǐng)求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對(duì)買賣標(biāo)的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對(duì)該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》要求，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒有強(qiáng)制實(shí)際履行問題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)[3]。

（2）都未登記的情況下，各買受人處于平等地位，并無位序關(guān)系，買受人只能通過債權(quán)保護(hù)的方法保護(hù)自己的權(quán)益，誰先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰就有優(yōu)先的效果。

同時(shí)，《中華人民共和國契稅暫行條例》中規(guī)定了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，但并未規(guī)定發(fā)起納稅的憑證[4]。這導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移與稅費(fèi)繳納之間出現(xiàn)銜接斷點(diǎn)，使不法分子偷稅漏稅有了可乘之機(jī)。

以上問題均為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移過程中的現(xiàn)實(shí)問題，造成買受人的利益和國家的利益受到了侵害。從我國當(dāng)前國情、社會(huì)輿論和價(jià)值觀出發(fā)，站在買受人的角度，購買不動(dòng)產(chǎn)是個(gè)人，乃至家庭的最重要的事情，以上風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)導(dǎo)致個(gè)人利益受損，激發(fā)家庭矛盾，擾亂正常的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序。因此，需要在現(xiàn)行的法律制度和體制機(jī)制下，探索能夠保證不動(dòng)產(chǎn)賣出方和買受方等各方權(quán)利人、利害關(guān)系人合法權(quán)益的實(shí)操方法。

3 預(yù)告登記在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)中的應(yīng)用

《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力[5]。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的，不動(dòng)產(chǎn)買賣、抵押的，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，當(dāng)事人可以按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理[6]。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。”[7]

上述法律法規(guī)的規(guī)定，為采用不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記保障權(quán)利人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益提供了可操作的辦法。所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。

一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。

3.1 轉(zhuǎn)移登記中預(yù)告登記的應(yīng)用

目前的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記實(shí)操中，只有預(yù)售商品進(jìn)行預(yù)告登記?，F(xiàn)房買賣（包括一手房和二手房），買賣雙方簽訂相關(guān)合同，約定相關(guān)事項(xiàng)后即可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。按照前文所述，這種方式不能有效防范一房多賣。

本文建議：無論是期房還是現(xiàn)房買賣，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，全部進(jìn)行預(yù)告登記，在所買賣不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定相關(guān)事項(xiàng)，產(chǎn)生排他效力，以確保將來不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗受理、并行辦理”、優(yōu)化流程、精簡材料的要求[2]，權(quán)利人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)提交一套材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理后，自動(dòng)生成預(yù)告登記。在預(yù)告登記記載事項(xiàng)中，可以記載雙方約定的交易時(shí)間、交易價(jià)格、雙方的義務(wù)和責(zé)任等事項(xiàng)，以記載權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。雙方按照預(yù)告登記中記載的條件，履行完成相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，滿足預(yù)告登記中的要求時(shí)，預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記，實(shí)現(xiàn)權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。按照上述方法，所有對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)相關(guān)的處分都與不動(dòng)產(chǎn)登記簿緊密關(guān)聯(lián)，能夠直接顯示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的處分和限制性條件，不僅能防止一房多賣，還能防止賣方將已查封等限制性不動(dòng)產(chǎn)欺騙出售給受買人，造成受買人經(jīng)濟(jì)損失。

對(duì)于與房管部門的銜接，可以將不動(dòng)產(chǎn)登記信息（包括預(yù)告登記和其他各種登記類型）實(shí)時(shí)共享，以實(shí)現(xiàn)房管部門對(duì)于房地產(chǎn)市場的監(jiān)測管理。不動(dòng)產(chǎn)登記信息是登記簿記載的、法定有效的信息，通過本方法，能夠客觀地反映房地產(chǎn)市場的真實(shí)情況，有效解決陰陽合同、虛假合同、無效合同對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)測和調(diào)控政策的不良影響，使房地產(chǎn)市場監(jiān)測管理更加科學(xué)精準(zhǔn)。

3.2 抵押登記中預(yù)告登記的應(yīng)用

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記[8]。

目前，部分銀行等金融機(jī)構(gòu)通過買賣雙方的合同信息開展貸款辦理。由于合同變更、撕毀、無效等因素，這種方式并不能確保不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)一定實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，還存在不動(dòng)產(chǎn)不能抵押被抵押，或者被非法多次抵押的可能，造成銀行等金融機(jī)構(gòu)的人力、物力損失。

本文建議：在銀行等金融機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿，該不動(dòng)產(chǎn)若符合貸款條件，自動(dòng)生成抵押預(yù)告登記，依據(jù)預(yù)告登記生成抵押合同，辦理抵押貸款，貸款辦理完成后，抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押本登記。這樣不僅能確保抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也能確保不動(dòng)產(chǎn)抵押的準(zhǔn)確性和合法性，減少銀行等金融機(jī)構(gòu)的抵押辦理成本。

3.3 稅費(fèi)繳納中預(yù)告登記的應(yīng)用

契稅的稅率核定需要查詢買賣雙方名下的不動(dòng)產(chǎn)的所有情況，但契稅的繳納卻與不動(dòng)產(chǎn)登記沒有有效銜接?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，“納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)?！?/p>

為防止偽造完稅憑證，造成國家利益損失，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗受理、并行辦理”的便民利民要求，以及前文所述的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中預(yù)告登記的應(yīng)用方法，本文建議稅務(wù)部門依據(jù)預(yù)告登記開展稅費(fèi)繳納工作，稅費(fèi)繳納完成后反饋完稅憑證，由預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記。這樣能夠確保每一筆權(quán)利轉(zhuǎn)移的稅費(fèi)繳納，并準(zhǔn)確記錄在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，確保國家利益不受損失。

不僅在期房和現(xiàn)房的買賣、抵押中可以進(jìn)行預(yù)告登記，在其他土地使用權(quán)等各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和抵押中也可申請(qǐng)預(yù)告登記，以保障各類不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

4 結(jié)語

在我國，不動(dòng)產(chǎn)是個(gè)人、家庭、企業(yè)的重要財(cái)產(chǎn)，合法的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)益是人民幸福生活的保障，是家庭和睦與社會(huì)和諧的基礎(chǔ)，是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要組成部分。當(dāng)前，由于資金利益、債務(wù)糾紛和信息不對(duì)稱等原因，存在一房多賣、多次抵押、無效抵押、偷稅漏稅等侵害個(gè)人利益和國家利益的行為。針對(duì)這種情況，本文提出的通過在轉(zhuǎn)移登記、抵押登記以及與相關(guān)部門業(yè)務(wù)協(xié)同等過程中，嵌入預(yù)告登記，以保證不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的債權(quán)設(shè)立和物權(quán)轉(zhuǎn)移的安全，以及國家利益的實(shí)現(xiàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易市場的安全和健康發(fā)展將起到積極的作用。