陳 芳，楊 葉，姚德波，杜 靜

（江蘇蘇地仁合土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪造價(jià)咨詢(xún)有限公司，江蘇 210000）

黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》明確提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”的改革目標(biāo)，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。黨的十九大也明確要求深化農(nóng)村土地制度改革，建立健全的城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系。開(kāi)展城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系構(gòu)建研究，有利于規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地有償使用、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)建設(shè)、推進(jìn)集體土地使用制度改革。當(dāng)前，城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估主要依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等相關(guān)規(guī)程，理論研究豐富和實(shí)際應(yīng)用廣泛。然而，農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系的相關(guān)研究主要集中在集體建設(shè)用地價(jià)格影響因素[1]、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)[2]、集體建設(shè)用地價(jià)格市場(chǎng)機(jī)制和再分配機(jī)制的政策建議[3]等方面，對(duì)于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估暫時(shí)仍沒(méi)有科學(xué)合理的規(guī)程和指導(dǎo)性文件可以參照。對(duì)于城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的研究失衡導(dǎo)致無(wú)法系統(tǒng)地建立城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系。鑒于此，有必要探索城鄉(xiāng)融合背景下的建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估總體思路，構(gòu)建城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系，為制定城鄉(xiāng)融合背景下的建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范奠定基礎(chǔ)，為全面開(kāi)展農(nóng)村土地制度改革提供技術(shù)參考。

1 理論分析與經(jīng)驗(yàn)借鑒

城鄉(xiāng)融合背景下的建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系是針對(duì)行政區(qū)范圍內(nèi)全部建設(shè)用地建立的地價(jià)體系。從權(quán)屬上來(lái)看，建設(shè)用地包括國(guó)有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地，兩者同屬建設(shè)用地范疇，表現(xiàn)出了承載功能、土地利用價(jià)值高、區(qū)域選擇性強(qiáng)、可逆性差等共性特點(diǎn)。但從當(dāng)前的政策、市場(chǎng)、空間分布等方面來(lái)看，兩者在權(quán)能、市場(chǎng)化程度、空間分布、利用程度等方面存在明顯的差異[4]。首先，從權(quán)能差異來(lái)看，在現(xiàn)行的土地管理制度下國(guó)有土地使用權(quán)是占有權(quán)、收益權(quán)及不完全處分權(quán)的集合，國(guó)有建設(shè)用地依法可進(jìn)行流轉(zhuǎn)、租賃和抵押等交易活動(dòng)。與國(guó)有建設(shè)用地相比，集體建設(shè)用地在權(quán)利行使方面受到更多限制，處分權(quán)更不完整。其次，從市場(chǎng)化程度差異來(lái)看，當(dāng)前，國(guó)有建設(shè)用地土地市場(chǎng)成熟，而集體建設(shè)用地市場(chǎng)普遍不發(fā)達(dá)，致使集體建設(shè)用地的土地資產(chǎn)價(jià)值難以顯化，同樣收益能力的集體建設(shè)用地難以在土地市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地同等的市場(chǎng)價(jià)格水平。最后，從空間分布與利用程度差異來(lái)看，國(guó)有建設(shè)用地主要集中在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，分布集中，土地利用效率高，開(kāi)發(fā)程度強(qiáng)，而集體建設(shè)用地一般位于農(nóng)村，分布范圍廣、分散且大多不連片，土地利用效率、土地投入產(chǎn)出強(qiáng)度及開(kāi)發(fā)程度低。

城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系的建立需要基于統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)開(kāi)展，而實(shí)現(xiàn)土地權(quán)能的平等則是建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的基礎(chǔ)。也就是說(shuō)，土地性質(zhì)相同，集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)不分優(yōu)劣，兩者享有一致的、平等的、完整的土地權(quán)能，能夠在土地市場(chǎng)上進(jìn)行合法流轉(zhuǎn)。目前，試點(diǎn)地區(qū)已經(jīng)開(kāi)展集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作，明確集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可與國(guó)有建設(shè)用地一樣，享有相同的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，消除因所有制不同而被賦予不同權(quán)利的城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)”。即便如此，考慮到當(dāng)前的市場(chǎng)化程度和土地利用程度，城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)環(huán)境尚無(wú)法達(dá)到完全的統(tǒng)一，所以目前國(guó)有和集體建設(shè)用地地價(jià)無(wú)法形成完全統(tǒng)一的地價(jià)體系?；凇巴?、同權(quán)、同價(jià)”的思想，通過(guò)探索適用于當(dāng)前國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)融合的方法，進(jìn)而構(gòu)建城鄉(xiāng)融合背景下的建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系, 以便于建設(shè)用地地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)一管理，有利于建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)“同地、同權(quán)、同價(jià)”。

目前，湖南瀏陽(yáng)、重慶大足、浙江德清等地已經(jīng)開(kāi)展了關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的相關(guān)探索，研究表明國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地同步研制基準(zhǔn)地價(jià)體系在管理方面體現(xiàn)了“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”“城鄉(xiāng)一體化”的理念[5]。從技術(shù)路徑來(lái)看，城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系均參考了城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系的評(píng)估模式，基于多因素綜合評(píng)分法進(jìn)行土地定級(jí)，在級(jí)別劃分的基礎(chǔ)上，采用相應(yīng)的方法測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)，然后在技術(shù)細(xì)節(jié)處理、關(guān)鍵技術(shù)方法等方面各有特點(diǎn)，如集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)采用集體交易樣點(diǎn)進(jìn)行測(cè)算，或者利用國(guó)有建設(shè)用地交易價(jià)格或基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正推算。但是現(xiàn)有研究中仍然以分別建立國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系為主，因此，有必要探索國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)融合的方法。

2 評(píng)估體系的構(gòu)建

2.1 總體技術(shù)思路

城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估體系的建立，實(shí)質(zhì)上是城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地地價(jià)的融合、銜接問(wèn)題?？紤]到國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的差異，在城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系中,有以下幾個(gè)方面的考慮：首先，根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)用地分布集中、農(nóng)村建設(shè)用地分布零散的空間分布特點(diǎn)，采用城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界進(jìn)行分區(qū)，針對(duì)不同分區(qū)選用不同的定級(jí)因素進(jìn)行土地定級(jí)；其次，城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界范圍內(nèi)以國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)案例居多，集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易案例多分布在廣大農(nóng)村地區(qū)，為了地價(jià)測(cè)算的準(zhǔn)確性，不考慮全區(qū)域內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地或者集體建設(shè)用地地價(jià)樣點(diǎn)的測(cè)算，而是在不同的分區(qū)范圍內(nèi)選擇相應(yīng)權(quán)屬的市場(chǎng)交易案例進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算；最后，考慮到現(xiàn)階段不同權(quán)屬建設(shè)用地在權(quán)能、市場(chǎng)化程度和價(jià)格形成機(jī)制方面的差異，在不同分區(qū)范圍內(nèi)評(píng)估不同權(quán)屬的建設(shè)用地價(jià)格，需要進(jìn)行土地權(quán)利修正。

基于同地同權(quán)同價(jià)思想和現(xiàn)階段城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)實(shí)際，本研究構(gòu)建“同一地價(jià)內(nèi)涵、分區(qū)定級(jí)評(píng)估、統(tǒng)一結(jié)果表達(dá)”的城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系（圖1）。即依據(jù)土地利用現(xiàn)狀和國(guó)土空間規(guī)劃，以城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界為界線，確定國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地分布集聚區(qū)，建立各自適宜的指標(biāo)體系，應(yīng)用多因素綜合評(píng)價(jià)法分區(qū)劃分建設(shè)用地級(jí)別，設(shè)定相同的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，利用各級(jí)別內(nèi)相應(yīng)權(quán)屬的地價(jià)樣點(diǎn)資料評(píng)估分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，建立基準(zhǔn)地價(jià)到不同權(quán)屬建設(shè)用地宗地地價(jià)的修正體系，最后將級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果統(tǒng)一用圖件表達(dá)，形成城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系。上述思路在國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地集聚區(qū)兩個(gè)分區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了不同權(quán)屬基準(zhǔn)地價(jià)的融合，同一分區(qū)內(nèi)淡化了國(guó)有和集體建設(shè)用地權(quán)屬的差異，而是根據(jù)建設(shè)用地空間分布分區(qū)評(píng)估，體現(xiàn)了“同地、同權(quán)、同價(jià)”思想；同時(shí)，考慮到城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)現(xiàn)階段發(fā)展的實(shí)際，在不同的分區(qū)內(nèi)構(gòu)建差異化的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系進(jìn)行土地級(jí)別劃分，并分區(qū)選取國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，充分考慮了現(xiàn)階段不同權(quán)屬樣點(diǎn)地價(jià)的差異，具有較好的實(shí)用性。

圖1 技術(shù)思路與路線

2.2 技術(shù)步驟

2.2.1 土地級(jí)別的劃分

2.2.1.1 定級(jí)因素的選取

選取的因素因子要具有主導(dǎo)性、區(qū)域性、易得性等特點(diǎn)。城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地與農(nóng)村集體建設(shè)用地在土地質(zhì)量、價(jià)格影響因素、影響規(guī)律和土地利用特征等方面具有較大的相似性，但在土地分布特點(diǎn)上有著較大的差別，因此在土地定級(jí)因素選擇過(guò)程中，城鎮(zhèn)和農(nóng)村建設(shè)用地定級(jí)因素既具有一致性，也應(yīng)當(dāng)考慮兩者的差異。在農(nóng)村建設(shè)用地定級(jí)因素中宜增加反映宏觀區(qū)位的因素，對(duì)于城郊結(jié)合部的建設(shè)用地，受規(guī)劃及政策導(dǎo)向明顯，宜增加反映區(qū)域功能規(guī)劃或政策導(dǎo)向的因素等。

2.2.1.2 定級(jí)因素權(quán)重的確定

定級(jí)因素權(quán)重可采用特爾斐法、層次分析法等方法確定。

2.2.1.3 定級(jí)單元分值的計(jì)算

土地定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)別的基本空間單位，是內(nèi)部特性和區(qū)位條件相對(duì)均一的地塊?？刹捎秒x散技術(shù)和網(wǎng)格化方法，由計(jì)算機(jī)將工作底圖柵格化，其柵格單元即為土地定級(jí)單元。

2.2.1.4 定級(jí)因素指標(biāo)計(jì)算

定級(jí)因素因子分為點(diǎn)狀、線狀和面狀三類(lèi)因素。對(duì)不同的用地類(lèi)型，其因子的作用分的衰減方式是不同的，一般可分為指數(shù)衰減和線性衰減。

面狀因素作用分計(jì)算公式：

式中：fi—某因素、因子作用分；Xi—某指標(biāo)值；Xmin—最小指標(biāo)值；Xmax—最大指標(biāo)值。

點(diǎn)、線狀因素按指數(shù)衰減或者以線性衰減公式計(jì)算其作用分：

（1）直線衰減公式法：

（2）指數(shù)衰減公式法：

式中：fi—某因素因子在某相對(duì)距離上對(duì)土地的作用分；M—某因素因子個(gè)體中心功能分；ri—評(píng)價(jià)單元相對(duì)距離；di—實(shí)際距離；d—影響半徑。

根據(jù)最終確定的因素因子權(quán)重值進(jìn)行各類(lèi)定級(jí)因子分值的空間疊加分析計(jì)算單元作用的總分值。

式中：Sj—j單元的土地總分值；Fij—j單元的i因素分值，i=1，2，…，n；Wi—i因素的權(quán)重；n—定級(jí)因素的個(gè)數(shù)。

2.2.1.5 級(jí)別劃分與確定

土地級(jí)別界線表征土地質(zhì)量的突變處，以突變處形成土地級(jí)別界線。界線盡量采用自然界線和人工界線，保持自然地塊及權(quán)屬單元的完整性。

2.2.2 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估

（1）地價(jià)內(nèi)涵：在平均開(kāi)發(fā)利用條件下，不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地分用途評(píng)估，并由政府確定某一估價(jià)期日法定最高年期的土地使用權(quán)平均價(jià)格，集體建設(shè)用地使用權(quán)最高年期參照國(guó)有建設(shè)用地設(shè)定，即商服用地40年，住宅用地70年，工業(yè)用地50年。

（2）樣點(diǎn)確定：調(diào)研收集土地出讓、房屋出租、出售等交易樣點(diǎn)，在不同分區(qū)范圍內(nèi)調(diào)查選取相應(yīng)權(quán)屬的交易樣點(diǎn)。

（3）估價(jià)方法的確定：在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地可選用同樣的估價(jià)方法，包括收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、成本法等。

（4）估價(jià)參數(shù)的確定：根據(jù)調(diào)查的相關(guān)基礎(chǔ)資料，分析確定估價(jià)所需要的參數(shù)，應(yīng)注意區(qū)分不同權(quán)屬建設(shè)用地的估價(jià)參數(shù)差異。

（5）基準(zhǔn)地價(jià)的確定：根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果，選用樣點(diǎn)地價(jià)平均法或樣點(diǎn)地價(jià)與土地質(zhì)量分值模型擬合法測(cè)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

2.2.3 修正體系的建立

城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)修正體系的主要內(nèi)容為期日修正、土地開(kāi)發(fā)程度差異修正、使用年期修正、容積率修正、宗地地價(jià)影響因素綜合修正和其他修正等。除此之外，本次按照國(guó)有建設(shè)用地集聚區(qū)和集體建設(shè)用地集聚區(qū)分別進(jìn)行評(píng)估，在進(jìn)行宗地評(píng)估時(shí)，需要考慮土地權(quán)利修正。

3 實(shí)證分析

3.1 研究區(qū)概況

武進(jìn)區(qū)作為土地制度改革試點(diǎn)區(qū)域，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)基本形成，為城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地地價(jià)水平的確定提供了客觀的價(jià)格參考。本次城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估選取武進(jìn)區(qū)禮嘉鎮(zhèn)作為評(píng)估區(qū)域,評(píng)估用途為商服用地和工業(yè)用地。

禮嘉鎮(zhèn)位于武進(jìn)區(qū)中心城區(qū)東南，緊鄰武進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，是江蘇省科技工作先進(jìn)鎮(zhèn)，資源豐富，交通便捷，常澄高速公路、232省道、武進(jìn)大道、青洋路等交通干線貫穿境內(nèi)。鎮(zhèn)域土地總面積58.23km2，下轄14個(gè)行政村、1個(gè)社區(qū)、455個(gè)村民小組，截至2018年年末戶(hù)籍總?cè)丝?.9萬(wàn)人，常住人口9萬(wàn)。境內(nèi)工業(yè)企業(yè)1500余家，主要生產(chǎn)農(nóng)業(yè)類(lèi)裝備、制冷器材、白色家電、新材料、游艇、汽車(chē)零部件等。

3.2 評(píng)估結(jié)果

3.2.1 分區(qū)結(jié)果

根據(jù)禮嘉鎮(zhèn)空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界作為分區(qū)的界線，城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界范圍內(nèi)為國(guó)有建設(shè)用地集聚區(qū)，該區(qū)域是城鎮(zhèn)建成區(qū)及未來(lái)開(kāi)發(fā)為城鎮(zhèn)用地的區(qū)域，以國(guó)有建設(shè)用地為主，分布集中，土地利用效率高，開(kāi)發(fā)程度強(qiáng)；城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界范圍外為集體建設(shè)用地集聚區(qū)，該區(qū)域主要位于農(nóng)村，以集體建設(shè)用地為主，分布范圍廣、分散且大多不連片，土地利用效率、土地投入產(chǎn)出強(qiáng)度及開(kāi)發(fā)程度不高（圖2）。

3.2.2 定級(jí)結(jié)果

國(guó)有建設(shè)用地集聚區(qū)商服用地主要選取商服中心影響度、道路通達(dá)度、人口密度等5個(gè)因素，國(guó)有建設(shè)用地集聚區(qū)工業(yè)用地主要選取道路通達(dá)度、產(chǎn)業(yè)集聚影響度、自然條件優(yōu)劣度等5個(gè)因素；集體建設(shè)用地集聚區(qū)商服用地和工業(yè)用地均在上述對(duì)應(yīng)用途因素基礎(chǔ)上增加了單位建設(shè)用地GDP、規(guī)劃定位等因素。

圖2 評(píng)估范圍

采用計(jì)算機(jī)土地定級(jí)系統(tǒng)按照上述方法初步劃分國(guó)有建設(shè)用地集聚區(qū)和集體建設(shè)用地集聚區(qū)級(jí)別，征詢(xún)相關(guān)專(zhuān)家意見(jiàn)最終確定土地級(jí)別為：國(guó)有建設(shè)用地集聚區(qū)一級(jí)、國(guó)有建設(shè)用地集聚區(qū)二級(jí)；集體建設(shè)用地集聚區(qū)一級(jí)、集體建設(shè)用地集聚區(qū)二級(jí)。

圖3 商服用地（左）和工業(yè)用地（右）土地級(jí)別評(píng)估結(jié)果

3.2.3 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果

調(diào)研收集了土地出讓、房屋出租、出售等交易樣點(diǎn)，在國(guó)有建設(shè)用地集聚區(qū)范圍內(nèi)分別收集了44個(gè)國(guó)有商服用地交易樣點(diǎn)和56個(gè)國(guó)有工業(yè)用地交易樣點(diǎn)，在集體建設(shè)用地集聚區(qū)范圍內(nèi)分別收集了16個(gè)集體商服用地交易樣點(diǎn)和25個(gè)集體工業(yè)用地交易樣點(diǎn)。

商服用地主要采用收益還原法和市場(chǎng)比較法評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)，工業(yè)用地主要采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)。最終評(píng)估結(jié)果見(jiàn)圖3和表2：

表1 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果

3.3 結(jié)果分析

（1）從空間分布特征來(lái)看，土地級(jí)別按照分區(qū)范圍呈現(xiàn)為以城鎮(zhèn)或集鎮(zhèn)為中心向外擴(kuò)散的圈層式的結(jié)構(gòu)形態(tài)，反映出地價(jià)在空間分布上具有一定的連續(xù)性。城鎮(zhèn)區(qū)域、集鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)作為建成區(qū)，建設(shè)用地相對(duì)比較集中，交易較為頻繁，價(jià)格高于城鎮(zhèn)周邊區(qū)域、周邊村莊。

（2）從地價(jià)水平情況來(lái)看，無(wú)論是國(guó)有還是集體建設(shè)用地，商服用地地價(jià)主要受到收益的影響，主要分布在比較繁華的區(qū)域，而工業(yè)用地主要受到成本的影響，因此商服用地地價(jià)水平遠(yuǎn)高于工業(yè)用地地價(jià)。

4 結(jié)論

本文基于國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的特點(diǎn)和差異，建立了一套“同一地價(jià)內(nèi)涵、分區(qū)定級(jí)評(píng)估、統(tǒng)一結(jié)果表達(dá)”的城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系，并且通過(guò)武進(jìn)區(qū)禮嘉鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估對(duì)該體系進(jìn)行了驗(yàn)證。體系的構(gòu)建，可為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)服務(wù)，為進(jìn)一步深化農(nóng)村土地制度改革奠定了基礎(chǔ)，總結(jié)可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，為全面開(kāi)展城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系評(píng)估提供了理論方法。

（1）該體系沿用了城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的整體思路，并考慮到現(xiàn)有國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的空間分布、權(quán)能、市場(chǎng)環(huán)境等差異，創(chuàng)新采用了分區(qū)進(jìn)行定級(jí)評(píng)估的思路，淡化權(quán)屬差異，強(qiáng)化城鄉(xiāng)融合，探索構(gòu)建既遵循地價(jià)原理、結(jié)合實(shí)際，又有創(chuàng)新的城鄉(xiāng)融合背景下建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系。

（2）采用“多規(guī)合一”的空間規(guī)劃成果，設(shè)定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鄉(xiāng)分區(qū)界線，一方面，對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的地價(jià)內(nèi)涵及設(shè)定條件更加科學(xué)，另一方面，考慮到了未來(lái)規(guī)劃因素的影響，增強(qiáng)了成果的實(shí)用性。

（3）由于城鎮(zhèn)和農(nóng)村的建設(shè)用地布局存在明顯的差異，因此根據(jù)不同的分布特點(diǎn)，按照分區(qū)的思想構(gòu)建差異化的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，使地價(jià)水平更符合實(shí)際情況。