劉春梅 孫兆暉

在金融交易的實(shí)踐中，金融機(jī)構(gòu)為了控制風(fēng)險(xiǎn)，保障債權(quán)最終得到清償，一般會(huì)要求債務(wù)人或第三人為債權(quán)提供擔(dān)保，而不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保則是最受青睞的擔(dān)保方式，原因是“擔(dān)保物權(quán)旨在確保債務(wù)的清償，有助于誘導(dǎo)債權(quán)，促進(jìn)資金融通，與市場經(jīng)濟(jì)具有不可分的密切關(guān)系”，〔1〕王澤鑒：《民法概要》（第二版），北京大學(xué)出版社2011年版，第450頁?！皳?dān)保物權(quán)為最佳的確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的制度，擔(dān)保物權(quán)為社會(huì)融資的基本手段，并可由此間接促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮”?！?〕陳華彬：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2018年版，第517頁。我國《物權(quán)法》采不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記生效模式，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度是不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保功能得以發(fā)揮的基礎(chǔ)。司法實(shí)踐中，由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善或者當(dāng)事人怠于辦理抵押登記，債權(quán)人的利益未能得到充分保障，金融債權(quán)面臨淪為不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。廣大金融機(jī)構(gòu)對我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的設(shè)計(jì)和運(yùn)行高度關(guān)注，不動(dòng)產(chǎn)登記制度對金融業(yè)務(wù)的影響也已經(jīng)受到相關(guān)行政部門和行業(yè)監(jiān)管部門的重視，有關(guān)完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)范性文件陸續(xù)出臺?！?〕中國銀監(jiān)會(huì)、國土資源部《中國銀監(jiān)會(huì)、國土資源部關(guān)于金融資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營中不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記若干問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2017〕20號），江蘇省國土資源廳等《關(guān)于提升不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)水平支持金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通知》（蘇國土資發(fā)〔2017〕500號）。

隨著理論和立法上逐步澄清不動(dòng)產(chǎn)交易合同效力與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效果之間的區(qū)別，未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的情況下，各主體之間的權(quán)利義務(wù)問題和由此引發(fā)相應(yīng)的合同糾紛或抵押權(quán)糾紛案件日益引起社會(huì)關(guān)注。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的取得方式主要是設(shè)立取得和受讓取得，在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓交易引發(fā)的商事糾紛中，較為典型的爭議問題包括：未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記情形的抵押義務(wù)人責(zé)任以及不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓與抵押變更登記的關(guān)系。由于不同法院的裁判思路存在差異，可能會(huì)影響債權(quán)人合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融審判工作的若干意見》（法發(fā)〔2017〕22號）明確要求：“依法保護(hù)金融債權(quán)，提升金融債權(quán)實(shí)現(xiàn)效率。依法打擊逃廢金融債權(quán)的行為，明確責(zé)任主體和責(zé)任范圍，切實(shí)保護(hù)金融債權(quán)?！?/p>

本文立足物權(quán)法理論與審判實(shí)踐，探討在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓交易中因未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記而引發(fā)糾紛的裁判思路，以求促進(jìn)裁判尺度統(tǒng)一，提升此類案件裁判結(jié)果的可預(yù)期性。鑒于司法實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立與轉(zhuǎn)讓大多涉及金融債權(quán)的司法保護(hù)問題，本文主要針對金融債權(quán)審判實(shí)踐中存在的常見問題展開。

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立中抵押合同的效力與內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)抵押合同簽訂后，在未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的情形下，如何認(rèn)定抵押義務(wù)人的責(zé)任？對此問題，審判實(shí)踐中先后存在以下幾種判決思路：〔4〕中國銀行股份有限公司大連甘井子支行與庫倫旗首宇甜菊糖有限公司等金融借款合同糾紛案（最高人民法院〔2017〕民終字第436號民事判決書）、侯向陽與商都縣眾邦億興能源材料有限責(zé)任公司等民間借貸糾紛案（最高人民法院〔2015〕民申字第3299號民事裁定書）、劉建偉訴北京首開中拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等民間借貸糾紛案（北京市高級人民法院〔2018〕京民終字第25號民事判決書）；另參見劉延杰、王明華：《未辦理抵押權(quán)登記時(shí)抵押人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任》，載《人民司法（應(yīng)用）》2013年第3期。（1）抵押合同無效，抵押義務(wù)人不承擔(dān)責(zé)任?！段餀?quán)法》頒布實(shí)施前，不少判決采此思路，《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，采此思路的案例較少。（2）抵押合同無效，債權(quán)人和抵押義務(wù)人都存在過錯(cuò)的，抵押義務(wù)人在債務(wù)人不能清償部分的1/2范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任；抵押義務(wù)人不存在過錯(cuò)的，不承擔(dān)責(zé)任。（3）抵押義務(wù)人應(yīng)承擔(dān)締約過失損害賠償責(zé)任，因尚未對債務(wù)人進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，無法確定債權(quán)人的損失，對債權(quán)人的請求不予支持。（4）在未辦理抵押登記的情況下，抵押義務(wù)人向債權(quán)人提供的擔(dān)保方式由抵押擔(dān)保變更為保證擔(dān)保，抵押義務(wù)人應(yīng)向債權(quán)人承擔(dān)保證責(zé)任。對于這種保證的性質(zhì)，又有兩種觀點(diǎn)：有人認(rèn)為是承擔(dān)一般保證責(zé)任，另有人認(rèn)為是承擔(dān)連帶保證責(zé)任。此種思路涉及法律行為轉(zhuǎn)換的問題，關(guān)于轉(zhuǎn)換的依據(jù)，學(xué)理和實(shí)踐均存在爭議。（5）抵押合同合法有效，抵押義務(wù)人應(yīng)繼續(xù)履行辦理抵押權(quán)登記的合同義務(wù)，債權(quán)人還有權(quán)要求抵押義務(wù)人承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。〔5〕潘志江、沈君：《不動(dòng)產(chǎn)抵押合同生效但未辦理抵押登記的責(zé)任承擔(dān)》，載《人民司法（案例）》2013年第6期。

在未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的情形下，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)未能設(shè)立，此點(diǎn)應(yīng)無爭議，上述五種判決思路的分歧點(diǎn)主要反映在這兩個(gè)方面：第一，抵押合同是否有效；第二，抵押義務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)是什么。

（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的效力

1.《擔(dān)保法》下的合同效力

根據(jù)1995年頒布的《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，當(dāng)事人以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。該規(guī)定未能正確處理抵押登記與抵押合同效力、抵押權(quán)設(shè)立之間的關(guān)系，此種合同無效處理方式導(dǎo)致當(dāng)事人之間利益失衡，抵押義務(wù)人免責(zé)，而債權(quán)人承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)?！?〕范小華：《未辦抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同中抵押人責(zé)任研究》，載《法律適用》2015年第4期。在《擔(dān)保法》頒布前后，當(dāng)事人辦理抵押登記手續(xù)的障礙較多。為此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法司法解釋》）第59條規(guī)定，“當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人”，創(chuàng)設(shè)了債權(quán)人的特殊優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，《擔(dān)保法司法解釋》第56條第2款規(guī)定，“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”，在堅(jiān)持《擔(dān)保法》規(guī)定的合同無效的處理思路基礎(chǔ)上，明確規(guī)定抵押義務(wù)人的締約過失損害賠償責(zé)任。

2.《物權(quán)法》下的合同效力

根據(jù)2007年頒布的《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，未辦理物權(quán)登記，不影響當(dāng)事人之間有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同的效力。從學(xué)理角度分析，不動(dòng)產(chǎn)買賣或抵押交易的邏輯結(jié)構(gòu)中首先包括作為基礎(chǔ)行為的債權(quán)行為，對于此后的履行行為的性質(zhì)，不同的物權(quán)變動(dòng)模式對其有不同的解釋。法律行為下的物權(quán)變動(dòng)典型模式可分為三種：一為物權(quán)形式主義模式，德國法是其典型，該模式下物權(quán)變動(dòng)系因獨(dú)立的物權(quán)行為而發(fā)生，履行行為中包括物權(quán)意思與公示行為；二為債權(quán)意思主義模式，法國法為其著例，該模式下物權(quán)變動(dòng)系因債權(quán)意思而發(fā)生，履行行為所含的公示行為僅具對抗第三人的作用；三為債權(quán)形式主義模式，該模式下物權(quán)變動(dòng)系因債權(quán)意思與公示行為而發(fā)生，沒有履行行為就沒有權(quán)利變動(dòng)。多數(shù)參與立法的學(xué)者認(rèn)為，我國《物權(quán)法》頒布前后均未承認(rèn)物權(quán)行為制度，也就不存在基于該制度的物權(quán)形式主義的模式，而只存在另外兩種物權(quán)變動(dòng)模式?！?〕王軼：《動(dòng)產(chǎn)善意取得制度一般規(guī)定立法化研究——兼評〈中華人民共和國物權(quán)法〉（草案）第111條》，載《政治與法律》2005年第5期。

關(guān)于我國《物權(quán)法》究系采用何種物權(quán)變動(dòng)模式，學(xué)理中仍存在爭議。但該法第15條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”，已經(jīng)明確區(qū)分債權(quán)合同的效力與物權(quán)的設(shè)立效果，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記影響的是物權(quán)的變動(dòng)，而不影響有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的債權(quán)合同的效力。因此，該條規(guī)定已經(jīng)改變《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，后者不再適用。

（二）辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的合同義務(wù)

第一，關(guān)于抵押義務(wù)人的合同義務(wù)。在不承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性的立法模式下，抵押合同一般是指約定設(shè)立抵押權(quán)的債權(quán)合同。合同義務(wù)是第一次給付義務(wù)，該義務(wù)不履行便轉(zhuǎn)化為第二次給付義務(wù)即違約責(zé)任。〔8〕韓世遠(yuǎn)：《合同法總論》（第四版），法律出版社2018年版，第742頁。因此，認(rèn)定違約責(zé)任的前提是厘清合同義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)抵押合同簽訂后，抵押義務(wù)人的首要合同義務(wù)就是依照抵押合同約定的時(shí)間協(xié)助債權(quán)人辦理抵押登記，該義務(wù)可類比房屋買賣合同簽訂后出賣人負(fù)有的協(xié)助辦理房屋過戶登記的義務(wù)。此種不動(dòng)產(chǎn)登記義務(wù)是基于抵押義務(wù)人或出賣人負(fù)有保障相對人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基礎(chǔ)性義務(wù)，其對應(yīng)的是相對人的繼續(xù)履行合同請求權(quán)。應(yīng)當(dāng)指出，根據(jù)相關(guān)部門規(guī)章規(guī)定，我國不動(dòng)產(chǎn)登記采用共同申請?jiān)瓌t，〔9〕中華人民共和國建設(shè)部《房屋登記辦法》（部令第168號）第12條第1款，中華人民共和國國土資源部《土地登記辦法》（部令第 40 號）第7條。但是，申請和協(xié)助辦理抵押登記屬抵押義務(wù)人對債權(quán)人的合同義務(wù)，并非債權(quán)人對抵押義務(wù)人的合同義務(wù)。

第二，關(guān)于抵押義務(wù)人的違約行為。約定設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的抵押合同生效后，抵押義務(wù)人即負(fù)有為債權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)的合同義務(wù)。抵押合同約定的辦理抵押登記期間是抵押義務(wù)人履行合同義務(wù)的期間，除非合同明確約定，債權(quán)人未在此期間要求抵押義務(wù)人協(xié)助辦理抵押登記的，并不導(dǎo)致抵押義務(wù)人該項(xiàng)合同義務(wù)的免除。換言之，約定的辦理抵押登記期間屆滿后，債權(quán)人仍有權(quán)要求抵押義務(wù)人協(xié)助辦理抵押登記，抵押義務(wù)人應(yīng)當(dāng)確保抵押物具備辦理抵押登記的條件，并配合辦理抵押登記。

應(yīng)當(dāng)指出，如果債權(quán)人提出該項(xiàng)繼續(xù)履行抵押合同的請求權(quán)，人民法院在審理中應(yīng)當(dāng)查明辦理抵押登記在法律或事實(shí)上能否履行，即抵押物是否仍在抵押義務(wù)人名下、抵押物上有無查封、是否存在在先順位抵押權(quán)等，防止法院作出的繼續(xù)履行合同的判決無法執(zhí)行。必要時(shí)人民法院在判決前應(yīng)當(dāng)對抵押物的權(quán)屬和權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況予以核實(shí)，也可以在訴訟中由法官釋明債權(quán)人對抵押物是否申請財(cái)產(chǎn)保全。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立中抵押人的違約賠償責(zé)任

（一）責(zé)任性質(zhì)：違約損害賠償責(zé)任

前已述及，抵押合同生效后，抵押義務(wù)人即負(fù)有為債權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)的合同義務(wù)。如果抵押義務(wù)人未履行該義務(wù)，債權(quán)人有權(quán)依據(jù)抵押合同請求其承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。該責(zé)任與締約過失損害賠償責(zé)任的區(qū)分關(guān)鍵是抵押合同的效力。在認(rèn)定抵押合同有效的情況下，無后者的適用空間，因此《擔(dān)保法司法解釋》第56條規(guī)定的締約過失損害賠償責(zé)任條款已因《物權(quán)法》的施行而不再適用。違約損害賠償責(zé)任與保證責(zé)任的區(qū)分關(guān)鍵是合同的性質(zhì)，這涉及合同解釋問題。根據(jù)文義解釋，足以認(rèn)定當(dāng)事人之間合同為抵押合同，債權(quán)人可以行使抵押合同上的救濟(jì)權(quán)，沒有必要越過文義解釋方法，將合同性質(zhì)解釋為保證合同。

關(guān)于歸責(zé)原則，《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。據(jù)此，抵押義務(wù)人如果未能按照抵押合同約定履行設(shè)立抵押權(quán)的合同義務(wù)，其即應(yīng)向債權(quán)人承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。債權(quán)人無需證明抵押義務(wù)人未協(xié)助辦理抵押登記的原因，正如房屋買受人無需證明出賣人未協(xié)助辦理過戶登記的原因一樣。即使抵押義務(wù)人因尚未取得抵押物所有權(quán)證或者因抵押物被法院查封而導(dǎo)致無法辦理抵押登記，抵押義務(wù)人亦應(yīng)承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。應(yīng)當(dāng)指出，2019年召開的全國法院民商事審判工作會(huì)議與此觀點(diǎn)保持一致，如2019年《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第60條（未辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的效力）規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續(xù)，債權(quán)人請求抵押人辦理抵押登記手續(xù)的，人民法院依法予以支持。因抵押物滅失以及抵押物轉(zhuǎn)讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權(quán)人請求抵押人以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)責(zé)任的，人民法院依法予以支持，但其范圍不得超過抵押權(quán)有效設(shè)立時(shí)抵押人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任?！?/p>

關(guān)于債權(quán)人登記請求權(quán)與賠償請求權(quán)的適用關(guān)系，實(shí)踐中存在兩種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，倘若抵押義務(wù)人未依約履行設(shè)立抵押權(quán)的合同義務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)請求其繼續(xù)履行抵押登記義務(wù)，亦有權(quán)直接請求其承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，只有在無法繼續(xù)履行，即因事實(shí)或法律上履行不能而無法請求辦理抵押登記的情況下，才可以直接起訴請求損害賠償。從法律解釋的角度來看，該問題的實(shí)質(zhì)是違約責(zé)任中強(qiáng)制履行（繼續(xù)履行）與賠償損失的適用順序問題。根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定，我國合同法并列地規(guī)定了強(qiáng)制履行、賠償損失等責(zé)任方式，不能以法律規(guī)定的先后次序而認(rèn)為有適用上的先后次序，各種違約責(zé)任方式是并列關(guān)系，可以由債權(quán)人進(jìn)行選擇。〔10〕前引〔8〕，韓世遠(yuǎn)書，第 774 頁。因此，前述第一種觀點(diǎn)更為可采。

（二）賠償范圍：可預(yù)見性規(guī)則

如果抵押合同對抵押義務(wù)人未依約辦理抵押登記明確約定了損害賠償責(zé)任，或者約定抵押義務(wù)人在合同約定的擔(dān)保范圍內(nèi)對擔(dān)保的債務(wù)與主債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任，應(yīng)當(dāng)從其約定。〔11〕最高人民法院〔2009〕民二終字第112號民事判決書。如果抵押合同未作上述約定，如何確定違約損害賠償?shù)姆秶@是審判實(shí)踐中的一個(gè)難點(diǎn)問題。

《合同法》第113條第1款規(guī)定了違約損害賠償范圍和可預(yù)見性規(guī)則。抵押合同的訂立目的是設(shè)立抵押權(quán)，保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償，讓債權(quán)獲得充分保障。根據(jù)物權(quán)法定原則，抵押人的擔(dān)保責(zé)任是法定責(zé)任，因此抵押義務(wù)人在訂立不動(dòng)產(chǎn)抵押合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到未辦理抵押登記時(shí)債權(quán)人的損失，即在主債務(wù)未履行的范圍內(nèi)，債權(quán)人無法以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。根據(jù)違約損害賠償?shù)目深A(yù)見性規(guī)則，抵押義務(wù)人的賠償范圍應(yīng)當(dāng)是擔(dān)保范圍內(nèi)的主債務(wù)未履行的數(shù)額，以抵押物的現(xiàn)有價(jià)值為限。

關(guān)于抵押物現(xiàn)有價(jià)值的具體確定，如果抵押義務(wù)人與債權(quán)人能夠在法庭辯論終結(jié)前就抵押物的現(xiàn)有價(jià)值金額協(xié)商一致，人民法院可以直接判決以該協(xié)商數(shù)額作為抵押義務(wù)人賠償范圍的上限。如果雙方在法庭辯論終結(jié)前無法就此協(xié)商一致，宜留待生效判決作出之后確定抵押物價(jià)值，雙方可以繼續(xù)協(xié)商確定抵押物現(xiàn)有價(jià)值。一旦協(xié)商未果進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，在人民法院可以直接執(zhí)行該抵押物的情況下，執(zhí)行變現(xiàn)金額即是抵押物價(jià)值；在因抵押物被轉(zhuǎn)讓或存在其他在先權(quán)利而無法直接執(zhí)行該抵押物的情況下，應(yīng)在執(zhí)行程序中評估抵押物的價(jià)值，抵押物上的相關(guān)權(quán)利人應(yīng)予協(xié)助。應(yīng)當(dāng)指出，2019年《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中，認(rèn)為應(yīng)以抵押合同訂立時(shí)抵押物的價(jià)值為限確定抵押義務(wù)人的責(zé)任范圍，該意見所采時(shí)點(diǎn)雖與依約履行抵押合同情況下確定抵押物價(jià)值的時(shí)點(diǎn)不符，但有利于在審判程序中確定抵押物價(jià)值即抵押義務(wù)人責(zé)任上限。

（三）補(bǔ)充清償責(zé)任或連帶清償責(zé)任

抵押義務(wù)人違約損害賠償責(zé)任的承擔(dān)方式是抵押義務(wù)人與主債務(wù)人共同向債權(quán)人清償債務(wù)，是一種共同清償責(zé)任。共同清償責(zé)任按債務(wù)人承擔(dān)責(zé)任的先后順序不同，可劃分為連帶清償責(zé)任與補(bǔ)充清償責(zé)任。連帶清償責(zé)任的各債務(wù)人之間不分主次，對整個(gè)債務(wù)無條件地承擔(dān)清償責(zé)任，如合伙人的對外責(zé)任、連帶保證責(zé)任等。根據(jù)《民法總則》第178條規(guī)定，二人以上依法承擔(dān)連帶責(zé)任的，權(quán)利人有權(quán)請求部分或者全部連帶責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。連帶責(zé)任人的責(zé)任份額根據(jù)各自責(zé)任大小確定；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)責(zé)任。實(shí)際承擔(dān)責(zé)任超過自己責(zé)任份額的連帶責(zé)任人，有權(quán)向其他連帶責(zé)任人追償，而補(bǔ)充清償責(zé)任須以共同債務(wù)中的主債務(wù)人不履行或不能完全履行為前提，補(bǔ)充清償債務(wù)人只在第二順序上或者特定情形下承擔(dān)清償責(zé)任，如一般保證人的擔(dān)保責(zé)任、出資不實(shí)股東對公司債權(quán)人的補(bǔ)充清償責(zé)任等。

如果抵押合同中明確約定未辦理抵押登記時(shí)抵押義務(wù)人對債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任，可以認(rèn)定此時(shí)抵押義務(wù)人的責(zé)任方式為連帶清償責(zé)任，此點(diǎn)前已述及。在抵押合同未作此約定的情況下，抵押義務(wù)人的責(zé)任方式究系連帶清償責(zé)任抑或補(bǔ)充清償責(zé)任，審判實(shí)踐中存在連帶清償責(zé)任與補(bǔ)充清償責(zé)任的爭議：

1.連帶清償責(zé)任

該觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押義務(wù)人的責(zé)任方式為連帶清償責(zé)任，即債權(quán)人有權(quán)要求抵押義務(wù)人在擔(dān)保范圍內(nèi)，以抵押物的現(xiàn)有價(jià)值為限，就主債務(wù)的未償還部分向債權(quán)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。主要理由如下：

第一，關(guān)于連帶清償責(zé)任的法律依據(jù)。根據(jù)《民法總則》第178條的規(guī)定，連帶責(zé)任由法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定。抵押義務(wù)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任的法律依據(jù)為《物權(quán)法》第179條和第195條，即抵押權(quán)設(shè)立后，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，即抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。申言之，抵押權(quán)設(shè)立后，只要發(fā)生債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人就有權(quán)直接要求抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押人不享有先訴抗辯權(quán)，亦無權(quán)要求對主債務(wù)只承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。據(jù)此，抵押人的擔(dān)保責(zé)任中本已包含抵押物價(jià)值范圍內(nèi)的連帶清償責(zé)任的內(nèi)容，而且比連帶清償責(zé)任更重，即債權(quán)人有權(quán)直接就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。因此，在抵押義務(wù)人違約未設(shè)立抵押權(quán)的情況下，其違約賠償責(zé)任的承擔(dān)方式即應(yīng)當(dāng)是其在簽訂抵押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的連帶清償責(zé)任，該連帶責(zé)任實(shí)質(zhì)來源于法律規(guī)定。

第二，關(guān)于債權(quán)人的真正損失。在抵押義務(wù)人未協(xié)力辦理抵押登記情形，債權(quán)人的損失不應(yīng)當(dāng)僅僅認(rèn)定為“債權(quán)最終未獲清償?shù)臄?shù)額”，而應(yīng)認(rèn)定為“合同履行后可以獲得的利益”，即在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。從違約損害賠償?shù)膿p失填補(bǔ)原則看，抵押義務(wù)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任比其承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任更能彌補(bǔ)債權(quán)人的損失。

第三，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記生效模式的功能。債權(quán)人與抵押義務(wù)人簽訂抵押合同的目的是為了設(shè)立抵押權(quán)，即讓債權(quán)人獲得比讓抵押義務(wù)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任更強(qiáng)的擔(dān)保。由于抵押義務(wù)人未協(xié)力辦理抵押登記，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)無法設(shè)立，這是不動(dòng)產(chǎn)抵押登記生效制度使然。法律作此設(shè)計(jì)的原因是為了保障交易安全，也就是在權(quán)衡債權(quán)人與第三人的利益之后，選擇保障第三人的利益，但絕不是為了減輕或免除抵押義務(wù)人對債權(quán)人的責(zé)任。換言之，在不損害第三人的利益或交易安全的情況下，抵押義務(wù)人仍應(yīng)當(dāng)為債權(quán)人提供最充分的債權(quán)實(shí)現(xiàn)保障，即就主債務(wù)向債權(quán)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

第四，關(guān)于誠實(shí)信用原則的要求。在抵押義務(wù)人誠信履約辦理抵押登記時(shí)，抵押義務(wù)人承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，即需配合債權(quán)人以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償，讓債權(quán)獲得充分保障，這是一種比連帶清償責(zé)任更重的責(zé)任。反之，抵押義務(wù)人背信違約不辦理抵押登記時(shí)，如果僅讓其承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任，則是讓其從違約行為中獲利，即獲得了承擔(dān)責(zé)任順位和程序上的利益，這是誠實(shí)信用原則所不允許的。

2.補(bǔ)充清償責(zé)任

該觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押義務(wù)人的責(zé)任方式為補(bǔ)充清償責(zé)任，即在對主債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行后仍不能履行債務(wù)時(shí)，由抵押義務(wù)人承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。持此觀點(diǎn)的主要理由如下：一是連帶責(zé)任的承擔(dān)需要以法律規(guī)定或當(dāng)事人之間的約定為前提，在抵押合同未約定抵押義務(wù)人的連帶責(zé)任的情況下，認(rèn)定連帶清償責(zé)任沒有依據(jù)。二是抵押合同系主合同的從合同，應(yīng)由主債務(wù)人先向債權(quán)人履行債務(wù)，在主債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)時(shí)，才應(yīng)由抵押合同中的債務(wù)人承擔(dān)清償責(zé)任。

審判實(shí)踐中，很多人認(rèn)為抵押義務(wù)人的責(zé)任方式是補(bǔ)充清償責(zé)任?！?2〕劉延杰、王明華：《未辦理抵押權(quán)登記時(shí)抵押人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任》，載《人民司法（應(yīng)用）》2013年第3期。有觀點(diǎn)甚至認(rèn)為，抵押義務(wù)人承擔(dān)的是損害賠償責(zé)任，要先確定債權(quán)人的損失，也就是債權(quán)未獲清償?shù)臄?shù)額。這只有在債權(quán)人起訴主債務(wù)人并進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行后才能夠確定，據(jù)此認(rèn)定抵押義務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。在此思路指導(dǎo)之下，如果債權(quán)人只起訴抵押義務(wù)人，法院很可能會(huì)以債權(quán)人的損失尚未確定為由，駁回債權(quán)人的訴訟請求。

2019年《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》起草過程中，曾采納過“補(bǔ)充清償責(zé)任”的觀點(diǎn)。本文認(rèn)為，認(rèn)定抵押義務(wù)人的責(zé)任方式為連帶清償責(zé)任的法理依據(jù)更加充分，最高人民法院通過的會(huì)議紀(jì)要最終表述為“抵押人以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)責(zé)任”。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓中變更登記的現(xiàn)狀與分歧

抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，指抵押權(quán)人將其抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，抵押權(quán)不得與主債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。因此，我國現(xiàn)行法上的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓是指因抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)轉(zhuǎn)讓而引發(fā)的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓。在主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，作為從權(quán)利的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是否直接轉(zhuǎn)讓？辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記是否為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效條件？對此問題，理論和實(shí)踐中均有較大爭議?！?3〕例如，以下案例采不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓不以變更登記為要件的觀點(diǎn)：湖南綠興源糖業(yè)有限公司等與懷化市鶴城區(qū)城市建設(shè)投資有限公司借款合同糾紛案（最高人民法院〔2015〕民申字第2040號民事裁定書），浙江省發(fā)展資產(chǎn)經(jīng)營有限公司與金華市機(jī)電設(shè)備有限公司等債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛（最高人民法院〔2014〕民申字第1725號民事裁定書）。以下案例采不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓以變更登記為要件的觀點(diǎn)：中國建設(shè)銀行股份有限公司北京市分行與北京市農(nóng)工商開發(fā)貿(mào)易公司一般借款合同糾紛案（北京市第二中級人民法院〔2005〕二中民初字第9720號民事判決書）；浙江潔豪實(shí)業(yè)有限公司申請吳小健實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案（浙江省金華市婺城區(qū)人民法院〔2014〕金婺商特字第2號民事裁定書），該案曾作為典型案例刊載于2014年9月25日《人民法院報(bào)》，其裁判要旨是“抵押權(quán)因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移，申請債權(quán)轉(zhuǎn)讓取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)，需要先行辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)”。

（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)變更登記的規(guī)定現(xiàn)狀

司法實(shí)踐中，由于法律和規(guī)章的規(guī)定模糊、地方保護(hù)主義等原因，當(dāng)事人辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)困難重重。很多地方的相關(guān)登記機(jī)構(gòu)的實(shí)際做法是：要求當(dāng)事人在轉(zhuǎn)移附有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)后，先由抵押人與原抵押權(quán)人共同申請注銷抵押登記，然后由抵押人與受讓債權(quán)的人一并申請抵押權(quán)的設(shè)立登記，這種登記實(shí)踐中的做法給債權(quán)人造成了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)?！?4〕程嘯：《主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓與不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記——“湖南綠興源糖業(yè)有限公司、丁興耀等借款合同糾紛申請?jiān)賹彴浮痹u釋》，載《財(cái)經(jīng)法學(xué)》2016年第5期。此外，不少地方行政主管機(jī)關(guān)明確拒絕辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記，甚至有當(dāng)事人為此不得不提起行政訴訟。針對當(dāng)時(shí)的抵押權(quán)登記制度狀況，《擔(dān)保法司法解釋》不得已而對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效條件作出讓步，于第59條規(guī)定因登記部門的原因致使無法辦理抵押物登記情形的債權(quán)人特殊優(yōu)先受償權(quán)。

隨著不動(dòng)產(chǎn)抵押登記方面規(guī)章和行政法規(guī)的陸續(xù)出臺，我國抵押變更登記方面的相關(guān)規(guī)定正處于不斷完善之中，各地登記機(jī)關(guān)落實(shí)登記規(guī)范的力度也在不斷加大。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條第1款規(guī)定，抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。國土資源部2008年發(fā)布的《土地登記辦法》第44條也規(guī)定了辦理土地抵押權(quán)變更登記需提交的文件。北京市國土資源和房屋管理局于2000年發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題的通知》，明確了辦理抵押權(quán)變更登記的機(jī)關(guān)、申請主體、所需文件等。根據(jù)國務(wù)院2015年的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和國土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)事人可以持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議、債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料等相關(guān)材料，申請抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

特別需要說明的是，中國銀監(jiān)會(huì)、國土資源部于2017年下發(fā)《中國銀監(jiān)會(huì)、國土資源部關(guān)于金融資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營中不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記若干問題的通知》，為進(jìn)一步發(fā)揮好金融資產(chǎn)管理公司服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的重要作用，專門就金融資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)經(jīng)營活動(dòng)中涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的有關(guān)問題發(fā)出通知。該通知明確指出：金融資產(chǎn)管理公司收購不良資產(chǎn)后重組的，與債務(wù)人等交易相關(guān)方簽訂的債務(wù)重組協(xié)議、還款協(xié)議或其他反映雙方債權(quán)債務(wù)內(nèi)容的合同，可作為申請辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的主債權(quán)合同。金融資產(chǎn)管理公司收購不良資產(chǎn)涉及大量辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者變更登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要積極探索批量辦理的途徑和方法，切實(shí)依法規(guī)范、高效便利，為金融資產(chǎn)管理公司健康發(fā)展提供有力保障。

（二）相關(guān)法律條文之間的適用關(guān)系

審判實(shí)踐中，對于債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓與抵押變更登記的關(guān)系判斷，往往取決于法院對《物權(quán)法》和《合同法》相關(guān)法律規(guī)定的理解與適用，進(jìn)而形成不同的裁判觀點(diǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第6條、第9條、第14條以及第16條之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，除非法律另有規(guī)定。關(guān)于該法第9條規(guī)定的但書即“法律另有規(guī)定的除外”所指內(nèi)容的理解，有的觀點(diǎn)認(rèn)為，法律另有規(guī)定的例外情形之一是以登記為對抗要件的物權(quán)變動(dòng)，即《物權(quán)法》第127條、第129條規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓等；之二是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，即《物權(quán)法》第28條、第29條、第30條規(guī)定的因法律文書、政府的征收決定、繼承、受遺贈(zèng)等引起的物權(quán)變動(dòng)。當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓債權(quán)和抵押權(quán)，屬于法律行為，基于該法律行為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)仍應(yīng)以抵押權(quán)變更登記為生效要件。〔15〕崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說——以中國物權(quán)法的解釋論為中心》（下冊），清華大學(xué)出版社2011年版，第767頁。在采物權(quán)形式主義變動(dòng)模式下，“抵押權(quán)的設(shè)定或讓與均系依法律行為（物權(quán)行為）而發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，須訂立書面合同，并經(jīng)登記始生效力”?！?6〕前引〔1〕，王澤鑒書，第 452 頁。而有的觀點(diǎn)則認(rèn)為，上述但書規(guī)定的例外情形包括《合同法》第81條、《物權(quán)法》第192條規(guī)定的情況，即債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，并認(rèn)為此時(shí)的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓并非基于當(dāng)事人之間的約定，而是基于法律規(guī)定，故不以抵押權(quán)變更登記為生效要件?！?7〕司偉、肖峰：《擔(dān)保法實(shí)務(wù)札記——擔(dān)保糾紛裁判思路精解》，中國法制出版社2019年版，第322頁。

根據(jù)《合同法》第81條、《物權(quán)法》第192條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是否需要另行辦理變更登記，實(shí)踐中對此問題的理解也存在分歧。有的認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而當(dāng)然轉(zhuǎn)讓，不需另行辦理變更登記，否則在辦理變更登記之前抵押權(quán)將會(huì)處于與債權(quán)分離的狀態(tài)；而有的觀點(diǎn)則認(rèn)為：第一，《合同法》第87條已明確規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。因此，在認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記手續(xù)的前提下，不能依據(jù)《合同法》第87條認(rèn)定抵押權(quán)當(dāng)然轉(zhuǎn)讓。第二，《合同法》系調(diào)整當(dāng)事人之間合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律，不能將《合同法》作為物權(quán)變動(dòng)的判斷依據(jù)。第三，《物權(quán)法》第192條規(guī)定的重點(diǎn)在于“抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)?！?，不能據(jù)此認(rèn)定所有抵押權(quán)在主債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)讓而無需辦理變更登記手續(xù)，該條但書規(guī)定的法律另有規(guī)定除外主要是指《物權(quán)法》第6條、第9條、第14條、第16條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件。

長期以來，最高人民法院為防止國有資產(chǎn)流失、保障金融不良債權(quán)處置工作的順利進(jìn)行，針對特定主體和標(biāo)的，通過一系列司法解釋和文件對不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓條件作出特殊規(guī)定。〔18〕最高人民法院2001年發(fā)布的《關(guān)于審理涉及金融資產(chǎn)管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)的案件適用法律若干問題的規(guī)定》、2005年發(fā)布的《關(guān)于金融資產(chǎn)管理公司收購、處置銀行不良資產(chǎn)有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》、2009年發(fā)布的《關(guān)于審理涉及金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓案件工作座談會(huì)紀(jì)要》。根據(jù)上述規(guī)定，國有銀行向金融資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)，或者金融資產(chǎn)管理公司收購、處置不良債權(quán)的，擔(dān)保債權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，無須征得擔(dān)保人的同意，原抵押權(quán)登記繼續(xù)有效，擔(dān)保人仍應(yīng)在原擔(dān)保范圍內(nèi)對受讓人繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。擔(dān)保合同中關(guān)于合同變更須經(jīng)擔(dān)保人同意或者禁止轉(zhuǎn)讓主債權(quán)約定，對主債權(quán)和擔(dān)保權(quán)利轉(zhuǎn)讓沒有約束力。

四、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓中抵押權(quán)的隨同轉(zhuǎn)讓與限制

根據(jù)上述分析，僅僅通過對《物權(quán)法》和《合同法》相關(guān)法律條文進(jìn)行文義解釋和體系解釋，并不能解決債權(quán)轉(zhuǎn)讓情況下不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓與抵押變更登記的關(guān)系問題。審判實(shí)踐中越來越多的案例認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓不以變更登記為要件，而這一觀點(diǎn)的法理基礎(chǔ)仍有待進(jìn)一步論證，我國諸多民法學(xué)者持相反觀點(diǎn)?！?9〕前引〔1〕，王澤鑒書，第452頁；前引〔15〕，崔建遠(yuǎn)書，第767頁；前引〔2〕，陳華彬書，第548頁；尹田：《物權(quán)法理論評析與思考》，中國人民大學(xué)出版社2004年版，第288頁。當(dāng)前，這一問題要想在審判實(shí)踐中予以解決，還需要以司法解釋或法律的形式對此予以明確規(guī)定。我國民法典草案第337條目前采納的觀點(diǎn)是：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，但是該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外。受讓人取得從權(quán)利不因該從權(quán)利未履行轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者未轉(zhuǎn)移占有而受影響”。2019年《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》亦遵循這一思路，所采的觀點(diǎn)是：“抵押權(quán)是從屬于主合同的從權(quán)利，根據(jù)從隨主規(guī)則，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。受讓人向抵押人主張行使抵押權(quán)，抵押人以受讓人不是抵押合同的當(dāng)事人、未辦理變更登記等為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。在上述規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合物權(quán)變動(dòng)的基本原理，立足當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀和審判實(shí)踐的需要，應(yīng)從以下方面處理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓與抵押變更登記的關(guān)系問題。

（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓與約定排除

主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。首先，抵押權(quán)是從屬于主債權(quán)的從權(quán)利，且并非專屬于債權(quán)人自身的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因此主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)隨同轉(zhuǎn)讓，不因未辦理抵押變更登記而影響不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓。應(yīng)當(dāng)參照《合同法》第80條第1款規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押人；未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對抵押人不發(fā)生效力。

其次，抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓雖系由主債權(quán)轉(zhuǎn)讓而引發(fā)，但仍應(yīng)尊重抵押人與債權(quán)人之間的意思自治?！段餀?quán)法》第192條對此亦有明確規(guī)定。誠如學(xué)者所言，抵押權(quán)原則上隨同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移只是《物權(quán)法》的補(bǔ)充性的任意性規(guī)范，它僅在交易當(dāng)事人未就一方與他方之間的利益關(guān)系做出安排時(shí)，發(fā)揮替代性安排的功能?！?0〕前引〔14〕，程嘯文。如果抵押人與債權(quán)人約定債權(quán)轉(zhuǎn)讓后抵押人不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，該約定不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。但是為保障金錢債權(quán)的流通性和交易安全，抵押人與債權(quán)人之間的意思自治亦應(yīng)受到以下限制：一是對于金錢債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，抵押人與債權(quán)人之間關(guān)于抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓限制的約定不影響抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓；二是如果債權(quán)受讓人不知上述約定，且抵押人在接到抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后未明確拒絕繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，為保護(hù)交易安全，抵押人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)受讓人繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

（二）未經(jīng)變更登記的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓不得對抗善意的交易第三人

實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)為公示所有權(quán)上的負(fù)擔(dān)，辦理登記確有必要，旨在防止第三人因該抵押權(quán)的存在而受損，但該抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并無必要辦理變更登記，因?yàn)榈盅簷?quán)人是誰對于第三人并無意義。這種觀點(diǎn)忽略了未經(jīng)變更登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的交易安全隱患。〔21〕有學(xué)者指出，在當(dāng)前我國債權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有采取登記主義模式的情況下，當(dāng)債權(quán)附有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保時(shí)，如果不僅以對債務(wù)人的通知作為債權(quán)轉(zhuǎn)讓的公示方法，而且以之作為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)這一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，危害就更大了。參見前引〔14〕，程嘯文。未經(jīng)抵押變更登記方式進(jìn)行公示的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓，所產(chǎn)生的不良后果，就是“導(dǎo)致事實(shí)上的物權(quán)和法律上的物權(quán)的脫離，對交易安全以及物權(quán)秩序造成隱患?！薄?2〕孫憲忠：《中國物權(quán)法總論》，法律出版社2003年版，第205頁。

第一，原債權(quán)人放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)順位時(shí)的交易安全保護(hù)。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第70條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立和變更需要雙方當(dāng)事人共同申請辦理，但是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的，可以由當(dāng)事人持不動(dòng)產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)消滅的材料等單方申請注銷登記。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓而未經(jīng)抵押變更登記時(shí)，因原債權(quán)人仍被登記為抵押權(quán)人，一旦其與抵押人串通放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位，注銷抵押權(quán)，該不動(dòng)產(chǎn)的買受人或接受該不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物的債權(quán)人將無從得知抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，其基于對抵押權(quán)已注銷的不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀的信賴應(yīng)受到充分保護(hù)，債權(quán)受讓人不得以其受讓取得的抵押權(quán)對抗善意的交易第三人。抵押權(quán)為非專屬性財(cái)產(chǎn)權(quán)，除放棄有害于第三人的利益而應(yīng)予禁止外，權(quán)利人旨可自由為之?！?3〕前引〔2〕，陳華彬書，第 548 頁。在已辦理抵押權(quán)注銷登記的情況下，即使原債權(quán)人放棄抵押權(quán)的行為有害于債權(quán)受讓人的利益，交易第三人基于對注銷登記的信賴亦應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。

第二，原債權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)的交易安全保護(hù)。根據(jù)《物權(quán)法》第191條規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存；抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。如果抵押人與原債權(quán)人串通，在抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，原債權(quán)人假借抵押權(quán)人身份同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，接受買受人支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款以清償債務(wù)，善意買受人基于對不動(dòng)產(chǎn)抵押登記公示的抵押權(quán)人信息的信賴，其交易利益應(yīng)受保護(hù)，債權(quán)受讓人不得以其受讓取得的抵押權(quán)對抗善意的買受人。

此外，未經(jīng)變更登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓還存在以下問題：一是因原債權(quán)人仍被登記為抵押權(quán)人，容易導(dǎo)致第三人在與其交易前誤判其資信能力；二是因抵押登記未變更，僅憑債權(quán)轉(zhuǎn)讓人或受讓人向抵押人發(fā)出轉(zhuǎn)讓通知，不利于抵押人準(zhǔn)確判斷抵押權(quán)人（債權(quán)多次轉(zhuǎn)讓時(shí)尤其如此），容易導(dǎo)致抵押人、債權(quán)受讓人的利益受損；三是因抵押登記未變更，不利于抵押登記機(jī)關(guān)查明抵押權(quán)人，影響登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)確、及時(shí)地辦理與該財(cái)產(chǎn)有關(guān)的其他物權(quán)變動(dòng)登記。

鑒于上述分析，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)抵押登記的，法律和司法解釋雖可準(zhǔn)許債權(quán)受讓人取得抵押權(quán)，但為保護(hù)債權(quán)受讓人利益和交易安全，債權(quán)受讓人仍應(yīng)在債權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中主動(dòng)要求債權(quán)出讓人配合辦理抵押變更登記。

（三）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)變更登記的，不得再次轉(zhuǎn)讓

主張不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)無需辦理變更登記即可轉(zhuǎn)讓者，所持的主要理論依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓系非因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。因此，非因法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的其他規(guī)則亦應(yīng)在抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中得到遵守。參照《物權(quán)法》第31條規(guī)定，因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的，在再次發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，應(yīng)當(dāng)辦理抵押權(quán)變更登記，否則該不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不能隨同主債權(quán)再次轉(zhuǎn)讓?！?4〕前引〔17〕，司偉、肖峰書，第322頁。

究其原因，一是我國物權(quán)法系采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效模式，允許不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)隨同主債權(quán)轉(zhuǎn)讓而不以抵押變更登記為條件，已屬“折衷”和“例外”之舉，不能讓不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)脫離不動(dòng)產(chǎn)登記而無限制地轉(zhuǎn)讓。二是未經(jīng)變更登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓存在諸多交易安全隱患，必須以辦理抵押變更登記的要求予以防范。通過限制債權(quán)受讓人的處分權(quán)利，使得事實(shí)上的抵押權(quán)與法律上的抵押權(quán)趨于統(tǒng)一，維護(hù)交易的安全秩序。〔25〕前引〔22〕，孫憲忠書，第 206 頁。三是抵押變更登記的要求和條件已經(jīng)明確規(guī)定于行政法規(guī)和規(guī)章之中，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善和信息化程度的提高，抵押變更登記的成本會(huì)更低，效率會(huì)更高，可操作性也更強(qiáng)。

結(jié) 語

在各類金融業(yè)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓攸關(guān)金融債權(quán)的價(jià)值和最終實(shí)現(xiàn)。在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立交易中，未辦理抵押登記不影響抵押合同效力，抵押義務(wù)人負(fù)有為債權(quán)人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的合同義務(wù)。抵押義務(wù)人未履行上述義務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)請求其承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，要求抵押義務(wù)人在擔(dān)保范圍內(nèi)，以抵押物的現(xiàn)有價(jià)值為限，就主債務(wù)的未償還部分向債權(quán)人承擔(dān)清償責(zé)任。在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中，對于抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓與抵押變更登記的關(guān)系，我國民法理論界和實(shí)務(wù)界的傾向性意見存在較大差異。立足物權(quán)法原理和審判實(shí)踐需要，立法和司法解釋可以采取折衷方案：主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外；不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓而未經(jīng)變更登記的，不得對抗善意的交易第三人，亦不得再次轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，上述處理規(guī)則不僅適用于金融債權(quán)糾紛，亦適用于其他債權(quán)糾紛。

通過對大量抵押權(quán)糾紛案件的處理，我們發(fā)現(xiàn)，為加強(qiáng)金融債權(quán)保護(hù)，更好防控金融風(fēng)險(xiǎn)，我國抵押登記制度中還有更多配套問題需要統(tǒng)籌解決。

一是在抵押人資格審查環(huán)節(jié)，有的地方登記部門對抵押人資格和主合同性質(zhì)限制嚴(yán)格，導(dǎo)致包括金融資產(chǎn)管理公司在內(nèi)的部分債權(quán)人無法順利辦理抵押登記?！?6〕筆者在主審一起抵押權(quán)糾紛案件中，曾向北京市某區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心調(diào)查了解該區(qū)房屋登記機(jī)構(gòu)2013年對房屋抵押權(quán)登記的審查標(biāo)準(zhǔn)，該中心答復(fù)稱：2015年之前，因中國人民銀行頒布的《貸款通則》規(guī)定企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)，房屋登記機(jī)構(gòu)對受理的企業(yè)法人抵押權(quán)登記業(yè)務(wù)，一般要求債權(quán)人具備經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)資質(zhì)或者主合同是購銷合同。參見北京輕聯(lián)富佳商貿(mào)有限公司與劉玉芝、劉鵬抵押權(quán)糾紛（北京市第二中級人民法院〔2018〕京02民終字第1165號民事判決書）。為此，2017年發(fā)布的《中國銀監(jiān)會(huì)、國土資源部關(guān)于金融資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營中不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記若干問題的通知》特別強(qiáng)調(diào)，金融資產(chǎn)管理公司需要以不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可依法申請辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記；債務(wù)重組協(xié)議、還款協(xié)議等可作為申請辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的主債權(quán)合同。上述通知精神需要擴(kuò)大適用到其他金融機(jī)構(gòu)乃至普通債權(quán)人。

二是在抵押物的審查環(huán)節(jié)，更多的財(cái)產(chǎn)需要通過抵押實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值和資金融通功能。例如，在推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略過程中，伴隨農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，林權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)的抵押貸款功能有待進(jìn)一步完善和發(fā)揮，以拓寬農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的融資渠道?！?7〕中國銀監(jiān)會(huì)、國家林業(yè)局《關(guān)于林權(quán)抵押貸款的實(shí)施意見》（銀監(jiān)發(fā)〔2013〕32號）。金融機(jī)構(gòu)需要在做好產(chǎn)權(quán)核查、評估、處置、變現(xiàn)等環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大接受農(nóng)村財(cái)產(chǎn)作為抵押物的范圍。

三是在抵押登記簿的設(shè)計(jì)方面，長期以來，我國不動(dòng)產(chǎn)登記簿并未單列“擔(dān)保范圍”欄目，2015年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（國務(wù)院令656號）公布實(shí)施后，“擔(dān)保范圍”仍未被作為法定事項(xiàng)單列為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的登記欄目，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不得不通過設(shè)立最高額抵押權(quán)的方式規(guī)避審判實(shí)踐中認(rèn)定擔(dān)保范圍尺度不一的風(fēng)險(xiǎn)。

四是在統(tǒng)一抵押登記機(jī)構(gòu)方面，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定國家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但不同類型抵押物分頭登記的“九龍治水”局面依然存在，甚至同一類型抵押物登記的統(tǒng)一化和標(biāo)準(zhǔn)化工作仍待完善。例如，汽車金融業(yè)務(wù)開展過程面臨的障礙之一就是汽車抵押登記機(jī)構(gòu)的屬地化管理和標(biāo)準(zhǔn)不一問題；農(nóng)村的房地林統(tǒng)一登記，將是鼓勵(lì)資本下鄉(xiāng)、促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要措施。

五是抵押登記的信息化有待進(jìn)一步提升。為充分發(fā)揮抵押登記維護(hù)交易安全、降低交易成本、促進(jìn)物盡其用的功能，必須利用信息化手段提高抵押登記的效率。在我國大力優(yōu)化營商環(huán)境的背景下，中央和地方層面正在不斷推進(jìn)登記信息化工作，相信抵押登記在保護(hù)金融債權(quán)、防控金融風(fēng)險(xiǎn)方面的作用會(huì)更加彰顯?！?8〕國務(wù)院辦公廳《國務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間的通知》（國辦發(fā)〔2019〕8號）；鄧春磊、金智輝等：《“互聯(lián)網(wǎng)+金融與不動(dòng)產(chǎn)登記”服務(wù)創(chuàng)新實(shí)踐——以蘇州市不動(dòng)產(chǎn)抵押登記解決方案為例》，載《國土資源信息化》2018年第2期。