□ 陳廣華，張力元

（河海大學(xué) 法學(xué)院，江蘇 南京 210098）

一、業(yè)主表決權(quán)的適用范圍及其通過規(guī)則

我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項權(quán)利，分別是專有部分所有權(quán)、共有部分的共同所有權(quán)和共同管理權(quán)。①《物權(quán)法》第70條：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！睂W(xué)界通說將“共同管理的權(quán)利”解釋為成員權(quán)，［1］成員權(quán)是對全體業(yè)主共同事務(wù)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它不僅僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系，其中有很大一部分是管理關(guān)系，具有人法（管理制度）的因素存在。［2］在建筑物區(qū)分所有權(quán)“三元論”②“三元論”將建筑物區(qū)分所有權(quán)分解為三部分，即專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)。背景下，表決權(quán)是成員權(quán)的重要內(nèi)容之一，業(yè)主作為其權(quán)利主體行使權(quán)利，參與共有部分和公共事務(wù)的管理。

2016年9月7日，南京市玄武區(qū)人民法院公開開庭審理了原告童某與被告文某、包某、辛某、楊某物權(quán)保護糾紛一案。原告與四被告均為XX花園小區(qū)XX幢1單元（以下簡稱1單元）房屋的住戶，原告童某為1單元101室房屋（以下簡稱101室）的所有權(quán)人。原告稱，2016年8月，四被告在未與1單元其他住戶協(xié)商一致的情況下，私自帶人強行拆除了1單元的單元門，并試圖強行增設(shè)電梯。要求四被告停止對單元門的侵害行為并恢復(fù)原狀。四被告辯稱，XX花園小區(qū)共有23個單元，其中的17個單元已經(jīng)加裝電梯并投入使用，另有5個單元的電梯加裝已經(jīng)施工完畢，唯有1單元因原告阻撓而無法施工，違背了絕大多數(shù)業(yè)主的意愿。

法院認為，電梯增設(shè)完畢的各單元，每戶房屋北側(cè)約增加10平方米的使用面積，且增設(shè)電梯并未影響房屋專有部分的采光、通風(fēng)等；XX花園小區(qū)各單元共有12戶業(yè)主，1單元除101室、102室外，樓上其他10戶業(yè)主均同意加裝電梯、有關(guān)費用承擔(dān)方案等。本案中增設(shè)電梯的相關(guān)事宜屬于《物權(quán)法》第76條中規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，故應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意 （即雙重多數(shù)決），而根據(jù)審理查明的事實，可以認定XX花園小區(qū)增設(shè)電梯的相關(guān)事宜符合該規(guī)定。原告作為業(yè)主之一，應(yīng)當(dāng)受業(yè)主共同決定的約束，且根據(jù)現(xiàn)有方案增設(shè)電梯后并未影響業(yè)主房屋專有部分的采光、通風(fēng)等。綜上，法院未予支持原告的訴訟請求，于2016年12月23日做出判決駁回原告童某的訴訟請求。

根據(jù)上述案例可知，法院對既有住宅①本文所稱既有住宅是指已建成投入使用、具有合法權(quán)屬證明、未列入房屋征收改造計劃、且未設(shè)電梯的四層以上（含本數(shù)，不含地下室）非單一產(chǎn)權(quán)住宅。增設(shè)電梯這一行為的性質(zhì)作出了界定，即其屬于對建筑物附屬設(shè)施的重建，是由業(yè)主共同決定的事項，其表決方式適用《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，采用雙重多數(shù)決的通過規(guī)則。

二、業(yè)主表決權(quán)與投票權(quán)的對比

表決權(quán)是成員權(quán)人法性的一種體現(xiàn)，業(yè)主經(jīng)過審議以后對列入業(yè)主大會中的議案和報告以投票的方式表示贊成、反對或棄權(quán)。［3］既有住宅增設(shè)電梯需要占用業(yè)主的共有部分，屬于小區(qū)公共事務(wù)，應(yīng)由業(yè)主進行表決。表決權(quán)是業(yè)主實現(xiàn)成員權(quán)的基本方式，每個業(yè)主均享有表決權(quán)，但并非每個業(yè)主都具有投票權(quán)。投票權(quán)是業(yè)主行使表決權(quán)的一種現(xiàn)實體現(xiàn)。業(yè)主表決權(quán)與投票權(quán)存在差異主要有以下幾種情況：

（一）數(shù)人共有一套物業(yè)時，業(yè)主的表決權(quán)與投票權(quán)存在差異

數(shù)人共有一套物業(yè)時，其數(shù)個業(yè)主均享有建筑物區(qū)分所有權(quán)，同時也都享有表決權(quán)。因此，有觀點認為，根據(jù)《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，決議的通過需要專有面積所占比例過半數(shù)或三分之二以上以及業(yè)主過半數(shù)或三分之二以上，而此處的業(yè)主人數(shù)并非戶數(shù)，雖然有多個業(yè)主參加表決，但是其專有部分面積不會因為人數(shù)的增加而改變。［4］該觀點的錯誤在于：首先，按照一物一權(quán)原則，在數(shù)人共有一套物業(yè)的情況下，雖然共有的主體有多個，但其多個主體共同享有一個建筑物區(qū)分所有權(quán)；其次，《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了“專有部分面積”＋“業(yè)主人數(shù)”的雙重通過規(guī)則，其中在人數(shù)決中，業(yè)主總?cè)藬?shù)是按照專有部分的數(shù)量進行計算的，如果在數(shù)人共有一套物業(yè)的情況下，賦予每一個業(yè)主投票權(quán)，會導(dǎo)致業(yè)主總?cè)藬?shù)與投票人數(shù)不相符的情況。為此，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］7號） 第9條對業(yè)主人數(shù)作出解釋，“業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算”，這一規(guī)則在多個國家和地區(qū)的立法例中出現(xiàn)。①《瑞士民法典》第712條規(guī)定：“一個樓層有數(shù)名共同所有人時，僅有一個表決權(quán)。共同所有人應(yīng)委托一名代表參加表決?！钡聡蹲≌袡?quán)與長期居住權(quán)法》第25條規(guī)定：“每個住宅所有權(quán)人享有一票。一項住宅所有權(quán)由兩人以上共同擁有的，他們只能統(tǒng)一行使投票權(quán)。”我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》第29條第二款規(guī)定：“各專有部分之區(qū)分所有權(quán)人有一表決權(quán)，數(shù)人共有一專有部分者，該表決權(quán)應(yīng)推由一人行使?！?/p>

綜上可知，數(shù)人共有一套物業(yè)的情況下，表決權(quán)主體有數(shù)個，但投票權(quán)只有一個，即“一戶一票”原則。至于投票權(quán)的行使，則需要根據(jù)其共有的性質(zhì)由全體共有人通過推選一個投票權(quán)人代表全體共有人行使投票權(quán)，投票結(jié)果由全體共有人共同承擔(dān)。同時，在共有人內(nèi)部形成了一種代理關(guān)系，共有人如對投票權(quán)人的投票存在異議，應(yīng)根據(jù)其共有性質(zhì)選擇退出共有或重新選舉投票權(quán)人等方式維護自身利益。

（二）一人在同一物業(yè)管理區(qū)域擁有多套物業(yè)時，業(yè)主的表決權(quán)與投票權(quán)存在差異

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］7號）第9條規(guī)定：“同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。”首先，一人在同一物業(yè)管理區(qū)域擁有多套物業(yè)則擁有多個建筑物區(qū)分所有權(quán)，但其權(quán)利主體具有唯一性，業(yè)主人數(shù)按一人計算可以避免業(yè)主意志的重復(fù)，保護小業(yè)主的利益；其次，在履行義務(wù)方面，應(yīng)以其專有部分的面積確定需承擔(dān)的義務(wù)，而并非以其擁有的專有部分數(shù)量計算，因此并不需要賦予其多個相同的權(quán)利；再次，《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》對于決議通過的規(guī)定中，要求專有部分面積與業(yè)主人數(shù)同時達到相應(yīng)要求，而一人在同一物業(yè)管理區(qū)域擁有多套物業(yè)時，其表決能力和意志可以通過專有部分面積得到體現(xiàn)和實現(xiàn)。

由于投票權(quán)的主體具有唯一性，若賦予同一業(yè)主在同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)多個投票權(quán)則會造成對小業(yè)主權(quán)益的侵害。例如建設(shè)單位是最典型的可能在同一物業(yè)管理區(qū)域擁有多套物業(yè)的業(yè)主，建設(shè)單位在部分物業(yè)交付使用后全部售出前，其仍是未出售物業(yè)的所有權(quán)人即業(yè)主，享有表決權(quán)。原因在于：首先，建設(shè)單位作為未出售物業(yè)的業(yè)主，承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費等業(yè)主義務(wù)，其權(quán)利也應(yīng)該得到保護；其次，建設(shè)單位的目的是出售物業(yè)，獲取利潤，隨著物質(zhì)生活水平的提高，物業(yè)管理的好壞會直接影響到物業(yè)的銷售情況，因此維持有品質(zhì)的物業(yè)管理，發(fā)揮建筑物的效用，滿足廣大業(yè)主的需求也成為建設(shè)單位的利益追求；再次，建設(shè)單位基于誠信代理原則，為未來不特定購房者的利益而參加會議，進行表決，［5］但為了維護小業(yè)主的利益，需要對建設(shè)單位的投票權(quán)進行規(guī)制，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］7號）第9條中關(guān)于建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分按一人計算的規(guī)定，使得建設(shè)單位無法在面積和人數(shù)兩方面同時占據(jù)優(yōu)勢，既保護了建設(shè)單位的表決權(quán)，同時又限制了其對投票權(quán)的濫用。

（三）非所有權(quán)人的表決權(quán)與投票權(quán)存在差異

⒈未依法辦理所有權(quán)登記的物業(yè)買受人。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，新開發(fā)的住宅往往是先交付買受人使用，然后再辦理房產(chǎn)證，從建設(shè)單位交付使用到辦理房產(chǎn)證還有相當(dāng)長的一段時間。從法律上講，此時只有建設(shè)單位才是真正意義上的所有權(quán)人，其他買受人只是房地產(chǎn)買賣合同意義上的債權(quán)人或者物權(quán)期權(quán)人。［6］但在實踐中，自建設(shè)單位將物業(yè)交付使用開始，買受人就已經(jīng)扮演了業(yè)主的角色，如參加業(yè)主大會制定管理規(guī)約、推舉業(yè)主委員會成員、繳納物業(yè)服務(wù)費等?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］7號）第1條第2款規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！痹摋l規(guī)定中的“占有”應(yīng)以建設(shè)單位交付為準。因此，自建設(shè)單位交付物業(yè)開始，買受人的業(yè)主身份即得到確認，可以以自己的名義對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項行使表決權(quán)，同時其當(dāng)然的享有投票權(quán)。

⒉承租人、借用人等非所有權(quán)人。從成員權(quán)角度，承租人、借用人等非所有權(quán)人雖然可以占有、使用建筑物，但是并不能成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的成員權(quán)人。首先，成員權(quán)具有從屬性，其產(chǎn)生從屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)，因此只有專有所有權(quán)主體才能成為成員權(quán)人。在實踐中，建筑物承租人、借用人行使權(quán)利及履行義務(wù)的范圍是由其與專有所有權(quán)人之間的租賃或使用合同決定的，建筑物承租人、借用人可以與專有所有權(quán)人在合同中約定由其履行交納物業(yè)費的義務(wù)，同時也可以約定由其代為行使投票的權(quán)利；其次，一般來說房屋的租賃期限較短，承租人、借用人并不關(guān)心建筑物長遠利益，增設(shè)電梯工作反而會給其生活帶來不便，如果賦予其表決權(quán)很可能產(chǎn)生建筑物區(qū)分所有權(quán)人的長遠利益與實際使用人的短期利益的沖突，不利于既有住宅增設(shè)電梯工作的推進；再次，如果賦予建筑物承租人、借用人以成員權(quán)，則對表決權(quán)的計算也會產(chǎn)生問題。如建筑物區(qū)分所有權(quán)人將其專有部分出租，則該建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于其所有權(quán)而享有相應(yīng)的表決權(quán)，同時承租人基于其使用權(quán)亦享有相應(yīng)的表決權(quán)，同一專有部分產(chǎn)生兩份表決權(quán)，對其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人來說，有失公平。綜上所述，承租人、借用人等非所有權(quán)人雖然不具有表決權(quán)，但是在得到業(yè)主委托的情況下，可以約定由其代理業(yè)主行使投票權(quán)。

三、業(yè)主表決權(quán)的行使范圍

業(yè)主對既有住宅增設(shè)電梯具有表決權(quán)，但在實踐過程中，有表決權(quán)的業(yè)主是限定在某一建筑物的某一梯號范圍內(nèi)還是整棟建筑物？同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主是否有表決權(quán)？

在南京市老舊小區(qū)加裝電梯工作中，李某、陳某等五原告認為南京市玄武區(qū)半山花園小區(qū)11幢1單元部分業(yè)主不顧底層業(yè)主的利益訴求，未履行相關(guān)程序，強行申請在該單元增設(shè)電梯，占用共有地方，因此將其訴至法院，請求法院判處撤銷增設(shè)電梯的規(guī)劃許可。法院經(jīng)審查認為，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，①《江蘇省物業(yè)管理條例》第69條規(guī)定：“住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分站建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。增設(shè)電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋業(yè)主的同意，原告李某雖然系半山花園小區(qū)的業(yè)主，對該小區(qū)內(nèi)的公共場所、公用設(shè)施等享有共有權(quán)，但其作為半山花園小區(qū)7幢的業(yè)主，與被訴行為沒有利害關(guān)系，因此其沒有獨立的訴訟實施權(quán)，與此相對，陳某等四業(yè)主作為11幢1單元一樓、二樓房屋的業(yè)主，與被訴行為具有利害關(guān)系。①南京鐵路運輸法院行政判決書（2017蘇8602行初1301號）。上述法院判決表明，并非同一物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主都對具體房屋增設(shè)電梯的行為具有表決權(quán)：

⒈占用公共部分增設(shè)電梯的，整個建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主均有表決權(quán)?！段餀?quán)法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地以及其他公共設(shè)施、公共場所屬于業(yè)主共有。②《物權(quán)法》第73條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！弊罡呷嗣穹ㄔ合嚓P(guān)司法解釋規(guī)定，建筑的基礎(chǔ)、外墻等部分屬于業(yè)主共有。③《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第3條：“（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。”以上是對業(yè)主共有部分范圍的規(guī)定，而占用公共部分安裝電梯涉及到全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人的利益，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主進行表決。

⒉不占用公共部分增設(shè)電梯的，整棟建筑物的全體業(yè)主均有表決權(quán)。雖然在此情形下，增設(shè)電梯僅占用了整棟建筑物的規(guī)劃用地或者某一梯號業(yè)主的共有部分，但整棟建筑物的規(guī)劃用地使用權(quán)歸整棟建筑物業(yè)主，不具有可分割性。因此，應(yīng)由整棟建筑物的全體業(yè)主進行表決。

⒊原房屋設(shè)計方案已預(yù)留電梯井情形下增設(shè)電梯的，有表決權(quán)的業(yè)主為申請增設(shè)電梯所在梯號的業(yè)主。這種情況不涉及建筑物結(jié)構(gòu)或外形的改變，只需要經(jīng)過本梯號業(yè)主的表決。

四、對特定業(yè)主表決權(quán)的保護

雖然少數(shù)服從多數(shù)具有一定的正當(dāng)性，但多數(shù)決只是民主的手段而非民主的實質(zhì)，因此要提高出席業(yè)主大會表決的法定人數(shù)，同時增加尊重和保護少數(shù)的規(guī)定。［7］有觀點認為：《物權(quán)法》第76條的規(guī)定沒有對權(quán)益受到?jīng)Q議特別影響的建筑物區(qū)分所有權(quán)人提供保護，可能導(dǎo)致?lián)p害部分建筑物區(qū)分所有權(quán)人權(quán)益的狀況。［8］的確，狹義的民主強調(diào)的只是多數(shù)統(tǒng)治，共和精神則要求同時“保護少數(shù)”。［9］既有住宅增設(shè)電梯涉及業(yè)主的日常生活，在符合規(guī)劃及工程要求的前提下，還要考慮是否給部分反對業(yè)主造成了生活上的影響。對此，筆者認為，可以從以下幾個方面保護少數(shù)反對者的權(quán)益：

（一）提高表決產(chǎn)生效力的標準

第一，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第12條第1款規(guī)定了業(yè)主大會的決議產(chǎn)生效力的標準，即面積與人數(shù)雙過半的業(yè)主參加。④國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第12條第1款 ：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！贝藯l規(guī)定表明了只有出席業(yè)主大會的業(yè)主人數(shù)達到一定要求，才能保證該決議反映了多數(shù)人的意志，其通過的決議才具有效力；第二，對于“棄權(quán)票”應(yīng)將其歸入“無效票”。棄權(quán)票是業(yè)主在參與表決過程中做出的選擇，并不能等同于贊成或反對，只有在“贊成票”占“有效票”的比例達到?jīng)Q議規(guī)則時，該決議才能通過；第三，完善委托表決制度。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第12條第2款規(guī)定了業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，確保每一位業(yè)主都對待決議事項知曉并能反應(yīng)其意志。

（二）完善業(yè)主撤銷權(quán)的行使

我國《物權(quán)法》第78條第2款規(guī)定了業(yè)主對于侵害自身權(quán)益的決議享有請求人民法院予以撤銷的權(quán)利，因此在學(xué)理及實務(wù)中稱為“業(yè)主撤銷權(quán)”。⑤《物權(quán)法》第78條第2款：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！北頉Q方式?jīng)Q定了決議的做出無法兼顧每一位業(yè)主的意志，尤其是受到?jīng)Q議特別影響的少部分業(yè)主，其人數(shù)和專有部分面積均無法達到阻止決議通過的標準要求，但是決議一旦通過即對全體業(yè)主具有約束力，因此，應(yīng)賦予業(yè)主向人民法院提起訴訟的權(quán)利，以此保障該部分業(yè)主的合法權(quán)益。

（三）雙重多數(shù)加有利害關(guān)系業(yè)主同意的表決方式

既有住宅增設(shè)電梯是對建筑物附屬設(shè)施的改進和完善，應(yīng)采用雙重多數(shù)決的方式由對本樓電梯有表決權(quán)的業(yè)主共同決定。但對特定業(yè)主權(quán)益（業(yè)主房屋專有部分的采光、通風(fēng)等）的影響也是重要考慮因素。因此，筆者認為，在適用雙重多數(shù)決的表決原則的前提下，還應(yīng)該遵循特定業(yè)主同意的表決規(guī)則?！段餀?quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！北緱l是對住宅改為經(jīng)營性用房的限制，即所謂“禁止住改商”條款。既有住宅增設(shè)電梯問題可以參照該條規(guī)定，采用特別多數(shù)加有利害關(guān)系業(yè)主同意的方式進行表決。當(dāng)然，此處的有利害關(guān)系業(yè)主的范圍應(yīng)加以清晰的界定，例如既有住宅增設(shè)電梯確實會給低樓層住宅帶來采光、通風(fēng)及噪音問題，那么受到影響的業(yè)主為有利害關(guān)系的業(yè)主，該決議的通過須經(jīng)過該部分業(yè)主同意。如果有利害關(guān)系業(yè)主存在數(shù)人，那么需要全體有利害關(guān)系業(yè)主一致同意，因為此時該有利害關(guān)系的業(yè)主群體內(nèi)部之間在增設(shè)電梯問題上的利益是一致的，需要采取全體一致的原則。

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