曾國安，劉盼盼，吳 郁

(武漢大學(xué)a.中國住房保障研究中心；b.發(fā)展研究院；c.馬克思主義理論與中國實踐協(xié)同創(chuàng)新中心；d.經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，武漢430072)

城市之間商品住房價格和商品住房建設(shè)用地供應(yīng)分化的格局還在發(fā)展。城市商品住房價格的分化與不同城市住房建設(shè)用地供應(yīng)的分化有著密切的關(guān)系，促進(jìn)城市住房建設(shè)用地合理穩(wěn)定供應(yīng)是實現(xiàn)住房建設(shè)用地價格合理穩(wěn)定變化的重要前提，從而也是實現(xiàn)城市商品住房價格合理平穩(wěn)變化的重要前提。但多年來，不同城市住房建設(shè)用地供應(yīng)卻大相徑庭，那么為什么城市之間住房建設(shè)用地供應(yīng)始終存在差異，導(dǎo)致這種差異的主要因素是什么，這是本文力求回答的問題。

本文在借鑒國內(nèi)外已有相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，依據(jù)2009—2015年中國285個城市的商品住房價格數(shù)據(jù)運用聚類分析方法對這些城市進(jìn)行分類，然后在分類的基礎(chǔ)上進(jìn)行動態(tài)面板的系統(tǒng)廣義矩估計(System-GMM)回歸，分析不同類型城市住房建設(shè)用地供應(yīng)的差異及導(dǎo)致差異的主要因素，以期提出促進(jìn)城市住房建設(shè)用地合理供應(yīng)的政策建議。

一、相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述

學(xué)界對城市土地供應(yīng)與住宅市場、住房價格的關(guān)系展開了不少研究。Peng和Wheaton(1994)運用存量—流量模型對香港房地產(chǎn)市場研究發(fā)現(xiàn)，土地供應(yīng)會通過影響市場預(yù)期影響房價，從而影響住房供應(yīng)[1]。Winky和Ganesan(1998)在住房市場簡化式均衡模型基礎(chǔ)上，采用對數(shù)線性模型檢驗得出土地供應(yīng)對房價具有顯著的負(fù)向影響[2]。Hui(2004)對香港房地產(chǎn)市場的研究表明，土地供應(yīng)對房價具有影響，并且影響會滯后一年或一年以上[3]。任榮榮和劉洪玉(2007)以北京市為例，通過Granger因果檢驗并建立土地供應(yīng)對房價的影響模型進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，政府的土地供應(yīng)對住房價格變化具有重大影響[4]。Tse(1998)采用 Granger因果關(guān)系檢驗法研究了1976—1995年間香港房價和土地供應(yīng)量的關(guān)系發(fā)現(xiàn)，土地供應(yīng)量對房價沒有影響[5]。Lai和Wang(1999)通過對香港房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)量和住房銷售均價等指標(biāo)進(jìn)行兩兩對比分析，認(rèn)為增加土地供應(yīng)量對住房供應(yīng)量的增加沒有顯著影響[6]。

學(xué)界對城市住房建設(shè)用地供應(yīng)影響因素的研究相對較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要是研究城市土地供應(yīng)的影響因素。Witte(1975)通過建立衍生需求模型研究發(fā)現(xiàn)，城市間土地供應(yīng)差異的影響因素包括生地價格、土地提升成本和土地面積[7]。Ozanne和Thibodeau(1983)認(rèn)為城市地理位置的限制和政府政策影響住房建設(shè)用地供應(yīng)量。具體而言，位于海邊或者湖邊的城市由于地理位置的限制，其土地的供應(yīng)能力較差，而平原地帶城市的土地供應(yīng)能力較強(qiáng)，因此，他們認(rèn)為城市的地理空間位置的差異對土地的供應(yīng)有較大的影響[8]。Brueckner(1983)利用Box-Cox模型對美國40個小城市用地規(guī)模進(jìn)行了比較研究發(fā)現(xiàn)，影響城市用地規(guī)模的因素主要有城市人口、收入水平和郊區(qū)地價[9]。Potepan(1994)通過對美國城市住房建設(shè)用地市場研究，發(fā)現(xiàn)農(nóng)地價格、土地的提升成本、城市的地理限制和政府管制這些因素在城市間的差異會影響土地市場[10]。Hardie等(2000)采用農(nóng)村—城市模型分析了美國南部地區(qū)地租對土地利用變化的影響，發(fā)現(xiàn)城市化水平、收入水平、人口數(shù)量、不動產(chǎn)價格和成本等是土地利用變化的影響因素[11]。胡立兵和歐名豪(2012)研究發(fā)現(xiàn)中國城市土地供應(yīng)存在內(nèi)在動力和外在動力，內(nèi)在動力包括城市人口增長、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)及民生工程建設(shè)等因素，外在動力包括政績考核制度、財政稅收體制和重大工程建設(shè)等因素[12]。

這些文獻(xiàn)為我們的研究提供了有價值的思路，但因為影響城市住房建設(shè)用地供應(yīng)和城市土地供應(yīng)的因素存在著差別，現(xiàn)有文獻(xiàn)尚不能給出城市間住房建設(shè)用地供應(yīng)差異影響因素的答案，因此需要在現(xiàn)有成果的基礎(chǔ)上專門對此展開研究。

二、城市分類及住房建設(shè)用地供應(yīng)差異

(一)城市分類及住房建設(shè)用地供應(yīng)差異的初步分析

中國各城市住房建設(shè)用地供應(yīng)狀況不同，各地房價也是千差萬別。本文以2009—2015年普通商品住房平均銷售價格為聚類變量，采用閩科夫斯基(Minkowski)距離中的歐式距離運用Matlab2016版對中國285個城市進(jìn)行分層聚類分析，最終將285個大中城市分為四組，得到聚類圖譜，具體分類的結(jié)構(gòu)如表1所示。

表1 按房價進(jìn)行的城市聚類分析結(jié)果

從聚類結(jié)果來看，四類城市分別代表了不同層次的住宅價格水平:A類城市是高房價城市，B類城市是住宅價格處于中上游的城市，C類城市是住宅價格處于中游的城市，D類城市是住宅價格相對較低的城市。

文后圖1反映了這四類城市每年住房建設(shè)用地供應(yīng)總量和人均住房建設(shè)用地供應(yīng)量的差異。

從圖1住房建設(shè)用地供應(yīng)總量來看，在四類城市中，B類的住房建設(shè)用地供應(yīng)總量最大，其次是C類，A類排在第三，最后是D類。從住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的變化來看，A類、B類和C類城市的變化趨勢大體一致，B類和C類同步性最強(qiáng)，D類的變化最小。從圖1人均住房建設(shè)用地供應(yīng)面積來看，在四類城市中，期末D類最大，其次是C類，再是B類，最小的是A類。從人均住房建設(shè)用地供應(yīng)面積的變化來看，A類基本上是穩(wěn)定下降，B類和C類經(jīng)歷了由低到高，再由高到低的變化過程，期末水平遠(yuǎn)低于期初水平，D類也經(jīng)歷了由低到高，再由高到低的變化過程，但期末水平要高于期初水平。這一方面反映出住房建設(shè)用地供應(yīng)量總體趨緊，整體上與城市人口增長是不匹配的，另一方面也反映出不同類城市住房建設(shè)用地供應(yīng)量差異較大，總的來看，房價水平越高的城市住房建設(shè)用地供應(yīng)量相對越少，房價水平越低的城市住房建設(shè)用地供應(yīng)量相對越多，這意味著城市住房建設(shè)用地供應(yīng)量與城市人口增長的匹配方向是相反的。圖2反映的是A類、B類、C類和D類城市住房建設(shè)用地供應(yīng)量和人口各自占四類城市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量和人口總量的比重，其進(jìn)一步反映出城市住房建設(shè)用地供應(yīng)量與人口增長不相匹配。

(二)住房建設(shè)用地供應(yīng)差異影響因素的理論分析

城市住房建設(shè)用地供應(yīng)受多種因素的影響，其中主要有以下因素:

1.城市建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)劃。城市住房建設(shè)用地始終是城市建設(shè)用地的一部分，城市建設(shè)用地供應(yīng)量越大，住房建設(shè)用地供應(yīng)量才可能越大，城市建設(shè)用地供應(yīng)量始終約束著住房建設(shè)用地供應(yīng)量的大小。在城市住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向一定的條件下，住房建設(shè)用地供應(yīng)量的增長就取決于城市建設(shè)用地供應(yīng)量的增長，如果城市住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向下降，住房建設(shè)用地供應(yīng)量的增長就得依靠城市建設(shè)用地供應(yīng)量更大幅度的增長。本文以人均建設(shè)用地供應(yīng)量作為反映城市建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)劃的指標(biāo)，人均建設(shè)用地供應(yīng)量越大，意味著城市建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)劃量越大，反之則越小。

2.城市住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向。城市住房建設(shè)用地的供應(yīng)主體是城市地方政府。一個城市在某個時期能供應(yīng)多少住房建設(shè)用地首先要受國家土地利用規(guī)劃的約束。在城市住房建設(shè)用地規(guī)劃一定的條件下，取決于住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向，供應(yīng)傾向越高，住房建設(shè)用地供應(yīng)量越大，反之越小。本文選取樣本城市每年住房建設(shè)用地供應(yīng)面積在建設(shè)用地供應(yīng)總面積中的比重作為反映城市地方政府住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向的指標(biāo)，比重越大，意味著住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向越高，住房建設(shè)用地供應(yīng)量越多，反之，則意味著住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向越低，住房建設(shè)用地供應(yīng)量越少。

3.住房建設(shè)用地的可獲得性或可增性。土地可獲得性是指城市獲取住房建設(shè)用地的便利性，城市周邊可用于住房建設(shè)的農(nóng)地數(shù)量決定著住房建設(shè)用地的可獲得性。一般而言，住房建設(shè)用地的可獲得性越高，城市地方政府越會多供，住房建設(shè)用地供應(yīng)量就越大，地價會越低；反之，城市地方政府越惜供，住房建設(shè)用地供應(yīng)量就越小，地價會越高。本文將采用城市人均耕地面積來反映住房建設(shè)用地的可獲得性，人均耕地面積越多，意味著住房建設(shè)用地的可獲得性越高，城市地方政府越會多供，反之，意味著住房建設(shè)用地的可獲得性越低，城市地方政府越會惜供。

4.住房建設(shè)用地市場面臨的“同業(yè)”競爭和“替代品”競爭程度。一個城市所面臨的競爭對手越多，競爭程度越高，住房建設(shè)用地市場面臨的“同業(yè)”競爭和“替代品”競爭的程度會越高，政府越傾向于多供，住房建設(shè)用地供應(yīng)量越大，地價越低，反之，政府越惜供，住房建設(shè)用地供應(yīng)量越小，地價越高。①例如，一個地級市既面臨著相鄰地級市的“同業(yè)”競爭，也面臨著省會城市、直轄市和其他大城市的“替代品”競爭，如果它采取惜供的政策，房地產(chǎn)投資和住房購買力就會流入其他城市，而一線城市所面臨的“同業(yè)”競爭幾乎不存在，而“替代品”競爭也極其有限，它們采取惜供政策，房地產(chǎn)投資和住房購買力的流失會很有限。住房建設(shè)用地的價格能反映住房建設(shè)用地市場面臨的“同業(yè)”競爭和“替代品”競爭程度的高低。本文將采用城市住房建設(shè)用地出讓價格來衡量住房建設(shè)用地市場的競爭程度，單位地價越高，意味著競爭性程度越高，政府越傾向于多供，反之，意味著競爭性程度越低，政府越會惜供。

5.城市地方政府對土地財政的依賴程度。在地方政府財政收入中土地出讓金和房地產(chǎn)稅費所占的比重越高，即對土地財政的依賴程度越高，越要依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，越需要通過大規(guī)模供地來保障財政收入，相反，對土地財政的依賴程度越低，越傾向于采取惜供政策。城市地方政府對土地財政依賴程度的差異(分化)會造成其在住房建設(shè)用地供應(yīng)行為上的差異(分化)，由此造成住房建設(shè)用地供應(yīng)量的差異。本文將采用城市土地出讓收益占公共財政收入(土地出讓收益與一般公共預(yù)算收入之和)的比重來反映城市地方政府對土地財政的依賴程度，比重越高，反映土地財政依賴度越高，比重越低，反映土地財政依賴度越低。

6.城市規(guī)模和發(fā)達(dá)程度。城市建設(shè)用地除了住房建設(shè)用地和產(chǎn)業(yè)用地，就是用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在建設(shè)用地面積一定的條件下，產(chǎn)業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地越多，用于住房建設(shè)的土地就越少。一個城市規(guī)模越大，越發(fā)達(dá)，建設(shè)用地供應(yīng)越緊張，越需要保障產(chǎn)業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，政府對住房建設(shè)用地的惜供傾向越強(qiáng)，反之，政府多供傾向越強(qiáng)。本文擬采用城市建成區(qū)面積來反映城市規(guī)模和發(fā)達(dá)程度，建成區(qū)面積越大，反映城市規(guī)模越大，越發(fā)達(dá)；建成區(qū)面積越小，反映城市規(guī)模越小，越不發(fā)達(dá)。

表2 變量說明

三、實證分析

(一)數(shù)據(jù)說明和變量描述

本文使用的是2009—2015年①由于《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》中城市住房建設(shè)用地供應(yīng)面積數(shù)據(jù)2009年以后才有分城市的統(tǒng)計，所以時間跨度為2009—2015年。國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站(http://www.stats.gov.cn/)。全國地級及以上城市的面板數(shù)據(jù)。其中建設(shè)用地面積和地價數(shù)據(jù)直接或間接取自于《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》；其他數(shù)據(jù)直接或間接來自于《中國城市統(tǒng)計年鑒》《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒》、各城市統(tǒng)計年鑒以及統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)。剔除數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重的樣本之后，共計285個地級及以上級別的城市，總觀測值數(shù)為1995個。各變量的含義見表2。

在進(jìn)行實證分析之前，對選取的變量進(jìn)行描述性統(tǒng)計，為了消除數(shù)據(jù)波動和異方差的影響，對數(shù)據(jù)進(jìn)行了消脹處理，對相關(guān)變量取對數(shù)形式進(jìn)行實證檢驗。詳細(xì)結(jié)果如表3。

表3 各變量的描述性統(tǒng)計

從表3來看，四類城市的人均建設(shè)用地供應(yīng)面積、人均住房建設(shè)用地供應(yīng)面積、人均耕地面積、人口、地價和建成區(qū)面積的標(biāo)準(zhǔn)誤差大于其他變量，但城市間也存在差異。A類和B類人均建設(shè)用地供應(yīng)面積、城市人均耕地面積、人均住房建筑面積、土地財政依賴度等變量的平均值低于C類和D類城市，其他變量的平均值大多高于C類和D類城市，這意味著A類和B類城市總體要比C類和D類城市更發(fā)達(dá)、規(guī)模更大。從人均住房建設(shè)用地供應(yīng)面積(對數(shù))來看，不同類型城市之間以及同一類型不同城市之間的差距也是相當(dāng)大的。

(二)計量模型的設(shè)定

本文要識別的是不同類型城市住房建設(shè)用地供應(yīng)存在差異的原因，即住房建設(shè)用地供應(yīng)的影響因素以及這些因素影響的大小。本文采用Arellano和Bover(1995)提出的系統(tǒng)廣義矩(System GMM)估計方法對模型進(jìn)行估計[13]。

本文的計量模型如下:

方程中的被解釋變量HLSit指的是t年i城市的住房建設(shè)用地供應(yīng)；EVit為解釋變量集，包含了前文中分析的對住房建設(shè)用地供應(yīng)有影響的變量；CVit為控制變量集；ui和δt分別描述的是城市和年份的固定效應(yīng)，εit代表觀測值的隨機(jī)誤差；α、β、γ為待估計系數(shù)。還要說明的是，本文將主要采用分組檢驗方法來探討不同類型城市住房建設(shè)用地供應(yīng)的差異和影響因素。

(三)實證分析及檢驗結(jié)果

在城市分類的基礎(chǔ)上運用系統(tǒng)廣義矩估計方法對模型進(jìn)行回歸，結(jié)果如表4所示。

表4 住房建設(shè)用地供應(yīng)影響因素的動態(tài)面板分析結(jié)果

表4顯示模型通過了Sargan檢驗，表明矩條件可識別，AR(2)檢驗通過，表明工具變量不存在自相關(guān)，總體來看模型能很好地通過這些統(tǒng)計檢驗。以下根據(jù)表4的回歸結(jié)果進(jìn)行分析。從人均建設(shè)用地供應(yīng)面積、住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向、人均耕地面積、土地財政依賴度和建成區(qū)面積這幾個解釋變量來看，它們對住房建設(shè)用地供應(yīng)都具有正向的影響，但影響的顯著性和程度存在差別。

A類、B類、C類和D類城市人均建設(shè)用地供應(yīng)面積均在1%的顯著性水平上對住房建設(shè)用地供應(yīng)具有正向影響，這意味著增加城市建設(shè)用地供應(yīng)均有助于增加住房建設(shè)用地供應(yīng)。從影響系數(shù)看，A類城市最大，B類城市次之，再次為C類城市，最小的是D類城市，這反映出城市建設(shè)用地供應(yīng)對住房建設(shè)用地供應(yīng)的影響對A類城市最大，再依次為B類和C類，對D類城市影響最小，這意味著增加城市建設(shè)用地供應(yīng)更有利于增加其住房建設(shè)用地供應(yīng)。

A類、B類、C類和D類城市住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向均在1%的顯著性水平上對住房建設(shè)用地供應(yīng)具有正向影響，這意味著提高住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向有助于增加住房建設(shè)用地供應(yīng)。從影響系數(shù)看，A類城市最大，B類城市次之，再次為C類城市，最小的是D類城市，這反映出不同類城市的住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向?qū)Τ鞘薪ㄔO(shè)用地供應(yīng)的影響存在很大差別。住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向的高低對D類城市影響最小，其次是C類，而對B類和A類城市的影響則很大，這意味著提高A類、B類城市住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向更有利于增加其住房建設(shè)用地供應(yīng)。

D類城市人均耕地在1%的顯著性水平上對住房建設(shè)用地供應(yīng)具有正向影響，其他類城市也具有正向影響，這意味著住房建設(shè)用地的可獲得性或可增性高的確會促進(jìn)城市增加住房建設(shè)用地，但其他類城市的影響不顯著。此外，從影響系數(shù)來看，從D類城市到A類城市依次下降，說明越是發(fā)達(dá)的大城市，越不受人均耕地因素的影響，反映出越是高房價的發(fā)達(dá)城市，越難以通過“隨意”征地來擴(kuò)大住房建設(shè)用地供應(yīng)，其受城市建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)劃的約束越大。

各類城市土地財政依賴度均在5%的顯著性水平上對住房建設(shè)用地供應(yīng)具有正向影響，這意味著土地財政對住房建設(shè)用地供應(yīng)具有驅(qū)動作用。但影響系數(shù)在不同類型城市中差別很大，A類最小，其次為B類，次高為C類，最高的是D類城市。這意味著土地財政依賴度越高的城市，土地財政驅(qū)動住房建設(shè)用地供應(yīng)的效應(yīng)越強(qiáng)，反之，土地財政驅(qū)動住房建設(shè)用地供應(yīng)的效應(yīng)越弱。由此證明為了財政收入，低房價的中小城市更傾向于增加住房建設(shè)用地供應(yīng)量，而高房價的發(fā)達(dá)城市則越會惜供。

建成區(qū)面積對住房建設(shè)用地供應(yīng)也具有正向影響，影響系數(shù)從A類城市到D類城市依次提高，說明在城市擴(kuò)張中，隨著城市規(guī)模和發(fā)達(dá)程度的下降，更會愿意增加住房建設(shè)用地供應(yīng)，不過顯著性不高。

地價對A類、B類城市與對C類、D類城市住房建設(shè)用地供應(yīng)影響的性質(zhì)不同，對A類、B類城市住房建設(shè)用地供應(yīng)產(chǎn)生的是負(fù)向影響，而對C類、D類城市住房建設(shè)用地供應(yīng)產(chǎn)生的是正向影響。這意味著地價上漲會促進(jìn)中小城市增加住房建設(shè)用地供應(yīng)，而處于壟斷地位的A類、B類城市則會減少住房建設(shè)用地供應(yīng)，它們能夠通過惜供提升價格來獲取更多的土地出讓收益，而不依賴于通過增加住房建設(shè)用地供應(yīng)量來獲得更多的土地出讓收益。這與我們的理論分析是一致的。

從四類城市的情況來看，不同影響因素的顯著度和影響系數(shù)存在著差異，有的差異很大。從A類和B類城市看，影響最顯著的是住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向，其次是人均建設(shè)用地供應(yīng)面積，再次是土地財政依賴度，人均耕地面積、建成區(qū)面積的影響不顯著，地價產(chǎn)生的則是負(fù)影響。這反映了經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，建設(shè)用地的稀缺性越高，越有能力通過地價抬升獲取更多的土地出讓金，惜供傾向越強(qiáng)。A類城市住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向、地價的影響系數(shù)明顯高于B類，土地財政依賴度的影響系數(shù)低于B類進(jìn)一步印證了這一結(jié)論。從C類和D類城市看，影響最顯著的是住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向、人均建設(shè)用地供應(yīng)面積和土地財政依賴度，這意味著這兩類城市供地的財政驅(qū)動很強(qiáng)，兩類城市人均建設(shè)用地供應(yīng)面積、住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向的顯著度和影響系數(shù)接近，但顯著低于A類和B類城市，這意味著C類和D類城市土地供應(yīng)的硬約束弱于A類和B類城市。C類和D類城市建成區(qū)面積、地價的影響均不顯著，但產(chǎn)生的是正影響，且超過A類和B類城市。D類城市人均耕地面積的影響很顯著，且為正影響，影響系數(shù)較大，這印證了D類城市住房建設(shè)用地的可獲得性高促進(jìn)了其增加住房建設(shè)用地供應(yīng)。

從控制變量來看，我們也發(fā)現(xiàn)了幾個值得說明的現(xiàn)象:第一，人口規(guī)模對住房建設(shè)用地供應(yīng)的影響普遍不顯著，且對不同類型城市的影響存在較大差異，人口對A類和B類城市的住房建設(shè)用地供應(yīng)具有負(fù)影響，對其他兩類城市卻是正向影響。這說明A類和B類城市的住房建設(shè)用地供應(yīng)與城市人口增長是不匹配的，C類和D類的住房建設(shè)用地供應(yīng)則隨人口增長而相應(yīng)增長。第二，人均GDP對住房建設(shè)用地供應(yīng)影響系數(shù)從A類城市到D類城市依次下降，這說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)住房建設(shè)用地供應(yīng)增加的作用是不同的，呈現(xiàn)依次遞減的特征。第三，房價對C類和D類城市住房建設(shè)用地供應(yīng)的影響是正向的，且顯著度相對較高，這說明房價升高對C類和D類城市住房建設(shè)用地供應(yīng)的增長有顯著的促進(jìn)作用，而A類、B類城市的房價系數(shù)是負(fù)的，這表明房價升高會加強(qiáng)A類、B類城市的惜供傾向(越漲越惜供)。第四，人均住房建筑面積對住房建設(shè)用地供應(yīng)的影響雖然不顯著，但對所有城市住房建設(shè)用地供應(yīng)的影響都是負(fù)向的，影響系數(shù)從A類城市到D類城市依次下降，這或者表明越是高房價城市越不會隨人均住房面積的增加而增加住房建設(shè)用地供應(yīng)，或者表明城市住房建設(shè)用地供應(yīng)決策并未更多考慮如何提高居民的住房水平。

四、基本結(jié)論與政策建議

通過上文分析，可以形成以下基本結(jié)論:第一，城市之間人均住房建設(shè)用地供應(yīng)存在著明顯的差異，總體呈現(xiàn)出的是，房價越高的城市，人均住房建設(shè)用地供應(yīng)越少，房價越低的城市，人均住房建設(shè)用地供應(yīng)越多。這意味著住房建設(shè)用地與人口增長是不相匹配的。第二，城市建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)劃和住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向?qū)ψ》拷ㄔO(shè)用地供應(yīng)有著重要影響，城市建設(shè)用地供應(yīng)相對越充足和住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向越高，住房建設(shè)用地供應(yīng)越充足，高房價城市住房建設(shè)用地供應(yīng)傾向不高是造成這些城市人均住房建設(shè)用地供應(yīng)過少或偏少的重要原因。第三，城市之間土地財政依賴度存在著明顯的差異，由于經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的中小城市的公共財政高度依賴于土地出讓收益，因此呈現(xiàn)出住房建設(shè)用地的多供行為，而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市因為對土地出讓收益的依賴度低，所以呈現(xiàn)出惜供的傾向，特別是一線城市。第四，競爭越激烈的城市越不惜供，越居于壟斷地位的城市越惜供；建設(shè)用地可得性越高的城市越不惜供，建設(shè)用地可得性越低的城市越惜供；規(guī)模越大、越發(fā)達(dá)的城市越惜供，規(guī)模越小、越不發(fā)達(dá)的城市越不惜供。

基于上述結(jié)論，我們提出如下建議:一是城市建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)劃和住房建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)劃始終應(yīng)與城市人口增長相匹配，要從宏觀上保障各個城市住房建設(shè)用地的合理增長，要預(yù)防空間錯配，要通過城市建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)劃和住房建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)劃的動態(tài)調(diào)整改變已有的空間錯配，一方面使有限的土地資源得到充分利用，避免土地閑置和浪費，另一方面要為實現(xiàn)人人住有所居提供建設(shè)用地保障。二是既要抑制“壟斷性”城市惜供傾向，也要抑制“競爭性”城市多供傾向?！皦艛嘈浴背鞘邢Ч┰斐勺》拷ㄔO(shè)用地供應(yīng)緊張，地價過高，住宅小區(qū)容積率過高，有損住有所居和小康目標(biāo)的實現(xiàn)，“競爭性”城市的多供則造成住房建設(shè)用地價格低廉，住房建設(shè)過多，有損資源集約利用和高效利用目標(biāo)的實現(xiàn)。應(yīng)該通過城市建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)劃和住房建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)劃管制、出讓管制、存量與增量綜合調(diào)節(jié)等政策，來解決惜供和多供問題。

圖1 四類城市2010—2015年間住房建設(shè)用地供應(yīng)量差異的比較

圖2 不同類型城市住房建設(shè)用地供應(yīng)量和人口占比的比較