葉飚

【摘要】近三十多年來，我國的物業(yè)管理逐漸的發(fā)展起來，物業(yè)管理的模式也在漸漸的完善，物業(yè)管理的水平也有所提升。然而在發(fā)展當(dāng)中，物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了一下問題，阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。伴隨著人們?nèi)找嫔钏降奶岣?，?duì)于物業(yè)管理的質(zhì)量就有了更多的要求，人們和物業(yè)管理公司的矛盾經(jīng)常發(fā)生，最本質(zhì)的緣由，是因?yàn)槲飿I(yè)管理模式出現(xiàn)了某些問題。這篇文章會(huì)對(duì)我國物業(yè)管理模式進(jìn)行思考。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 思考 問題 對(duì)策

從物業(yè)管理發(fā)展開始，就已經(jīng)在解決物業(yè)中管理中出現(xiàn)的實(shí)際問題。因?yàn)楝F(xiàn)如今我國的物業(yè)管理規(guī)模在逐步的增大，所以物業(yè)管理會(huì)牽扯到實(shí)際生活的各方各面，管理的工作也相就對(duì)會(huì)繁雜?，嵥榈墓ぷ骶蜁?huì)阻礙了物業(yè)的向前發(fā)展。如果物業(yè)管理公司想要得到發(fā)展，就要了解出現(xiàn)這些問題的緣由，再尋找到解決這些問題的策略。

一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）物業(yè)管理服務(wù)思想不夠

物業(yè)管理公司屬于服務(wù)行業(yè)，如果想要建立一個(gè)卓越的物業(yè)管理企業(yè)，就必須結(jié)合實(shí)際，做細(xì)做優(yōu)，滿足開發(fā)展商、業(yè)主、行政主管部門和相關(guān)專業(yè)公司等各個(gè)行業(yè)的要求，就一定要有引導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)的最高行為準(zhǔn)則與思想價(jià)值體系，就是公司的企業(yè)文化。該內(nèi)容要是全部服務(wù)行業(yè)企業(yè)文化體系中的最根本的思想。在如今社會(huì)，伴隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)正在覺醒，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、態(tài)度、水平、內(nèi)容已經(jīng)提出了更多的要求。但是，企業(yè)的物業(yè)管理質(zhì)量止步不前，從不想把管理型轉(zhuǎn)向服務(wù)型；另外，還有不少的物業(yè)管理企業(yè)根本沒有服務(wù)的意識(shí)，仍就以管理為主，欺負(fù)業(yè)主，想一下辦法來收取額外的費(fèi)用，如果一些業(yè)主表現(xiàn)出不同的意見就對(duì)其進(jìn)行停水、停電等，結(jié)果造成矛盾不斷擴(kuò)大。

（二）物業(yè)管理公司和業(yè)主溝通不順

根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，因?yàn)榈妥怵B(yǎng)房和福利分房的原因，一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的工作形式不了解、不理解，到如今還沒有物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)。還要部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理常規(guī)定不僅不知道還不專門的學(xué)習(xí)。盡管物業(yè)管理企業(yè)一直說損失特別的，但是缺從不根據(jù)政府的要求定期將賬目公布給業(yè)主，導(dǎo)致業(yè)主誤認(rèn)為交給的費(fèi)用是否被用在自己物業(yè)管理的上面和物業(yè)公司的基本誠信有問題。所以，物業(yè)企業(yè)要主動(dòng)的與業(yè)主進(jìn)行有效的溝通，要不矛盾就不會(huì)消解。

（三）物業(yè)管理人員整體素質(zhì)水平不一致

最近幾年，“供需無序，有市無價(jià)”的情況在某種程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理和業(yè)主矛盾的增多。造成這種結(jié)果的原因有不少，但是最大的緣由是：物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格不符合。所以，企業(yè)要照顧到各個(gè)部分的利益以及改變服務(wù)理念。自從改革開放后，我國發(fā)展迅速，這就要求物業(yè)管理企業(yè)在思想觀念方面也要緊跟時(shí)代潮流。物業(yè)管理企業(yè)如今面對(duì)的難題，不是要不要提高服務(wù)的水平、要不要增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)的問題，而是怎樣提供更加令業(yè)主滿意的服務(wù)，怎樣做到“質(zhì)價(jià)相符”。

（四）前期留下問題特別多

在如今這個(gè)社會(huì)，由于樓房建設(shè)的質(zhì)量不好致使樓房經(jīng)常出現(xiàn)漏水、墻壁脫皮，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)墻體存在裂紋。房地產(chǎn)在建設(shè)樓房時(shí)遺留的問題留給物業(yè)管理企業(yè)，因?yàn)檫@一塊維修費(fèi)用非常高，物業(yè)管理企業(yè)沒有能力處理，管理與建設(shè)沒有關(guān)聯(lián)導(dǎo)致物業(yè)公司不容易管理。另外，房地產(chǎn)公司為了增加銷售額度，夸大廣告詞，像配套設(shè)施、高承諾的物業(yè)管理、綠化率、各種優(yōu)惠等等，這就給之后的物業(yè)管理形成不利的局勢(shì)，如果解決不好，就有可能引起業(yè)主不滿，就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的矛盾。處理房產(chǎn)商留下的問題，要依靠開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)劃清界限，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)者的宣傳，分清楚物業(yè)企業(yè)的責(zé)任與房地產(chǎn)的責(zé)任。

（五）物業(yè)管理收費(fèi)困難

從物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)起，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一直都在影響著物業(yè)管理的未來發(fā)展，主要有：第一，物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具體執(zhí)行力度不夠，不符合政府物價(jià)局的標(biāo)準(zhǔn)；第二，一些消費(fèi)者拒交、拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的情況特別重。探討它的原因，有三個(gè)：第一，是因?yàn)槲飿I(yè)管理市場不健全，企業(yè)的競爭意識(shí)不強(qiáng)，內(nèi)部市場不夠規(guī)范。在實(shí)際情況當(dāng)中，物業(yè)管理的質(zhì)量不高，尤其是在某些地方，物業(yè)管理公司出現(xiàn)多收少管，重收輕管，質(zhì)量與價(jià)格不符合的情況，導(dǎo)致了消費(fèi)者的憤懣。第二，消費(fèi)者交費(fèi)的分散性與物業(yè)管理的整體性的現(xiàn)象。不交物業(yè)管理費(fèi)用的一部分消費(fèi)者長期損害著所有消費(fèi)者的利益。第三，對(duì)于不繳納物業(yè)管理費(fèi)用制定一些措施。如今不繳納物理管理費(fèi)用不是單一的現(xiàn)象，甚至有的小區(qū)不繳納率達(dá)百分之四十到百分之五十。

（六）物業(yè)管理市場不完善

現(xiàn)有物業(yè)管理公司的百分之九十采用的是自管式和繼承式，這種建管之間不分的制定已經(jīng)影響到物業(yè)管理市場化、社會(huì)化、專業(yè)化的發(fā)展方向，且導(dǎo)致了不是問題的出現(xiàn)，業(yè)主不滿時(shí)時(shí)存在，給物業(yè)管理理性、規(guī)范、健康的發(fā)展帶來不利影響。物業(yè)管理牽扯到家政、保潔、治安、綠化、房屋和家電的保養(yǎng)、維修等，這些部分事實(shí)上是專業(yè)性強(qiáng)、科技含量高的行業(yè)，但是我國現(xiàn)今大部分物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀是，很多物業(yè)管理公司因?yàn)橐?guī)模比較小，不會(huì)花費(fèi)特別高的資金去引進(jìn)高精尖人才，這就導(dǎo)致了局面難看。另外，管理模式落后、物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，很多物業(yè)管理公司并沒有建立一個(gè)專門研發(fā)的部門，所以致使物業(yè)服務(wù)和管理的模式、方法、技能不能夠緊跟潮流的發(fā)展。

（七）物業(yè)管理制度不健全

頒布并實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展有特別大的影響，然而因?yàn)槭艿皆S多方面的限制，這一條例人就有不少的問題，需要去健全。比如當(dāng)事人的地位、前期物業(yè)、行政權(quán)的行用等三個(gè)方面都有一些問題。第一，像前期物業(yè)的開始時(shí)間不是特別明確。第二，特別容易出現(xiàn)前期物業(yè)合同損害到業(yè)主的權(quán)益的問題。第三，某些房產(chǎn)商在選擇前期物業(yè)公司時(shí)不符合規(guī)定。

二、物業(yè)管理的發(fā)展策略

（1）加強(qiáng)物業(yè)管理工作人員的服務(wù)意識(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)該擺著自己的工作態(tài)度來面對(duì)自己的業(yè)主，企業(yè)要加強(qiáng)物業(yè)工作人員的態(tài)度，明白物業(yè)工作人員的工作本質(zhì)是服務(wù)于業(yè)主。物業(yè)工作人員一定友善的對(duì)待業(yè)主，站在業(yè)主的立場考慮事情，業(yè)主也會(huì)體諒物業(yè)的。

（2）在物業(yè)管理行業(yè)工作人員的素質(zhì)尤為重要。物業(yè)企業(yè)要給管理人員進(jìn)行一些培訓(xùn)，選擇優(yōu)秀人員可以去進(jìn)修，增強(qiáng)管理工作人員的綜合素質(zhì)，才能夠提高企業(yè)的整體業(yè)績。

（3）雖然前期留下的問題主要是由于施工方的原因，但是物理管理要處理好前期留下問題。在房產(chǎn)商進(jìn)行施工的過程中，物業(yè)要派部分企業(yè)的工作人員監(jiān)督工作，確保樓房的質(zhì)量，才有可能徹底的處理好前期留下的問題。

（4）物業(yè)管理企業(yè)可以制定健全的機(jī)制，將物業(yè)費(fèi)的繳納用制度的形式規(guī)定起來，一旦有業(yè)主不按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)就對(duì)不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主采取催繳的方式。形成了一個(gè)健全的管理機(jī)制，才能夠町以確保物業(yè)企業(yè)收取到應(yīng)得的費(fèi)用。

（5）強(qiáng)化物業(yè)和業(yè)主的交流，接觸他們之間存在的誤會(huì)，特別多的問題就能夠被到解決掉。業(yè)主一旦有疑惑的時(shí)，就要迅速的找物業(yè)去詢問，管理企業(yè)在物業(yè)資金的使用上也要發(fā)布，使得資金透明化，兩者之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕涣鳎趴梢詮氐椎奶幚砗脝栴}。

三、小結(jié)

如果物業(yè)管理公司想要進(jìn)一步完善物業(yè)的模式，業(yè)主們也要去積極的配合物業(yè)的發(fā)展。在物業(yè)管理的努力與業(yè)主的配合之下，物業(yè)管理的發(fā)展也會(huì)更好，業(yè)主的生活品質(zhì)也會(huì)提高。

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