薛玉連

(福建船政交通職業(yè)學(xué)院，福建 福州 350001)

2015年底,中央提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的概念,以房地產(chǎn)去庫存為重點目標(biāo)之一,拉開房地產(chǎn)業(yè)實施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的序幕。兩年多來,政府圍繞“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”這一調(diào)控思路,出臺了一系列的政策建議,改革成效初現(xiàn)端倪。然而,改革不可避免地會對現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成一定的沖擊。作為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)、金融的關(guān)系十分密切,識別房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革中蘊含的金融風(fēng)險并及時采取適當(dāng)?shù)拇胧?守住金融風(fēng)險底線,避免引發(fā)系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險顯得尤為重要。

一、供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀綜考

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,一要用“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念引領(lǐng),二要在具體工作中落實好“去庫存、去杠桿、去產(chǎn)能、補短板、降成本”五大任務(wù)。經(jīng)過兩年多的努力,我國房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革取得了階段性成果,但改革任務(wù)依然艱巨。

(一)庫存總量趨減,去庫存壓力大

國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2017年經(jīng)濟(jì)運行穩(wěn)中向好、好于預(yù)期》顯示:全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109 799億元,比上年增長7.0%;房屋新開工面積178 654萬平方米,比上年增長7.0%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25 508萬平方米,比上年增長15.8%;全國商品房銷售面積169 408萬平方米,比上年增長7.7%;全國商品房銷售額133 701億元,比上年增長13.7%。2017年12月末,全國商品房待售面積58 923萬平方米,比上年末下降15.3%,表明房地產(chǎn)庫存總量在減少,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。但是房地產(chǎn)業(yè)去庫存壓力仍然較大,從城市分級來看,一二線城市去化能力較佳,三四線城市尤其是縣城的去庫存難度較大。特別是東北和中西部一些重工業(yè)城市，因長期以來人口外流、就業(yè)下降、實體經(jīng)濟(jì)困難等,住房消費長期低迷,要消化市場的庫存量還需要很長時間。

(二)土地供應(yīng)兩極分化,房地產(chǎn)成本不斷上升

一方面,北上廣深等熱點城市土地供應(yīng)緊張,企業(yè)無論是拿地還是拆遷，成本都不斷升高,“地王”不斷出現(xiàn)。這不僅抑制了住房的有效需求,也使得企業(yè)成本攀升,利潤空間被壓縮,發(fā)展壓力巨大。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率29.8%,同比下降1%,下降的主要原因在于土地成本上升。2015 年,112家房地產(chǎn)企業(yè)平均凈利潤率為8.3%,而2016年為8.2%。2017年，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到79.3%,這給房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型、降成本以及提質(zhì)增效等帶來困難。另一方面,雖然三四線城市的土地供應(yīng)充足,但因為住房銷售困難,新開工面積難以增加。城市群尤其是珠三角、京津冀、長三角等地區(qū),對房地產(chǎn)具有更為明顯的聚集作用,但這在客觀上并不利于中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(三)信貸杠桿率高,金融風(fēng)險凸顯

新常態(tài)下,隨著國家實施寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)金融市場也隨之處于相對寬松的狀態(tài),這就導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的信貸杠桿率過高。據(jù)央行統(tǒng)計,2017年末,人民幣房地產(chǎn)貸款余額為32.2萬億元,同比增長20.9%,增速比上年末低6.1個百分點,全年增加5.56萬億元,占同期各項貸款增量的41.1%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額為7萬億元,同比增長21.7%,增速比上年末高9.5個百分點。個人住房貸款余額為21.9 萬億元,同比增長22.2%。本外幣住戶貸款余額為40.5 萬億元,同比增長21.4%,增速比上年末低 2.1 個百分點;全年增加 7.1 萬億元,同比多增8 010 億元。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年我國的GDP是82.7萬億元,由此可以推算出,我國的家庭杠桿率至少達(dá)到了54.4%。個人購房高杠桿率和企業(yè)高負(fù)債率已然成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的顯著特征,倘若房地產(chǎn)市場價格下跌或者銷量持續(xù)下滑,這將使我國金融體系面臨巨大的系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革面臨的金融風(fēng)險

(一)改革易誘發(fā)風(fēng)險

新常態(tài)下,解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展困境的一個有效方法是加強房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。通過減少政府干預(yù),讓市場在資源配置中起決定作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加市場的有效供給。政府作為“守夜人”應(yīng)當(dāng)為行業(yè)內(nèi)的企業(yè)搭建好政策框架,并營造良好的制度環(huán)境，為房地產(chǎn)業(yè)的健康協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供動力。但是,供給側(cè)改革具有改革的一般特質(zhì),難免會對房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成一定的沖擊。因此,推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革必須把握好尺度,否則不但不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還可能對整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不利影響,供給側(cè)改革會和金融風(fēng)險形影相隨。

(二)去庫存方式潛藏風(fēng)險

“去庫存”已上升到國家層面,雖然寬松的宏觀調(diào)控政策在短期內(nèi)對去庫存的效果很明顯,但潛藏的風(fēng)險也較多。首先,“去庫存”政策的預(yù)期效應(yīng)加大宏觀調(diào)控“失靈”風(fēng)險?；谀壳拔覈?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,投資者對“去庫存”政策過程中實施的一系列宏觀調(diào)控政策,很容易重新建立起關(guān)于政府“救市”和“托市”的預(yù)期,市場預(yù)期與政策預(yù)期疊加可能導(dǎo)致政策“失靈”,加大泡沫積累風(fēng)險。因此在防止因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)固化而干擾供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施的同時，還要避免因貨幣超發(fā)而引發(fā)資產(chǎn)價格脫離實際的泡沫化趨勢。針對目前房地產(chǎn)市場冷熱不均的現(xiàn)狀,應(yīng)該高度警惕一二線城市房地產(chǎn)價格繼續(xù)攀升,不讓新一輪泡沫膨脹出現(xiàn)。其次,“去庫存”方式本身蘊含風(fēng)險。在“去庫存”目標(biāo)的驅(qū)使下,政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控工具主要為上調(diào)公積金貸款利率、下調(diào)購房首付比例等相對寬松的信貸政策。購房者在政策預(yù)期的影響下很容易 “加杠桿”購房,從而導(dǎo)致一二線房價出現(xiàn)“非理性”上漲。隨著信貸杠桿率的不斷提高,金融風(fēng)險也隨之加大。一是出現(xiàn)“逆結(jié)構(gòu)”調(diào)整趨勢,房地產(chǎn)市場分化加劇,一二線城市房地產(chǎn)價格泡沫加大,三四線城市市場更加疲軟。二是高信貸杠桿率將導(dǎo)致風(fēng)險敞口不斷擴(kuò)大。居民購房杠桿率和房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率都已經(jīng)達(dá)到了一定的高度,資源配置在過低的利率和過高的信貸杠桿率下被嚴(yán)重扭曲。在過去的十幾年里,房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累的泡沫還未消化,大量的房屋囤積在投機者手里。一旦人們改變了市場預(yù)期,在恐慌心理的作用下,大量拋售房屋，快速下跌的房價如果難以支撐不斷擴(kuò)大的高杠桿率,那么就很容易出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng),銀行壞賬將急劇增加。

(三)去杠桿風(fēng)險不容小覷

加杠桿易,去杠桿難。縱然 “去杠桿”能使房價下跌，但向下調(diào)控杠桿率同樣面臨風(fēng)險。首先,中國房地產(chǎn)市場研究報告顯示,2015年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中,國內(nèi)銀行貸款占15.51%,自籌占47.90%,其他占40.73%。而深入分析發(fā)現(xiàn),現(xiàn)有統(tǒng)計口徑下的 “自籌資金”和“其他資金”的主要構(gòu)成是購房者的定金、預(yù)付款和個人按揭貸款，平均大約有60%屬于銀行貸款?？傮w概算,房地產(chǎn)投資資金來源中45%以上來自于銀行貸款,還有部分資金來源于民間融資。我國商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量與房地產(chǎn)完全捆綁在一起。房地產(chǎn)業(yè)的去杠桿化在可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)上游收縮、銷售端下滑、沖擊開發(fā)商的資金鏈條、壓低房地產(chǎn)業(yè)的增長速度的同時，不但可能抹去商業(yè)銀行的利潤,使商業(yè)銀行的不良貸款率急劇上升,甚至還可能導(dǎo)致商業(yè)銀行集體出現(xiàn)資金不足的困境。其次,房地產(chǎn)市場與地方政府債務(wù)之間存在高度的關(guān)聯(lián)性,地方政府的負(fù)債可以說是房地產(chǎn)市場資金杠桿的一個延伸。地方政府預(yù)算內(nèi)外收入之和的很大一部分都來自于土地出讓金收入以及和房地產(chǎn)相關(guān)的稅費收入,部分省市甚至高達(dá)50%。地方政府劃撥的土地是地方投融資平臺的大部分資產(chǎn),甚至資本金。一旦房地產(chǎn)業(yè)增速下滑,政府財政收入也將隨之下降,財政收支將顯著惡化。更糟糕的是,如果地方政府債務(wù)問題與商業(yè)銀行不良貸款問題同時出現(xiàn),中央財政也將捉襟見肘。最后,作為重要的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的上、下游企業(yè)較多,房地產(chǎn)業(yè)不景氣對其他行業(yè)可能產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”,導(dǎo)致其他行業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)、失業(yè)等問題,甚至使整個國民經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓,爆發(fā)金融危機。

三、堅守金融風(fēng)險底線的建議

無論是“去庫存”還是“去杠桿”,要完成房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的任務(wù),都會增加金融市場波動的不確定性,加之金融市場天生的投機性和金融監(jiān)管體制的不完善,使我國金融市場的風(fēng)險不斷暴露,發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險的可能性加大。2018年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次指出防范與化解重金融風(fēng)險對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要性。在房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革背景下，堅守金融風(fēng)險底線已經(jīng)被提升至國家戰(zhàn)略層面,制定和實施房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革措施必須與化解金融風(fēng)險有機結(jié)合起來。

(一)實施差異化的信貸政策

首先是實行地域間的差異化政策。對于房地產(chǎn)去庫存過程中可能產(chǎn)生的“逆結(jié)構(gòu)”調(diào)整趨勢,國家應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)庫存狀況因地制宜出臺相應(yīng)的貨幣政策和住房信貸政策,不宜采取普惠性的政策措施。對于一二線熱點城市不適用樓市優(yōu)惠政策,要抑制投機炒房現(xiàn)象; 對于三四線城市要結(jié)合各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實情,量身定制并實施刺激住房需求和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施,提高這些城市的房地產(chǎn)投資價值,推動其住宅庫存的有序消化。其次是實行個體差異化政策。個人貸款方面,要針對不同的購房需求(首套、改善、投資、投機)，實施差異化的購房利率及首付比例。以相對較低的貸款利率和首付比支持首套以及改善性住房的需求,同時以較高的貸款利率和首付比適當(dāng)?shù)匾种仆顿Y需求,嚴(yán)禁向投機性需求發(fā)放貸款。企業(yè)貸款方面,應(yīng)主要根據(jù)企業(yè)所要開發(fā)的產(chǎn)品給予差異化的信貸支持,這樣可以引導(dǎo)企業(yè)為市場提供有效的住房供給,特別是能夠進(jìn)一步引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加租賃住房的供給,推動形成租售并舉的住房市場格局,進(jìn)一步強化去庫存力度。

(二)加快稅法體制改革

一是對自住房與投資投機實施差異化的稅收政策。對自住消費的房地產(chǎn)免稅,鼓勵低收入群體購房需求,降低其購買成本,達(dá)到盤活地產(chǎn)存量。同時,加大投資和投機性房產(chǎn)的稅收力度,借以增加房地產(chǎn)的投資投機成本,遏制投機。二是改革房地產(chǎn)稅制,視時開征房地產(chǎn)稅。開征房地產(chǎn)稅可以在一定程度上增加持有閑置或半閑置房地產(chǎn)的機會成本,有效遏制囤積多套住房的行為,使房地產(chǎn)供求關(guān)系符合可持續(xù)健康發(fā)展的要求。三是加大對保障性住房的稅收優(yōu)惠力度,構(gòu)建二元住房制度。加大保障性住房的稅收優(yōu)惠,鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)增建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等,減少房屋改建增建成本,提高房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存積極性。

(三)加強金融監(jiān)管,遏制房地產(chǎn)投機

金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強監(jiān)管,對購房者的還款能力進(jìn)行壓力測試,明令禁止并嚴(yán)厲打擊各種以欺騙式的炒作以及毫無顧忌的配資擴(kuò)大等方式進(jìn)行加杠桿從事房地產(chǎn)投機套利活動,在控制居民購房者杠桿水平的同時引導(dǎo)企業(yè)開展良性經(jīng)營活動。對參與金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行治理,如果沒有資質(zhì)均不得跨界經(jīng)營。管理層要通過加強合規(guī)監(jiān)管、采用宏觀審慎評估體系(MPA)等措施打擊金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)投機套利的業(yè)務(wù)行為,引導(dǎo)金融機構(gòu)自覺加大自我約束和自律管理的力度,防止房地產(chǎn)市場由于場外配資和高杠桿陷入中國式的次貸危機。

(四)創(chuàng)新房地產(chǎn)金融服務(wù),有效支持“去庫存”

金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)樹立房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略意識,抓住建設(shè)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展機遇,通過房地產(chǎn)金融服務(wù)創(chuàng)新,刺激房地產(chǎn)的有效需求。要為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,特別是農(nóng)民工進(jìn)入三四線城市提供增加城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、住房按揭貸款、落實“人地錢”掛鉤政策等優(yōu)質(zhì)金融服務(wù),助力三四線城市去庫存。另外,從產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)融合的角度來說,不但房地產(chǎn)企業(yè)可以入股銀行和保險等金融機構(gòu),共同探索房地產(chǎn)信托投資基金,開發(fā)金融產(chǎn)品;金融機構(gòu)也可以通過參股、控股房地產(chǎn)企業(yè)的形式參與房地產(chǎn)的開發(fā)投資。

(五)拓展多元化的房地產(chǎn)融資渠道,分散風(fēng)險

從融資渠道上看,我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)融資渠道主要還是以商業(yè)銀行貸款為主的間接融資,房地產(chǎn)金融的大部分風(fēng)險都集中在銀行體系,拓展多元化的房地產(chǎn)融資渠道,尤其是直接融資渠道,有利于分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險。為此可以從以下幾方面入手:一是加大力度推動和發(fā)展房地產(chǎn)信托及房地產(chǎn)信托投資基金,激活市場上的存量資金;二是優(yōu)化二級市場準(zhǔn)入制度,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)上市,發(fā)展房地產(chǎn)股票市場和債券市場融資;三是深入普及住房公積金制度。