趙娜

摘要：近些年來我國房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，究其原因是因為房地產(chǎn)行業(yè)能夠為企業(yè)帶來豐厚的利潤，從而吸引很多企業(yè)的涉足。然而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長、開發(fā)期間所需投入的資金量龐大，相應的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨的風險也隨之增高。政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調控也構成了房地產(chǎn)企業(yè)難以控制的風險。為了降低風險，在經(jīng)營管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)內部風險控制需要比一般企業(yè)更加注重和完善。文章就房地產(chǎn)企業(yè)內部風險控制問題進行入手研究，找出在內部管理當中存在的弊端，提出策略，從而更進一步地提高我國房地產(chǎn)企業(yè)內部的管理水平，有效控制風險的發(fā)生。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內部控制；風險控制；策略

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)在內部風險控制上存在的弊端

（一）投資風險

房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)、經(jīng)營的基礎。房地產(chǎn)投資能為企業(yè)帶來巨大的利益，同時也會產(chǎn)生很大的風險。一些房地產(chǎn)企業(yè)在投資方面存在盲目從眾性。企業(yè)內部參與投資的相關人員由于受其他信息的影響，沒有對企業(yè)自身投資方面情況成熟認識，就一些問題存在一定的誤差，并不能全面地了解信息，例如房地產(chǎn)市場上的供需情況、投資回報率高低或者是投資規(guī)模大小等，企業(yè)參與投資的相關人員對這些信息數(shù)據(jù)沒有全面成熟地把控。在沒有對房地產(chǎn)項目投資方面進行充分分析、把控、測算之前就盲目做出投資，勢必會給企業(yè)帶來不可挽回的損失。

（二）融資風險

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)仍以銀行貸款作為主要的外部融資方式，融資資金需要量龐大，所融資金構成整個房地產(chǎn)項目開發(fā)運營過程中重要資金來源。然而銀行貸款極易受政策導向影響，政策支持時，銀行放款快、放款額度大、利率低，企業(yè)以低資金成本狀態(tài)下運作，降低了企業(yè)經(jīng)營風險。當房地產(chǎn)市場調控收緊，銀行放款審批時間延長、放款額度受限、貸款利率上浮，增加了企業(yè)的資金成本，降低了利潤空間，增加了企業(yè)的經(jīng)營風險。同時，購房者一但受限購、限貸政策的影響，銀行等金融機構會控制個人購房貸款額度的發(fā)放。個人購房貸款審批金額下降，貸款條件增加，從而購房者的購房需求下降，導致企業(yè)銷售量下降，預售金額減少。預售回款是企業(yè)內部融資的主要渠道之一，預售回款下降，直接導致外部融資的資金需求量增加，增大了企業(yè)融資壓力及風險，同時對企業(yè)的償還債務能力也產(chǎn)生一定的負面影響。

（三）成本控制風險

從房地產(chǎn)企業(yè)內部的成本控制方面來看，要想科學有效的控制成本，就必須從開始設計入手。首先，在初步設計階段，如果事先敲定了設計構思方案，那么隨之而來的工程概預算也應該敲定，成本控制必須從這個環(huán)節(jié)開始，但現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都將工程概預算的工作外包給中介機構，這種方法可以說是一把雙刃劍，盡管有利于企業(yè)內部減輕工作負擔，降低工作成本，但是這樣一來就沒有辦法從根本上解決成本控制的問題，使得成本控制工作不能夠和風險管理工作相結合起來。

（四）工程建設施工風險

房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設施工過程中也存在著很多風險。一些企業(yè)因為前期設計缺陷等問題，增加了修復性施工或已施工部分拆除重建的工程，這些不但使企業(yè)的工程成本上升，而且對施工結點的完成也具有一定的考驗。延誤工期會增加企業(yè)的資金成本和管理成本。為了在規(guī)定的時間結點達到預售、交房條件，該項目會加快施工進度，在此期間會因施工現(xiàn)場管理不到位，施工方偷工減料、施工人員不盡職盡責，而會造成施工安全及工程質量的隱患。

（五）內部控制制度不夠成熟、監(jiān)管力度薄弱

許多房地產(chǎn)企業(yè)所設立的內部控制制度不合理，沒有一定的可執(zhí)行性，在執(zhí)行的力度上不夠嚴格，在內部控制的某個環(huán)節(jié)沒有落實到位，比如在內部控制的監(jiān)督管理階段或考核階段，內部風險控制也就只能是紙上談兵。此外，有些企業(yè)內部設立的審計部門形同虛設，只有很少的工作人員甚至只是一個空部門。然而內部審計不是一個獨立的部門，和董事會相互關聯(lián)，受到高層領導的制約，在對內部風險控制方面不能夠做到完全客觀評價，在執(zhí)行總要監(jiān)督工作的時候也就只能流于表面，不能夠深入落實監(jiān)督工作，最終導致審計部門只能是一個擺設，并沒有實際的用處。

二、關于加強我國房地產(chǎn)企業(yè)內部風險控制建設工作的策略

（一）投資風險內控策略

要想有效解決投資風險的問題，需要企業(yè)參與前期投資測算的相關人員提升對各自專業(yè)知識的理解程度及對各種信息的高度敏感性，包括國家宏觀經(jīng)濟形勢的變化、政府對房地產(chǎn)市場的政策的變化、經(jīng)濟發(fā)展的趨勢、人口增減及人口結構的變化、收入水平的高低、消費心里的變化等信息。相關人員還要充分分析周邊競品情況，了解地塊所處位置的氣候特點、交通狀況、周邊配套設施情況、家庭成員構成及文化水平等。綜合以上信息，才能出具最優(yōu)設計方案、最佳銷售排期、降低資金成本，從而降低項目投資風險，確保實現(xiàn)目標投資回報率。

（二）融資風險內控策略

要想有效的降低融資風險，把風險控制在可接受的范圍內，在外部融資方面，就必須與時俱進，進一步開拓房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道?？梢赃x擇基金、信托等融資方式；可以尋求意向伙伴共同出資合作開發(fā)經(jīng)營；還可以使用資金跟投等方式籌集資金，確保資金及時到位，盡量降低對銀行貸款融資的依賴。在內部融資方面，需要各部門協(xié)作，盡早達到預售條件開盤預售，財務安排專人跟蹤銷售回款情況，督促在合同約定期限內回款。在政府調控期要隨時改變營銷策略，保證銷售回款數(shù)量。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要結合自身實際情況，盡量控制企業(yè)內部的資產(chǎn)負債率，完善優(yōu)化外部、內部融資結構，提升資金的使用效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，將融資的風險降到最低。

（三）成本風險內控策略

為了加強成本的風險控制，房地產(chǎn)企業(yè)需要自行對項目做出完整的工程預算，對成本控制的每一個環(huán)節(jié)都要進行嚴格的監(jiān)控管理。例如在工程洽商變更環(huán)節(jié)，對工程內容及工程量嚴格審查，必免因大量洽商造成實際工程成本嚴重超出工程預算。同時企業(yè)應結合自身實際情況，制定各個不同階段的成本控制工作體系，調動企業(yè)內部相關工作人員及部門進行協(xié)同工作，有效預防控制成本風險。

（四）工程建設施工風險內控策略

要做好工程建設施工風險的內部控制，就要從施工過程的個個環(huán)節(jié)進行風險管理監(jiān)督。首先從設計抓起，嚴格審核設計方案，減少因設計缺陷、設計內容缺失等造成的工程變更。工程管理人員應加強對施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，合理安排施工計劃，對現(xiàn)場出現(xiàn)的問題及時協(xié)調解決，減少延誤工期的因素。企業(yè)應加強安全施工風險防范，將安全生產(chǎn)責任落實到每個人，實行獎罰制度。還應為工程項目購買商業(yè)保險，降低項目風險。在施工質量方面，工程管理人員應嚴格把關，確保工程保質保量完成，減少后期維修費用的發(fā)生。降低業(yè)主因房屋質量問題投訴，減少相關賠償金支出，為企業(yè)降低成本，從而有效的對工程建設施工風險進行控制。

（五）完善內部風險控制制度及監(jiān)督工作

首先，只有將內部控制管理的制度變得成熟有效，才能為后面監(jiān)督工作的運行做出基礎的保障。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金數(shù)額龐大，必須采取科學高效的手段進行管理監(jiān)控，因此審計部門的工作就不容忽視，需要對審計部門的工作引起重視，對每一個環(huán)節(jié)資金的需求通過審計部門進行監(jiān)督，對資金嚴格把關。增加和金融機構的合作交流，獲取有效的資金動向。對于資金風險的控制不應該只出現(xiàn)在事后的補救措施上，應該做到事先預測，事中控制，事后總結經(jīng)驗。其次，審計部門應該直接對接所屬董事會，向董事會報告工作情況，保證監(jiān)督工作的客觀有效。最后，企業(yè)應利用信息處理手段，將企業(yè)內部相互聯(lián)系起來，形成一個企業(yè)內部的信息資源共享渠道。在投資之前，通過共享渠道充分了解自身實際情況，適當控制企業(yè)的資產(chǎn)負債率，合理融資。

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（作者單位：沈陽和嘉投資有限公司）