張崇珊

[摘要]在新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)選擇怎樣的籌資方式這一問題引起了社會的廣泛關(guān)注和重視，因此對新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式進行研究就顯得尤為重要。對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)籌資現(xiàn)狀，本文對其基本情況也進行了概括和論述。為了探究房地產(chǎn)籌資的創(chuàng)新，本文會對幾種新型房地產(chǎn)籌資方式進行探討。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；籌資方式

1房地產(chǎn)企業(yè)籌資現(xiàn)狀

在新的形勢下，一些弊端在傳統(tǒng)籌資方式之中顯露出來，籌資難的問題是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨和急需解決的難題。樓市拐點在不斷加強的宏觀調(diào)控政策實施之中出現(xiàn)了，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的籌資現(xiàn)狀進行分析顯得尤為重要。

1.1規(guī)模大

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在2005年之后如火如荼地進行著，在大部分的城市，房子價格在短時間內(nèi)大幅度增長。根據(jù)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模在不斷地擴大著。

1.2融資難

對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，它的發(fā)展一直以來受到資金問題的限制。近些年來，我國一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，例如限購等政策開展，在促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也使得房地產(chǎn)商資金回籠的渠道變窄，速度變慢。在這種大背景之下，我國房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的問題就越發(fā)突出。另一方面，我國金融市場在對房地產(chǎn)限制方面的要求越來越高。在不健全的金融體系之下，房地產(chǎn)企業(yè)想要進入我國的金融市場是很困難的。實際上，我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是中小型企業(yè)，它們在獲取信貸的過程之中，因為受到各種因素例如不完善的體制和不高的信用度等影響，獲取資金受到限制，制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1.3渠道單一

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的健康運轉(zhuǎn)離不開大量資金的支持，可以說資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血脈。事實上，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金構(gòu)成主要有國內(nèi)貸款：外資和自籌資金等。而我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入在眾多因素的影響之下呈現(xiàn)出這樣的特征：增速回落。中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是憑借貸款，企業(yè)高負債率導(dǎo)致高的經(jīng)營風(fēng)險，因此擴寬融資渠道，形成融資方式多元化顯得尤為重要。

1.4長期償債壓力大

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，在一線城市例如上海、深圳等，上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債均值超過百分之五十，承擔(dān)著巨大的償債壓力。盡管2016年中國房地產(chǎn)市場的總銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但“水漲船高”之下，城市地價大幅上漲，“面粉貴過面包”屢見不鮮，透支了行業(yè)的長期增長潛力。土地市場的激進表現(xiàn)，足以令開發(fā)企業(yè)進退維谷，用高杠桿買高價地，意味著承擔(dān)未來的經(jīng)營風(fēng)險。在這種背景之下，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)面臨的經(jīng)營危機是無法避免的。

2我國房地產(chǎn)企業(yè)新型融資方式概述

上文有提及我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多的融資問題，其中融資難和途徑單一等問題。金融多元化戰(zhàn)略是我國房地產(chǎn)企業(yè)未來籌資戰(zhàn)略的方向。我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展逐漸向著多元化的融資方式發(fā)展。下文會對當(dāng)前四種新型房地產(chǎn)融資方式進行研究和分析，以此為融資創(chuàng)新給予啟示。

2.1信托融資

我國房地產(chǎn)融資發(fā)展速度最快的方式之一就是信托融資。我國銀行信貸渠道在2003年相關(guān)文件的出臺之后受到了阻礙。信托融資從最初“小荷才露尖尖角”到“映日荷花別樣紅”般的發(fā)展成為了我國眾多的中小型企業(yè)常常使用的融資渠道。信托融資對融資方或者控股股東有著一定的要求：他們需要有一定的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：二級以上，自有資金的比例的規(guī)定等。

2.2海外融資

在我國，海外融資的總量并不是很多，且其分布主要是集中在一些熱點區(qū)域例如長三角等。我國房地產(chǎn)開發(fā)市場之所以存在著外資比重較低的特點，是因為境外投資公司對項目的要求有些嚴(yán)苛，房地產(chǎn)企業(yè)想要擴充資金，可以通過海外融資方式。但是前提是必須增強企業(yè)自身的實力，完善企業(yè)的機制。

2.3開發(fā)商貼息委托貸款

實質(zhì)是一種“賣方信貸”，資金由房地產(chǎn)企業(yè)提供，委托商業(yè)銀行向購買期商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息。這種模式，對于商業(yè)銀行來講，通過委托貸款既可以規(guī)避政策、信貸風(fēng)險，也能獲得可觀的托管費等中間業(yè)務(wù)收入：對開發(fā)商和購房者來講，則是資金、住房“雙雙得利”。這一房地產(chǎn)金融模式需要開發(fā)商有著較強的實力，其一是因為它要提前銷售，其二采用這種方式貸款風(fēng)險的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。

2.4融資租賃

這種房地產(chǎn)金融模式的實質(zhì)是對所有權(quán)進行轉(zhuǎn)變從而得到資金。房地產(chǎn)想要回購其所有權(quán)，就必須銷售其所完成的項目。因此，資產(chǎn)管理公司的建立和所有權(quán)問題的解決是該模式進行運作的必備的條件。只有滿足了這些條件，房地產(chǎn)資金運作的效率才能夠有所提高。

2.5“PE”模式

這種模式也稱作房地產(chǎn)私募基金。這種模式主要是開發(fā)企業(yè)向投資者進行募資的，它在近些年來逐漸成為企業(yè)籌資的重要渠道。

3房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式創(chuàng)新——“仿金融”模式

我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)想要得到長足的發(fā)展，就必須保障資金的充足。充足的資金是通過融資得來的，因此對融資方式進行創(chuàng)新顯得尤為重要，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，利用互聯(lián)網(wǎng)+、眾籌等新模式，結(jié)合政府政策、法規(guī)，獲得政府認(rèn)同，在合法、合規(guī)的情況下開創(chuàng)企業(yè)融資渠道的新方向。在這種背景下，一些新型的籌資方式已經(jīng)出現(xiàn)在世人的面前。本文將介紹一種能夠較好地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資問題的一種新型模式“仿金融”。“仿金融”模式融資的實現(xiàn)是由具備一定資質(zhì)，通過對那些有著買房意向的社會群體收取相關(guān)費用等方式融資。對客戶的回報也有較多的形式例如返利等。這種方式能夠不需要花費較多的時間就能夠得到較多的資金，主要是由于其特征決定的：制定較高的回報，面向客戶基礎(chǔ)多等，最重要的是不存在著金融市場的風(fēng)險。對于“仿金融”模式發(fā)展建議主要有以下四種：保障模式的合法性：對高質(zhì)量的信用體系進行建立：對長效管理體系進行制定和利用當(dāng)期新技術(shù)和新環(huán)境。

4結(jié)束語

我國GDP的增長會受到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度的影響。近些年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金緊缺的問題，在國家持續(xù)實施的宏觀調(diào)控的措施之下顯得越發(fā)嚴(yán)重。面對不斷加碼的調(diào)控及針對房地產(chǎn)信貸資金的收緊，市場加速對房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌，特別對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的經(jīng)營更是面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。故而，對于所有的房地產(chǎn)企業(yè)來說尋找新的籌資方式迫在眉睫。endprint