摘 ?要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于周邊產(chǎn)業(yè)往往具有很強(qiáng)的發(fā)展帶動(dòng)作用，因此該行業(yè)的發(fā)展水平直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。此外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也關(guān)乎民生，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于提高人民生活水平也具有重要的意義。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模大，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)于行業(yè)的發(fā)展具有重要的影響。在當(dāng)前的發(fā)展階段下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，在這一階段下國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控，宏觀調(diào)控的措施涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)層面，對(duì)于開(kāi)放商來(lái)說(shuō)，需要正確解讀國(guó)家宏觀調(diào)控的內(nèi)涵，深刻理解市場(chǎng)規(guī)律，依據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控相關(guān)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，采取有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)手段，穩(wěn)定發(fā)展，這對(duì)于行業(yè)發(fā)展以及自身發(fā)展都具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;影響;對(duì)策

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，國(guó)家的政策始終對(duì)于行業(yè)的發(fā)展具有重要的影響。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動(dòng)作用，但是完全依據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是具有巨大風(fēng)險(xiǎn)的，同時(shí)也不利于穩(wěn)定民生，因此國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展往往較為關(guān)注，對(duì)于相關(guān)的宏觀調(diào)控政策來(lái)說(shuō)，一方面需要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，穩(wěn)定民生，另一方面也需要為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展保駕護(hù)航，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷，避免行業(yè)發(fā)展受挫導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下國(guó)家的宏觀調(diào)控政策往往具有較大的靈活性。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，國(guó)家的每次政策調(diào)整，都會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生直接的影響，并給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)考驗(yàn)，需要正確認(rèn)識(shí)政策本質(zhì)，加強(qiáng)自身運(yùn)營(yíng)管理，強(qiáng)化企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，從而在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下取得發(fā)展。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

近些年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也發(fā)生著轉(zhuǎn)變，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更加多元，出現(xiàn)了更為多樣的交易模式，在市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)化水平不斷提升的過(guò)程中，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性因素也在增加。但是與之對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度卻發(fā)展緩慢，難以適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，該問(wèn)題也在很大程度上限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)、投資以及消費(fèi)等環(huán)節(jié)存在監(jiān)管脫鉤的情況，長(zhǎng)此以往將會(huì)對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展造成影響;開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中不僅需要考慮到市場(chǎng)需求以及資金需求，同時(shí)也需要考慮到國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策走向，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系國(guó)際民生，因此政府會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，靈活的調(diào)整政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)，而相關(guān)政策將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，一些項(xiàng)目由于不符合要求被迫停擺，會(huì)給相關(guān)企業(yè)帶來(lái)比較大的影響，另外國(guó)家在金融領(lǐng)域的政策調(diào)整也關(guān)系到相關(guān)企業(yè)是否能夠在銀行獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所獲得的資金。

2政府宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的影響

2.1對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的影響

我國(guó)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控自2010年開(kāi)始，在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了重新洗牌。一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛倒閉，大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)急速擴(kuò)張。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策。隨著國(guó)家在政策層面不斷收緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制，房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤(pán)銷售方面也存在比較大的壓力，很多房地產(chǎn)企業(yè)都從市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，不斷下調(diào)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，而在企業(yè)發(fā)展目標(biāo)不斷下調(diào)的過(guò)程中，企業(yè)的年收入也在下降，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

2.2對(duì)企業(yè)營(yíng)銷策略的影響

企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略對(duì)于企業(yè)拓展市場(chǎng)、進(jìn)一步發(fā)展具有重要意義，有效的市場(chǎng)營(yíng)銷工作，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)更大的收益，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略也受國(guó)家宏觀調(diào)空政策影響。在國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管調(diào)控的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)也對(duì)企業(yè)的營(yíng)銷策略做出了調(diào)整。在2010年之前，投機(jī)性購(gòu)房的現(xiàn)象十分普遍，而隨著2010年國(guó)十條的出臺(tái)，在很大程度上打擊了投機(jī)性的炒房行為。隨著投機(jī)性購(gòu)房者逐漸退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要以剛性需求為主。這部分消費(fèi)者的消費(fèi)需求與投機(jī)性購(gòu)房者的消費(fèi)需求存在較大差異，這部分購(gòu)房者對(duì)于樓盤(pán)價(jià)格、樓盤(pán)位置以及周邊環(huán)境等提出了更高的要求。這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷調(diào)整營(yíng)銷策略，確保營(yíng)銷策略能夠與剛性需求購(gòu)房者的要求相對(duì)接。在國(guó)家不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下，具有剛性需求的消費(fèi)者的消費(fèi)心理也發(fā)生了一定的轉(zhuǎn)變，并不急于購(gòu)買(mǎi)房屋。尤其在當(dāng)前的發(fā)展階段下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理支配下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的銷售量受到了很大的影響。

2.3對(duì)開(kāi)發(fā)商融資影響

從國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的手段來(lái)看，在很大程度上是利用金融手段來(lái)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，防止資金過(guò)快流動(dòng)。自2010年開(kāi)始，國(guó)家就將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策集中于金融層面，在很大程度上限制相關(guān)企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中，商業(yè)銀行始終處于關(guān)鍵地位。近些年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況，政府通過(guò)上調(diào)貸款利率，縮小貸款額度來(lái)切斷房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，這在很大程度上打擊了房地產(chǎn)企業(yè)盲目進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)往往需要大量的資金作為支撐，在銀行提高貸款利率、縮減融資規(guī)模的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)將更加謹(jǐn)慎。同時(shí)，隨著融資難度加大，一些中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也面臨比較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的策略

3.1重視品牌塑造穩(wěn)定發(fā)展

在當(dāng)前的發(fā)展階段下，國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，且市場(chǎng)逐步進(jìn)入下行狀態(tài)，在這個(gè)過(guò)程中，市場(chǎng)環(huán)境更加復(fù)雜。針對(duì)這一情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重視企業(yè)品牌的打造，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的宣傳，提升企業(yè)的知名度。針對(duì)樓盤(pán)的銷售，需要加大對(duì)于樓盤(pán)宣傳的投入。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)銷售是企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金回籠的關(guān)鍵，一定要讓消費(fèi)者。解樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，尤其針對(duì)剛性需求的購(gòu)房者，需要重點(diǎn)宣傳。此外，企業(yè)在加強(qiáng)宣傳、打造品牌的過(guò)程中，需要善于挖掘企業(yè)以及項(xiàng)目地文化底蘊(yùn)?，F(xiàn)代購(gòu)房者對(duì)于樓盤(pán)品質(zhì)具有比較高的要求，通過(guò)將企業(yè)文化處到樓盤(pán)項(xiàng)目中，能夠進(jìn)一步提升樓盤(pán)對(duì)于消費(fèi)者的吸引力。通過(guò)實(shí)施更為精確、有效的營(yíng)銷運(yùn)作，逐漸在房地產(chǎn)市場(chǎng)中形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌，從而為企業(yè)提供能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的資本，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

3.2加強(qiáng)成本控制，擴(kuò)大融資

在國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資難的問(wèn)題，對(duì)于新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)往往有心無(wú)力。在這種情況下，相關(guān)企業(yè)。就需要重視成本控制，通過(guò)完善企業(yè)成本控制體系，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的廢用費(fèi)用。同時(shí)，企業(yè)也需要積極拓展融資渠道，為新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供資金支持。在這個(gè)過(guò)程中，需要積極培育房地產(chǎn)信托融資方式。目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)信托融資主要依照銀行貸款相關(guān)條款執(zhí)行，在很大程度上，信托融資也屬于銀行貸款的范疇。但是，信托公司往往在監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力方面較為欠缺，因此很難做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效管控。此外，我國(guó)目前缺乏真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)，有相當(dāng)一部分信托機(jī)構(gòu)并沒(méi)有在房地產(chǎn)融資方面發(fā)揮作用。針對(duì)這一問(wèn)題，需要引導(dǎo)一批。能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)的信托融資機(jī)構(gòu)，發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)也需要不斷完善信托融資的方式，積極應(yīng)用信托融資為企業(yè)安發(fā)展提供資金支持。

3.3重視調(diào)整企業(yè)投資策略對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行轉(zhuǎn)移

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型始于2009年。在2009年之前，國(guó)家不斷緊縮的金融政策讓很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展陷入困境，但是隨著2008年底金融危機(jī)的爆發(fā)，卻再次讓很多房地產(chǎn)企業(yè)獲得了發(fā)展的契機(jī)。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了國(guó)家金融緊縮政策后，開(kāi)始積極調(diào)整企業(yè)布局以及戰(zhàn)略規(guī)劃。很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)以五年為一個(gè)周期，制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。同時(shí)也會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、國(guó)家宏觀調(diào)控政策，靈活的對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大，針對(duì)這一特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就需要重視對(duì)市場(chǎng)變化以及宏觀政策變動(dòng)的研究，針對(duì)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)合企業(yè)自身的情況，積極制定企業(yè)自身的轉(zhuǎn)型策略。

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作者簡(jiǎn)介：

薛仲蓮，1989.04.15 女，陜西西安，西咸新區(qū)城建投資集團(tuán)有限公司，陜西西安，710012，漢族，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，學(xué)士學(xué)位，開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)。