趙李曼

【摘 要】 房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中對資金需求量較大，但融資渠道相對單一，比較依賴于銀行信貸，而房地產(chǎn)信托作為銀行貸款的一種有益補充，既有利于社會閑散資金的投資運用，又緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題。本文分析了房地產(chǎn)投融資的優(yōu)勢，并提出了具體的投融資模式。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)信托 投融資模式 房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，融資問題關(guān)乎到房地產(chǎn)項目能否順利進行甚至整個房地產(chǎn)企業(yè)的興衰。我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依賴于銀行貸款方式，但隨著銀行信貸政策的收緊，需要謀求以銀行融資為主導(dǎo)，多種融資渠道相結(jié)合的多元化融資模式。房地產(chǎn)信托作為一種銀行貸款的有益補充，也是我國正大量采用的房地產(chǎn)融資方式。

一、我國房地產(chǎn)信托投融資的概述

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，投資于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營等行為。即信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金，并將信托資金運用于向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款或投資，以使委托人獲取收益的一種信托形式。

我國的房地產(chǎn)信托是在2002年7月信托業(yè)重新開展后逐漸發(fā)展起來的。伴隨著2016年5月份以來各地“地王”頻出，部分一二線城市的房價暴漲，房地產(chǎn)信托的發(fā)行市場也不斷升溫。據(jù)國投泰康信托有限公司的一份報告顯示，2016 年以來，集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模和占比都呈顯著的上升趨勢，集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品從一季度單月百億元的發(fā)行規(guī)模，逐步上升至8 月份的167 億元，集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行占比從年初的不到10% 逐步提升到8 月份的17%。房地產(chǎn)信托作為一種有效的投資手段，可以有效的刺激金融市場，作為融資手段又能推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極的作用。

二、房地產(chǎn)信托投融資的優(yōu)勢分析

信托投資公司通過發(fā)行集合資金信托計劃募集資金，然后投資于房地產(chǎn)市場，連結(jié)了資本市場和房地產(chǎn)市場。既解決了房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題，對信托產(chǎn)品的投資者來說又提供了一種新型的投資渠道。

1、房地產(chǎn)企業(yè)層面 房地產(chǎn)企業(yè)作為金融市場上巨額的資金需求者，大多都是建筑企業(yè)，缺乏金融管理的專業(yè)知識，在融通資金過程中會存在經(jīng)驗不足或資金成本過高的問題，通過信托投資公司自身或聯(lián)合其他專業(yè)公司進行專業(yè)化經(jīng)營管理，房地產(chǎn)企業(yè)可將精力用于擅長的房地產(chǎn)開發(fā)項目，使房地產(chǎn)經(jīng)營績效大幅提升。

信托投資公司通過發(fā)售信托計劃方式募集的資金，解決了房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中資金短缺問題，促進土地的有效利用。由于信托產(chǎn)品的靈活性和個性化服務(wù)特性，使房地產(chǎn)信托具有一定的定制性質(zhì)，房地產(chǎn)項目的承租人或購買者可以要求信托投資公司按照自己的要求開發(fā)房地產(chǎn)項目，避免房地產(chǎn)開發(fā)和銷售過程中的種種風(fēng)險，也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以迅速回籠資金，用于開發(fā)其他的房地產(chǎn)項目，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率。

2、投資者層面 近幾年隨著我國房地產(chǎn)價格的不斷上升，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)售為投資者提供了一種新型的投資渠道，可以吸引社會閑散資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，既積聚社會資金促進經(jīng)濟增長，又?jǐn)U大了投資者的投資渠道，這是房地產(chǎn)投融資的發(fā)展趨勢之一。

投資者作為金融市場上的資金盈余者，可以通過購買各種金融工具比如購買股票、債券、證券投資基金和金融衍生產(chǎn)品等進行投資，但單個投資者投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時就會面臨資金量不足、風(fēng)險過度集中和專業(yè)知識不足的問題。房地產(chǎn)信托通過信托投資公司自身或聯(lián)合其他專業(yè)公司進行專業(yè)化經(jīng)營管理，使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。另外房地產(chǎn)投資信托集合多個投資者的資金，進行多項房地產(chǎn)項目的投資，從而分散了風(fēng)險，使投資者在享受房地產(chǎn)市場投資高收益的同時承受較低風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)信托投融資的主要模式

1、債權(quán)型模式 關(guān)于房地產(chǎn)信托的債權(quán)融資模式，最為基礎(chǔ)的是信托貸款，即將信托公司募集到的資金以向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的方式投入到房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商到期還本付息。近幾年，債權(quán)型信托的一種演進方式為信托集合理財融資模式，即由房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司簽訂協(xié)議，由商業(yè)銀行向投資者發(fā)行理財產(chǎn)品的方式籌集資金，并作為信托計劃的委托人，委托信托公司設(shè)立單一資金信托，由信托公司通過向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行貸款的方式用于房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2、股權(quán)模式 股權(quán)模式是指信托公司以信托資金入股房地產(chǎn)項目公司，成為項目公司股東，在信托期限屆滿或信托期限內(nèi)滿足約定條件時，由約定的項目公司股東或其他第三方按照約定價款收購信托持股。股權(quán)模式展現(xiàn)了信托在實業(yè)直投、核心資產(chǎn)管控、投融資對賭、補充項目資本金、主動管理風(fēng)險、撬動銀行信貸等方面的優(yōu)勢。在實踐中，實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)一般不愿采取這種模式而失去項目公司的控制權(quán)，并且這種模式的操作關(guān)鍵在于信托產(chǎn)品到期后“股權(quán)變現(xiàn)退出”的保障問題。

3、權(quán)益模式 信托實踐中的權(quán)益模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)基于自身擁有的優(yōu)質(zhì)權(quán)益，與信托公司合作，采用“權(quán)益轉(zhuǎn)讓附加回購”等方式，從而實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源整合放大的信托投融資模式。在房地產(chǎn)信托的投融資實踐中，一般運用租金收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)、項目收益權(quán)、應(yīng)收賬款收益權(quán)或者特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式開展信托投融資。

4、組合模式 所謂“組合”，是指信托資金的運用方式涵蓋了貸款投資、股權(quán)投資、權(quán)益投資、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等“一攬子”策略，并根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目做出靈活的信托資金運用方式以及退出機制。在信托實踐中，常見的組合模式有“股權(quán)投資+債權(quán)投資”、“股權(quán)投資+權(quán)益投資”、“股權(quán)投資（或權(quán)益投資）+財產(chǎn)權(quán)信托”。但因組合模式交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，加大了信托公司在實踐管理的難度。

結(jié)語：房地產(chǎn)信托投融資的發(fā)展使得房地產(chǎn)企業(yè)在面臨資金緊張時，充分運用金融信托的融通資金職能，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，并且推動了房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多元化，有利于金融體系的完善。目前我國大多數(shù)投資者對房地產(chǎn)市場都十分看好，房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)信托的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

【參考文獻】

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