王坤

[摘要]成本管理是房地產(chǎn)管理的重要組成部分，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理時(shí)，通過(guò)制定不同階段房地產(chǎn)成本控制措施，并在實(shí)踐中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，有利于提高房地產(chǎn)成本的管理水平，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本高效管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

[關(guān)鍵詞]成本管理；開(kāi)發(fā)階段；土地成本

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)得到非常迅速的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出更高的質(zhì)量要求，以滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的精神文化需要。為了在激烈的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，結(jié)合房地產(chǎn)目前發(fā)展的需要，制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)成本管理體系，確保房地產(chǎn)成本得到有效控制。

1目標(biāo)成本與實(shí)施成本管理與控制

為了更好進(jìn)行房地產(chǎn)目標(biāo)成本預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)行情、品質(zhì)等做一個(gè)初步的估計(jì)，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行預(yù)測(cè)。

1.1目標(biāo)成本預(yù)測(cè)

在進(jìn)行目標(biāo)成本預(yù)測(cè)前，預(yù)算人員應(yīng)在市場(chǎng)價(jià)格和目標(biāo)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行目標(biāo)成本的確定。房地產(chǎn)企業(yè)為了追求最大的經(jīng)濟(jì)效益，就必須將成本建立以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的成本目標(biāo)。銷售收入預(yù)測(cè)是進(jìn)行房地產(chǎn)目標(biāo)成本預(yù)測(cè)的基本出發(fā)點(diǎn)，把各種因素充分考慮進(jìn)去，包括企業(yè)的內(nèi)部因素和外部因素，以便使預(yù)測(cè)結(jié)果與實(shí)際接近。在銷售房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)價(jià)格和銷量的評(píng)估，例如，假設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷量是衡量，那么房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格就是影響銷售收入的主要因素，且銷售量跟土地面積、容積率、城市建筑風(fēng)格等因素也存在一定的關(guān)系。

1.2目標(biāo)成本分解

目標(biāo)成本是目標(biāo)成本管理中的重要環(huán)節(jié)，其主要以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行合理分解，從而使分解后各個(gè)目標(biāo)之間形成一個(gè)互相聯(lián)系、相互制約的目標(biāo)成本體系。費(fèi)用分解根據(jù)房地產(chǎn)核算對(duì)象和成本分析的對(duì)象不同，采取不同的分解方法，例如按組織管理系統(tǒng)和目標(biāo)成本責(zé)任系統(tǒng)進(jìn)行分解等。

1.3實(shí)施成本管理

目標(biāo)成本合理分解后，在實(shí)施成本管理過(guò)程中，根據(jù)房地產(chǎn)的施工進(jìn)度對(duì)目標(biāo)成本和實(shí)施成本進(jìn)行分析、比較、糾偏，找出影響成本的主要因素，并制定有針對(duì)性的處理措施，確保成本控制在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)，對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行考核。建立完善的成本目標(biāo)獎(jiǎng)罰制度，并在實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行落實(shí)，提高實(shí)施階段的成本管理水平。

2開(kāi)發(fā)階段成本管理與控制

開(kāi)發(fā)階段是房地產(chǎn)成本控制的重要階段，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和財(cái)務(wù)估價(jià)，掌握房地產(chǎn)的投資方向，制定明確的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。在前期階段，根據(jù)房地產(chǎn)所要開(kāi)發(fā)地的位置，詳細(xì)分析購(gòu)買率和獲益的大小，并做好征地、拆遷、安置及補(bǔ)償工作，初步確定房地產(chǎn)的租金和售價(jià)情況，做出科學(xué)合理的估算和概算。在實(shí)施過(guò)程中，成本管理人員應(yīng)加強(qiáng)與成本有關(guān)資料的收集，確保在實(shí)施階段成本得到有效控制，并結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)展，對(duì)成本計(jì)劃作出適當(dāng)調(diào)整。在租售階段，房地產(chǎn)企業(yè)為了減少投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，在項(xiàng)目前期做好預(yù)售或預(yù)租工作，確保成本的高效回收。

3土地成本管理與控制

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，為了加強(qiáng)對(duì)土地成本管理，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定詳細(xì)的調(diào)研工作計(jì)劃，并對(duì)項(xiàng)目可行性做進(jìn)一步的研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終目的就是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，在保證質(zhì)量的前提下，確保降低成本，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的高效管理。因此，在立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，為實(shí)現(xiàn)預(yù)期制定的收入、成本等打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，必須對(duì)建筑產(chǎn)品的銷售情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，并對(duì)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)做出評(píng)估，以判斷建筑產(chǎn)品的銷售前景，同時(shí)，對(duì)建筑產(chǎn)品方案進(jìn)行不斷優(yōu)化，確定房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模，爭(zhēng)取更大的經(jīng)濟(jì)效益。在進(jìn)行成本編制時(shí)，編制人員必須認(rèn)真研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的概況、特點(diǎn)，并在編制過(guò)程中根據(jù)工程實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目估算的實(shí)用性，減少或避免資金的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的高效利用。

4設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須結(jié)合房地產(chǎn)的實(shí)際情況，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)單位時(shí)，采取對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合比較的方法，選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量達(dá)到房地產(chǎn)建設(shè)的意圖。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)單位應(yīng)結(jié)合現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念，確保設(shè)計(jì)成果在技術(shù)上先進(jìn)、安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理，并確保技術(shù)水平與管理水平相適應(yīng)。

限額設(shè)計(jì)是工程設(shè)計(jì)中常見(jiàn)的一種設(shè)計(jì)方法，在限額設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)遵循實(shí)事求是的原則，從而有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)總投資額的控制。在設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)于能定量設(shè)計(jì)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，必須通過(guò)計(jì)算進(jìn)行確定，并確保設(shè)計(jì)方案與技術(shù)水平、管理水平相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保，經(jīng)濟(jì)適用，最大程度上降低成本，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的高效管理。

5招投標(biāo)及施工階段成本管理

招投標(biāo)階段是進(jìn)行成本管理的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)制度，有利于降低工程造價(jià)，使工程造價(jià)得到合理的控制。成本管理人員必須根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)編制符合設(shè)計(jì)要求的招投標(biāo)設(shè)計(jì)文件，如有必要還需聘請(qǐng)專家對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審查，例如，對(duì)設(shè)計(jì)文件內(nèi)容的完整性、設(shè)計(jì)深度等是否滿足國(guó)家及地方的相關(guān)規(guī)定要求等。經(jīng)審核滿足相關(guān)規(guī)定要求后，建設(shè)單位方可進(jìn)行招投標(biāo)工作，否則，設(shè)計(jì)單位修改滿足要求后，才能啟動(dòng)下一道程序。

5.1圖紙會(huì)審

在施工前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)要求對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，使房地產(chǎn)參與各方明白設(shè)計(jì)意圖，找出工程特點(diǎn)，找出工程的重點(diǎn)和難點(diǎn)，并制定有針對(duì)性的措施，對(duì)于會(huì)審中出現(xiàn)的各種問(wèn)題及時(shí)給與答復(fù)，避免由于施工圖問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度的影響，從而導(dǎo)致施工成本的增加對(duì)成本控制帶來(lái)一定影響。

5.2施工階段成本管理

施工階段是設(shè)計(jì)成果的具體實(shí)施階段，受外界環(huán)境影響的因素較多。施工前，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，制定切實(shí)有效的應(yīng)急預(yù)案，減少或避免外界因素對(duì)成本管理與控制的影響。在實(shí)施過(guò)程中，監(jiān)理工程師具有監(jiān)督與管理作用，對(duì)控制投資，增加經(jīng)濟(jì)效益也起著十分重要的作用。工程變更是施工階段比較常見(jiàn)的一種現(xiàn)象，建筑企業(yè)按規(guī)定程序進(jìn)行申報(bào)，確保工程變更的有效性、及時(shí)性、完整性。

在施工階段，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，編制符合資金使用要求的計(jì)劃，并對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，制定有針對(duì)性的防范措施，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率的目的。根據(jù)工程進(jìn)度情況，制定材料供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)材料進(jìn)行合理控制，減少材料對(duì)成本的影響。

索賠是工程中一種常見(jiàn)現(xiàn)象，當(dāng)索賠事件發(fā)生時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)索賠要求的審核，并檢查索賠資料的及時(shí)性、真實(shí)性及有效性，盡量減少索賠事件的發(fā)生，以免索賠金額較大造成房地產(chǎn)投資失控的局面。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象。如果管理人員不能對(duì)現(xiàn)場(chǎng)有效的進(jìn)行管理，將給工程帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)成本控制造成嚴(yán)重影響。

5.3加強(qiáng)竣工階段成本管理

竣工階段是進(jìn)行成本管理與控制的最后一個(gè)階段，如不能有效管理將對(duì)工程成本造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。建筑企業(yè)必須派專人進(jìn)行竣工階段的成本管理與控制工作，收集與竣工結(jié)算有關(guān)的資料，確保結(jié)算資料的完整性。同時(shí)，做好工程洽商的相關(guān)工作，并加強(qiáng)對(duì)材料價(jià)差及竣工掉價(jià)的審定工作。將竣工結(jié)算資料與招標(biāo)文件進(jìn)行對(duì)比，對(duì)于招標(biāo)文件中已有的工程項(xiàng)目加強(qiáng)審核，禁止出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算的現(xiàn)象，確保竣工階段結(jié)算的嚴(yán)肅性，真實(shí)性。

5.4項(xiàng)目竣工后成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)責(zé)任成本執(zhí)行情況進(jìn)行考核，根據(jù)指定的成本管理制度，逐項(xiàng)進(jìn)行落實(shí)，項(xiàng)目完工后，對(duì)成本管理立即進(jìn)行清理、考核，對(duì)成本管理中存在問(wèn)題制定有效的處理措施，派專人進(jìn)行竣工后的成本管理，確保成本管理得到有效落實(shí)，這不但體現(xiàn)了責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則，而且有利于成本管理水平的提高，更好的控制房地產(chǎn)竣工后的成本管理。

6結(jié)語(yǔ)

綜上所述，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的高效管理與控制，必須針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定科學(xué)合理的控制措施，建立完善的成本控制體系，強(qiáng)化全企業(yè)人員、全過(guò)程成本管理與控制意識(shí)，實(shí)現(xiàn)全方位、多角度的成本控制，確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的，提高管理人員的成本管理水平，提高企業(yè)在激烈市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。