文/孫斌藝
地價(jià)和房?jī)r(jià)的決定因素及行政干預(yù)政策的效應(yīng)分析
文/孫斌藝
近年來,“地王”一直備受指責(zé)。有人認(rèn)為,雖然“地王”能渲染市場(chǎng)氣氛、提高視覺沖擊力從而達(dá)到宣傳效果,但其多重標(biāo)準(zhǔn)致使偽“地王”頻現(xiàn),導(dǎo)致市場(chǎng)信息失真,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。有人分析,“地王”在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲起到了推波助瀾的作用,對(duì)周邊房?jī)r(jià)拉動(dòng)效應(yīng)最為明顯。也有人希望,由政府采取措施抑制“地王”的產(chǎn)生和炒作。
同樣地,土地的供給者即政府也言辭激烈地批評(píng)開發(fā)商,不少地方政府向社會(huì)承諾在某某時(shí)間段內(nèi)保證不出現(xiàn)“地王”,同時(shí)改變土地供應(yīng)條件,限制土地開發(fā)用途,增加保障性住房用地比例,限制住宅開發(fā)主力戶型面積,通過控制土地的使用方向來控制土地的價(jià)格上漲。
那么,在競(jìng)爭(zhēng)充分的情況下(如土地拍賣時(shí)),地價(jià)是如何決定的?開發(fā)商愿意支付多大的代價(jià)獲得某塊土地?政府出售土地獲得什么?土地成本如何轉(zhuǎn)嫁給最終的購房者?地價(jià)是不是推高房?jī)r(jià)的因素?地價(jià)與房?jī)r(jià)是什么關(guān)系?如果政府采取行政性政策限制地價(jià)會(huì)產(chǎn)生何種效應(yīng)?本文擬從理論上回答這些問題,以厘清這一領(lǐng)域的各種錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
從根本上來說,土地價(jià)格取決于土地市場(chǎng)的供求關(guān)系,是以開發(fā)商為主導(dǎo)的土地需求方和以政府為主導(dǎo)的(當(dāng)前土地制度下)供給方之間相互作用形成的。土地價(jià)格由土地需求方和供給方的行為綜合作用而成,需求方影響因素包括土地價(jià)格、住宅價(jià)格、其他行業(yè)投資收益的比較、利率、對(duì)未來價(jià)格或其他因素的預(yù)期、貨幣政策、財(cái)政政策和行政政策等。土地價(jià)格本身也是影響土地需求的一個(gè)因素,在其他條件給定的情況下,土地價(jià)格提高會(huì)抑制土地需求量。而住宅價(jià)格提高、其他投資領(lǐng)域的收益率下降、對(duì)未來價(jià)格預(yù)期看漲則會(huì)導(dǎo)致土地需求增加。土地的供給方影響因素包括土地價(jià)格、住宅價(jià)格、社會(huì)輿論環(huán)境、地方財(cái)政收支狀況及其缺口、城市規(guī)劃目標(biāo)以及政府相關(guān)具體決策人員的個(gè)人目標(biāo)等。在其他條件給定情況下,土地價(jià)格與供給呈現(xiàn)同方向變動(dòng)的關(guān)系,價(jià)格越高,政府越有動(dòng)力向市場(chǎng)提供更多的土地,那么土地的供給水平就越抬越高了。土地價(jià)格如何變動(dòng)取決于供給方和需求方因素中哪種力量在特定市場(chǎng)環(huán)境下影響力更強(qiáng),當(dāng)需求方因素較強(qiáng)時(shí),土地價(jià)格趨向于上漲,當(dāng)供給方因素較強(qiáng)時(shí),土地價(jià)格趨向于下跌。
必須要注意的是,住宅價(jià)格是影響供給方和需求方的一個(gè)重要因素,而住宅價(jià)格本身又是由相關(guān)供給因素決定的。決定住宅需求的因素包括住宅價(jià)格本身、消費(fèi)者的收入水平、其他非住宅產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)格、消費(fèi)者對(duì)未來住宅價(jià)格的預(yù)期、法律和社會(huì)規(guī)范的影響以及外部經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)和政治環(huán)境。決定住宅供給的因素則包括住宅價(jià)格、住宅建設(shè)的相關(guān)投入品或生產(chǎn)要素的價(jià)格等形成的住宅建設(shè)成本、其他與住宅開發(fā)有關(guān)的產(chǎn)品或勞務(wù)的價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期以及相關(guān)的管理和技術(shù)水平的狀況等。
因此,土地價(jià)格和住宅價(jià)格之間存在著密切的聯(lián)系,同時(shí)各種微觀經(jīng)濟(jì)因素和宏觀經(jīng)濟(jì)因素都通過直接或間接的渠道對(duì)之產(chǎn)生或強(qiáng)或弱的影響,形成一幅錯(cuò)綜復(fù)雜、路徑多樣的影響圖景。
地價(jià)與房?jī)r(jià)的基本關(guān)系,可以從考察房地產(chǎn)開發(fā)商的行為開始。城市中,房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地是為了開發(fā)、建造建筑物出售以獲取利潤(rùn),如建成住宅后出售或出租。如果土地?zé)o法產(chǎn)生這種凈收益流,那么開發(fā)商就不會(huì)愿意持有這塊土地。
開發(fā)商獲得土地,是在當(dāng)下進(jìn)行決策的,需要預(yù)計(jì)開發(fā)完成后按照何種價(jià)格出售,或能夠在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)、在何種租金水平下出租,進(jìn)而考慮開發(fā)建設(shè)需要耗費(fèi)除土地外其他的必要成本,如建筑安裝成本、人員成本、管理費(fèi)用、資金利息以及政府收取的各種規(guī)費(fèi)和稅收等。未來凈收益的總值扣除這些必要成本后的余額就是開發(fā)商愿意對(duì)該土地支付的最高價(jià)格。
開發(fā)商所獲得的凈收益總值并不是在一個(gè)周期或當(dāng)下獲得的。在未來較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),開發(fā)商會(huì)面臨利息因素、通貨膨脹因素、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素,因此,未來收益需要運(yùn)用一定折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn),即未來每期的收益折現(xiàn)后加總才是開發(fā)商獲得的真正的未來收益總值。
在土地市場(chǎng)交易時(shí),開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)將使土地歸所有參與競(jìng)爭(zhēng)的開發(fā)商中支付意愿價(jià)格最高的一個(gè)所有,這一最高支付意愿價(jià)格最終就形成了土地的市場(chǎng)價(jià)格。
這一經(jīng)濟(jì)邏輯說明,如果其他條件給定,土地的預(yù)期凈收益越高,那么最終形成的土地價(jià)格就會(huì)越高,土地出讓方通過土地拍賣已經(jīng)提前將土地可能獲得的超額收益據(jù)為已有,而留給開發(fā)商的只是社會(huì)的一般報(bào)酬率。如果開發(fā)商能夠獲得超過一般報(bào)酬率的報(bào)酬率,那么其他開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)促使土地價(jià)格進(jìn)一步提高。反之,如果開發(fā)商不能獲得社會(huì)一般報(bào)酬率,這塊土地就會(huì)由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)或參與競(jìng)爭(zhēng)的開發(fā)商數(shù)量較少而價(jià)格下降。
開發(fā)商如果只能獲得社會(huì)的一般報(bào)酬率,為什么還熱衷于參加土地拍賣?原因一:如果開發(fā)商擁有更高的效率、更好的開發(fā)產(chǎn)品的理念、更高的管理水平、更低的成本,那么仍可以由這些因素而獲得高于社會(huì)一般報(bào)酬率的利潤(rùn)率。原因二:土地供給方和需求方預(yù)期的報(bào)酬率或折現(xiàn)率可能是不同的。原因三:不同投資項(xiàng)目的報(bào)酬率存在差異,開發(fā)商資金用于其他用途的報(bào)酬率更低,購買土地相比之下更加劃算。
因此,前述分析證明,由于地價(jià)是土地未來凈收益的折現(xiàn)值,購房者愿意對(duì)住宅支付較高的價(jià)格才導(dǎo)致開發(fā)住宅的凈收益水平趨高,開發(fā)商才愿意為土地支付更高的價(jià)格,即房?jī)r(jià)決定了地價(jià),而不是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)。
那么,當(dāng)政府采取限制性行政干預(yù)政策時(shí)會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格以及住宅市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生何種效應(yīng)?本文主要從以下三種行政干預(yù)政策的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)方面進(jìn)行分析。
(一)直接限制土地價(jià)格的行政干預(yù)政策
當(dāng)政府采取行政措施直接限制土地價(jià)格即相當(dāng)于將土地價(jià)格人為地限制在由市場(chǎng)供求形成的均衡價(jià)格時(shí),土地會(huì)出現(xiàn)短缺或供不應(yīng)求,開發(fā)商支付的名義價(jià)格水平會(huì)下降。但由于低價(jià)情況下存在著較多愿意獲得土地的開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)少量土地的現(xiàn)象,開發(fā)商或需要支付其他額外的代價(jià)獲得土地,或需要運(yùn)用其他的分配機(jī)制分配有限的土地等,政府行政管理部門將具有分配有限土地的特權(quán),各種尋租、腐敗活動(dòng)會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。
同時(shí),直接限制土地價(jià)格也影響了價(jià)格配置有限資源合理分配的機(jī)制,會(huì)導(dǎo)致土地資源流向不合理的領(lǐng)域或用途,在這種情況下,如果政策目標(biāo)是增加滿足人們需求的住宅,那么直接限制土地價(jià)格做法的實(shí)際效應(yīng)會(huì)恰恰相反,它會(huì)減少市場(chǎng)上提供的住宅數(shù)量,相應(yīng)也會(huì)降低整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效率。
(二)限制土地用途或建設(shè)條件的行政干預(yù)政策
目前限制土地用途或建設(shè)條件往往以增加保障性住房開發(fā)占比、住宅不同戶型占比等形式表現(xiàn)出來,會(huì)改變開發(fā)商開發(fā)該土地的預(yù)期凈收益水平及其持續(xù)時(shí)間,從而導(dǎo)致開發(fā)商愿意支付的最高價(jià)格水平有可能下降。不過,如果住宅的最終消費(fèi)者需求不變,限制土地用途或建設(shè)條件會(huì)導(dǎo)致原來住宅的供給發(fā)生變化,如果某些類別的住宅供給減少,將直接導(dǎo)致相關(guān)住宅價(jià)格提高以補(bǔ)償這些限制條件。
這種限制相當(dāng)于人為造成住宅的供給結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位。如市場(chǎng)對(duì)大戶型需求較高,而增加小戶型的限制條件會(huì)使大戶型因供不應(yīng)求而價(jià)格上漲,小戶型因供過于求而價(jià)格下跌,從而導(dǎo)致市場(chǎng)資源錯(cuò)誤地分配,擾亂了市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)。
(三)限制住宅價(jià)格的行政干預(yù)政策
當(dāng)政府直接限制住宅價(jià)格時(shí),相當(dāng)于限制了開發(fā)商出售住宅能夠獲得的收益水平,會(huì)產(chǎn)生兩種影響。一是開發(fā)商會(huì)將資金轉(zhuǎn)移到其他不受限制的房地產(chǎn)產(chǎn)品如商業(yè)地產(chǎn)上,減少住宅方面的投資,從而減少市場(chǎng)可供消費(fèi)者購買的住宅數(shù)量。二是直接造成住宅市場(chǎng)價(jià)格不能充分反映供求關(guān)系,導(dǎo)致住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求、短缺、尋租、腐敗等一系列與土地價(jià)格直接受到控制類似的經(jīng)濟(jì)效應(yīng),使得價(jià)格調(diào)整有效資源配置的功能失效,同樣無法滿足政府實(shí)施該類政策所希望達(dá)到的政策目標(biāo)。
(作者單位:華東師范大學(xué))