文/謝金龍

2015年全國樓市50強城市排行榜

文/謝金龍

2015年，中國房地產(chǎn)市場在寬松政策的刺激下，總體上步入了復蘇通道。同時，城市間的分化也更為嚴重，當一線和部分二線城市房價一路攀升的時候，大部分三、四線城市房價雖然不是“跌跌不休”，但堅守降價防線的代價就是庫存高企，因此2015年“去庫存”口號叫得特別響亮。下面羅列全國2015年商品住宅成交量前50的城市并作簡單的分析。

一、 2015年全國城市商品住宅成交量TOP50

2015年，全國商品住宅成交量前50的城市合計成交量4.2億平方米，而國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中，全國住宅成交量為11.2億平方米，也就是說，前50城市的商品住宅成交量占全國總的成交量近40%，其中前20的城市占比接近全國成交量的25%，成交量超過1000萬平方米城市有18個。

從成交量TOP50排名看，成交量前三名的城市分別是成都、武漢和重慶，成交量分別為2438萬、2151萬和1679萬平方米，其原因主要為人口數(shù)量多，城市消費能力尚可，房地產(chǎn)市場仍處在增長期。2014年，成都、武漢和重慶常住人口分別為1442萬、1034萬和2991萬，從而支撐起龐大的住房需求。至于常住人口分別是2426萬、2152萬的上海、北京，由于城市房地產(chǎn)發(fā)展已步入成熟期階段，土地新增供應有限，新房交易量并不突出，隨著存量房市場的進一步擴大，二手房將主導這些城市的房地產(chǎn)市場。

可將TOP50城市進一步分類。

1.超重量級城市：成交量超1500萬平方米的超重量級城市有4個，分別是成都、武漢、重慶和上海（1502萬平方米）。

2.重量級城市：成交量介于1000萬-1500萬平方米之間的重量級城市有14個，分別是天津、長沙、佛山、沈陽、西安、杭州、南京、青島、廣州、蘇州、合肥、濟南、北京和中山。

3.中量級城市：成交量介于500萬-1000萬平方米之間的中量級城市有14個，分別是東莞、鄭州、南寧、長春、昆明、深圳、貴陽、常州、無錫、寧波、烏魯木齊、南昌、太原和大連。

4.輕量級城市：成交量低于500萬平方米的輕量級城市有18個，分別是昆山、淄博、溫州、蘭州、臺州、福州、珠海、徐州、淮安、煙臺、肇慶、廈門、惠州、?？?、九江、洛陽、清遠和西寧（圖1）。

圖1　2015年全國城市商品住宅成交量TOP50排名

二、 2015年全國成交量TOP50城市成交量增幅排名

從2015年TOP50城市的成交量增幅排名看，增幅前三名分別是烏魯木齊、肇慶和東莞，增幅分別為88.8%、74.1%和72.7%。主要原因可概括為以下幾點。

1.有利的宏觀環(huán)境、央行多次降準降息以及寬松的房地產(chǎn)政策，增加了貨幣流動性，降低了購房成本。

2.地方政府積極作為，如提供相對實惠和便利的購房落戶政策。此外，烏市還推行稅費減免等信貸支持政策，促進市場平穩(wěn)，住房公積金制度也表現(xiàn)出支持職工購買住房的態(tài)度。

3.城市具有地緣優(yōu)勢。新疆區(qū)位相對獨立，烏市作為新疆首府，對周邊城市人口虹吸效應比較明顯；肇慶、東莞，分別背靠房價相對較高的廣州和深圳，肇慶房價只有廣州的一半，東莞房價更是不及深圳的三成，因此，肇慶、東莞兩城充分享受到了廣州和深圳購房人群外溢的收益。

值得注意的是，在2015年TOP50城市的成交量增幅排名中，位于中西部地區(qū)的洛陽、昆明和重慶成交量有所下降，降幅分別為0.7%、1.3%和4.4%。此外，增幅較小的成都、九江、合肥等也位于中西部地區(qū)，應該說，這從一個側(cè)面反映出東部地區(qū)樓市暖意更濃（圖2）。

圖2　2015年全國成交量TOP50城市的成交量增幅排名

三、 2015年全國成交量TOP50城市成交價排名

從2015年全國成交量TOP50城市成交價排名來看，成交均價前三名分別是深圳、上海和北京，成交均價分別為3.4萬元/平方米、3.2萬元/平方米和2.8萬元/平方米。排名比較出人意外的是廣州，同為一線城市，其住房均價為1.5萬元/平方米，不及其他三個一線城市均值的一半，位列此排行榜的第八位，在全國范圍城市住房均價中的排名可能更靠后，有點失了一線城市的“身份”。

整體上看，2015年全國成交量TOP50城市的房價跨度較大，房價最低的九江和洛陽不及5000元/平方米，不到北上深的兩成?？蓪⑦@些城市進一步分類。

1.超高房價城市： 均價高于2萬元/平方米的城市，包括深圳、上海、北京和廈門等4個。

2.高房價城市：均價為1萬-2萬元/平方米的城市，包括杭州、珠海、南京、廣州、福州、溫州、蘇州、寧波、天津、臺州、東莞和大連等12個。

3.中等房價城市：根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年全國商品住宅均價為6472元/平方米，因此，我們把商品住宅均價為6500-10000元/平方米的城市，定為中等房價城市，包括太原、鄭州、昆山、?？凇⑽錆h、佛山、南昌、青島、濟南、無錫、合肥、肇慶、昆明、南寧、成都、西安、徐州、重慶、常住和煙臺等20個。

4.低房價城市：均價低于6500元/平方米的城市，包括沈陽、惠州、長春、蘭州、長沙、中山、淄博、淮安、烏魯木齊、西寧、清遠、貴州、九江和洛陽等14個（圖3）。

圖3　2015年全國成交量TOP50城市成交價排名

四、 2015年全國成交量TOP50城市成交價漲幅排名

從2015年全國成交量TOP50城市成交價漲幅排名來看，成交均價漲幅前三名分別是深圳、上海和肇慶，漲幅分別為33.6%、18%和13.4%。此外，武漢、南京和合肥等城市成交均價漲幅也超過10%。這些城市房價漲幅大，一個共同的特點就是新建商品住宅存銷比非常低，基本上都低于8個月，合肥、南京甚至低于6個月，也就是樓市處于供不應求的狀態(tài)。成交價漲幅較大的原因主要有兩點。

1.量增帶來了價漲。深圳、上海和肇慶三個城市成交量增幅也較大，增幅分比為67.6%、54.6%和74.1%。

2.成交結(jié)構(gòu)因素。如在2015年，深圳、上海6萬元/平方米以上的豪宅公寓成交套數(shù)分別比2014年增長了373%和863%，遠高于住宅成交量的平均增幅，從而拉高了住宅成交均價，肇慶情況也類似。

此外，值得注意的是，2015年全國成交量TOP50城市成交價漲幅排名中，成交均價下跌的城市達15個，占50個城市的30%，跌幅最大的三個城市分別是淮安、烏魯木齊和臺州，跌幅分別是16.3%、16.5%和16.9%，通過以價換量的方式，使得全年成交量增幅表現(xiàn)較好（圖4）。

圖4　2015年全國成交量TOP50城市成交價漲幅排名

五、 2015年全國成交量TOP50城市量價關(guān)系分類

為了更貼合實際情況，考慮通脹因素和一定的市場波動，在此簡單地把2015年CPI 1.4%漲幅作為房價上漲的分界線，同時將-0.7%-0.7%（CPI值絕對值的50%）作為波動區(qū)間，考慮成交量-1%-10%（根據(jù)Top50城市成交量增長情況）作為波動區(qū)間，可分出如下八類商品住宅市場。

1.量價齊漲的市場：當成交均價漲幅高于2.1%，成交量增幅大于10%，我們定其為量價齊漲的市場，這樣的城市有21個，占成交量TOP50城市的42%。其中深圳、上海、肇慶、東莞、武漢和南京等城市最為突出，在商品住宅均價漲幅接近或超過10%時，成交量也超過了30%。

2.價漲量穩(wěn)的市場：當成交均價漲幅高于2.1%，成交量增幅介于-1%-10%，我們定其為價漲量穩(wěn)的市場，這樣的城市只有合肥，城市商品住宅供應相對不足，使成交量保持穩(wěn)定。

3.價漲量跌的市場：當成交均價漲幅高于2.1%，成交量增幅低于-1%，我們定其為價漲量跌的市場，這樣的城市只有昆明，由于定向開發(fā)項目的減少，它在量跌的情況下，成交均價反而有所增長。

4.價穩(wěn)量增的市場：當成交均價漲幅介于0.7%-2.1%，成交量增幅高于10%，我們定其為價穩(wěn)量增的市場，這樣的城市有5個，包括長沙、無錫、寧波、淄博和青島。

5.相對穩(wěn)定的市場：當成交均價漲幅介于0.7%-2.1%，成交量增幅介于-1%-10%，我們定其為相對穩(wěn)定的市場，這樣的城市只有西寧和長春。

6.價跌量漲的市場：當成交均價漲幅低于0.7%，成交量增幅高于10%，我們定其為價跌量漲的市場，這樣的城市有14個，包括臺州、烏魯木齊、淮安、福州、清遠、徐州、南寧、煙臺、?？?、沈陽、中山、廣州、大連和貴陽。

7.價跌量穩(wěn)的市場：當成交均價漲幅低于0.7%，成交量增幅介于-1%-10%，我們定其為價跌量穩(wěn)的市場，這樣的城市有5個，包括南昌、洛陽、成都、九江和常州。

8.量價齊跌的市場：當成交均價漲幅低于0.7%，成交量增幅低于10%，我們定其為量價齊跌的市場，這樣的城市只有重慶，其高層、洋房及別墅等三類產(chǎn)品成交量全部下降，主力產(chǎn)品高層和高端產(chǎn)品別墅價格的下滑帶來了成交均價的整體下降（圖5）。

圖5　2015年全國成交量TOP50城市量價增長關(guān)系

（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院）