文/蘇艷

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮期已過(guò)

文/蘇艷

回顧2015年，房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)：一是行業(yè)投資和市場(chǎng)銷售呈現(xiàn)逆向現(xiàn)象，投資冷銷售熱；二是去庫(kù)存成為熱點(diǎn)，城市之間的分化加深，就房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，一線城市和其他城市不再屬于“一個(gè)天下”；三是房企轉(zhuǎn)型創(chuàng)新從意愿變?yōu)槎喾N實(shí)踐，包括金融、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新等；四是房企的高管紛紛離職，超出預(yù)期。房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮期顯然已經(jīng)過(guò)去了，它似乎既不需要這么多人，也不那么賺錢了，剩下的只是壓力和困難。

一、高庫(kù)存將限制行業(yè)投資

（一）庫(kù)存遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止7億平方米

目前，房地產(chǎn)庫(kù)存到底有多少，統(tǒng)一的觀點(diǎn)是：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的待售面積只能說(shuō)是庫(kù)存的一小部分。就是說(shuō)，庫(kù)存絕不止7億平方米。想想也是，2015年全國(guó)商品房成交面積近13億平方米，7億平方米也就是半年多的去化量，根本不值得中央三令五申地千方百計(jì)去庫(kù)存。

可以明確的是，商品房供應(yīng)量確實(shí)由多方面組成：一是待售面積，即取得商品房銷售許可證的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7億平方米；二是商品房在建面積，截至2015年12月底，全國(guó)商品房施工面積73.6億平方米，按照安信證券測(cè)算，2014年所有上市開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款/存貨約等于30.6%，截至2015年底，施工面積中有約50億平方米為庫(kù)存；三是待開(kāi)發(fā)土地面積，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待開(kāi)發(fā)土地面積為4.2億平方米，2015年這一數(shù)據(jù)沒(méi)有太大變化，通過(guò)CRIC系統(tǒng)的典型城市土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，成交建筑面積/成交土地面積約為1.8，也就是說(shuō)，這些待開(kāi)發(fā)面積將形成7.5億-8億平方米的庫(kù)存，實(shí)際上近十幾年來(lái)累計(jì)的待開(kāi)發(fā)面積可能還遠(yuǎn)不止這些。

僅以三方面的數(shù)據(jù)加總，全國(guó)商品房庫(kù)存就有65億平方米，按照近五年年均銷售12億平方米測(cè)算，需要去化5.4年。很顯然，這三方面也沒(méi)有完全涵蓋所有的庫(kù)存面積，如待開(kāi)發(fā)面積就沒(méi)有被完全納入。

（二）庫(kù)存主要集聚在三四線城市

關(guān)于庫(kù)存的痛點(diǎn)是，這些庫(kù)存并不是和城市去化規(guī)模成比例分布的，而是主要集聚在去化能力差的三四線城市，一線城市以及南京等市場(chǎng)表現(xiàn)較好的二線城市，現(xiàn)階段明顯出現(xiàn)的是商品房供不應(yīng)求的情況。數(shù)據(jù)顯示，近五年全國(guó)40個(gè)大中城市商品房成交量在全國(guó)商品房成交量中占比的平均值為37%，是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去化的核心力量。而大量庫(kù)存集中在成交能力更差的其他城市。這會(huì)造成這些城市的市場(chǎng)在很長(zhǎng)一段時(shí)期都難有起色，全國(guó)市場(chǎng)也將終究受到拖累。

（三）高庫(kù)存將嚴(yán)重影響未來(lái)投資

2015年房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示：全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%，增幅創(chuàng)歷史新低，樓市出現(xiàn)了市場(chǎng)火爆、投資低迷的現(xiàn)象。仔細(xì)思考就會(huì)發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)的火爆是一線和部分二線城市帶動(dòng)的，而投資的低迷則是全面的，一線城市沒(méi)地，三四線城市沒(méi)市場(chǎng)，這就造成了投資數(shù)據(jù)的全面下滑。未來(lái)，這一現(xiàn)象仍將持續(xù)：一線城市土地稀缺逐漸增強(qiáng)，三四線城市在高庫(kù)存壓力下，沒(méi)有了投資需求。可以說(shuō)，庫(kù)存壓力不解，房地產(chǎn)投資難以回暖。

二、房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)難賺錢

（一）房企利潤(rùn)率下降趨勢(shì)成事實(shí)

《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道：截至2016年2月15日，滬深兩市共計(jì)88家上市房企公布了2015年業(yè)績(jī)報(bào)告。其中，25家房企凈利潤(rùn)虧損，凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)達(dá)45家，占比超五成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)從2010年的峰值開(kāi)始下降，即制造業(yè)的持續(xù)低迷，造成了大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，支撐了過(guò)去幾年樓市的持續(xù)繁榮期，而現(xiàn)在，房企利潤(rùn)率下降趨勢(shì)已成現(xiàn)實(shí)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有這么好賺錢了，房地產(chǎn)行業(yè)最好的時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去，這正好解釋了過(guò)去一兩年大批房企高管的離職潮：與其被逼走，不如去找新的風(fēng)口。當(dāng)然，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的形勢(shì)下，一些業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)確實(shí)也不好做了，比如投資，現(xiàn)在北上廣深以及南京、杭州等地，一旦出來(lái)一塊位置還不錯(cuò)的地塊，房企真是瘋狂爭(zhēng)搶。地價(jià)卡在房企的喉嚨口，不拿高價(jià)地，公司無(wú)事做，拿了則很容易成為燙手山芋，也就是去年“朋友圈”戲言的“拿地是找死，不拿地是等死”。筆者也曾聽(tīng)聞一開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資老總，在拿了一個(gè)“地王”后，由于老板不甚滿意，便自行請(qǐng)辭了。

（二）房企不轉(zhuǎn)型就沒(méi)出路

各類房企在利潤(rùn)率下降的背景下，幾年前就開(kāi)始嘗試各種轉(zhuǎn)型和多元化業(yè)務(wù)，如早幾年火熱地涌入養(yǎng)老地產(chǎn)、海外市場(chǎng)等，但收效甚微。在李克強(qiáng)總理提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的大背景下，2015年可以說(shuō)是房企各項(xiàng)創(chuàng)新最為積極的一年，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的自救。

在金融方面，資產(chǎn)證券化開(kāi)始實(shí)踐嘗試。盡管這一模式在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展已十分成熟，國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)證券化因受金融環(huán)境尚不健全等因素影響，發(fā)展步履維艱。直到2015年，鵬華前海萬(wàn)科REITs的面世，才意味著國(guó)內(nèi)第一只真正意義上的公募房地產(chǎn)投資信托基金出爐。接著上海、杭州、武漢公積金中心均嘗試進(jìn)行個(gè)人住房貸款資產(chǎn)支持證券化，加上世茂集團(tuán)部署“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃” 的發(fā)行，共同標(biāo)志著房地產(chǎn)領(lǐng)域在資產(chǎn)證券化方面的實(shí)質(zhì)性嘗試，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)證券化進(jìn)程起到十分積極的作用。

互聯(lián)網(wǎng)金融方面，全球互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展，在房地產(chǎn)領(lǐng)域主要體現(xiàn)為房企紛紛試水房地產(chǎn)眾籌。2015年5月，由中國(guó)平安旗下國(guó)內(nèi)最大房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)——平安好房以及萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通等數(shù)十家企業(yè)共同發(fā)起的中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟正式宣告成立。短短一年的時(shí)間內(nèi)，出現(xiàn)了眾多的嘗試產(chǎn)品，如樂(lè)居眾籌的合作建房型眾籌、碧桂園-平安的合作建房型眾籌、團(tuán)貸網(wǎng)的“房寶寶”投資理財(cái)型眾籌、搜房網(wǎng)的“天下貸”營(yíng)銷型眾籌等都受到了市場(chǎng)的極大關(guān)注。但眾籌這一模式尚未有明確的操作規(guī)范，法律也尚未健全，未來(lái)發(fā)展之路尚未明朗。

聯(lián)合辦公快速興起。盡管現(xiàn)階段聯(lián)合辦公規(guī)模還不大，對(duì)傳統(tǒng)辦公的沖擊還不明顯，但它在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的背景下卻是受足了關(guān)注，特別是毛大慶、潘石屹等名人的涉獵，更是為這一領(lǐng)域打下了一針興奮劑。和體驗(yàn)式商業(yè)一樣，聯(lián)合辦公也是從需求端入手，迎合新一代人群的需求。世茂、綠地等企業(yè)明確表示，現(xiàn)階段尚未有進(jìn)入這一領(lǐng)域的考慮，但它確實(shí)給他們帶來(lái)很多思考。

未來(lái)，房企的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)將遭受更大的挑戰(zhàn)，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的壓力也將越來(lái)越大，行業(yè)終將步入變革的陣痛期。

三、住房短缺時(shí)代已經(jīng)過(guò)去

過(guò)去十幾年樓市的極度繁榮，主要是補(bǔ)缺長(zhǎng)期的住房不足。商品房快速集中建設(shè)，極大地豐富了我國(guó)住房市場(chǎng)，有效地改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，目前全國(guó)累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當(dāng)年常住人口家庭來(lái)算，戶均約1.02套。央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的有關(guān)研究顯示，1991-2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)約為1.4億—1.7億套，以1990年城鎮(zhèn)居民住宅存量為8000萬(wàn)套計(jì)，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約為2.2億—2.5億套。2012年我國(guó)城鎮(zhèn)人口數(shù)為7.12億，以2011年城市戶均人口數(shù)為2.87人計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭數(shù)已達(dá)到2.48億戶，因此，估算我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)約為1套。2015年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積約為35平方米?？梢哉f(shuō)，我國(guó)住房已經(jīng)告別短缺，總量基本滿足城鎮(zhèn)居民的需求。

過(guò)去多年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也得益于人口紅利的釋放，這也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)維持多年繁榮的深層原因，未來(lái)隨著人口紅利的減少，住房需求也將受到一定的影響。以發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，20-44歲人群是購(gòu)房的主力軍。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)及其預(yù)測(cè)，從2000-2010年，我國(guó)20-44歲人口增長(zhǎng)6.3%，達(dá)到頂部的5.5億人左右，之后將開(kāi)始下降，預(yù)測(cè)到2020年時(shí)，20-44歲的購(gòu)房適齡人口將較2010年減少9%。從2002年至今，城鎮(zhèn)人口的絕對(duì)數(shù)量增加了2.3億人，城鎮(zhèn)人均住房面積增加約10平方米，同比增幅雙雙逐漸回落，需求開(kāi)始趨于飽和。

隨著人口紅利的減少、住房需求的滿足，未來(lái)剛性需求層面對(duì)樓市需求的支撐將明顯降低，住房市場(chǎng)終將回歸到成熟市場(chǎng)的模式，轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的發(fā)展。

（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院）