文/穆子勵(lì)

上海房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的若干思考

文/穆子勵(lì)

一、房地產(chǎn)業(yè)需要在供應(yīng)側(cè)改革中推進(jìn)發(fā)展

多年來，增加房地產(chǎn)業(yè)投資拉動國民經(jīng)濟(jì)增長是屢試不爽的事實(shí)，最新的事例發(fā)生在2009年一季度，由于前一季度全球性金融危機(jī)的影響，我國GDP一度降到6.1%。為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，國家出臺了多項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，房地產(chǎn)市場迅速回暖，帶動了經(jīng)濟(jì)增長，2009年四季度GDP增長率達(dá)到了10.7%?？梢姺康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)是非常明顯的。

自去年下半年以來，GDP增速在7%左右，在這種情況下，是否重蹈覆轍刺激房地產(chǎn)，再創(chuàng)經(jīng)濟(jì)增速高漲的奇跡呢？答案是否定的。這是因?yàn)椋阂环矫妫?009年的經(jīng)濟(jì)快速回升是多種政策措施共同作用的結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)只是其中的一項(xiàng)；另一方面，當(dāng)前所面臨的經(jīng)濟(jì)形勢與2009年初有很大的不同，那時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的問題來自外部，而現(xiàn)在則主要來自內(nèi)部，是由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了供給與需求關(guān)系的新變化，在內(nèi)部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)矛盾突出、內(nèi)需不足的情況下，單靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)力，既無法解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的深層次問題，也無法促成經(jīng)濟(jì)的快速增長。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)不再是“救市”的利器，但這并不等于房地產(chǎn)業(yè)不能為國民經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)，而是可以推進(jìn)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，使房地產(chǎn)市場重新煥發(fā)活力。

房地產(chǎn)市場經(jīng)這幾年的調(diào)整，投機(jī)需求已被抑制，發(fā)展逐步趨向理性，但是仍然面臨一系列的問題，集中表現(xiàn)為供給與需求關(guān)系出現(xiàn)了新變化：從市場需求來看，一是住房從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?，二是從對房價(jià)的關(guān)注發(fā)展到對住房質(zhì)量和品牌的關(guān)注；從綜合性看，從強(qiáng)調(diào)“有沒有”轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)“好不好”。房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革就是要引導(dǎo)企業(yè)從滿足“有沒有”的粗放低水平數(shù)量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向滿足“好不好”的集約和質(zhì)量效益型發(fā)展。在此推進(jìn)的供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

二、近年來的樓市新政包含了供應(yīng)側(cè)改革的內(nèi)容

自2012年以來，政府對房地產(chǎn)市場提出了一系列政策，其中已經(jīng)包含了供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的成分或內(nèi)容，從總體上看，不再以大規(guī)模投資（含房地產(chǎn)投資）刺激經(jīng)濟(jì)，從2015起樓市政策整體寬松。

從具體政策來看，從2014年算起，央行已經(jīng)連續(xù)6次降息，2015年接連降息5次，房貸利率已創(chuàng)下歷史新低；2015年3月30日，央行和財(cái)政部分別發(fā)文，松綁二套房貸并減免營業(yè)稅，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)文將二套房首付下調(diào)至四成，首套公積金首付三成，與此同時(shí)，財(cái)政部免征年限從原來的五年降至兩年。8月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購房最低首付款比例的通知》，明確“對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%”，等等。此后，地方政府也出臺鼓勵(lì)樓市新政，除北京、上海、廣州、深圳和三亞外，限購全部取消，部分城市還提出了補(bǔ)貼購房計(jì)劃。

2016年2月2日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布通知，在不實(shí)施“限購”措施的城市實(shí)行以下政策：居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動五個(gè)百分點(diǎn)；對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。央行、銀監(jiān)會還要求，銀行業(yè)及其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求，以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等，合理確定具體首付款比例和利率水平。2月20日，財(cái)政部、國家稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)調(diào)整通知，降低家庭唯一住房、二套房的契稅，并免征出售購買二年以上住房的營業(yè)稅，但北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市僅執(zhí)行其中“降低首套住房契稅”的新政，二套房契稅和營業(yè)稅暫不調(diào)整。

以上房地產(chǎn)政策無論是以“調(diào)控市場”名義推出的（因?yàn)楫?dāng)時(shí)尚未有清晰、理性的經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，尚未上升到供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的高度來認(rèn)識問題），還是以“供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”名義推出的，雖然尚缺乏整體性和系統(tǒng)性，但其目的都從房地產(chǎn)供應(yīng)角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，擴(kuò)大有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)庫存消化，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。因此，上海的房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革必須與以上政策措施相銜接，重新規(guī)劃并予以深化發(fā)展。

三、房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的粗略構(gòu)想

（一）房地產(chǎn)供應(yīng)必須適應(yīng)市場需求

所謂“供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)”，在筆者看來，主要是指產(chǎn)品供應(yīng)的數(shù)量、質(zhì)量，產(chǎn)品供應(yīng)的地域范圍，產(chǎn)品供應(yīng)的價(jià)格，稅收以及社會購買力，核心是產(chǎn)品適銷對路，充分滿足社會的需求。在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，衡量有效供給的主要標(biāo)準(zhǔn)是市場出清，也就是說，只有那些能被消費(fèi)者自愿掏錢購買的商品和服務(wù)，才屬于有效供給，這樣的供給既能創(chuàng)造需求，也不會導(dǎo)致產(chǎn)能過剩、經(jīng)濟(jì)蕭條等后果。所以供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)是以需求為供應(yīng)的基礎(chǔ)，以供應(yīng)滿足需求，即在生產(chǎn)領(lǐng)域加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)供給，減少無效供給，擴(kuò)大有效供給，提高供應(yīng)結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性和靈活性，提高全要素生產(chǎn)率，使供給體系更好地適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)變化。

1.城市規(guī)劃要適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品適銷對路。城市規(guī)劃的科學(xué)合理對城市宜居起著舉足輕重的作用，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要依據(jù)。近日，中共中央、國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，要求“實(shí)現(xiàn)城市有序建設(shè)、適度開發(fā)、高效運(yùn)行，努力打造和諧宜居、富有活力、各具特色的現(xiàn)代化城市，讓人民生活得更美好”。上海要認(rèn)真貫徹，努力建成緊湊城市、智慧城市、通達(dá)城市、安全城市。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，歸根到底是向市民提供設(shè)計(jì)精美、價(jià)格適中、環(huán)境適宜的住宅。

——建設(shè)緊湊城市，就是要加強(qiáng)對土地低效利用和廢棄區(qū)域的改造更新，鼓勵(lì)土地混合使用，開發(fā)地下空間，強(qiáng)調(diào)公共設(shè)施的一體化和多功能化，促進(jìn)城市功能、規(guī)模、結(jié)構(gòu)的緊湊布局，樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，突出體現(xiàn)建筑、環(huán)境與人的和諧共存。

——建設(shè)智慧城市，就是要加強(qiáng)信息技術(shù)的綜合運(yùn)用，重點(diǎn)是推進(jìn)大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，加強(qiáng)對住房、建筑、社區(qū)的智能化改造，建立精細(xì)化、自動化、敏捷化的智慧城市管理體系。

——建設(shè)通達(dá)城市，就是要在城市中完善多層次軌道交通網(wǎng)絡(luò)，積極發(fā)展無障礙出行、步行、新能源等特色交通系統(tǒng)，改善交通設(shè)施供給水平，提升道路交通系統(tǒng)的承載能力。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉式住宅小區(qū)，已建成的封閉式住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地集約利用。

——打造安全城市，就是要以提供更清潔、更可靠、更安全的服務(wù)為宗旨，加強(qiáng)對城市住宅小區(qū)安全設(shè)施的更新與鞏固，建立住宅小區(qū)安全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、準(zhǔn)備、應(yīng)對的安全防范體系和機(jī)制，不斷增強(qiáng)住宅小區(qū)防災(zāi)減災(zāi)和公共安全風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

2.房地產(chǎn)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房民生保障和改善：堅(jiān)持以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主，加快構(gòu)建多層次、全覆蓋的住房供應(yīng)體系，以政府為主提供基本住房條件，以市場為主滿足多樣化住房需求，改善中低收入家庭住房保障，支持合理住房需求。

一是全力推進(jìn)舊區(qū)改造，重點(diǎn)推進(jìn)中心城區(qū)集中成片二級舊里以下的房屋改造，逐步推開郊區(qū)城鎮(zhèn)舊區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施舊住房綜合改造。對于居住環(huán)境質(zhì)量極差、安全隱患等問題較為突出的“城中村”，加快啟動改造，加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理，提高公建配套標(biāo)準(zhǔn)，增加公共空間，緩解做飯難、洗澡難、如廁難等急難愁問題，切實(shí)改善居住環(huán)境。二是促進(jìn)住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)定住房供應(yīng)總量，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%，軌道交通站周邊區(qū)域，中小套型住房供應(yīng)比例提高到80%以上，支持居民的自住和改善性住房需求。盤活存量住房資源，優(yōu)化住房市場結(jié)構(gòu)，提高租賃性住房比重。進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金覆蓋面，探索市場化配置資金，支持居民改善住房的理性需求。三是進(jìn)一步完善“四位一體”、租售并舉的住房保障體系，健全實(shí)物和貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合的保障方式，多渠道改善中低收入家庭住房條件。堅(jiān)持集中建設(shè)和分散配建的保障性住房建設(shè)方式，鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會力量參與建設(shè)和運(yùn)營，保障性住房中中小套型住房的供應(yīng)比例，中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%。四是加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理市場化改革，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買專業(yè)化服務(wù)。

（二）努力企穩(wěn)房地產(chǎn)投資增速

投資增速下降是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩的主要原因。投資分成三大塊：基建，制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)?；▽儆谡嬷芷诓僮?，這里暫且不論；當(dāng)前的問題出在制造業(yè)緩慢下滑，以往的制度紅利已消失殆盡，資本對增長的邊際貢獻(xiàn)越來越小，房地產(chǎn)投資的重要性在于其一般占國民經(jīng)濟(jì)投資“半壁江山”，如今房地產(chǎn)投資增速一路下滑，成為GDP增長一大拖累。因此，有專家指出，中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的關(guān)鍵指標(biāo)是房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)，意味著經(jīng)濟(jì)最大的下行風(fēng)險(xiǎn)被移除。

要企穩(wěn)房地產(chǎn)投資增速需要采取多種措施，關(guān)鍵是要將供應(yīng)側(cè)改革的五大任務(wù)落實(shí)好，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使房地產(chǎn)企業(yè)看好市場的預(yù)期，提高房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)前景的信心，只有這樣才能吸引投資，實(shí)現(xiàn)增加投資的目的。

1.雖然去庫存是房地產(chǎn)業(yè)的緊迫任務(wù)，但是當(dāng)前上海住房的供應(yīng)尚處在供不應(yīng)求的階段，因此，對“去庫存”應(yīng)當(dāng)“分城施策”，即主要根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的要求，落實(shí)戶籍制度改革方案，加快農(nóng)民市民化，擴(kuò)大有效需求，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)特別是房地產(chǎn)國企發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)或者兼營住房租賃業(yè)務(wù)，按照市場評估價(jià)格收購合適的滯銷房屋轉(zhuǎn)為租賃房。同時(shí)政府要積極推進(jìn)租賃市場改革，減免租賃稅費(fèi)，放開公積金支付房租，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)長期持有。此外，政府要進(jìn)一步放寬房地產(chǎn)信貸政策，包括放寬個(gè)人住房貸款政策和公積金貸款政策、下調(diào)個(gè)人住房貸款利率等，進(jìn)一步釋放房地產(chǎn)合理需求。

2.降成本是幫助企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)、降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的措施。今年1月18日，重慶市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》，在稅費(fèi)、金融、重組等多方面出臺30條措施給予政策支持。例如，在稅收方面規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，預(yù)售收入的計(jì)稅毛利由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)且建成后無償移交政府部門的學(xué)校用地，暫不收城鎮(zhèn)土地使用稅。對屬于房地產(chǎn)企業(yè)的待售開發(fā)房產(chǎn)，未納入自有固定資產(chǎn)管理且未使用、未出租的，不征收房產(chǎn)稅；對投資性房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅按就低原則選擇從價(jià)計(jì)征或從租計(jì)征；對房地產(chǎn)企業(yè)納入自有固定資產(chǎn)經(jīng)營管理的車庫（位），按房產(chǎn)原值從價(jià)計(jì)征。應(yīng)繳稅款可經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)后延期三個(gè)月繳納。此外，通過合并、分立、出租、置換等方式將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)及其相關(guān)連債權(quán)、債務(wù)等一并轉(zhuǎn)讓的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。還對兼并重組交易過程中的土地增值稅清算方法進(jìn)行細(xì)化。

重慶樓市競爭激烈，如今房地產(chǎn)企業(yè)利潤已經(jīng)非常薄，政府能在稅費(fèi)上予以支持，對改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況有很大幫助。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)影響到上下游很多行業(yè)的生存，對就業(yè)率影響也很大，盤活房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，也將改善上下游企業(yè)的資金狀況。因此，重慶的這些規(guī)定值得上海借鑒。

（三）房地產(chǎn)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主攻方向

房地產(chǎn)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革應(yīng)當(dāng)在整體經(jīng)濟(jì)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大潮中確立適當(dāng)?shù)奈恢煤桶l(fā)揮自身的作用，即既要依靠和借助宏觀改革對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推力，又要通過自身改革來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力轉(zhuǎn)換：一是住宅需求的發(fā)展動力轉(zhuǎn)換為住宅與非住宅物業(yè)需求的發(fā)展動力；二是房地產(chǎn)數(shù)量供應(yīng)的發(fā)展動力轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)質(zhì)量供應(yīng)的發(fā)展動力；三是土地財(cái)政的發(fā)展動力轉(zhuǎn)換為存量土地再開發(fā)的發(fā)展動力。

十八屆五中全會提出，“十三五”期間，增加有效供給、改善住宅質(zhì)量、提升人居環(huán)境是房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展方向。從當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)來看，出現(xiàn)樓市分化加劇等矛盾和問題的深層次原因很多，但根子還在于土地使用制度和住房供應(yīng)制度的不完善、不匹配和不協(xié)調(diào)，因此迫切需要在這兩個(gè)方向?qū)ふ腋母锏闹攸c(diǎn)和途徑?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革的決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”等改革要求，習(xí)近平總書記提出“以建立以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系為主體”，這都涉及“群眾最期盼的領(lǐng)域”、“制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展最突出的問題”。這些要求無疑成為房地產(chǎn)業(yè)改革的重點(diǎn)。土地制度改革和稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響舉足輕重。國有土地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地，均是房地產(chǎn)供應(yīng)的源頭，土地的市場化配置能促進(jìn)住房供應(yīng)增加和價(jià)格抑漲，這些都屬于供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容；稅收是房地產(chǎn)市場交易和持有環(huán)節(jié)的主要調(diào)節(jié)手段，關(guān)系到住房財(cái)產(chǎn)的公平配置，雖然房地產(chǎn)稅是消費(fèi)領(lǐng)域的稅種，屬于需求側(cè)改革的內(nèi)容，但這項(xiàng)改革對供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整將產(chǎn)生重大的影響，是供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不可或缺的組成部分。建立“兩個(gè)為主”的住房供應(yīng)體系是符合我國國情的重大舉措，是“市場在配置資源中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”的原則在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)踐應(yīng)用。這幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的深化改革，將對房地產(chǎn)業(yè)起到“牽一發(fā)動全身”的效應(yīng)，促使房地產(chǎn)業(yè)逐漸進(jìn)入良性循環(huán)的新階段。因此，房地產(chǎn)業(yè)改革要注重抓主要矛盾和矛盾的主要方向，注重抓重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)改革的頂層設(shè)計(jì)要以此為核心，改革的推進(jìn)要以此為啟端，努力做到全局與局部相配套、治本與治標(biāo)相結(jié)合、漸進(jìn)與突破相銜接，實(shí)現(xiàn)整體推進(jìn)與重點(diǎn)突破相統(tǒng)一。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會）