張思宇

(華東政法大學(xué)，上海 200062)

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論住宅小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬

張思宇

(華東政法大學(xué)，上海 200062)

摘要：建筑物區(qū)分所有權(quán)原則一直是實(shí)務(wù)中適用的難點(diǎn)，理論界對(duì)此原則的理解也不統(tǒng)一，法律更沒(méi)有明確具體的規(guī)定，因此，造成了住宅小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)利的歸屬不明確，引起許多社會(huì)矛盾和沖突。解決此問(wèn)題，一方面需要理論上的創(chuàng)新，分析不同停車(chē)位的特點(diǎn)，再具體根據(jù)其特點(diǎn)明確其歸屬；另一方面更需要國(guó)家完善相關(guān)法律法規(guī)，明確法律規(guī)定，統(tǒng)一法律適用。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；停車(chē)位；車(chē)庫(kù)；公攤面積；配置比例

一、問(wèn)題的提出

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，汽車(chē)已經(jīng)逐漸走進(jìn)普通家庭。汽車(chē)對(duì)于社會(huì)進(jìn)步的作用顯而易見(jiàn)，但是隨著私家車(chē)數(shù)量的大幅增加，隨之而來(lái)的就是停車(chē)難問(wèn)題凸顯，住宅小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)緊張問(wèn)題尤為嚴(yán)重。在北、上、廣、深等大城市，停車(chē)位成為買(mǎi)房者首先考慮的問(wèn)題。近年來(lái)由停車(chē)位問(wèn)題引發(fā)的糾紛經(jīng)常發(fā)生，尤其是在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間，而我國(guó)法律并沒(méi)有明確的規(guī)定，各地區(qū)的做法也不一致，這就造成法律適用的不統(tǒng)一、司法公信力的降低等一系列問(wèn)題，極大地影響了社區(qū)和社會(huì)的和諧。因此，筆者認(rèn)為，在這種情況下很有必要分析小區(qū)停車(chē)位的歸屬問(wèn)題。

二、我國(guó)法律規(guī)定的現(xiàn)狀

2007年頒布的《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”這在一定程度上確定了部分停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬。

2009年5月最高人民法院頒布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)第五條規(guī)定：建設(shè)單位按照配置比例*配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規(guī)定。該項(xiàng)規(guī)定雖然對(duì)《物權(quán)法》第74條有關(guān)停車(chē)位權(quán)屬的規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化和完善，但是仍然沒(méi)有在法律層面解決停車(chē)位的歸屬問(wèn)題。對(duì)此問(wèn)題不論是理論界還是實(shí)踐中都沒(méi)有統(tǒng)一答案。

《物權(quán)法》第74條主要采取了由雙方當(dāng)事人約定歸屬的觀(guān)點(diǎn)，同時(shí)也含有法定歸屬的觀(guān)點(diǎn)。[1]2009年的《解釋》也是對(duì)此規(guī)定的細(xì)化，以便于操作。筆者認(rèn)為，上述的規(guī)定具有以下幾點(diǎn)進(jìn)步意義：第一，在大體上填補(bǔ)了以往關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬?zèng)]有法律規(guī)定的空白?！段餀?quán)法》首次以法律形式規(guī)定了車(chē)位歸屬，為實(shí)踐中普遍存在的此類(lèi)糾紛確立了法律標(biāo)準(zhǔn)。第二，分不同情況進(jìn)行規(guī)定以具體確定歸屬，以更好地保護(hù)業(yè)主的利益。規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，正是為了防止開(kāi)發(fā)商擅自將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租或出賣(mài)給業(yè)主以外的人。而直接規(guī)定占用共有道路或場(chǎng)地的車(chē)位歸業(yè)主共有保證了業(yè)主對(duì)于共有車(chē)位的所有權(quán)，有利于實(shí)現(xiàn)雙方的公平。第三，《解釋》中“配置比例”的規(guī)定正是為了明確法律規(guī)定中“應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”的問(wèn)題。即只要建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》中有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

但是第74條的規(guī)定也存在如下缺陷：第一，關(guān)于“首先應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足業(yè)主需要”和“其他場(chǎng)地”的規(guī)定仍不明確?！笆紫葷M(mǎn)足業(yè)主需要”是滿(mǎn)足當(dāng)前情況下有車(chē)業(yè)主的停車(chē)需要還是小區(qū)全體業(yè)主的需要？若《解釋》中的配置比例規(guī)定是按照車(chē)位與房屋一比一來(lái)確定，此問(wèn)題便能解決，但是無(wú)車(chē)業(yè)主的車(chē)位如何處置？會(huì)不會(huì)造成資源浪費(fèi)？第二，法律規(guī)定當(dāng)事人通過(guò)約定來(lái)確定歸屬，但是實(shí)踐中如果出現(xiàn)雙方?jīng)]有約定或者約定不明的情況應(yīng)如何處理？這些問(wèn)題仍需要法律或司法解釋做出進(jìn)一步的規(guī)定。

三、停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的再定性及權(quán)屬爭(zhēng)議

(一)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的定性和分類(lèi)

對(duì)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的定性就是分析其是屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分還是屬于專(zhuān)有部分。《解釋》的第二條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的專(zhuān)有部分應(yīng)當(dāng)具有以下條件：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。專(zhuān)有部分以外的其他部分為業(yè)主共有部分。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的性質(zhì)不能一概而論地認(rèn)定其為專(zhuān)有或者共有。根據(jù)《物權(quán)法》第74條中“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”的規(guī)定，可以認(rèn)定經(jīng)過(guò)當(dāng)事人約定的車(chē)位、車(chē)庫(kù)一般為專(zhuān)有，而其他占用共有道路或場(chǎng)地的則為共有。同時(shí)，還需要根據(jù)不同車(chē)位、車(chē)庫(kù)的特點(diǎn)進(jìn)一步分析。

實(shí)踐中住宅小區(qū)的停車(chē)位及車(chē)庫(kù)主要有以下三種：一是地面停車(chē)位，該類(lèi)車(chē)位一般是直接在地面通過(guò)劃線(xiàn)分割的方式明確位置的車(chē)位；二是架空層停車(chē)位、車(chē)庫(kù)，通常是將樓房的首層架空，只留下墻柱用以停車(chē)的固定設(shè)施；三是地下停車(chē)位及車(chē)庫(kù)，受地面空間的限制而開(kāi)發(fā)利用樓房地下空間用于停車(chē)的設(shè)施。對(duì)于這三種不同的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其特點(diǎn)具體分析其歸屬。

(二)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬爭(zhēng)議及評(píng)析

關(guān)于住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬認(rèn)定，我國(guó)理論界主要存在以下幾種不同觀(guān)點(diǎn)：

1.歸開(kāi)發(fā)商所有

此種觀(guān)點(diǎn)的出發(fā)點(diǎn)是基于“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有”的理論。持這種觀(guān)點(diǎn)的理由是，小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位和車(chē)庫(kù)是由開(kāi)發(fā)商建造或設(shè)置，從初始意義上講開(kāi)發(fā)商擁有利用其收益的權(quán)利，同時(shí)這樣也可以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商因收益而建造更多的車(chē)位、車(chē)庫(kù)以便于業(yè)主利用，而且這也符合一般的社會(huì)公平原則。此外，“停車(chē)位、車(chē)庫(kù)一般相對(duì)于小區(qū)內(nèi)的建筑物來(lái)說(shuō)具有獨(dú)立性，其一般具有明顯的界限，如地面車(chē)位的分割線(xiàn)，車(chē)庫(kù)的空間四至等。因此，可以說(shuō)它們是由開(kāi)發(fā)商在房屋之外獨(dú)立建成，可以作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)”[2]。此學(xué)說(shuō)為“獨(dú)立客體說(shuō)”。

筆者認(rèn)為，直接規(guī)定車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有對(duì)廣大業(yè)主來(lái)說(shuō)更為不利，本來(lái)開(kāi)發(fā)商就處于優(yōu)勢(shì)地位，這樣做加劇了其對(duì)于業(yè)主利益的侵蝕。同時(shí)實(shí)踐中也出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商將其所有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)出賣(mài)給業(yè)主之外的人的情況，這就沒(méi)有起到緩解停車(chē)難的作用。雖然車(chē)位、車(chē)庫(kù)確實(shí)具有一定的獨(dú)立性，但是這種獨(dú)立性是相對(duì)的，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)與小區(qū)的建筑物絕對(duì)地區(qū)分開(kāi)來(lái)是不現(xiàn)實(shí)的，正是因?yàn)檐?chē)位、車(chē)庫(kù)設(shè)置于小區(qū)內(nèi)，與小區(qū)存在難以分割的關(guān)系，才使得它們起到提高彼此價(jià)值的作用。

2.歸業(yè)主共有

贊成該觀(guān)點(diǎn)的學(xué)者的理由是：首先，小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位和車(chē)庫(kù)相對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)只是附屬物，其只是構(gòu)成了小區(qū)業(yè)主對(duì)于該小區(qū)的設(shè)施完善程度和生活環(huán)境評(píng)價(jià)的一個(gè)方面，這也是其價(jià)值體現(xiàn)，實(shí)踐中很少有業(yè)主會(huì)首先關(guān)心小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位及車(chē)庫(kù)而不問(wèn)建筑物的狀況。既然是附屬設(shè)施，那么相對(duì)于建筑物就是從物，就要遵循《民法通則》和《物權(quán)法》中“主物轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥奈镆徊⑥D(zhuǎn)讓”的原則。其次，支持停車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸業(yè)主共有是為了平衡業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的地位，因?yàn)閺V大業(yè)主相對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)總是處于弱勢(shì)地位。如果將車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有，無(wú)疑會(huì)在現(xiàn)有的房?jī)r(jià)壓力下又給業(yè)主增加一層尋找和購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的壓力。

筆者認(rèn)為，此觀(guān)點(diǎn)存在三個(gè)方面的缺陷：第一，車(chē)位、車(chē)庫(kù)與建筑物不能說(shuō)是民法上的主物從物的關(guān)系。所謂從物，必須是獨(dú)立于主物，為發(fā)揮主物效用而存在的物。[3]小區(qū)車(chē)位是獨(dú)立的物權(quán)客體，區(qū)分于與主體相連接的不具獨(dú)立性的輔物。從物必須依附于主物才能發(fā)揮其價(jià)值，如商品房的樓梯之于住宅，[4]雖然車(chē)位、車(chē)庫(kù)依附于建筑物而存在，但是其停放車(chē)輛的作用脫離了建筑物仍然能夠發(fā)揮，不是真正意義的民法上的從物，它們的價(jià)值與建筑物是截然不同的。因此,二者不是主從物關(guān)系，當(dāng)然不適用從隨主的轉(zhuǎn)讓原則。第二，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸業(yè)主所有會(huì)直接損害開(kāi)發(fā)商的利益，進(jìn)一步打擊他們建造車(chē)位、車(chē)庫(kù)的積極性，反過(guò)來(lái)還是損害業(yè)主的切身利益。第三，這種歸屬方法對(duì)于沒(méi)有私家車(chē)的業(yè)主是不公平的。把車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬于業(yè)主，開(kāi)發(fā)商在既有利益損失的情況下肯定會(huì)將建造車(chē)位、車(chē)庫(kù)的成本計(jì)入建筑物的成本中，由全體業(yè)主分?jǐn)?，那么無(wú)車(chē)的業(yè)主也承擔(dān)了車(chē)位、車(chē)庫(kù)的成本，這顯然是不公平的。

3.當(dāng)事人約定歸屬

這種觀(guān)點(diǎn)就是由買(mǎi)賣(mài)房屋的雙方通過(guò)協(xié)商達(dá)成合意來(lái)確定車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬。這里的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)也只能指開(kāi)發(fā)商和業(yè)主。其有三個(gè)優(yōu)點(diǎn)：第一,體現(xiàn)了民法上的意思自治原則。建筑物和停車(chē)位歸屬屬于私權(quán)領(lǐng)域，由當(dāng)事人約定其歸屬正是體現(xiàn)這一原則。第二,這種觀(guān)點(diǎn)與現(xiàn)行法律規(guī)定相吻合?！段餀?quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，正是這種觀(guān)點(diǎn)的體現(xiàn)。第三,增加雙方對(duì)于結(jié)果的接受程度。因?yàn)闊o(wú)論協(xié)商結(jié)果如何，均是雙方達(dá)成一致，而不是由法律或者國(guó)家強(qiáng)制力干預(yù)所致，這是對(duì)雙方依據(jù)意思自治自由處分權(quán)利的尊重。

這種觀(guān)點(diǎn)雖然是在雙方平等自愿基礎(chǔ)上約定而成的，但是在前文中已敘述過(guò)，現(xiàn)實(shí)中約定的雙方——開(kāi)發(fā)商和業(yè)主本身就處于不平等的狀態(tài)，在財(cái)力、信息掌握、社會(huì)影響、與政府關(guān)系等方面業(yè)主都無(wú)法與開(kāi)發(fā)商相提并論。所以說(shuō)這里的約定從最初的雙方地位來(lái)看就是不公平的，最后的結(jié)果很多都是開(kāi)發(fā)商利用自己的優(yōu)勢(shì)迫使或者在業(yè)主自認(rèn)為公平的情況下達(dá)成充分滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商利益的約定。若雙方難以協(xié)商一致，鑒于雙方的不對(duì)等則仍會(huì)出現(xiàn)不利于業(yè)主的后果。因此，單純通過(guò)雙方意思自治達(dá)成合意的方法也是難以達(dá)到平等的。

4.根據(jù)是否計(jì)入公攤面積確定歸屬

這種觀(guān)點(diǎn)是以開(kāi)發(fā)商是否將停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的成本和面積計(jì)入建筑物的成本和面積之中來(lái)確定歸屬。若計(jì)入，則業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)格中包括車(chē)位和車(chē)庫(kù)，車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸業(yè)主所有，反之則歸開(kāi)發(fā)商所有。[5]在這種觀(guān)點(diǎn)中，計(jì)算公攤面積*公攤面積，即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。來(lái)源：http://baike.so.com/doc/6608812.html(訪(fǎng)問(wèn)時(shí)間為2015年11月5日)。的依據(jù)是建設(shè)部于1995年出臺(tái)的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《分?jǐn)傄?guī)則》)，其中第八條規(guī)定，公用建筑面積其中包括下列組成部分：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半?！斗?jǐn)傄?guī)則》還規(guī)定，不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間包括：“倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道……”對(duì)于不計(jì)入公攤面積的部分應(yīng)當(dāng)屬于開(kāi)發(fā)商所有，然而《分?jǐn)傄?guī)則》對(duì)于不同類(lèi)別的車(chē)位、車(chē)庫(kù)所占地是否屬于公用建筑面積都沒(méi)有做出明確具體的規(guī)定。因此，在規(guī)定不明確的情況下，如果開(kāi)發(fā)商在出售小區(qū)內(nèi)建筑物時(shí)將車(chē)位、車(chē)庫(kù)計(jì)入公攤面積，則車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸業(yè)主所有，反之歸開(kāi)發(fā)商所有。

這種觀(guān)點(diǎn)的優(yōu)點(diǎn)是：第一，有利于促進(jìn)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的平衡。將車(chē)位、車(chē)庫(kù)一概歸于開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主單獨(dú)所有，從公攤面積的因素來(lái)考慮，車(chē)位、車(chē)庫(kù)包括計(jì)入公攤面積和非計(jì)入公攤面積兩種，所以總會(huì)存在業(yè)主額外占有沒(méi)有計(jì)入公攤面積或者開(kāi)發(fā)商額外占有計(jì)入公攤面積從而侵犯對(duì)方利益的情形。第二，這樣可以維護(hù)無(wú)車(chē)業(yè)主的權(quán)益。前述將車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬業(yè)主的觀(guān)點(diǎn)使無(wú)車(chē)業(yè)主無(wú)端承擔(dān)費(fèi)用是不公平的。此種觀(guān)點(diǎn)下無(wú)車(chē)業(yè)主可以選擇不承受車(chē)位、車(chē)庫(kù)的成本。

然而筆者認(rèn)為，此種觀(guān)點(diǎn)仍有瑕疵：第一，《分?jǐn)傄?guī)則》關(guān)于公攤面積分?jǐn)偡椒ǖ囊?guī)定不夠具體明確，在實(shí)踐中不易操作，而且容易發(fā)生糾紛。第二，諸如公攤面積、建筑面積等概念均涉及建筑學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，一般業(yè)主大多不具備這方面的知識(shí)，在面對(duì)本來(lái)就處于強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商時(shí)雙方就會(huì)更加不對(duì)等。因此，在這種前提下即使能夠制定出實(shí)施計(jì)劃，在實(shí)踐中也難以切實(shí)執(zhí)行，同時(shí)還會(huì)造成執(zhí)行成本的浪費(fèi)。

在基本立場(chǎng)上筆者贊同由雙方當(dāng)事人約定歸屬的觀(guān)點(diǎn)。其他三種觀(guān)點(diǎn)雖然具有一定的合理性，但是在實(shí)踐中歸業(yè)主或開(kāi)發(fā)商的觀(guān)點(diǎn)過(guò)于絕對(duì)，這樣總會(huì)損害一方利益，而按照是否計(jì)入公攤面積來(lái)確定歸屬的觀(guān)點(diǎn)對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)過(guò)于抽象，而且筆者認(rèn)為這幾種觀(guān)點(diǎn)要么不易修正，要么即使經(jīng)過(guò)修正也會(huì)存在難以執(zhí)行的問(wèn)題，所以只有約定歸屬的觀(guān)點(diǎn)總的來(lái)說(shuō)是可以采納的。但是單純的由雙方約定也不妥，在此筆者認(rèn)為較理想的措施是：

(1)法律應(yīng)當(dāng)為開(kāi)發(fā)商設(shè)定新的義務(wù)。要求其在出售建筑物與業(yè)主協(xié)商車(chē)位歸屬時(shí)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主主動(dòng)說(shuō)明車(chē)位的建設(shè)成本及建筑物的各方面情況，并對(duì)業(yè)主的疑問(wèn)進(jìn)行解釋說(shuō)明，從而彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商與大多數(shù)業(yè)主信息不對(duì)稱(chēng)的不足。同時(shí)這樣也是減少業(yè)主因不知情而發(fā)生糾紛的有效手段。

(2)法律法規(guī)可以增加規(guī)定業(yè)主與開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)生糾紛時(shí)，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任，證明與業(yè)主主張相反的事實(shí)，若其不能證明，則承擔(dān)不利后果，法院應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主的主張。這樣可以避免開(kāi)發(fā)商利用其優(yōu)勢(shì)地位欺瞞業(yè)主，侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。

(3)在允許當(dāng)事人協(xié)商的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)增加國(guó)家權(quán)力的適度干預(yù)和控制。這是最能夠直接有效發(fā)揮效用的方法。其實(shí)前述的通過(guò)制定法律的方法就屬于廣義的國(guó)家權(quán)力干預(yù)的范疇。國(guó)家還可以在進(jìn)行規(guī)劃審批時(shí)要求開(kāi)發(fā)商所建造的住宅小區(qū)停車(chē)位設(shè)置達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，防止開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)減少車(chē)位、車(chē)庫(kù)。

四、完善小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬的新構(gòu)思

(一)根據(jù)不同類(lèi)型的車(chē)位，具體確定其權(quán)利歸屬

1.地面停車(chē)位的歸屬

地面停車(chē)位是開(kāi)發(fā)商直接在地面上畫(huà)線(xiàn)分割而成，其一般位于住宅小區(qū)內(nèi)的空地或者道路上，因此，其歸屬一般直接適用法律規(guī)定即可。地面車(chē)位與建筑物區(qū)分明顯，本身在建筑區(qū)劃內(nèi)又不計(jì)入建筑面積，應(yīng)當(dāng)屬于當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定其歸屬。若地面車(chē)位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置而成，就依《物權(quán)法》規(guī)定歸業(yè)主共有。

2.架空層停車(chē)位的歸屬

對(duì)于架空層停車(chē)庫(kù)的歸屬要結(jié)合上述公攤面積說(shuō)中的相關(guān)理論，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，高于2.2米的建筑物才能作為建筑面積計(jì)算，目前低于2.2米的首層架空層車(chē)庫(kù)較多，顯然是無(wú)法計(jì)入公攤面積的，因此，按此理論應(yīng)當(dāng)屬于開(kāi)發(fā)商所有。但是筆者認(rèn)為，架空層車(chē)庫(kù)仍屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主需要，仍應(yīng)通過(guò)出售、附贈(zèng)等方式約定歸屬，而且這也存在雙方協(xié)商達(dá)成合意的情況，此時(shí)協(xié)商結(jié)果若能夠?qū)崿F(xiàn)公平，則應(yīng)尊重雙方的約定。

3.地下停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬

地下停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬具有特殊性，應(yīng)當(dāng)分情況而定，分為一般的地下車(chē)庫(kù)和利用人防工程建造而成的停車(chē)位、車(chē)庫(kù)。對(duì)于一般情形，《分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定，公用建筑面積計(jì)算原則：凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。因此，按照我國(guó)目前的房地一體主義，這種地下停車(chē)位、車(chē)庫(kù)也不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，可以認(rèn)為其相當(dāng)于“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。但是考慮到地下停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的巨大建造成本，為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，筆者建議由業(yè)主與開(kāi)發(fā)商共有，這樣也可以保護(hù)開(kāi)發(fā)商的積極性。而由人防工程改造而成的停車(chē)位、車(chē)庫(kù)，由于其特殊性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定來(lái)確定歸屬?！吨腥A人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！笨梢钥闯觯朔拦こ淘谄綍r(shí)是歸投資者所有，而以其改造成的停車(chē)位、車(chē)庫(kù)也應(yīng)當(dāng)歸屬開(kāi)發(fā)商所有。

(二)完善相關(guān)法律法規(guī)，明確法律規(guī)定，統(tǒng)一法律適用。

筆者認(rèn)為，可以從以下幾個(gè)方面完善：

第一，進(jìn)一步明確法律關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋數(shù)量的比例的規(guī)定，保證車(chē)位、車(chē)庫(kù)的建造數(shù)量能夠滿(mǎn)足全體業(yè)主需要。同時(shí)規(guī)定在配置比例不平衡出現(xiàn)無(wú)車(chē)業(yè)主的多余車(chē)位時(shí)，可以由開(kāi)發(fā)商享有該車(chē)位的收益權(quán)，以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多建車(chē)位，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。第二，對(duì)于“其他場(chǎng)地”的規(guī)定，根據(jù)法律已有的規(guī)定，對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)通過(guò)約定確定其歸屬，而“其他場(chǎng)地”直接適用法定業(yè)主共有，其與公共道路也不同。實(shí)踐中因“其他場(chǎng)地”的停車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬不明確而引起的糾紛相對(duì)較少，筆者建議可以在實(shí)際操作中具體問(wèn)題具體分析，以尋找更合適的方式解決。法律可以規(guī)定在當(dāng)事人沒(méi)有約定或者約定不明的情況下，采用是否計(jì)入公攤面積的觀(guān)點(diǎn)來(lái)確定歸屬。此種情況下雙方的約定解決不了問(wèn)題，而另外兩種觀(guān)點(diǎn)又過(guò)于絕對(duì)，而此時(shí)采取公攤面積的觀(guān)點(diǎn)不至于造成很大的執(zhí)行壓力。雖然這種方法存在一定缺陷，但是實(shí)踐中出現(xiàn)上述情況畢竟是極少數(shù)的。因此，在國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)法律規(guī)定的情況下可以采用。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]孔喜梅.城市居民社區(qū)公共停車(chē)位的治理研究——基于《物權(quán)法》和治理理論的分析[J].湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào),2015(1):124-129.

[2]王利明.論物權(quán)法中車(chē)庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題[J].現(xiàn)代法學(xué),2006(5):76-86.

[3]王利明.物權(quán)法教程[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2003:19．

[4]高圣平.住宅小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究——兼評(píng)《物權(quán)法》第74條[J]．法學(xué)家,2008(6):110-124.

[5]楊立新.窗前綠地·樓頂空間·停車(chē)位——論物權(quán)法規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)必須解決的三個(gè)問(wèn)題[EB/OL].[2015-09-05].http://www.yanglx.com/dispnews.asp?id=37.

On Attribution Right of Residential Parking Space and Garage

ZHANG Siyu

(EastChinaUniversityofPoliticsandLaw,Shanghai200062,China)

Abstract:The principle of building differentiation ownership has difficulties in applications. Whether in the theory or in the general affairs there are different viewpoints about it. What′s worse, the provisions of the law are more unspecific, which cause the ownership of the parking and garage unclear, and also cause many social contradictions and conflicts. Solving this problem, on the one hand, the theory needs to be innovated on analyzing the characteristics of the parking space in different kinds, then its attribution can be classified according to its characteristics; on the other hand, our country should make more perfect the related laws to clarify the law rules and make unified application in laws.

Key words:residence community; parking space; garage; shared area; configuration proportion

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1674-3318(2016)02-0024-05

作者簡(jiǎn)介：張思宇(1991-)，女，河南周口人，華東政法大學(xué)2014級(jí)碩士研究生，研究方向?yàn)槊袷略V訟法學(xué)。

收稿日期：2015-11-24