◎ 常增獻(xiàn) 張 杰

土地抵押后新建商品房不宜辦理預(yù)告登記

◎ 常增獻(xiàn) 張 杰

某開(kāi)發(fā)商于2015年4月5日通過(guò)拍賣取得一塊面積為88384.53平方米的土地，并于同年5月以該塊土地為抵押在銀行貸款2000萬(wàn)元。該開(kāi)發(fā)商將此貸款用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目于2016年1月取得預(yù)售許可。

當(dāng)時(shí)該地尚未開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，房管部門為其辦理了預(yù)售許可證。后該縣于2016年4月成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。2016年5月，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與商品房買受人到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理預(yù)售商品房預(yù)告登記及預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。工作人員能否為其辦理相關(guān)登記手續(xù)？對(duì)此問(wèn)題，存在不少爭(zhēng)論。

認(rèn)為可以辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，主要基于兩方面的考慮。

一是根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償”的規(guī)定，認(rèn)為抵押權(quán)人出具同意辦理預(yù)售商品房預(yù)告登記和預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)、所辦商品房及其占地不在抵押范圍等相關(guān)內(nèi)容的書面材料后就可辦理。

二是因《物權(quán)法》第二百條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償”，故認(rèn)為買受人所購(gòu)買的新建商品房是不在抵押范圍內(nèi)的，可以辦理相應(yīng)登記。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為不可以辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，理由如下：

抵押權(quán)人出具同意辦理預(yù)售商品房預(yù)告登記及預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)、所辦商品房及其占地不在抵押范圍等相關(guān)內(nèi)容的書面材料，表面上符合了《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，但沒(méi)有改變土地實(shí)質(zhì)上已抵押的現(xiàn)實(shí)。因?yàn)?，《物?quán)法》第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。換言之，登記簿所記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容才具有公信力。

誠(chéng)然，《物權(quán)法》第一百九十一條中提到經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但所發(fā)生的是轉(zhuǎn)移登記，買受人取得的是物權(quán)。而預(yù)告登記時(shí)，買受人所取得的只是請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求權(quán)不等同于物權(quán)，預(yù)告登記不等同于轉(zhuǎn)移登記；《物權(quán)法》第二百條的規(guī)定也僅明確了新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，只能保障買受人的債權(quán)，無(wú)法保障買受人買房的真實(shí)意圖。

根據(jù)房地一體登記的原則和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十五條“當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房”，第八十六條“申請(qǐng)預(yù)告登記的商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷登記，并提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移材料、不動(dòng)產(chǎn)登記證明。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理在建建筑物抵押權(quán)注銷登記，再辦理預(yù)告登記”。

同理認(rèn)為，土地已設(shè)定抵押權(quán)的情況下，辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房，應(yīng)先辦理抵押權(quán)注銷或變更登記。

程嘯、尹飛、常鵬翱等所著的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的理解與適用》一書第382～383頁(yè)說(shuō)道：在商品房預(yù)售時(shí)，預(yù)購(gòu)人不僅取得了針對(duì)預(yù)售商品房的債權(quán)，還取得了針對(duì)該房屋占的土地使用權(quán)的債權(quán)。故此，商品房預(yù)售不僅僅意味著將來(lái)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也包括商品房分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售前必須取得抵押權(quán)人的同意，是有道理的。但僅僅是抵押權(quán)人同意預(yù)售，還不足以避免抵押權(quán)與預(yù)購(gòu)人的沖突。從不動(dòng)產(chǎn)登記程序上，應(yīng)當(dāng)要求在商品房預(yù)售前，作為抵押人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與抵押權(quán)人一并申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的注銷或變更登記，將需要預(yù)售的商品房分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)排除在抵押財(cái)產(chǎn)之外。

綜上所述，根據(jù)以上兩種意見(jiàn)的對(duì)比和分析，筆者認(rèn)為土地抵押后不宜辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。

（作者單位：延津縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心）