季金華

(南京師范大學(xué)法學(xué)院，江蘇 南京 210023)

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買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則限制適用的條件分析*

季金華

(南京師范大學(xué)法學(xué)院，江蘇 南京 210023)

我國(guó)《合同法》第229條沒(méi)有明確規(guī)定買(mǎi)賣(mài)不破租賃適用的前提條件，實(shí)質(zhì)上只是一個(gè)原則性的規(guī)定。買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不能直接在案件審判中適用，該原則的適用要受到物權(quán)化條件、租賃目的、優(yōu)先權(quán)效力和租賃意思表示的制約，法官必須根據(jù)案件的事實(shí)情況，依據(jù)誠(chéng)信、公平、保護(hù)善意相對(duì)人等原則，通過(guò)價(jià)值判斷和利益平衡方法確立該原則適用的前提條件，在實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則規(guī)范化的基礎(chǔ)上，方能用于審理和裁決租賃人、出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間的利益糾紛。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則限制適用法律原則

任何一條法律規(guī)則都必須在邏輯上規(guī)定適用條件、行為模式和法律后果，我國(guó)《合同法》第229條關(guān)于“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同效力”的規(guī)定，沒(méi)有明確指出該規(guī)定適用的前提條件，因而確立的是所有權(quán)變動(dòng)不破租賃的原則(包括買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則)，而不是買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)則。①在處理租賃人、出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間的糾紛時(shí)，不能直接適用該原則，必須根據(jù)案件的事實(shí)情況，依據(jù)誠(chéng)信原則、公平原則、保護(hù)善意相對(duì)人原則，運(yùn)用價(jià)值判斷和利益平衡方法，確定適用該原則的前提條件，從而建構(gòu)起裁決此類(lèi)糾紛的審判規(guī)范。我國(guó)法律實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界的許多專家、學(xué)者錯(cuò)誤理解了《合同法》第229條的規(guī)定，將買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則錯(cuò)誤地當(dāng)作規(guī)則而不附加任何條件地適用于這類(lèi)糾紛的審理和裁決，嚴(yán)重地?fù)p害了買(mǎi)受人的正當(dāng)權(quán)益，不合理地激勵(lì)了出賣(mài)人和租賃人的欺詐行為，極大地阻礙了資源配置和流動(dòng)的效率，妨礙了資源價(jià)值的正常實(shí)現(xiàn)。

一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不能在司法審判中直接適用

法律規(guī)則通常有嚴(yán)密的邏輯結(jié)構(gòu)。法律規(guī)則通常由事實(shí)狀態(tài)預(yù)設(shè)、行為模式和法律后果三個(gè)相互聯(lián)系的部分組成。事實(shí)狀態(tài)預(yù)設(shè)是解決法律規(guī)則適用的主體、范圍、對(duì)象和行為的時(shí)間和場(chǎng)合的條件問(wèn)題；行為模式是規(guī)則本身的核心部分，是法律規(guī)則中規(guī)定允許、禁止或要求人們?nèi)绾涡袨榈牟糠郑环珊蠊麆t是對(duì)主體遵守或違反該行為模式的肯定性或否定性評(píng)價(jià)。在一般情況下，完整的法律規(guī)則都必須直接或間接地包含這些內(nèi)容，否則，它就是借助于一般條款形式確立的某種法律原則。法律原則是部門(mén)法律或法律體系中基礎(chǔ)的、綜合的、穩(wěn)定的法律原理和準(zhǔn)則，它直接反映了法律體系或部門(mén)法律的基本價(jià)值目標(biāo)。法律原則在形式上不具備法律規(guī)則必備的三個(gè)要素，它往往只是指出了立法者對(duì)于某一類(lèi)行為的傾向性要求，而沒(méi)有提供具體的行為模式，這種高度抽象概括的性質(zhì)使法律原則比法律規(guī)則更具有穩(wěn)定性，適用的范圍也更為廣泛。法律原則不僅對(duì)法的創(chuàng)制具有極為重要的意義，而且對(duì)法律實(shí)施具有極其重要的作用，法律原則能夠指導(dǎo)法律解釋和法律推理，補(bǔ)充法律中的空白和漏洞，消除法律體系內(nèi)部的矛盾。因此，在對(duì)某一種社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為設(shè)置了具體法律規(guī)則的情況下，只能直接適用法律規(guī)則而不能直接適用法律原則。而在缺乏具體法律規(guī)則或法律規(guī)則的規(guī)定明顯不當(dāng)?shù)那樾蜗?，必須通過(guò)一定的價(jià)值分析和理由論證確定其適用的前提條件后，才能間接適用法律原則。②

毋庸置疑，立法不過(guò)是一種價(jià)值選擇活動(dòng)，立法者旨在通過(guò)價(jià)值選擇來(lái)調(diào)整利益關(guān)系、解決利益沖突，正如龐德所言：“對(duì)各種利益的承認(rèn)或拒絕承認(rèn)，以及劃定那些得到承認(rèn)的利益的界限，最終是按照一個(gè)確定的價(jià)值尺度進(jìn)行的。”[1]P42在法律的構(gòu)成要素中，法律原則集中體現(xiàn)了法律的價(jià)值取向，法律原則的適用乃是一個(gè)價(jià)值判斷和利益衡量的活動(dòng)，在存在多個(gè)原則指導(dǎo)的情況下，司法者要權(quán)衡相關(guān)原則背后的價(jià)值取向和利益關(guān)懷，結(jié)合案件事實(shí)確立選擇適用某一原則的條件。具體適用條件和法律原則的結(jié)合在邏輯上構(gòu)成了一條明確的、普遍的、規(guī)范性的規(guī)定，實(shí)質(zhì)上就是一條法律規(guī)則。因此，法律原則是不能單獨(dú)適用的，法院適用的是附條件的原則，也就是說(shuō)，法院適用的是自己建構(gòu)起來(lái)的體現(xiàn)該原則精神的裁判規(guī)則。買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用前提條件至少要考慮買(mǎi)受人的知情權(quán)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用必須建立在買(mǎi)受人在產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)意向或決定購(gòu)買(mǎi)時(shí)知道該財(cái)產(chǎn)有租賃權(quán)存在，出賣(mài)人有義務(wù)告知相關(guān)租賃情況，否則善意相對(duì)人不受買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的約束，有權(quán)請(qǐng)求承租人返還該租賃物，并要求出賣(mài)人賠償因不能及時(shí)交付而造成的損失。

民事行為有效的一個(gè)要件是當(dāng)事人意思表述真實(shí)，契約作為一種意思表示手段，應(yīng)該是當(dāng)事人的合意產(chǎn)物，原先的契約要對(duì)新的買(mǎi)受人產(chǎn)生約束力，就必須告知該買(mǎi)受人并獲得其認(rèn)可。這種認(rèn)可可以是直接的意思表示，也可以通過(guò)相關(guān)行為來(lái)推定。如果買(mǎi)受人在不知情的情況下，也要接受出賣(mài)人與承租人的租賃契約的約束，則破壞了意思自治原則和保護(hù)善意取得的原則。反之，如果買(mǎi)受人知悉該財(cái)產(chǎn)已被他人承租，存在租賃關(guān)系，仍然表示要購(gòu)買(mǎi)該財(cái)產(chǎn)，則可以推定該買(mǎi)受人愿意接受該租賃契約的約束，買(mǎi)受人應(yīng)該享有原出賣(mài)人與租賃人簽訂租賃契約所載明的權(quán)利，也必須履行該租賃契約載明的義務(wù)。在這種情況下，如果承租人有證據(jù)證明買(mǎi)受人知道該財(cái)產(chǎn)存在著租賃關(guān)系，請(qǐng)求法院保護(hù)其承租權(quán)益，法院應(yīng)該適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，對(duì)承租人的占有使用權(quán)益進(jìn)行司法保護(hù)。

德國(guó)民法典、法國(guó)民法典、日本民法典和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用規(guī)定了較為嚴(yán)格的條件，通過(guò)租賃登記、租賃合同公證和承租人對(duì)租賃物的持續(xù)占有，作為租賃合同履行的標(biāo)志和租賃權(quán)成立的公示，此時(shí)承租人取得的對(duì)租賃物的使用收益權(quán)利具有物權(quán)的某種性質(zhì)，從而具有了對(duì)抗買(mǎi)受人所有權(quán)的效力。在英美的成文法和判例法中，承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃物的絕對(duì)和排他性的占有，也是租賃權(quán)成立和對(duì)抗第三人的前提條件。

大多數(shù)國(guó)家的民法在規(guī)定買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用前提條件的基礎(chǔ)上，結(jié)合該原則的自身內(nèi)涵的行為模式，明確規(guī)定了相應(yīng)的法律后果?！兜聡?guó)民法典》566條采用并存的債務(wù)承擔(dān)模式，規(guī)定租賃合同在受讓人和承租人之間發(fā)生法定轉(zhuǎn)移，出租人應(yīng)對(duì)受讓人不履行義務(wù)給承租人造成的損害承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。我國(guó)的司法解釋基本上采納了法定概括轉(zhuǎn)移理論，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持?！稓W洲示范民法典草案：歐洲私法的原則、定義和示范規(guī)則》第四卷第七章第101條明確規(guī)定：“租賃物所有權(quán)從出租人轉(zhuǎn)移至新所有人的，如果承租人在所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)已經(jīng)占有租賃物，則租賃物的新所有權(quán)人替代原出租人成為租賃合同當(dāng)事人。原出租人作為保證人，對(duì)不履行租賃合同所發(fā)生的債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。”[2]P243

許多國(guó)家通過(guò)原則適用的前提條件和法律后果的明確規(guī)定，實(shí)現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的規(guī)則化，實(shí)質(zhì)上達(dá)到了買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則限制適用的功效。在適用前提條件方面，一是規(guī)定租賃權(quán)的物權(quán)化條件。在租賃標(biāo)的物出賣(mài)前，租賃權(quán)利經(jīng)過(guò)了登記、出租人交付租賃物給承租人占有、租賃合同已經(jīng)實(shí)際履行，則此時(shí)的租賃物使用權(quán)就具有物權(quán)化的性質(zhì)，可以產(chǎn)生對(duì)抗買(mǎi)受人的效力。反之，如果沒(méi)有符合物權(quán)化的條件，則不能適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則；二是規(guī)定租賃目的正當(dāng)化的條件。在通常情況下租賃和買(mǎi)賣(mài)都是實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值目的的方式，并不能無(wú)條件地產(chǎn)生用益物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)的法律效力，也不必須需要政府通過(guò)限制買(mǎi)受人的權(quán)利來(lái)優(yōu)先保護(hù)承租人的利益。在多種權(quán)利及其利益共存的情況下，哪一種權(quán)利及其利益需要政府給予優(yōu)先保護(hù)，取決于目的價(jià)值的優(yōu)先性和正當(dāng)性。只有在房屋等不動(dòng)產(chǎn)資源市場(chǎng)供給緊缺、租賃替代成本很大的的情況下，承租人很難從房屋租賃市場(chǎng)上尋找到可以替代的租賃物，承租人因而處于弱勢(shì)地位，才需要政府制定和實(shí)施保護(hù)承租人生存權(quán)利的法律和政策，才有必要適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。在租賃合同目的違反合同法的公平原則、出賣(mài)人和承租人利用租賃合同損害買(mǎi)受人合法權(quán)益的情況下，則不能適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則；三是考慮其他優(yōu)先權(quán)利對(duì)租賃權(quán)的限制。在通常情況下租賃權(quán)不能對(duì)抗通過(guò)公用征收、司法強(qiáng)制拍賣(mài)等方式取得的租賃物所有權(quán)，承租人不能主張適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則來(lái)實(shí)現(xiàn)自己對(duì)租賃物享有的用益物權(quán)；四是規(guī)定租賃意思表示條件。買(mǎi)賣(mài)是否破除租賃還取決租賃關(guān)系當(dāng)事人的意思表示，即使租賃符合物權(quán)化的條件、符合目的正當(dāng)化的條件。如果租賃當(dāng)事人在合同中約定或事后自愿放棄繼續(xù)承租的，則不能適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則；同時(shí)，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃物的，新的承租人不能主張適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則來(lái)保護(hù)自己的承租權(quán)。

我國(guó)《合同法》第229條的規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！憋@而易見(jiàn)，這條規(guī)定沒(méi)有明確界定“租賃物”、“所有權(quán)變動(dòng)”、“租賃期間”的法律意義，缺失租賃權(quán)利的物權(quán)化條件、租賃目的正當(dāng)化的條件、優(yōu)先權(quán)效力的限制條件和租賃意思表示條件。在沒(méi)有明確規(guī)定這些前提條件的情形下，我國(guó)《合同法》第229條的規(guī)定只能被看做是一個(gè)關(guān)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則性的規(guī)定，而不是一個(gè)具體的法律規(guī)則，因而不能直接適用于租賃糾紛的裁決。

二、物權(quán)化條件的限制

租賃權(quán)利并不能自然地產(chǎn)生對(duì)抗其他權(quán)利的效力，只有實(shí)現(xiàn)了物權(quán)化的租賃權(quán)利才能產(chǎn)生對(duì)抗其他權(quán)利的法律效力，才能具備適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的可能性。

(一)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不適用于未經(jīng)公示的租賃關(guān)系

物權(quán)公示原則是熟人社會(huì)向陌生人社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期確定的物權(quán)變動(dòng)制度。在農(nóng)業(yè)社會(huì)，生活在城鎮(zhèn)和農(nóng)村的人們相互之間形成了熟人關(guān)系。個(gè)人的財(cái)富和信用狀況為一定范圍的熟人所知悉，一切都在事實(shí)上處于公示的狀態(tài)，社會(huì)交往沒(méi)有產(chǎn)生對(duì)物權(quán)變動(dòng)公示制度的必要依賴，制度建構(gòu)缺少足夠的社會(huì)文化動(dòng)力。③隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人的交往方式和交往空間發(fā)生了巨大的變化，人們之間的熟悉程度逐漸降低，有必要通過(guò)物權(quán)公示來(lái)增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)的交易安全性，保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利，維護(hù)社會(huì)交往秩序，于是物權(quán)公示成為利害關(guān)系人知情的重要機(jī)制，是物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生對(duì)抗效力的前提條件。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極大地改變了人們的財(cái)產(chǎn)觀念，人們不再滿足于對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抽象的支配和擁有形式上的所有權(quán)，期望通過(guò)對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用收益最大限度地發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的實(shí)際功用和社會(huì)效益，租賃也成為實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)動(dòng)態(tài)價(jià)值的重要法律手段，公示也相應(yīng)地成了人們處理所有權(quán)和用益物權(quán)之間沖突的重要機(jī)制。

如果租賃沒(méi)有經(jīng)過(guò)公示，出租人又不能舉證證明買(mǎi)受人知悉租賃權(quán)的存在，則推定該買(mǎi)受人對(duì)租賃權(quán)的存在不知情，對(duì)其也不產(chǎn)生對(duì)抗力，買(mǎi)受人自然也不受該租賃契約設(shè)定的租賃權(quán)的約束。大陸法系的許多國(guó)家將買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則僅適用于經(jīng)過(guò)公示的不動(dòng)產(chǎn)租賃。誠(chéng)然，公示有不同的途徑和機(jī)制，占有和登記是常見(jiàn)的公示方式。占有具有一定的公示功能，占有在任何時(shí)候都表征著一定權(quán)利的存在，因而是一定利益的外在體現(xiàn)形式。立法通過(guò)權(quán)利確認(rèn)占有人對(duì)占有物具有一定的權(quán)利，旨在保護(hù)占有背后的利益，因此，占有也就逐漸成為物權(quán)變動(dòng)的條件。但是與權(quán)利登記形式相比，占有并不能準(zhǔn)確描述不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)的租賃登記也就成為公示效果最佳的機(jī)制，[3]P105許多國(guó)家對(duì)抵押權(quán)和地役權(quán)的設(shè)定均采用登記公示的方式，法國(guó)、奧地利、瑞士等國(guó)家都采用登記的公示方式確立租賃權(quán)的抵抗力。

在出租賃人交付租賃物和承租人繼續(xù)占有租賃物的情況下，該不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人也只能從標(biāo)的物已經(jīng)被第三人占有去推定租賃關(guān)系存在的可能性，這種制度安排對(duì)買(mǎi)受人的保護(hù)力度弱于登記公示制度。德國(guó)采用租賃物交付作為物權(quán)公示的形式，《德國(guó)民法典》第566條第一款規(guī)定“出租的住房交給承租人后，被出租人讓與給第三人的，取得人代替出租人，加入在出租人的所有權(quán)存續(xù)期間基于使用租賃關(guān)系而發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)”，該規(guī)定也適用于土地租賃關(guān)系。在租賃物交于承租人之前，也就是租賃契約履行前，對(duì)租賃人的保護(hù)不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。租賃物的交付是租賃合同履行的起點(diǎn)，在租賃物尚未交付的情況下，承租人處于債權(quán)人的地位，只能依據(jù)租賃合同請(qǐng)求出租人交付出租物或承擔(dān)違約責(zé)任，承租人對(duì)租賃物不享有直接支配的權(quán)利，沒(méi)有形成占有使用的實(shí)際利益。如果出租人轉(zhuǎn)移租賃物的所有權(quán)給第三人，承租人不能對(duì)第三人主張任何權(quán)利，只有出租人交付了租賃物，承租人才開(kāi)始享有對(duì)租賃物的使用權(quán)，租賃權(quán)從而具有公示性，承租人因此處于用益物權(quán)人的地位，此時(shí)租賃權(quán)轉(zhuǎn)化為用益物權(quán)，具有了對(duì)抗第三人的效力，承租人可以基于買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則來(lái)保護(hù)自己占有、使用租賃物的權(quán)利。[4]

我國(guó)合同在強(qiáng)調(diào)保護(hù)租賃權(quán)利人的同時(shí)，也不能片面地犧牲交易安全、過(guò)度忽視對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)利保護(hù)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定房屋租賃應(yīng)該向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案，④我國(guó)少數(shù)地方以地方規(guī)范、規(guī)章的形式明確了租賃合同對(duì)抗第三人的登記備案要件，比如1999年《上海市房屋租賃條例》第15條規(guī)定“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人”；2004年《天津市房屋租賃管理規(guī)定》第13條推定“未經(jīng)登記備案的房屋租賃合同，不得對(duì)抗第三人”。這一規(guī)定應(yīng)該成為合同法確立的買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用的前提條件，二者結(jié)合起來(lái)形成一條完整的有關(guān)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規(guī)則。我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和速度遠(yuǎn)超其它國(guó)家，房屋買(mǎi)賣(mài)和租賃市場(chǎng)極其活躍，房屋自有率比較高，民眾習(xí)慣接受不動(dòng)產(chǎn)的登記作為權(quán)利宣示的做法，故我國(guó)不宜采用交付或占有作為租賃權(quán)對(duì)抗力的要件，[5]最高人民法院應(yīng)該通過(guò)司法解釋的形式確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的登記作為租賃權(quán)存在的條件，及時(shí)地確認(rèn)這種司法適用規(guī)范模式，完成買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則規(guī)則化的歷史使命。

(二)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則限制適用于沒(méi)有實(shí)際履行的租賃合同

在民法理論中，特定當(dāng)事人之間請(qǐng)求為一定行為的權(quán)利屬于債權(quán)，將某物交由特定主體直接占有、使用、收益和處分的權(quán)利是物權(quán)。物權(quán)具有排他效力、優(yōu)先效力和追及效力，而債權(quán)體現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)屬性，具有平等性特質(zhì)。[6]P1-3買(mǎi)賣(mài)和租賃都要通過(guò)合同來(lái)實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)賣(mài)是買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人交付標(biāo)的物，出賣(mài)人請(qǐng)求買(mǎi)受人支付價(jià)金的行為，而租賃則是承租人請(qǐng)求出租人交付租賃物給其使用收益，出租人請(qǐng)求承租人支付租金的行為，各方當(dāng)事人在契約履行之前享有的只是請(qǐng)求對(duì)方履行合同義務(wù)的債權(quán)，依據(jù)債權(quán)平等原則，不論哪個(gè)合同訂立在前，承租人和買(mǎi)受人的地位是平等的。當(dāng)出租人拒不履行合同義務(wù)時(shí)，承租人只能向法院起訴要求出租人繼續(xù)履行合同義務(wù)，承擔(dān)違約責(zé)任及其相應(yīng)賠償責(zé)任。如果出租人在此階段通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同將其房屋出賣(mài)給第三人并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，那么，買(mǎi)受人根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同取得的所有權(quán)是物權(quán)能夠?qū)钩凶馊藢?duì)出租人享有的債權(quán)，尚未履行的租賃合同對(duì)買(mǎi)受人沒(méi)有約束力，承租人對(duì)此房屋的新所有權(quán)人也不享有任何權(quán)利。反之，如果租賃合同在買(mǎi)賣(mài)合同之前履行，承租人就先于買(mǎi)受人取得了對(duì)租賃物的占有、使用、收益的權(quán)利，依據(jù)先成立的物權(quán)優(yōu)先后成立的物權(quán)、限制物權(quán)優(yōu)先于完全物權(quán)的法理，在租賃物上確立的用益物權(quán)可以對(duì)抗后于租賃合同履行的買(mǎi)賣(mài)合同成立的所有權(quán)。⑤顯然，物權(quán)必然與占有聯(lián)系在一起，但存在支配狀態(tài)并不一定產(chǎn)生物權(quán)，委托合同中的受托人對(duì)受托物的占有，并不產(chǎn)生使用收益的直接效果，因而也不能認(rèn)定為這種占有產(chǎn)生了用益物權(quán)，只有債之關(guān)系中支配狀態(tài)具有支配權(quán)屬性時(shí)，這種債權(quán)的實(shí)現(xiàn)才能成立物權(quán)。[7]也有學(xué)者認(rèn)為，租賃合同設(shè)立的租賃權(quán)仍然是債權(quán)，按照物權(quán)法定的原則，不具備物權(quán)的效力。但是，在占有基礎(chǔ)上產(chǎn)生的返還請(qǐng)求權(quán)、停止侵害請(qǐng)求權(quán)，可以對(duì)抗合同相對(duì)方之外的第三人，這種通過(guò)債務(wù)關(guān)系與占有相結(jié)合形成的支配權(quán)，具備了一般債權(quán)所不具備的對(duì)抗力。[8]誠(chéng)然，承租人對(duì)租賃物的使用收益權(quán)因?yàn)槠湔加卸鴥?yōu)先于其后成立的所有權(quán)和抵押權(quán)等物權(quán)，并不意味著承租人這一權(quán)利具有完全的對(duì)抗效力，實(shí)際上這種對(duì)抗力是有限度的，出租人在租賃期間仍然可以出賣(mài)租賃物、轉(zhuǎn)移所有權(quán)，仍然可以在租賃物上設(shè)立抵押權(quán)。從本質(zhì)上講，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利具有物權(quán)的某些外觀特征，但并不是所有的不動(dòng)產(chǎn)的使用收益權(quán)利都應(yīng)該成為法定物權(quán)。迄今為止，大多數(shù)國(guó)家只在法律上承認(rèn)占有、使用和收益土地的永佃權(quán)、地役權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是物權(quán)，而對(duì)使用收益房屋等不動(dòng)產(chǎn)以及汽車(chē)、船舶等準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)有條件地給予物權(quán)化的保護(hù)。其中一個(gè)重要的原因是土地等不動(dòng)產(chǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有房屋等不動(dòng)產(chǎn)那樣的頻繁的流轉(zhuǎn)性；另一方面，土地租賃期限遠(yuǎn)長(zhǎng)于房屋租賃期限，土地用益權(quán)需要處于穩(wěn)定的保護(hù)狀態(tài)。從強(qiáng)化土地用益權(quán)的近代理想出發(fā)，以占有為對(duì)抗要件對(duì)未進(jìn)行租賃登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，也承認(rèn)其排除性和對(duì)抗效力，已經(jīng)是制度安排的必然趨勢(shì)。[9]P76順應(yīng)這種潮流，多數(shù)國(guó)家通過(guò)特別法承認(rèn)占有土地這樣的不動(dòng)產(chǎn)將導(dǎo)致土地使用權(quán)益的物權(quán)化效果，賦予土地占有人擁有對(duì)抗所有權(quán)人的權(quán)利。[10]P172當(dāng)然，占有土地就意味著土地租賃合同已經(jīng)實(shí)際履行，買(mǎi)受人必須尊重承租人的土地使用權(quán)益。

三、目的價(jià)值因素的限制

原則集中體現(xiàn)法律的價(jià)值取向，從而與法律的社會(huì)目的直接關(guān)聯(lián)。買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則是否適用某種租賃關(guān)系，在很大程度上取決于租賃目的價(jià)值的正當(dāng)性。在司法實(shí)踐中，租賃目的司法評(píng)判是適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

(一)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不適用于違背合同法基本原則的租賃合同

從價(jià)值角度看，租賃合同是當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)移特定物于另一方使用，另一方給付租金的合同，是當(dāng)事人之間設(shè)定用益權(quán)的合同。買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的法律效力直接變現(xiàn)為承租人對(duì)租賃物的使用收益權(quán)利可以對(duì)抗買(mǎi)受人取得的租賃物的所有權(quán)，其主要目的是為了更好地保護(hù)承租人的利益，維護(hù)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性，最大程度地實(shí)現(xiàn)資源的使用效益。在所有權(quán)與用益物權(quán)可以分離的法律模式下，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則旨在所有權(quán)變動(dòng)的情形下，仍然能夠?qū)崿F(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的動(dòng)態(tài)使用價(jià)值，因此，租賃期間應(yīng)該以短期為主，租賃期過(guò)長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致物的靜態(tài)使用，從而自我散失物的動(dòng)態(tài)使用價(jià)值。從法理上看，租賃合同約定的使用權(quán)屬于臨時(shí)性質(zhì)的權(quán)利，承租人根據(jù)合同享有的使用權(quán)益不是永久性的，根據(jù)租賃合同在非常長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)享有租賃物的使用權(quán)，在實(shí)質(zhì)上就是對(duì)租賃物擁有了永久性的使用權(quán)，用這種方式對(duì)租賃物上的利益進(jìn)行永久性分割的合同，不應(yīng)該視為實(shí)質(zhì)上的租賃合同。鑒于此，我國(guó)臺(tái)灣民法典明確規(guī)定租賃期5年以內(nèi)是買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用的期限條件，超過(guò)五年的長(zhǎng)期或不定期租賃契約必須經(jīng)過(guò)公正才具對(duì)抗第三人的效力，從而有效地壓縮了虛假租賃契約的生存空間。⑥

租賃權(quán)的絕對(duì)對(duì)抗效力，容易給不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)人利用虛假租賃規(guī)避強(qiáng)制執(zhí)行提供機(jī)會(huì)，從而給債權(quán)人和買(mǎi)受人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)制造人為的法律阻礙。在現(xiàn)實(shí)生活中，有些債務(wù)人為了不交付或拖延交付標(biāo)的物，常常會(huì)和第三人串通，故意簽訂租期過(guò)長(zhǎng)、租金過(guò)低的不動(dòng)產(chǎn)虛假租賃合同。在虛假租賃合同沒(méi)有被司法鑒定機(jī)構(gòu)確認(rèn)的時(shí)候，一旦第三人對(duì)標(biāo)的物主張租賃權(quán)，法院只有中止或?qū)嶋H終止強(qiáng)制執(zhí)行程序，使買(mǎi)受人陷入無(wú)法行使所有權(quán)的制度困境，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用在一定程度上也就成為阻礙不動(dòng)產(chǎn)交易順利進(jìn)行，擾亂交易秩序的制度障礙。[11]為了有效地防止第三人通過(guò)虛假訴訟來(lái)謀取非法利益，法院應(yīng)該調(diào)整租賃關(guān)系的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該根據(jù)第三人獨(dú)立訴訟請(qǐng)求的牽連性，將書(shū)面租賃合同僅作為第三人能否參加本案訴訟的依據(jù)，以當(dāng)事人是否具有締結(jié)租賃合同的真實(shí)意思表示作為認(rèn)定租賃關(guān)系是否存在的判斷標(biāo)準(zhǔn)。法院應(yīng)該考察租賃合同締結(jié)的過(guò)程以及履行情況，查明出賣(mài)人與第三人之間是否存在其他債權(quán)債務(wù)等特殊關(guān)系，分析租賃期限、租金的數(shù)額以及支付方式是否符合常理，合同內(nèi)容是否違背公平原則、等價(jià)有償原則，是否因?yàn)槌鲎馊伺c承租人之間的特殊關(guān)系而具備某些權(quán)利讓與或讓利、補(bǔ)償?shù)那樾巍７ü俨荒塥?dú)立適用民法基本原則來(lái)解決民事?tīng)?zhēng)議，必須通過(guò)價(jià)值判斷和利益衡量來(lái)確定原則適用的前提條件，必須對(duì)與爭(zhēng)議有關(guān)的基本原則進(jìn)行權(quán)衡。顯而易見(jiàn)，公平原則比買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則具有優(yōu)先適用的效力。當(dāng)租賃合同的內(nèi)容違反公平原則、誠(chéng)信原則，⑦當(dāng)事人的動(dòng)機(jī)和合同目的存在著串通侵犯第三人或租賃物買(mǎi)受人的利益時(shí)，法官應(yīng)該堅(jiān)持限制適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的公正理念，合理保護(hù)第三人對(duì)租賃物所具有的合法權(quán)益。

法官還應(yīng)該查清租賃合同在合理的期間是否履行。如果有證據(jù)表明意思表示與書(shū)面租賃合同相悖，則不具備適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的前提條件。在執(zhí)行程序中，有些被執(zhí)行人與第三人通謀訂立虛假租賃合同，并由該第三人以實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)為由提出執(zhí)行異議，來(lái)?yè)p害執(zhí)行申請(qǐng)人的利益。執(zhí)行法院應(yīng)該對(duì)執(zhí)行異議進(jìn)行較為嚴(yán)格的審查；如果案外人提供了書(shū)面租賃合同，但不能證明已經(jīng)實(shí)際占有、使用該標(biāo)的物，則應(yīng)該裁定執(zhí)行異議不成立，由案外人向法院提供執(zhí)行異議之訴，如果案外人不能證明所提交的租賃契約合法有效并對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物進(jìn)行了實(shí)際占有使用，就不能主張對(duì)該標(biāo)的物擁有租賃權(quán)，因而也不能適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。[12]從實(shí)體權(quán)利的主張角度看，債權(quán)人或買(mǎi)受人只是否認(rèn)了案外人所主張的租賃權(quán)，案外人才是租賃權(quán)的主張者，依據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的訴訟原則，案外人應(yīng)當(dāng)就其異議成立上的事實(shí)承擔(dān)證明責(zé)任。在這里，負(fù)有證明責(zé)任的案外人提出的用于證明租賃權(quán)合法存在的事實(shí)證據(jù)是本證，而不負(fù)有證明責(zé)任的買(mǎi)受人或債權(quán)人用以證明案外人主張的租賃事實(shí)不存在的證據(jù)是反證，本證必須達(dá)到使法官形成內(nèi)心確信的證明程度，才能卸除敗訴風(fēng)險(xiǎn)，而反證只要能阻礙本證使其陷入真?zhèn)尾幻鞯木车兀狗ü賹?duì)租賃合同的真實(shí)性產(chǎn)生合理懷疑，就達(dá)到證明標(biāo)準(zhǔn)。[13]P110在這種情形下，法官就應(yīng)當(dāng)判定承租人的主張不成立，不具備適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的前提條件。[5]

(二)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則限制適用于補(bǔ)償性租賃合同、基于特定身份存在某種利益讓與的租賃合同

在現(xiàn)實(shí)生活中，不動(dòng)產(chǎn)的出租人與租賃人可能存在某種利益關(guān)系，出租人可能用過(guò)低租金來(lái)補(bǔ)償承租人的利益損失，⑧如果買(mǎi)受人沒(méi)有從出賣(mài)人那里獲得必要的利益補(bǔ)償，出租人的這種特定義務(wù)就不能概括地轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。比如，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了拆除開(kāi)發(fā)用地上的某些設(shè)施，與該設(shè)施擁有人商議提供一套房屋長(zhǎng)期低價(jià)租賃給其使用，后來(lái)開(kāi)發(fā)商將租賃房屋賣(mài)給第三人，第三人雖然知道所購(gòu)買(mǎi)的房屋存在租賃的事實(shí)，但并不知道該房屋的租賃期限和租賃極其低廉的事實(shí)。當(dāng)承租人向其交付明顯低于市場(chǎng)同類(lèi)租賃物租金的情況下，買(mǎi)受人在一般情況下將會(huì)拒絕接受十分低廉的租金，要求承租人支付與市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)相近的租金。在這種情況下，買(mǎi)受人變更租賃的行為應(yīng)該視為要求承租人與其重新簽訂租賃合同的行為，如果承租人對(duì)其要求加以拒絕，違約者應(yīng)該是買(mǎi)受人而不是承租人。買(mǎi)受人不能單方面由此解除租賃合同或強(qiáng)行占有租賃物，只能通過(guò)訴訟途徑請(qǐng)求法院重新確定租金或以租金過(guò)低、顯失公平而要求法院解除租賃合同，買(mǎi)受人或承租人由此受到的損害，應(yīng)該由獲得利益的原出租人補(bǔ)償。

另一方面，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用的前提是合同本身是賃租性質(zhì)的約定，而借助用益權(quán)對(duì)承租人一方給予補(bǔ)償或進(jìn)行利益交換的合同行為不屬于嚴(yán)格意義上的租賃合同，因而不適用該原則。因該合同解除導(dǎo)致補(bǔ)償利益或利益交換不能實(shí)現(xiàn)的，由原利益關(guān)系的受益人或責(zé)任人承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。此外，無(wú)償使用租賃物的合同也不屬于實(shí)質(zhì)上的租賃合同，該類(lèi)合同行為和合同關(guān)系應(yīng)該由贈(zèng)與制度來(lái)規(guī)范和調(diào)整。

(三)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則限制適用于租賃替代成本不大的情形

誠(chéng)然，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不可能完全忽視對(duì)出租人和買(mǎi)受人的利益保護(hù)，但是與買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則相較，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的價(jià)值取向應(yīng)該是對(duì)承租人進(jìn)行傾斜性法律保護(hù)。這里就需要一定的事實(shí)前提，一是受到法律特別保護(hù)的當(dāng)事人應(yīng)該在社會(huì)地位上處于相對(duì)弱勢(shì)的地位。就租賃關(guān)系而言，也就是承租人與出租人、買(mǎi)受人相比較，在權(quán)利的實(shí)現(xiàn)和保護(hù)方面處于相對(duì)弱勢(shì)的地位。二是法律關(guān)系的一方當(dāng)事人有予以特別法律保護(hù)的需要。買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用前提應(yīng)該是租賃資源相對(duì)緊缺或配置不平衡、集中在少數(shù)人手中，從而需要通過(guò)租賃來(lái)滿足大多數(shù)人的使用需求。羅馬帝國(guó)時(shí)期的土地租賃、二戰(zhàn)后德國(guó)的房屋租賃和我國(guó)20世紀(jì)90年代前期的房屋租賃符合此種情形。從法理上講，房屋租賃本來(lái)是私人領(lǐng)域的交往事務(wù)，應(yīng)該遵照當(dāng)事人意思自治的原則，不能隨便進(jìn)行干預(yù)。但是，在自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)破壞引發(fā)房屋租賃資源緊缺的情況下，能否穩(wěn)定地使用租賃房屋影響到承租人的生存利益，國(guó)家基于維護(hù)弱者的生存權(quán)益的需要可以對(duì)租賃活動(dòng)進(jìn)行必要的調(diào)控，可以制定特別的租賃保護(hù)、住宅和租金管理方面的法律和政策，限制住房所有人提高租金，強(qiáng)制住房所有人或占有人與需要人訂立租賃合同，限制出租人的中止合同權(quán)，只允許出租人在具備某些理由時(shí)請(qǐng)求法院取消租賃關(guān)系。[14]P75-76在曾世雄看來(lái)，“私法自治之限制，以使生活資源之合理分配為其原理原則”，[15]P21法律對(duì)權(quán)利義務(wù)的規(guī)定必須在實(shí)體上符合正義公平原則。此種情形下，即使承租人沒(méi)有實(shí)際占有租賃物或者沒(méi)有登記公示，甚至沒(méi)有租賃合同沒(méi)有實(shí)際履行，都可以依據(jù)國(guó)家保護(hù)承租人的生存權(quán)益的房屋租賃政策，適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的不斷改善，住房已經(jīng)不再是稀缺資源，承租人尋找新的房源已經(jīng)不再是十分困難的事情，房屋所有權(quán)變動(dòng)解除租賃關(guān)系已經(jīng)不像昔日那樣給當(dāng)事人的生存保障造成嚴(yán)重的影響，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的立法目的逐漸失去了應(yīng)有的指向。“至于房屋租賃領(lǐng)域，中國(guó)不存在大戰(zhàn)結(jié)束后西歐和日本對(duì)弱勢(shì)承租人利益特殊保護(hù)的背景，并且租賃關(guān)系具有對(duì)抗力在實(shí)踐當(dāng)中大多被規(guī)避，或者不被規(guī)避的話會(huì)造成租不到房和租金飛漲的背離局面。故一般情況下也應(yīng)遵從‘讓與破租賃’的規(guī)則。”[7]尤其在動(dòng)產(chǎn)租賃活動(dòng)中，出租人、受讓人與承租人之間在經(jīng)濟(jì)地位上已經(jīng)沒(méi)有明顯的強(qiáng)弱之分。與不動(dòng)產(chǎn)租賃相比，動(dòng)產(chǎn)租賃變動(dòng)對(duì)承租人生活或營(yíng)業(yè)的影響較小，一般情況下不會(huì)影響承租人的生存保障；加之動(dòng)產(chǎn)具有可消耗性特點(diǎn)，無(wú)法進(jìn)行長(zhǎng)期租賃；再者動(dòng)產(chǎn)具有種類(lèi)性，承租人在解除租賃合同后可以在市場(chǎng)上選擇可替代物，買(mǎi)賣(mài)破租賃對(duì)承租人的居住利益不會(huì)造成太大的影響，因此沒(méi)有必要否認(rèn)租賃合同的債權(quán)性質(zhì)，以交易安全和交易成本的提高為代價(jià)來(lái)對(duì)承租人進(jìn)行傾斜性法律保護(hù)。隨著西方進(jìn)入福利國(guó)家時(shí)代，保障公民有房居住成為國(guó)家保障的社會(huì)福利權(quán)利，越來(lái)越多的國(guó)家采取廉租房、供租房、合作產(chǎn)權(quán)房、住房租金補(bǔ)貼等方式為社會(huì)弱勢(shì)群體提供住房保障，在經(jīng)濟(jì)上處于弱勢(shì)地位的承租人可以通過(guò)行政受益請(qǐng)求權(quán)獲得租賃廉租房、公租房等來(lái)滿足基本生存的需要。毋庸諱言，國(guó)家在一個(gè)特定時(shí)期給予承租人的特別保護(hù)，讓出租人和買(mǎi)受人在短期內(nèi)做出利益上的犧牲，也只是立法政策上的權(quán)宜之計(jì)，具有一定的實(shí)質(zhì)合理性，但不宜給出租人和買(mǎi)受人課加長(zhǎng)期的社會(huì)義務(wù)。

在法律實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)用于商事租賃的情形不同于用于居住的房屋租賃，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則對(duì)住房承租人的意義已經(jīng)明顯地小于對(duì)商業(yè)用房租賃的意義，租賃物用于商事活動(dòng)，必然要對(duì)租賃物進(jìn)行必要的改造和裝潢，需要一定的投入，因此一般租賃期限不會(huì)太短?！氨３肿赓U關(guān)系的穩(wěn)定有利于鼓勵(lì)商業(yè)承租人對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行長(zhǎng)期投資，以充分發(fā)揮其商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物盡其用”，[16]承租人出于對(duì)租賃進(jìn)行投資的風(fēng)險(xiǎn)防范，一般情況下會(huì)與出租人協(xié)商，通過(guò)租賃合同約定買(mǎi)賣(mài)是否解除租賃關(guān)系。鑒于商事租賃中承租人利用租賃房屋從事工商業(yè)活動(dòng)，旨在謀求經(jīng)濟(jì)利益，租賃關(guān)系的存續(xù)并不關(guān)涉生存利益和社會(huì)福利權(quán)利。[17]因此，國(guó)家沒(méi)有必要通過(guò)立法給予商事租賃予以特別保護(hù)，法院也沒(méi)有必要適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則來(lái)解決商事租賃糾紛，應(yīng)該由雙方當(dāng)事人在租賃合同中進(jìn)行約定。在租賃物發(fā)生買(mǎi)賣(mài)的情況下，應(yīng)該適用原合同的約定解除原則或約定不解除原則。因而，如果以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的商事租賃合同沒(méi)有約定租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓是否解除租賃合同事項(xiàng)，則在一般情況下不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，而應(yīng)該通過(guò)違約責(zé)任制度來(lái)確定當(dāng)事人的責(zé)任，依法或按照合同約定對(duì)當(dāng)事人的損失給予公正的補(bǔ)償。

四、優(yōu)先權(quán)利施加的限制

在民事交往活動(dòng)中往往同時(shí)存在幾種權(quán)利。雖然這些權(quán)利在理論上都應(yīng)該得到法律的有效保護(hù)，但在某一特定的時(shí)空條件下這些權(quán)利之間存在著沖突，無(wú)法同時(shí)給予同等的保護(hù)，需要國(guó)家對(duì)這些權(quán)利荷載的價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)和選擇，因此就有了優(yōu)先保護(hù)某一權(quán)利的制度安排。在某些情形下，租賃權(quán)利優(yōu)先于其他權(quán)利，因而就有了適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的必要性和可能性；而在另外一些情形下，有些權(quán)利優(yōu)先于租賃權(quán)利，從而構(gòu)成了對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用的限制。通過(guò)原始方式取得的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)具有優(yōu)先于租賃權(quán)的法律效力，因而買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不適用于原始取得租賃物所有權(quán)的情形。導(dǎo)致租賃物所有權(quán)變動(dòng)的有買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、公用征收、司法強(qiáng)制拍賣(mài)等原因。但是，不是所有情況下，租賃期間租賃物所有權(quán)的變動(dòng)都適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，這一原則僅適用于租賃物所有權(quán)繼受轉(zhuǎn)移的情形，不適于租賃物所有權(quán)的原始取得之情形。[18]P200

第一，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不適用于租賃物所有權(quán)的征收取得之情形。公用征收是原始取得被征收物所有權(quán)的一種方式，在國(guó)外，土地征收后果是私人土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家土地所有權(quán)。在我國(guó)，土地征收權(quán)的法律后果是農(nóng)民集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家土地所有權(quán)。土地征收既產(chǎn)生土地所有權(quán)和他物權(quán)的變更，也導(dǎo)致地面附著物的所有權(quán)和他物權(quán)的改變。一般情況下，土地征收的后果是國(guó)家取得土地所有權(quán)，而原權(quán)利人則喪失了土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、租賃權(quán)、土地抵押權(quán)等權(quán)利。許多國(guó)家通過(guò)土地征收立法或司法解釋明確規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要可以強(qiáng)制性征收私人土地或集體土地，一般經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地不能啟動(dòng)國(guó)家征地權(quán)。我國(guó)《憲法》第10條第3款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”依據(jù)憲法、法律的規(guī)定，征收不受被征收物之上用益物權(quán)之約束，承租人不能憑借土地租賃合同或占有使用土地的事實(shí)行為對(duì)抗國(guó)家的土地征收強(qiáng)制權(quán)力，只能要求國(guó)家或土地出租人給予自己的損害以充分和公正的補(bǔ)償。2011年1月21日公布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定，明確規(guī)定公共利益征收與商業(yè)開(kāi)發(fā)徹底分開(kāi)、政府作為惟一的補(bǔ)償主體應(yīng)該對(duì)被征收人給予公正的補(bǔ)償，而房屋承租人可以依據(jù)房屋租賃合同請(qǐng)求出租人對(duì)自己不能繼續(xù)承租造成的損害給予公平的補(bǔ)償。因此，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不適用于通過(guò)公用征收取得租賃物所有權(quán)的情形，土地承租人、房屋承租人不能以租賃權(quán)對(duì)抗征收權(quán)。

第二，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不適用于在房屋出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的情形。《物權(quán)法》第190條的規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款的規(guī)定、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條規(guī)定，先于擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的租賃權(quán)仍然具有對(duì)抗效力，法院應(yīng)該遵循買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，不得強(qiáng)制去除。但是，需要特別指出的，強(qiáng)制執(zhí)行程序中的被拍賣(mài)標(biāo)的物是被法院查封或凍結(jié)的租賃物，租賃物的所有人已經(jīng)喪失了處分權(quán)能，作為被執(zhí)行人實(shí)際上處于承受強(qiáng)制執(zhí)行人的地位，無(wú)法對(duì)出賣(mài)與否、出賣(mài)價(jià)格、買(mǎi)受人的范圍等各個(gè)方面作出有影響力的意思表示。我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！憋@然，強(qiáng)制程序中的拍賣(mài)人不是出租人而是擁有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)力的法院。因此，先于擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的租賃權(quán)人不享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)標(biāo)的物的權(quán)利，即不能以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)對(duì)抗強(qiáng)制拍賣(mài)程序中其他競(jìng)拍人，更不能在租賃物被拍賣(mài)后，借助訴訟程序以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)對(duì)抗競(jìng)拍成功的買(mǎi)受人，要求法院給于救濟(jì)。此外，在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，買(mǎi)受人在法院依法通過(guò)強(qiáng)制拍賣(mài)的程序中取得租賃物所有權(quán)的情況屬于原始取得查封的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，法院以拍賣(mài)方式賣(mài)給拍定人收取價(jià)金的行為屬于公法行為，承租人不能基于租賃權(quán)對(duì)抗該買(mǎi)受人。

《物權(quán)法》第190條的規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款的規(guī)定，在擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)之后經(jīng)過(guò)登記設(shè)立的租賃權(quán)則不具有對(duì)抗效力，法院應(yīng)當(dāng)依法將其去除后進(jìn)行拍賣(mài)。此外，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第66條明確規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！庇纱丝梢?jiàn)，法律允許抵押人將房屋抵押后再出租。在先抵押后出租的情況下，抵押權(quán)優(yōu)先于承租權(quán)，抵押權(quán)人在債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)將抵押物變賣(mài)，購(gòu)得該抵押物的買(mǎi)受人可以不受原租賃合同的約束，因此，只要買(mǎi)受人不愿履行原租賃合同的，承租人就不得以租賃關(guān)系的存在來(lái)對(duì)抗買(mǎi)受人。但是，承租人屬于特定的債權(quán)人，對(duì)于去除該租賃權(quán)所產(chǎn)生的應(yīng)得利益損失和直接損失擁有先于普通債權(quán)人后于抵押權(quán)人的優(yōu)先受償之權(quán)利。[19]

第三，買(mǎi)賣(mài)不破賃租原則不適用房屋在出租前已被人民法院依法查封的情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害?！备鶕?jù)該規(guī)定，涉及到法院依法查封的房屋，如果查封在先、租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣(mài)時(shí)不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則；如果租賃在先、查封在后，則仍然可以適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。換言之，查封是一種禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分財(cái)產(chǎn)的法律措施，其目的在于保障和實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的債權(quán)。債務(wù)人或其他人擅自處分被查封財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效，承租人在明知租賃物有可能被變賣(mài)的情況下，仍然與出租人訂立租賃合同的，應(yīng)該承受由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，由于破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)的基本方法是進(jìn)行強(qiáng)行拍賣(mài)或變賣(mài)，所以也不宜適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。按照破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配原則，破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、有抵押的債權(quán)應(yīng)該優(yōu)先于其他債權(quán)清償。如果繼續(xù)履行破產(chǎn)宣告時(shí)破產(chǎn)企業(yè)簽訂的尚未到期的租賃合同，將導(dǎo)致租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)不僅優(yōu)于破產(chǎn)企業(yè)職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用的清償，而且優(yōu)先于其他破產(chǎn)債權(quán)的清償，從而與企業(yè)破產(chǎn)清償順位相抵觸。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)人可能會(huì)因破產(chǎn)企業(yè)的房屋和土地使用權(quán)附著的租賃關(guān)系對(duì)開(kāi)發(fā)利用的消極影響，缺少購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)力，從而不利于實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的正常價(jià)值。

最后，依據(jù)目的正當(dāng)性原則和權(quán)利優(yōu)先原則，買(mǎi)賣(mài)不破租賃不適用于約定續(xù)租的情形。買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的目的，在于維持承租人在租賃物所有權(quán)變更時(shí)的法律地位，承認(rèn)承租人在租賃期間有權(quán)繼續(xù)占有租賃物，并不是保護(hù)承租人的無(wú)限利益。如果出租人和承租人約定在租賃合同屆滿前數(shù)月可以辦理續(xù)租的，且約定續(xù)租金額事項(xiàng)的，這種做法不符合買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用的前提條件。出賣(mài)前設(shè)立的租賃權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)化的用益物權(quán)，具有優(yōu)先權(quán)利的性質(zhì)，可以在一定條件下對(duì)抗買(mǎi)受人享有的租賃物的所有權(quán)，但是，租賃期間屆滿后，買(mǎi)受人對(duì)租賃物擁有的所有權(quán)在時(shí)間上先于約定續(xù)租權(quán)而設(shè)立，因此，約定續(xù)租并繼續(xù)占有租賃物的權(quán)利不再具有原有的優(yōu)先地位，不應(yīng)該適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則對(duì)其進(jìn)行司法保護(hù)。

五、意思表示效力的限制

租賃本質(zhì)上屬于私人領(lǐng)域的社會(huì)交往行為，是私人領(lǐng)域社會(huì)主體的權(quán)利交換活動(dòng)，在一般情況下遵循意思自治原則，買(mǎi)賣(mài)是否破除租賃應(yīng)該首先考慮租賃關(guān)系當(dāng)事人的意思表示，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)擁有在租賃合同中對(duì)此事項(xiàng)進(jìn)行約定的選擇權(quán)利。租賃合同生效后，承租人和出租人的意思表示在一定程度上也能實(shí)質(zhì)性地影響買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用。

(一)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不適用于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租關(guān)系

我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同?！奔词钩鲎馊送獬凶馊宿D(zhuǎn)租租賃物的，也必須在剩余的租期內(nèi)，超過(guò)剩余租期的視為無(wú)權(quán)出租行為。由此可見(jiàn)，承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租是違法行為，第三人不能憑借轉(zhuǎn)租合同對(duì)抗租賃物的買(mǎi)受人，換言之，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不適用于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，也不適用于經(jīng)出租人同意但超過(guò)剩余租賃期間的轉(zhuǎn)租合同。如果出租人知道承租人將租賃物轉(zhuǎn)租的六個(gè)月內(nèi)，沒(méi)有提出異議的，可以推定出任人同意轉(zhuǎn)租，出租人應(yīng)該承認(rèn)承租人與第三人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力，第三人亦即次承租人對(duì)租賃物的占有、使用、收益的權(quán)利可以對(duì)抗買(mǎi)受人取得的租賃物所有權(quán)。當(dāng)然，承租人和次承租人必須提供出租人知道轉(zhuǎn)租的事實(shí)證據(jù)，如果舉證不能，則不能推定出租人同意轉(zhuǎn)租，也就不能適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則來(lái)保護(hù)次承租人的使用收益租賃物的權(quán)利。

《歐洲示范民法典草案：歐洲私法的原則、定義和示范規(guī)則》第四卷第七章第103條明確規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)讓租賃物。轉(zhuǎn)租請(qǐng)求無(wú)正當(dāng)理由被拒絕的，承租人可以在合理時(shí)限內(nèi)發(fā)出通知而解除租賃合同。在轉(zhuǎn)租的情況下，承租人仍需要履行租賃合同約定的承租人的義務(wù)。[2]P243盡管在一般情況下，使用權(quán)并不被視為具有人身屬性，在具有可替代性的動(dòng)產(chǎn)使用方面，使用人的人身屬性對(duì)這類(lèi)財(cái)產(chǎn)的使用效果的影響不大，但是在租賃實(shí)踐中，承租人的人身屬性對(duì)汽車(chē)、船舶和航空器等動(dòng)產(chǎn)和房屋等不動(dòng)產(chǎn)租賃物的出租和使用具有重要的影響作用，出租人基于某些方面的考慮會(huì)對(duì)承租人作出合適的選擇。有些出租人基于能夠及時(shí)收到租金的考量，會(huì)優(yōu)先選擇收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)條件好的承租人。在有些情況下，出租人對(duì)于租賃物可能存在著超越經(jīng)濟(jì)價(jià)值以外的利益，在房屋租賃中有些出租人基于對(duì)房屋整潔使用的考慮，會(huì)優(yōu)先選擇衛(wèi)生習(xí)慣良好、沒(méi)有吸煙等不良嗜好的承租人。在汽車(chē)、船舶和航空器的租賃中，出租人不希望這些租賃物落到不具有合理使用的專業(yè)技能的承租人手中，也不希望承擔(dān)承租人疏忽或不當(dāng)使用造成的租賃物損害修理責(zé)任或其他相關(guān)責(zé)任，出租人會(huì)對(duì)承租人的人身資格作出必要的限定，作出有利的選擇。因?yàn)榇纬凶馊耸仟?dú)立于承租人的，所以轉(zhuǎn)租就意味著租賃物將不再處于承租人的控制之下，盡管承租人仍作為原租賃合同一方當(dāng)事人對(duì)出租負(fù)責(zé)，但出租人對(duì)這種缺少控制和監(jiān)管的租賃物使用有著合理的擔(dān)心，因而擁有反對(duì)轉(zhuǎn)租的合法權(quán)利。

此外，出租人可以將轉(zhuǎn)租視為與原租賃合同目的不相符合的行為，原租賃合同賦予了承租人使用租賃物的權(quán)利，轉(zhuǎn)租則意味著承租人不再是從租賃物的使用中實(shí)現(xiàn)自己的利益，而是從轉(zhuǎn)租交易帶來(lái)的收益中獲益，因此不再符合買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用目的。當(dāng)然，承租人對(duì)于轉(zhuǎn)租租賃物也存在合法利益，在租賃合同期間較長(zhǎng)、承租人由于情勢(shì)變更不再使用租賃物的情況下，承租人仍然需要履行支付租金的義務(wù)，轉(zhuǎn)租也許是從租賃物中受益的最好方式，如果出租人沒(méi)有充分理由拒絕同意轉(zhuǎn)租，則根據(jù)利益衡量原則可以賦予承租人終止與出租人的租賃合同關(guān)系的特別權(quán)利，免除其剩余合同期間的支付租金的義務(wù)，而且出租人對(duì)于提前終止不能要求損害賠償；另一方面，無(wú)論是否有充分合理的理由，出租人并不負(fù)有同意轉(zhuǎn)租的義務(wù)，因此承租人應(yīng)該依據(jù)合同約定和法律規(guī)定承擔(dān)一定的違約責(zé)任。誠(chéng)然，與轉(zhuǎn)租相聯(lián)系，未經(jīng)出租人同意，承租人要求出租人履行租賃合同義務(wù)的權(quán)利也不得轉(zhuǎn)讓?！段靼嘌莱鞘谐鲎夥ā返?條明確規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，城市住宅租賃不得轉(zhuǎn)讓給第三方。《城市出租法》第32條規(guī)定，商業(yè)租賃是可以轉(zhuǎn)讓的，出租人享有提高租金百分之十的權(quán)利，這是對(duì)剝奪出租人反對(duì)轉(zhuǎn)讓權(quán)利的一種利益補(bǔ)償。

(二)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不適用于承租人自愿放棄繼續(xù)承租的情形

現(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)貨物、人員和資本高度流動(dòng)的社會(huì)，同時(shí)也是一個(gè)信息傳播和獲取迅捷的社會(huì)，個(gè)人的事業(yè)計(jì)劃和生活規(guī)劃在一定程度上也處于不斷變化的狀態(tài)。承租人有可能基于某種理由，不愿意和受讓人建立和維持租賃關(guān)系，不想進(jìn)行任何特定性投資，自愿解除買(mǎi)受人的法定契約承受義務(wù)。

此外，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則賦予承租人在租賃期間租賃物出賣(mài)后是否繼續(xù)承租的選擇性權(quán)利，承租人出于自身最佳利益實(shí)現(xiàn)的考慮，既可以對(duì)租賃物行使繼續(xù)占有使用收益的權(quán)利，也可以作出解除租賃合同的決定。這一權(quán)利實(shí)質(zhì)上是一種撤銷(xiāo)權(quán)，能夠產(chǎn)生形成權(quán)的法律后果，只要承租人明確表示放棄繼續(xù)承租的權(quán)利，出租人和買(mǎi)受人就不能以買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則依據(jù)，要求承租人繼續(xù)履行承租合同。而同時(shí)，買(mǎi)受人也不再受該原則的約束，可以直接以新所有權(quán)人的資格，享有完全物權(quán)的所有權(quán)利，擁有占有、使用、收益、處分的所有權(quán)能。為了進(jìn)一步明確買(mǎi)賣(mài)不破租賃的立法宗旨，作為一個(gè)法律原則，我國(guó)《合同法》第229條應(yīng)該表述為：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，但承租人自愿放棄繼續(xù)承租的除外?！?/p>

還有，出租人也可以和承租人在租賃合同中對(duì)租賃期間租賃物所有權(quán)變動(dòng)時(shí)是否繼續(xù)履行租賃合同作出明確約定，也就是說(shuō)，承租人可以在租賃合同中放棄買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律權(quán)利。《法國(guó)民法典》第1744條規(guī)定：“如訂立租賃契約時(shí)已約定出賣(mài)租賃場(chǎng)合之場(chǎng)合，財(cái)產(chǎn)取得人可以辭走承租人”，按照我國(guó)《合同法》第4條的規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”，出租人和承租人可以通過(guò)租賃合同對(duì)租賃權(quán)的對(duì)抗效力的放棄作出安排，此時(shí)不應(yīng)該適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，租賃合同對(duì)新的所有權(quán)人不產(chǎn)生對(duì)抗效力；⑨當(dāng)事人還可以在租賃合同中約定合同解除的條件，當(dāng)承租人有符合租賃合同中約定的出租人可以解除合同條件的行為時(shí)，租賃物的買(mǎi)受人可以依法行使原租賃合同中屬于出租人一方的合同解除權(quán)利，不再履行原租賃合同。當(dāng)然，買(mǎi)受人也可以和承租人協(xié)商一致解除租賃合同，此時(shí)也就不再需要適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。

我國(guó)《合同法》第232條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充。不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定，視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)該應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。如果承租人選擇不定期租賃，則可以推定承租人對(duì)租賃房屋的選擇是臨時(shí)的，沒(méi)有長(zhǎng)期居住的打算，隨時(shí)準(zhǔn)備退租，表明承租人對(duì)該租賃房屋的生活依賴程度較低。此時(shí)，應(yīng)該尊重當(dāng)事人的簽訂租賃合同的真是意思表示，不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。[20]

注釋：

① 盡管法律規(guī)則在文字表述上有時(shí)可以省略假定條件和法律后果，但是，當(dāng)行為模式本身就是一定條件下的價(jià)值選擇的結(jié)果，并由此體現(xiàn)出對(duì)某種權(quán)利或利益的優(yōu)先保護(hù)傾向時(shí)，則不宜回避具體的適用條件。買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則是對(duì)租賃權(quán)優(yōu)先保護(hù)的制度安排，這種特別保護(hù)必須規(guī)定明確的適用前提條件。

②法律原則適用的基本要求是優(yōu)先適用法律規(guī)則，禁止向一般條款逃逸；在規(guī)則缺乏、規(guī)則不當(dāng)?shù)却_需適用原則的情況下，必須充分說(shuō)明原則適用之理由。(參見(jiàn)張文顯主編：《法理學(xué)》(第三版)，高等教育出版社、北京大學(xué)出版社2007年版，第125頁(yè)。)

③在賴麗華看來(lái)，"在一個(gè)相對(duì)的區(qū)域里，人們財(cái)產(chǎn)的多寡、房屋田產(chǎn)置于何處，乃至土地是否租賃、土地租賃于某人。土地權(quán)利是否存在負(fù)擔(dān)等等，該清晰明了。一切財(cái)產(chǎn)狀況皆為這一區(qū)域的所有民眾知曉，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)及其變動(dòng)基本上處于事實(shí)上的公示狀態(tài)，第三人不會(huì)因?yàn)椴恢涝摬粍?dòng)產(chǎn)中之上已經(jīng)存在租賃關(guān)系而陷入權(quán)利困境。因此，在這種歷史背景下，本質(zhì)上為債權(quán)性質(zhì)的租賃關(guān)系已經(jīng)類(lèi)似于物權(quán)，在客觀事實(shí)上進(jìn)行了公示，具有了與物權(quán)變動(dòng)類(lèi)似的效力。在該不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定物權(quán)時(shí)，一般不會(huì)產(chǎn)生由于未經(jīng)公示的債權(quán)對(duì)抗第三人物權(quán)的困境。"(賴麗華：《不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不破租賃制度的異化及其制度重建》，《企業(yè)經(jīng)濟(jì)》2010年第3期，第177頁(yè)。)

④中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第54條規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

⑤參見(jiàn)章杰超：《對(duì)所謂“債權(quán)物權(quán)化”的質(zhì)疑》，《政法論壇》,2006年第1期第179-180。

⑥臺(tái)灣地區(qū)2000年修改后的民法第425條規(guī)定：“出租人對(duì)于租賃物交付后，承租人占有中，縱將其所有權(quán)讓與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人仍繼續(xù)存在。前項(xiàng)規(guī)定，于未經(jīng)公正之不動(dòng)產(chǎn)租賃契約，其租賃期限逾五年或未定期限者，不適用之”

⑦在林誠(chéng)二看來(lái)，誠(chéng)信原則和禁止權(quán)利濫用原則也要求，權(quán)利行使不得違反公共利益或以損害他人利益為主要目的。誠(chéng)信原則具有法律具體化機(jī)能、正義衡平機(jī)能、法律修正機(jī)能、法律創(chuàng)設(shè)機(jī)能；權(quán)利濫用禁止原則具有侵權(quán)行為判斷機(jī)能、權(quán)利范圍明確化機(jī)能、權(quán)利行使范圍縮小化機(jī)能和強(qiáng)制調(diào)停機(jī)能。因此，法律原則間接適用的過(guò)程，是法官尋求適用前提條件、確定價(jià)值取向和進(jìn)行利益衡量的過(guò)程，也是法律原則機(jī)能的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，實(shí)質(zhì)上就是法律原則規(guī)則化的過(guò)程。(參見(jiàn)林誠(chéng)二：《民法理論與問(wèn)題研究》，中國(guó)政法大學(xué)2000年版，第7-12頁(yè)。)

⑧這里，低租金的租賃合同應(yīng)該屬于租賃制度調(diào)整的范圍，合意在很多情況下是一種當(dāng)事人之間協(xié)商和博弈的結(jié)果，鑒于出租人出于某種原因急需獲得租金而作出的某些讓步，只要在合理的范圍內(nèi)仍然符合通常意義上的租賃行為。但是，十分低廉的租金合同則不屬于實(shí)質(zhì)上租賃合同。

⑨我國(guó)《合同法》第93條規(guī)定："當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同"。當(dāng)租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，新的所有權(quán)人取代原租賃合同中原出租人的權(quán)利和義務(wù)，所以租賃物的買(mǎi)受人也就擁有了原出租人享有的合同約定的出租合同解除權(quán)。

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【Abstract】Article 229 of PRC Contract Law does not specify the prerequisite to apply Lease Prevails Over Sale, which is only a principle provision and can not be applied directly in judicial practice. When we apply it, we shall be in the light of the facts, in accordance with the principle of good faith, fairness and protection of the counterpart bona fide, apply the methods of value judgment and balance of interests, confirm the conditions whether a lease turns into a real right, the value condition of the lease purpose, limitation condition of a priority and the condition of a lease intention, and further more make provisions on how to realize the principle of Lease Prevails Over Sale". Only we do that, can we hear and judge the disputes among the leasee, the vendor and the purchaser.

【Key words】principle of Lease Prevails Over Sale;application of limitation;legal rule

Jurisprudence Analysis of Limitation on Principle of Lease Prevails Over Sale

JiJin-hua

(Law School of Nanjing Normal University ,Nanjing Jiangsu 210023)

1002—6274(2016)04—074—11

本文系江蘇高校優(yōu)勢(shì)學(xué)科建設(shè)工程資助項(xiàng)目(PAPD)“權(quán)利推定的基本原理和機(jī)制”的階段性研究成果。

季金華(1963-)，男，江蘇南通人，法學(xué)博士，南京師范大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)榉ɡ韺W(xué)、憲法學(xué)、現(xiàn)代司法理論。

DF525

A

(責(zé)任編輯：唐艷秋)