基于江蘇太倉(cāng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)融資擔(dān)保的法律問(wèn)題探析

楊賀竹陸紅

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院，江蘇 南京 210095)

摘要金融改革背景下，農(nóng)村土地融資擔(dān)保紛紛在各地開(kāi)展實(shí)踐試點(diǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否抵押的討論成為焦點(diǎn)。本文通過(guò)實(shí)地調(diào)研的方式，走訪了江蘇省太倉(cāng)市的村鎮(zhèn)，分析了“太倉(cāng)模式”的創(chuàng)新之處和存在問(wèn)題。在分析影響土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的因素后，提出建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度、設(shè)計(jì)合理的土地定價(jià)機(jī)制、健全土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；抵押貸款；太倉(cāng)模式

中圖分類號(hào)D922.29

收稿日期2015-04-12

基金項(xiàng)目國(guó)家大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練項(xiàng)目“金融改革背景下的農(nóng)村融資擔(dān)保法律問(wèn)題”(201410307068)階段性成果。

作者簡(jiǎn)介楊賀竹(1993-)，女，遼寧營(yíng)口人，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院法律系學(xué)生。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一直起著保障農(nóng)民基本生活和提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率這兩大主要功能，結(jié)合農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移和客觀上要求提高土地資源利用率的現(xiàn)狀，建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法有序流轉(zhuǎn)的制度符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。作為現(xiàn)行農(nóng)用地利用制度中的基礎(chǔ)和核心——土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度，在農(nóng)村融資擔(dān)?；顒?dòng)中越來(lái)越受到重視。本文以“太倉(cāng)模式”為例，研究土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押融資擔(dān)保法律問(wèn)題，對(duì)推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，激活農(nóng)村土地資本，具有重要的意義[1]。

一、 “太倉(cāng)模式”調(diào)研概況

2013年5月，太倉(cāng)市城廂鎮(zhèn)東林、海豐、新閘、稻花香、怡源村五個(gè)合作農(nóng)場(chǎng)以兩萬(wàn)畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，向太倉(cāng)農(nóng)商行貸款9 400萬(wàn)元，開(kāi)啟了以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押融資擔(dān)保的“太倉(cāng)模式”。該模式作為“資產(chǎn)主導(dǎo)型”的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押模式，以集中連片的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押標(biāo)的物。由于單個(gè)家庭的土地面積小且價(jià)值低，需集中農(nóng)村細(xì)碎化的土地，進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)，并以集中連片后的土地資產(chǎn)作為信用支撐，從而組織生產(chǎn)，其還貸能力方面優(yōu)勢(shì)也會(huì)更為突出。在“太倉(cāng)模式”中，普通農(nóng)戶與村委會(huì)簽定土地流轉(zhuǎn)合同，村委會(huì)作為中介將土地集中連片后，再將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給規(guī)模經(jīng)營(yíng)體即家庭農(nóng)場(chǎng)。規(guī)模經(jīng)營(yíng)體再向政府申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，由太倉(cāng)市農(nóng)村工作辦公室負(fù)責(zé)并進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的資產(chǎn)評(píng)估，然后向太倉(cāng)農(nóng)村商業(yè)發(fā)展銀行申請(qǐng)貸款，并由太倉(cāng)民豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司擔(dān)保，之后銀行進(jìn)行審查，發(fā)放貸款。其中為了降低風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)經(jīng)部門監(jiān)督農(nóng)業(yè)收益及時(shí)轉(zhuǎn)入專用賬戶，財(cái)政部門負(fù)責(zé)各類政府補(bǔ)貼資金在專項(xiàng)賬戶內(nèi)封閉運(yùn)作。分析此種模式，我們可以看出土地資本化實(shí)現(xiàn)了兩次，一次是普通農(nóng)戶通過(guò)流轉(zhuǎn)合同的租賃或其他方式實(shí)現(xiàn)土地資本化，另一次是規(guī)模經(jīng)營(yíng)體通過(guò)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押方式實(shí)現(xiàn)土地的資本化。

二、“太倉(cāng)模式”的創(chuàng)新之處及存在的問(wèn)題

(一)太倉(cāng)模式的特點(diǎn)

利用農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押貸款，太倉(cāng)在全國(guó)并非首舉，但是仔細(xì)分析“太倉(cāng)模式”的參與主體和制度設(shè)計(jì)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的“太倉(cāng)模式”與成都、武漢等地之前的實(shí)踐確有不同，具有其獨(dú)有的特點(diǎn)：

1.主體創(chuàng)新:以農(nóng)場(chǎng)合作社為抵押融資主體

在之前的以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為擔(dān)保進(jìn)行融資貸款的模式中，參與主體多是農(nóng)民、銀行、政府，而“太倉(cāng)模式”中則引入了合作農(nóng)場(chǎng)——這一

獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體。一直以來(lái)農(nóng)場(chǎng)合作社都有自負(fù)盈虧、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的特點(diǎn)，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)中發(fā)揮著土地、資金、勞動(dòng)力三者有效結(jié)合起來(lái)的作用。同時(shí)，由于建立農(nóng)場(chǎng)合作社，使得土地資源得以集中到種植大戶或者農(nóng)業(yè)企業(yè)手中，從而使規(guī)?；r(nóng)業(yè)生產(chǎn)成為了可能。與家庭農(nóng)場(chǎng)相比，農(nóng)場(chǎng)合作社的土地流轉(zhuǎn)更具穩(wěn)定性和持久性。因此，主體的創(chuàng)新使得還貸能力提高，降低了農(nóng)村信貸市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，解決了一直以來(lái)由于小額貸款保證人難尋而使銀行因擔(dān)心信貸風(fēng)險(xiǎn)而不愿向個(gè)體農(nóng)戶發(fā)放貸款的問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)規(guī)?；牡盅?，使得違約后市場(chǎng)化處置更具意義。

在太倉(cāng)模式中，為確保農(nóng)場(chǎng)專業(yè)合作社融資需求得到有效解決，太倉(cāng)市明確由市委農(nóng)辦開(kāi)展確權(quán)及抵押登記工作，保證農(nóng)場(chǎng)專業(yè)合作社成為擁有開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)抵押資格的法律主體。

2.監(jiān)督機(jī)制創(chuàng)新:由銀行、財(cái)政、農(nóng)委等多方共同監(jiān)管資金用途及農(nóng)地農(nóng)用

為了確保土地承包權(quán)抵押貸款資金安全，太倉(cāng)市采取了綜合性的舉措。比如，開(kāi)設(shè)貸款專戶，執(zhí)行受托支付，監(jiān)管資金用于高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，不能用于流動(dòng)性資金用途，更不得用于日常消費(fèi)、改善生活等其他領(lǐng)域。同時(shí)，要求高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田的建設(shè)單位作出書(shū)面擔(dān)保，確保資金不被用作他項(xiàng)用途。此外，財(cái)政局負(fù)責(zé)各類政府補(bǔ)貼資金在專項(xiàng)賬戶內(nèi)封閉運(yùn)作，使收益資金及時(shí)轉(zhuǎn)入專用賬戶，從而確保土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款實(shí)現(xiàn)“農(nóng)地農(nóng)貸、農(nóng)貸農(nóng)用、農(nóng)用農(nóng)管、農(nóng)管農(nóng)收、農(nóng)收農(nóng)還”的核心原則。

國(guó)家推出土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款模式，有效解決了“三農(nóng)”融資難問(wèn)題，充分激活了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)濟(jì)屬性，化解了高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)的融資難題，也有助于促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營(yíng)[2]。

(二)“太倉(cāng)模式”存在的問(wèn)題

盡管“太倉(cāng)模式”具有以上的創(chuàng)新點(diǎn)，但仍存在不足之處。除土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)共有問(wèn)題外，還存在未能有效解決普通農(nóng)戶的貸款難的問(wèn)題。太倉(cāng)模式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的對(duì)象是規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體，而普通農(nóng)戶是沒(méi)有資格憑著若干年限的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)獲取貸款的。其模式更著重于推行高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田的建設(shè)，讓農(nóng)業(yè)向著規(guī)?；?、集約化、機(jī)械化方向發(fā)展。也就是說(shuō)“資產(chǎn)主導(dǎo)型”的太倉(cāng)模式無(wú)法滿足普通農(nóng)戶的資金需求，無(wú)法有效解決普通農(nóng)戶的貸款難問(wèn)題。

關(guān)于監(jiān)督機(jī)制，農(nóng)經(jīng)部門也應(yīng)根據(jù)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押后土地的實(shí)際用途進(jìn)行監(jiān)管，如是否改變土地用途，是否進(jìn)行再次抵押等，既保障了債權(quán)人的利益得以實(shí)現(xiàn)，又守住了國(guó)家的18億畝耕地紅線。除了針對(duì)農(nóng)民，還應(yīng)就銀行是否“陽(yáng)光信貸”予以監(jiān)督和管理，如銀行是否將客戶的貸款調(diào)查、授信、定價(jià)等操作流程公開(kāi)，透明辦貸流程，建立健全農(nóng)戶信用記錄機(jī)制，將個(gè)人誠(chéng)信狀況歸檔，給銀行一個(gè)了解客戶經(jīng)營(yíng)狀況的渠道，增強(qiáng)雙方信賴程度，這樣，既推動(dòng)了社會(huì)注重誠(chéng)信交易之風(fēng)，又保證銀行公開(kāi)履行承諾。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)融資擔(dān)保的影響因素

(一)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)簡(jiǎn)介

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶以及其他的單位和個(gè)人對(duì)農(nóng)村土地(農(nóng)用地)享有的占有、使用與收益的權(quán)利。2002年修訂的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》所涉及的都是財(cái)產(chǎn)權(quán)中的債權(quán)關(guān)系，并沒(méi)有涉及到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否抵押。所謂以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為擔(dān)保，是指在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定抵押，借款人以其所享有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出抵給貸款人，在債務(wù)到期債務(wù)人無(wú)力清償債務(wù)之時(shí)，抵押權(quán)人將被抵押的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)折價(jià)、拍賣以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的模式[3]。

(二)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)融資擔(dān)保的影響因素

1.法律上對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可以作為擔(dān)保物存在爭(zhēng)議

盡管同屬于用益物權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)、采礦權(quán)可以作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)已獲得法律的充分肯定，但是在物權(quán)法中就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否抵押仍未作明確規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十三條、第一百八十四條第二款及最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十五條和《農(nóng)村土地承包法》第49條的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)允許流轉(zhuǎn)，只是在可否采取抵押方式流轉(zhuǎn)的問(wèn)題上作出了區(qū)別規(guī)定，對(duì)于以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商方式取得的“四荒”用地，可以抵押；但對(duì)于以家庭方式承包的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，抵押不能成為其流轉(zhuǎn)方式之一?？墒遣捎谩芭e重以明輕”的法律解釋來(lái)看，既然“轉(zhuǎn)讓”這種“重”行為被允許，那么“抵押”這種“輕”行為更當(dāng)被允許[4]。

土地的所有權(quán)是由于法律的強(qiáng)制不能進(jìn)入市場(chǎng)，但是土地上的用益物權(quán)作為一種可處分的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，并沒(méi)有被限制進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，僅抵押擔(dān)保這一種權(quán)能受限。并且各法律之間就這一問(wèn)題尚有矛盾之處，表現(xiàn)為：一是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否成為抵押物處理二元化，農(nóng)戶以家庭承包的方式取得的土地使用權(quán)由于具有社會(huì)保障性，因而法律上對(duì)其抵押設(shè)置了限制，一般表現(xiàn)為耕地、林地、草地等，而以招標(biāo)、公開(kāi)協(xié)商、拍賣等方式取得的土地使用權(quán)，故法律給予其成為抵押標(biāo)的的權(quán)利一般表現(xiàn)為“四荒”地；二是物權(quán)法和擔(dān)保法就土地承包權(quán)能否抵押口徑不一；三是法律規(guī)定邏輯本身不夠合理[5]。

2.對(duì)擔(dān)保土地定價(jià)機(jī)制不完善，農(nóng)民利益無(wú)法得到有效保障

土地定價(jià)機(jī)制缺失使農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保缺乏最基本的測(cè)度標(biāo)準(zhǔn)。自2003年設(shè)立推廣土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)以來(lái)，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格即由政府以協(xié)商或者指令方式確定。雖然有助于盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)交易流動(dòng)，但是不可否認(rèn)的是政府定價(jià)存在較大道德風(fēng)險(xiǎn)，即存在人為刻意壓低定價(jià)的可能，容易形成歧視性價(jià)格。價(jià)格是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的市場(chǎng)表現(xiàn)，不合理定價(jià)將直接損害農(nóng)民正當(dāng)權(quán)益。如果允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，必須由市場(chǎng)中的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地做出價(jià)格評(píng)估。如果土地流轉(zhuǎn)定價(jià)大幅低于評(píng)估價(jià)格，農(nóng)民將選擇抵押而非流轉(zhuǎn)，最終形成價(jià)格倒逼機(jī)制，提高土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的公平性，有利于形成市場(chǎng)化的土地流轉(zhuǎn)定價(jià)機(jī)制[6]。

3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，需要相關(guān)制度的完善和政府的扶持

現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)還不成熟，不利于土地抵押擔(dān)保的發(fā)展。一是借貸主體違約無(wú)法償還貸款。由于法律的限制，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)尚未形成規(guī)模，土地流轉(zhuǎn)的意識(shí)尚不強(qiáng)烈，金融機(jī)構(gòu)將面臨抵押品難以繼續(xù)轉(zhuǎn)讓以變現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即便在實(shí)踐中采取“農(nóng)民-擔(dān)保公司-銀行”的間接模式進(jìn)行擔(dān)保，但是也只是把風(fēng)險(xiǎn)從銀行轉(zhuǎn)嫁給了第三方，并未從根本上解決問(wèn)題。二是由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與自然因素聯(lián)系甚為緊密，不確定因素多。在之前以動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押的農(nóng)村融資擔(dān)保實(shí)踐中，金融機(jī)構(gòu)因農(nóng)業(yè)偶發(fā)因素影響較大且難以妥善進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和價(jià)值衡量的原因，大多仍然保持“惜貸”的態(tài)度[7]。

四、完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)融資擔(dān)保制度的思考

(一)進(jìn)一步完善關(guān)于農(nóng)村土地融資擔(dān)保的法律法規(guī)

1.盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

一直以來(lái)，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記呈現(xiàn)多頭管理、分別登記的現(xiàn)象，不僅為權(quán)利人在辦理手續(xù)上帶來(lái)了繁瑣，也在管理上造成了諸多不便。如：國(guó)土部門負(fù)責(zé)土地物權(quán)的登記，房管部門負(fù)責(zé)房屋物權(quán)的登記，林業(yè)部門負(fù)責(zé)林權(quán)的登記，而備受關(guān)注的農(nóng)村土地物權(quán)的登記則由農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)。建立一個(gè)具有統(tǒng)一性、公示公信性的登記，不論是在保障抵押權(quán)人的利益，還是在避免因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押引發(fā)的糾紛方面都具有積極意義。

2.將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以法律形式明確納入可融資擔(dān)保的范圍

我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)逐步放開(kāi)附加條件，但是關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押仍難以順利進(jìn)行，甚至現(xiàn)有法律之間關(guān)于此問(wèn)題還有相沖突的地方，這樣就違背了民法上設(shè)置用益物權(quán)的立法目的，也不能令土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上的所有權(quán)屬利用充分，達(dá)到給農(nóng)民帶來(lái)更多財(cái)產(chǎn)性收益的理想效果。因此，應(yīng)加快推進(jìn)法律保障，解除金融機(jī)構(gòu)以農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押提供貸款的顧慮，完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，完善土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。此舉，不僅使得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)融資擔(dān)保成為現(xiàn)實(shí)，也為農(nóng)村土地制度的創(chuàng)新奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

(二)設(shè)計(jì)合理的土地定價(jià)機(jī)制

土地價(jià)值評(píng)估體系的不健全、不完善并不是只體現(xiàn)在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上，在農(nóng)村的建設(shè)用地、宅基地的價(jià)值評(píng)估方面同樣存在這個(gè)問(wèn)題。隨著這類具有極高用益物權(quán)的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)越來(lái)越具有普遍性，設(shè)計(jì)合理的土地定價(jià)機(jī)制成為各方共同的需求。不論是采用成本導(dǎo)向、價(jià)值導(dǎo)向和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向這三種定價(jià)方法中的任何一種，都無(wú)法使得土地價(jià)值得到全面評(píng)估，因此必須采取創(chuàng)新舉措。首先定價(jià)的主體不能僅由政府部門一家裁定，應(yīng)引入專家評(píng)估和市場(chǎng)導(dǎo)向兩方面，從而使土地評(píng)估更具有科學(xué)性和可信服性。如果土地價(jià)值得到正確有效的評(píng)估，就掃清了農(nóng)民和金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)雙方的心理障礙，既避免了由于低地價(jià)預(yù)期而造成的農(nóng)民不敢放開(kāi)手腳進(jìn)行融資擔(dān)保，也規(guī)避了由于高地價(jià)預(yù)期而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)泡沫[8]。

(三)健全土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)是土地市場(chǎng)的一種，具有土地市場(chǎng)的一般特征，但由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是我國(guó)所特有的，因此在市場(chǎng)法律規(guī)制的完善方面不僅需要構(gòu)建合理的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度、明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)屬性的法律介入支持，而且需要解除土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入限制和拓展完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式。建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不失為一個(gè)使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)盡快成熟運(yùn)作的有效方式。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)介入之后，借貸雙方溝通更為容易，轉(zhuǎn)讓更易實(shí)現(xiàn)，同時(shí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格機(jī)制也將更為合理。但仍需注意的是，盡管市場(chǎng)配置有其不可忽視的作用，但是政府管理機(jī)制也應(yīng)介入，對(duì)土地使用方式等問(wèn)題加以限制，才能使我國(guó)18億畝耕地紅線得以守住，不至于由于市場(chǎng)的盲目性而使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為獲得更高的擔(dān)保價(jià)值而挪作他用。

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The analysis of rural land contractual management

financing assuming law problems based on taicang

YANG HezhuLU Hong

(CollegeofHumanities&SocialScience,NanjingAgriculturalUniversity，NanjingJiangsu210095，China)

AbstractUnder the background of financial reform，the rural land financing security has carried out pilot projects everywhere.Discussion of mortgage of the right to the contracted management of rural land can become the focus.This paper through on-the-spot investigation，visited the town，Taicang City，Jiangsu Province，analyzes Taicang mode of innovation and existing problems.After the analysis of the factors that affect the mortgage guarantee，we propose some suggestions，such as the unified real estate registration system，the design of reasonable land pricing mechanism，and the improvement of the land transfer market.

Key wordscontractual right of land;mortgage loan;Taicang model

(責(zé)任編輯：劉士義)