當下，樓市終于在一系列貨幣政策的輪番刺激下出現回暖。在一束溫暖曙光的投射下，市場會出現怎樣的變化？會一舉逆轉樓市的低迷，還是僅僅屬于曇花一現？

有意思的是，如今恰逢股市風生水起，大量資金涌入股市，這無疑為樓市的強勢回暖蒙上了一層陰影。面對眼下的市場，政策是否仍會加碼？

另外，廝殺在紅海里的開發(fā)企業(yè)又該何去何從？是繼續(xù)奉行從競爭對手那里奪食，還是另尋出路？

懸念重重，恐怕沒有人能準確預測未來，但可以肯定的是，在樓市這輛開往春天的地鐵上，有人上車，自然也將有人下車。

多數城市并未回暖

國家統(tǒng)計局數據顯示，1～4月份，商品房銷售面積26385萬平方米，同比下降4.8%，降幅比1～3月份收窄4.4個百分點；商品房銷售額17739億元，同比下降3.1%，降幅比1～3月份收窄6.2個百分點，其中，住宅銷售額下降2.2%，辦公樓銷售額下降13.3%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認為，北上廣深4個一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，已經呈現復蘇態(tài)勢。在央行降息、“3·30”新政等貨幣政策刺激下，這些城市接下來幾個月成交量還會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺。而對于供地量偏大與庫存量偏大（庫存去化周期在15個月以上的城市）的二線城市、大部分三四線城市，也將加速去庫存，去化周期將進一步縮短。

不過，其他房地產數據卻并未轉好。

今年以來，房地產開發(fā)投資增速連續(xù)回落，前4月投資增速更是降至6%，比前3月回落2.5個百分點；房屋新開工面積繼續(xù)同比大降17.3%；房企土地購置面積同比下降32.7%，降幅比前3月擴大0.3個百分點；土地成交價款下降29.1%，降幅擴大1.3個百分點；房企到位資金同比下降2.5%。

“總體上房地產下行態(tài)勢在減緩，但分化趨勢仍很嚴重。除一線城市和部分二線城市有所復蘇，大多數城市還談不上回暖，只能說是在見底?！比珖康禺a商會聯盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌說。

以青島為例，日前，青島網上房地產公布2015年4月青島市房地產銷售情況。統(tǒng)計數據顯示，青島4月新建住宅共成交8453套，總成交面積876916平方米，新房成交量環(huán)比上月微跌2%。

值得一提的是，個人按揭貸款已經由負轉正，前4月個人按揭貸款4327億元，增長2.1%，顯示出地產新政在銷售端已經產生積極作用。

但“銷售端的改善傳導到投資端仍需耐心等待，房地產投資下滑勢頭預計仍將繼續(xù)，中國經濟2、3季度破7概率很大?！闭猩蹄y行總行高級分析師劉東亮認為。

開發(fā)商加緊推貨

盡管多數城市并未真正回暖，但對于開發(fā)企業(yè)而言，眼下起碼看到了一束溫暖的曙光。

在這樣的時間節(jié)點上，各大開發(fā)商紛紛加緊推出各種營銷節(jié)目。4月恒大發(fā)布無理由退房，保利宣布5P策略并推出房展會，引起業(yè)內轟動，當月恒大實現銷售151.2億元，同比增8.9%，保利實現銷售133.52億元，同比增60.36%。此后，碧桂園和越秀地產也接連推出零首付、免首付等營銷噱頭。

以碧桂園為例，它推出的“0號行動”，覆蓋0首付、0首付免息、0物業(yè)費、0費用（契稅+維修基金）多項促銷方案。其中，零首付即繳交定金即可簽約，剩余首付款延期一個月補齊。

對此，CRIC分析稱，2014年碧桂園凈利潤率為10%，在前十名房企中比較靠后。如果企業(yè)再犧牲利潤換取銷售，那么利潤率將再打折扣，而選擇O首付，可兼顧利潤與銷售。

而越秀地產則推出了“免”戰(zhàn)模式，宣布旗下所有在售樓盤項目全部進入“免”戰(zhàn)模式，并推出18項免費措施，包括免首付+免契稅+免維修基金+免費車位。

它的免首付即首付也可貸款，是對于有物業(yè)抵押或有條件獲得金融機構其他貸款的購房客戶，其首期部分可通過銀行放款實現，客戶分期償還貸款。

從中我們不難看出開發(fā)企業(yè)的用心，其實，零首付只是購房折扣換說法。目的更是勿需贅言，加緊退貨去庫存。那么市場反映如何呢？

易居房地產研究院最新研報指出，2015年4月一二三線35個城市新建商品住宅庫存總量為26437萬平方米，環(huán)比下降0.6%，連續(xù)第二個月下滑，同比則增長11%。

易居認為，2015年全國市場繼續(xù)堅持去庫存導向。在各類寬松政策效應釋放的基礎上，去庫存周期持續(xù)收窄。

顯然，開發(fā)商降價走量的做法收到了一定程度上的效果，但在全國庫存的壓力下，樓市仍高處不勝寒。

降準降息依舊可期

眾所周知，在經濟下行較快的情況下，房地產仍將被寄予厚望。這不，面對經濟下行壓力，央行又一次出手了，繼續(xù)推行對樓市刺激作用巨大的貨幣寬松政策。

據中國人民銀行官網消息，自2015年5月11日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。

事實上，本次降息之前，央行已經兩次降息兩次降準、各地救市政策等利好頻發(fā)，為樓市接下來幾個月提供了放量的“窗口期”，但就從二季度以來樓市表現來看，盡管救市政策出了好幾輪，市場就是沒有什么反應，或者有反應的城市僅為一線城市及少數二線城市?！熬仁小闭吆茈y起到促使市場規(guī)?；帕?，政策的效果不會很明顯，對于供地量偏大與庫存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會表現更加明顯。

從上述角度來看，央行有必要通過降息進一步刺激樓市復蘇和好轉，通過樓市基本面的好轉拉動宏觀經濟增長，防止未來經濟走向通縮。

“偏弱的融資將加劇實體經濟下行壓力，進一步寬松不可避免，持續(xù)的降準降息會按節(jié)奏推出，特別是降息能減少開發(fā)貸和按揭貸成本，對樓市刺激作用很明顯。”劉東亮表示。

“美國樓市出現問題后，曾經連續(xù)17次降息，貸款利率從5.25%降至1%，我們降息才3次，而且，我國存款準備金率高達18%，即使降一半還有9%，降息降準仍有很大空間?！鳖櫾撇治霰硎尽?/p>

此外，首付款也還有下降空間?！艾F在我們的首付款比例是30%～40%，而世界大國首付比例都在20%以內，美國平均首付比例不到10%，相當多的人通過美國政府擔保后貸款首付只有5%。我國的首套房首付比例可以降到20%，二套房首付比例40%還需要進一步落地，假如都能降到20%，對樓市推動作用會很大?！鳖櫾撇赋?。

可以預見，本次降息之后，對于樓市來講，在央行降息等政策疊加刺激之下會出現一波入市的行情，市場信心將進一步提升，尤其是原來在“330新政”等政策刺激之下，對于已經呈現出基本面復蘇態(tài)勢的城市來講，比如北上廣深等一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，本次降息之后，購房者成本繼續(xù)降低，樓市需求將進一步激、佶。

等不到黎明的曙光

眼下，大多數房企都看到了降息帶來的希望。但同時，他們也看到了行業(yè)的天花板。在經濟模式轉換的大背景下，房地產作為傳統(tǒng)產業(yè)的代表，難再雄起。

就在一二線城市樓市回暖的當口，一些地處三四線城市的中小房企卻生存堪憂，面臨的資金壓力甚至超過去年。賣項目、轉型或者黯然出局，將成為越來越多中小房企的無奈選擇。顯然，他們已經等不到黎明的曙光。

中小房企的財務數據更能真實地反映其處境。據統(tǒng)計滬深上市房企2015年一季報發(fā)現，132家上市房企中，一季度虧損房企數量達到40個，其中天津松江一季度主營收入7654萬元，虧損2.09億元，老牌國企中華企業(yè)一季度虧損1.89億元，嘉凱城虧損1.47億元。而在2014年年報中，虧損房企還只有14家。

上市房企還可以通過資本市場渠道融資，而未上市的三四線城市中小房企生存更加艱難。

眾多中小房企因民間高利貸陷入困境。先是鄂爾多斯房企正醞釀破產重組，繼而邯鄲、張家口也有不少房企陷入高利貸漩渦，如張家口新基業(yè)房地產開發(fā)公司、蔚縣萬盛房地產公司等都因此而導致項目停滯，生死未卜。

業(yè)內人士分析指出，地方中小房企很難獲得優(yōu)質地塊，而地域差的地塊必然面臨去化困難的問題；同時，銀行普遍采用黑白名單制發(fā)放開發(fā)貸款，很多中小房企早就不能從銀行拿到資金，不得不求助民間高利貸等高成本融資，銷售跟不上，資金就會隨時面臨斷裂危機。出于資金周轉的需要，出售部分資產相比賣房子要容易而且快很多。

據了解，截至目前，京滬產權交易所待售房企股權達37宗，總權益金額129億元，其中將50%以上控股權出售的房企達29家，將100%股權出售的房企有21家。其中僅4月份新掛牌待售房企股權貨值就高達97億元。這里面不乏一些上世紀90年代就成立的國有房企。

盡管近一段時間中央連續(xù)出臺樓市新政，但正如顧云昌所認為的那樣：“不能認為政府是在救房地產，沒有能力、品質差、糊弄人的房企，該淘汰就要淘汰”。

可以預見，房企收購、并購、出售資產等動作將更為頻繁，大開發(fā)商借機提高行業(yè)集中度，中小房企主動退出和尋求被并購，將成為未來幾年的“新常態(tài)”。

樓市將迎巨變

那么，在行業(yè)“式微”的當下，正經歷著房地產行業(yè)近二十年以來最大一次轉折的房企們，該如何走出陰影，迎接新的地產“白銀”時代？

近日，中國最大的商業(yè)地產開發(fā)商老板和最大的住宅地產開發(fā)商掌舵人同時出現在北京，宣布一場“萬萬沒有想到的合作?！?/p>

萬科集團總裁郁亮稱，和萬達的合作，有助于充分發(fā)揮萬科在住宅領域的專業(yè)優(yōu)勢，能獲得更多的客戶和發(fā)展機會；也有助于提升自身的商業(yè)地產能力，推動公司更好的向城市配套服務商轉型。

萬達集團董事長王健林表示，萬達與萬科的戰(zhàn)略合作是一次全新嘗試，對萬達來說，通過與萬科合作，萬達可以集中精力，加快實施輕資產戰(zhàn)略。

他們宣稱，接下來兩家企業(yè)將會充分發(fā)揮其各自在行業(yè)的領先優(yōu)勢，在雙方有合作意向的房地產項目上開展深度合作。

“一個是住宅地產的老大，一個是商業(yè)地產的老大，這兩個大佬萬萬結合的話，一方面就是他們希望通過這樣一個整合，進一步鞏固或者提升市場的占有率?！痹谏钲谑芯C合開發(fā)院旅游和房地產研究中心主任宋丁看來，雙方合作的重點不言而喻：“銀行貸款越來越惜貸，房貸越來越困難了，他們通過這樣一個整合拓展一個新的國際融資渠道。在這些房地產大型企業(yè)中，他們是介入互聯網最深的兩家，除了投融資的方向以外，輕資產還涉及到互聯網和O2O的平臺。希望借助新型的模式，在未來的業(yè)界有更加鞏固的產業(yè)地位?！?/p>

無獨有偶，就在“萬萬”合作起步伊始，中交集團也出手了。

據綠城最新發(fā)布的公告顯示，中交集團下屬全資子公司中交房地產有限公司以每股11.46港元的價格收購綠城1億股普通股股份，占已發(fā)行股本總額約4.627%，交易結束后，中交集團將擁有合計624851793股股份中28.912%的權益。

換言之，自去年底以總價約60.13億港元收購綠城24.288%的股份，與九龍倉并列成為綠城第一大股東的中交集團，近日終于超過九龍倉成功上位，晉升成為綠城惟一的第一大股東。據悉，這次收購將于2015年6月16日或前后完成。

在業(yè)內人士看來，這也意味著中交集團在綠城所扮演的角色將更為重要。日前還有消息稱，未來中交集團將整合中房地產、綠城地產、中交地產等板塊，最終組建一家新的房地產集團，而綠城也或將成為中交集團地產板塊整合后的上市平臺。如果綠城和中交房地產集團合并整合，勢必誕生中國最大的房地產公司之一。

針對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進坦言，房企抱團進行戰(zhàn)略合作是迫在眉睫的事，無論經營狀況如何，都應該積極主動尋求戰(zhàn)略合作伙伴，這是目前房地產市場最關鍵的一步，甚至比傳統(tǒng)拿地等戰(zhàn)略擴張的意義更大。

樓市必將迎來巨變。事實上，無論是“萬萬”合作，還是中交綠城的整合之路，這些原本就是行業(yè)領頭羊的房企深情相擁，都在一定程度上暗示了地產寡頭時代的來臨。

（本刊記者綜合整理）