戴明燦+李永林+林兆艷

【摘 要】本文以泰州市統(tǒng)計(jì)聯(lián)網(wǎng)直報(bào)企業(yè)為研究對(duì)象，通過(guò)多元線性回歸分析研究發(fā)現(xiàn)，影響泰州市房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的因素主要有市區(qū)因素、企業(yè)規(guī)模、成立年限、企業(yè)控股情況、盈利能力、資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值和非債務(wù)稅盾。根據(jù)對(duì)上述影響因素的分析，提出結(jié)論與建議。

【關(guān)鍵詞】融資結(jié)構(gòu)；影響因素；實(shí)證分析

一、泰州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資情況

泰州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資主要有四個(gè)渠道：國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來(lái)源。從2006年至今，泰州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)。

1.銀行貸款占比呈上升趨勢(shì)

國(guó)內(nèi)貸款占全部房地產(chǎn)資金來(lái)源的20%左右，其中，銀行貸款受國(guó)家宏觀政策影響較大。2009年，國(guó)務(wù)院將普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)至20%，長(zhǎng)期來(lái)看有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)銀行貸款獲得資金。2014年上半年銀行貸款在全部房地產(chǎn)到位資金中占比23.1%，是2006年至今的最高值。

2.自籌資金、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款是資金來(lái)源主體

自籌資金和其他資金來(lái)源一直是資金供給的主體，基本穩(wěn)定在當(dāng)年到位資金的80%左右。在銷售市場(chǎng)火爆的2010年其他資金來(lái)源占比高達(dá)63.2%，之后出現(xiàn)回落，2012年占比降至42%，2013年銷售市場(chǎng)良好，占比出現(xiàn)上升，2014年上半年銷售市場(chǎng)不景氣，占比又呈下降趨勢(shì)，而自籌資金趨勢(shì)基本相反。

3.利用外資比例近三年均不足1%

除去國(guó)家層面的法令限制外，泰州市房地產(chǎn)企業(yè)多為中小微企業(yè)，利用外資的意識(shí)和意愿相對(duì)薄弱，使得利用外資在資金供給中所占比重非常小，2011年至2013年的占比分別為0.4%、0.8%、0.6%。2013年泰州市房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的僅有3家企業(yè)，占泰州全部房地產(chǎn)企業(yè)的1%。

二、理論假設(shè)與變量定義

1.理論假設(shè)

（1）市區(qū)因素

泰州市有三市四區(qū)，其中靖江市因?yàn)榭拷K南，醫(yī)藥高新區(qū)是全國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)醫(yī)藥高新區(qū)。

假設(shè)一：靖江市自籌資金占比要高于其他市區(qū)，高新區(qū)的銀行貸款比重要高于其他市區(qū)。

（2）企業(yè)規(guī)模

大型企業(yè)相對(duì)于規(guī)模小的企業(yè)而言，容易通過(guò)銀行的信貸審批，而中小微型企業(yè)獲得銀行貸款的難度較大。

假設(shè)二：規(guī)模大的企業(yè)銀行貸款、定金及預(yù)收款和按揭貸款比重較高，規(guī)模小的企業(yè)自籌資金比重較高。

（3）成立年限

中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是存續(xù)多年的企業(yè)，銀行貸款比重都不會(huì)太高；另一方面，成立年限越長(zhǎng)企業(yè)自身積累越多，自籌資金比重越高。

假設(shè)三：成立年限與銀行貸款比重成反比，跟自籌資金比重呈正比。

（4）企業(yè)控股情況

在實(shí)際操作中，銀行貸款投放方向的要求必須是具備一、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)、全國(guó)排名靠前或者有央企國(guó)企背景的大中型房地產(chǎn)企業(yè)，或者上市房地產(chǎn)企業(yè)，所以國(guó)有控股的企業(yè)更容易獲得銀行貸款。

假設(shè)四：國(guó)有控股企業(yè)銀行貸款比重高于其他控股類型的企業(yè)。

（5）資質(zhì)等級(jí)

在前面我們提到，銀行貸款投放方向要求必須是具備一、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，所以，二級(jí)以下的企業(yè)較難獲得銀行貸款。

假設(shè)五：二級(jí)及以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款比重要高于二級(jí)以下的企業(yè)。

（6）盈利能力

盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)存在較多的未分配利潤(rùn)等保留盈余，考慮到成本因素，企業(yè)在需要資金時(shí)會(huì)更多從內(nèi)部渠道入手，外源融資的需求相應(yīng)較少。

假設(shè)六：盈利能力強(qiáng)的企業(yè)自籌資金、定金及預(yù)收款和按揭貸款比重高，銀行貸款比重低。

2.變量定義

本文選取銀行貸款比重、自籌資金比重和其他資金來(lái)源比重為被解釋變量，分別研究三種主要資金來(lái)源的影響因素；選取9個(gè)指標(biāo)作為解釋變量，具體為市區(qū)因素、企業(yè)規(guī)模、成立年限、企業(yè)控股情況、資質(zhì)等級(jí)、盈利能力、資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值、非債務(wù)稅盾、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。

三、影響泰州市房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的實(shí)證分析

1.數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選取所有通過(guò)統(tǒng)計(jì)聯(lián)網(wǎng)直報(bào)平臺(tái)上報(bào)的泰州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為研究對(duì)象，剔除本年到位資金為0的企業(yè)，最終有效樣本企業(yè)為254家。

2.回歸結(jié)果分析

一是影響銀行貸款比重的因素主要有市區(qū)因素、成立年限、企業(yè)控股情況和資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值。

二是影響自籌資金比重的因素主要有市區(qū)因素、企業(yè)規(guī)模、盈利能力、非債務(wù)稅盾。

三是影響定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款比重的因素主要有市區(qū)因素、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)控股情況、盈利能力和非債務(wù)稅盾。

四、結(jié)論與建議

通過(guò)對(duì)泰州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)證結(jié)果分析，得出幾點(diǎn)與理論假設(shè)不一樣的結(jié)論：

其一，企業(yè)規(guī)模大小、資質(zhì)等級(jí)和速動(dòng)比率對(duì)銀行貸款比重均無(wú)影響。其二，成立年限對(duì)企業(yè)自籌資金比重?zé)o影響。其三，盈利能力強(qiáng)的企業(yè)自籌資金占比較低。其四，非債務(wù)稅盾與自籌資金呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

根據(jù)對(duì)影響泰州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的因素分析，本文提出具體建議：

一是發(fā)揮各市（區(qū)）優(yōu)勢(shì)，探索最佳融資方式；二是加強(qiáng)自身積累，制定適合自身發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略；三是改革稅收政策，對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)提供必要的政策支持。

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