李會(huì)娟 薛小榮

[摘要]以深滬A股104家房地產(chǎn)上市公司2013年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，運(yùn)用因子分析法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)進(jìn)行評(píng)價(jià)，進(jìn)而為提高房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效提供方向。結(jié)論是2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一般，大多數(shù)公司的經(jīng)營(yíng)狀況處于同一水平，不少公司每股收益和凈資產(chǎn)凈利率都偏低。通過(guò)分析經(jīng)營(yíng)差異，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理，增加主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，增加企業(yè)的收益和現(xiàn)金流量。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；因子分析；配對(duì)樣本T檢驗(yàn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201529064

1研究設(shè)計(jì)

1.1指標(biāo)選取

經(jīng)營(yíng)績(jī)效應(yīng)該是反映企業(yè)整體的生存競(jìng)爭(zhēng)力，以及日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效益，其評(píng)價(jià)即包括財(cái)務(wù)方面，也包括非財(cái)務(wù)方面。因?yàn)槲覀內(nèi)粘?duì)非財(cái)務(wù)方面的評(píng)價(jià)以財(cái)務(wù)指標(biāo)量化，所以，本文經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)用財(cái)務(wù)指標(biāo)表示。經(jīng)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)通常分為兩種：一種是單一評(píng)價(jià)指標(biāo)，另一種是綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)。理論界通常采取的做法是，從能反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一系列指標(biāo)中，選取最重要的指標(biāo)構(gòu)成評(píng)價(jià)體系。而且考慮到?jīng)]有一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)可以全面的反映公司的經(jīng)營(yíng)效率效果，所以從整體評(píng)價(jià)公司經(jīng)營(yíng)能力角度出發(fā)，評(píng)價(jià)104家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效采用綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)。結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，本文從盈利能力、償債能力、收現(xiàn)能力、營(yíng)運(yùn)能力以及成長(zhǎng)能力五個(gè)方面選取重要指標(biāo)，構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)體系。

以下是選取的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：盈利能力方面的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率X1（凈利潤(rùn)/平均權(quán)益）；每股收益X2（凈利潤(rùn)/期末普通股股數(shù)）；資產(chǎn)報(bào)酬率X3（利潤(rùn)總額/平均資產(chǎn)）；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率X4（凈利潤(rùn)/銷售收入）；營(yíng)運(yùn)方面的衡量指標(biāo)是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X5（銷售收入/公司平均資產(chǎn)）；償債能力方面的指標(biāo)是現(xiàn)金比率X6（現(xiàn)金/流動(dòng)負(fù)債）；利息償還倍數(shù)X7（息稅前利潤(rùn)/利息費(fèi)用）；成長(zhǎng)能力方面的指標(biāo)是凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率X8（股東權(quán)益變化值/報(bào)告期股東權(quán)益）；收現(xiàn)方面的指標(biāo)是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量對(duì)債務(wù)比X9（凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量/負(fù)債總額）。

1.2樣本來(lái)源

經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)據(jù)均來(lái)自新浪數(shù)據(jù)庫(kù)，選取的樣本是2013年深滬A股的104家房地產(chǎn)上市公司，剔除了停牌的上市公司以及發(fā)行B股的上市公司。

2實(shí)證檢驗(yàn)分析

2.1描述性統(tǒng)計(jì)

為了對(duì)房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行總體描述，文章首先對(duì)選取的9個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析。

分析表明：除了短期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)的最大值與最小值相差比較小之外，其他類指標(biāo)都相差比較大，說(shuō)明房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力相當(dāng)，整體營(yíng)運(yùn)能力很好。盈利方面，公司間具有較大差異，而且總體均值水平與最大值差距很大，可見(jiàn)只有少數(shù)房地產(chǎn)公司具有較高的收益。公司間的收現(xiàn)能力也存在較大差距，而且總體均值為負(fù)數(shù)，說(shuō)明企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的收現(xiàn)情況并不樂(lè)觀。從公司的成長(zhǎng)性來(lái)看，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率在公司間差異巨大，但是均值為正值，說(shuō)明房地產(chǎn)公司整體態(tài)勢(shì)是增長(zhǎng)型，但是公司間差距太大，而且有不少公司仍處于低迷狀態(tài)。從總體上對(duì)2013年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析，可知盈利能力指標(biāo)、收現(xiàn)指標(biāo)以及成長(zhǎng)能力指標(biāo)是影響公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的主要指標(biāo)。

2.2因子分析

從表1可以看出，KMO值為0589，滿足大于05的要求，球形度顯示Sig小于005，表明所選數(shù)據(jù)矩陣非單位矩陣，可以對(duì)選取的數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析。為避免共線性，評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)績(jī)效采用因子分析法，目的是用較少的幾個(gè)變量描述多個(gè)原始變量之間的關(guān)系。我們通過(guò)KMO檢驗(yàn)可以判斷選取的數(shù)據(jù)是否適合因子分析，結(jié)果見(jiàn)表2。

表2顯示，SPSS提取特征值大于1的為公因子，本例提取4個(gè)公因子，累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到78616%，基本滿足要求的80%，因此，提取的這4個(gè)公因子可以較好地解釋原始變量所包含的信息。

載荷矩陣描述的是原始變量與提取的公因子的關(guān)系，載荷越大，關(guān)系越密切，而且旋轉(zhuǎn)可以使差異變大，各個(gè)因子的意義更明顯。本文中，因子1在凈資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率上具有最大的絕對(duì)值，因子1代表企業(yè)的盈利能力和成長(zhǎng)能力。因子2在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量對(duì)負(fù)債比率上具有最大絕對(duì)值，因子2代表企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力和收現(xiàn)能力。因子3在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率上具有較大的絕對(duì)值，代表企業(yè)的盈利能力。因子4在現(xiàn)金比率上有較大的絕對(duì)值，代表企業(yè)的短期償債能力。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效（F）=28041FAC1+19693FAC2+19664FAC3+11.219FAC4.根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效得分公式，得出104家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效得分，描述統(tǒng)計(jì)如下：經(jīng)營(yíng)績(jī)效得分在1以上的，總共有3家公司，得分在05～1的有11家公司，得分在0～05的有32家公司，得分在-05～0的有50家公司，得分在-1～-05的公司有4家，得分在-1以下的共有4家。

綜上，2013年我國(guó)104家房地產(chǎn)上市公司的總體經(jīng)營(yíng)績(jī)效一般，絕大多數(shù)公司的績(jī)效得分在-05～05，經(jīng)營(yíng)績(jī)效高與低的企業(yè)差距很大。得分最好的前十大上市公司9個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的質(zhì)量都優(yōu)于得分最差的公司，特別是盈利與收現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)績(jī)效差的公司除了凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率與現(xiàn)金比率外，其他的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)都處于較差的水平。世聯(lián)行和世榮兆業(yè)屬于高經(jīng)營(yíng)績(jī)效行列，在選取的9個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，這兩個(gè)公司的營(yíng)運(yùn)能力都是最強(qiáng)的，都同樣具有較高的營(yíng)業(yè)收入，可以看出，這是公司高營(yíng)運(yùn)效率的表現(xiàn)。

綜合以上得分情況，為了深入分析高低經(jīng)營(yíng)績(jī)效公司在不同指標(biāo)之間的差異，本文將對(duì)10家經(jīng)營(yíng)績(jī)效高的公司和10家經(jīng)營(yíng)績(jī)效低的公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行配對(duì)，通過(guò)配對(duì)樣本T檢驗(yàn)其差異進(jìn)行分析，結(jié)果如表3所示。

從表3分析結(jié)果中可以看出，經(jīng)營(yíng)績(jī)效好的前10大公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)值，除了現(xiàn)金比率、利息保障倍數(shù)與凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率外，都優(yōu)于經(jīng)營(yíng)績(jī)效差的10家公司，說(shuō)明經(jīng)營(yíng)績(jī)效好的企業(yè)在盈利能力、收現(xiàn)能力和營(yíng)運(yùn)能力方面都優(yōu)于其他公司。而現(xiàn)金比率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率則是經(jīng)營(yíng)績(jī)效差的公司較高，可能是前幾年宏觀調(diào)控的影響，使得績(jī)效差的公司借款受阻影響更大，致使短期看，償債能力較強(qiáng)，2012年績(jī)效差的公司凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率就低，因此在2013年會(huì)形成較高的增長(zhǎng)率。經(jīng)營(yíng)績(jī)效得分高和低的公司在股東權(quán)益凈利率、每股收益等盈利指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量對(duì)負(fù)債比率上的差異較為顯著，是衡量經(jīng)營(yíng)績(jī)效的最重要指標(biāo)。

3結(jié)論

從上述分析可以看出，2013年房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)不樂(lè)觀，大部分公司每股收益和凈資產(chǎn)凈利率偏低，可能是受之前緊張政策的影響，還未充分作出管理調(diào)整。為改善這種狀況，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該注重增加營(yíng)業(yè)收入，控制成本，提高利潤(rùn)水平，增加企業(yè)收益和現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流是公司維持正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，對(duì)公司至關(guān)重要，而2013年104家房地產(chǎn)上市公司中，62家公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量對(duì)負(fù)債比率為負(fù)值，說(shuō)明大部分企業(yè)在現(xiàn)金流回收方面都存在問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能獲得及時(shí)的現(xiàn)金流入，這就很難維持日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

目前，在政府下調(diào)貸款利率等政策下，剛性需求得到一定緩解，房地產(chǎn)應(yīng)該抓住機(jī)會(huì)控制風(fēng)險(xiǎn)，做好資金管理，增加主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，增加企業(yè)的收益和現(xiàn)金流量，進(jìn)而提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效。在政府政策逐漸回暖的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)更好的健康發(fā)展。

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[作者簡(jiǎn)介]李會(huì)娟，西安財(cái)經(jīng)學(xué)院，碩士研究生；薛小榮，陜西西安財(cái)經(jīng)學(xué)院，教授，碩士生導(dǎo)師。研究方向：資本運(yùn)營(yíng)與公司理財(cái)。