金巍

[摘要]房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中從前期規(guī)劃到后期項目的整體運營都需要巨額資金來維持，所以資金的來源渠道十分重要。盡管銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，但在提倡盤活存量資金的大環(huán)境下，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金將逐漸成為房地產(chǎn)資金的主要來源。

[關(guān)鍵詞]融資模式；房地產(chǎn)信托；融資管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201529085

1研究背景

近十年，由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)金融業(yè)得到巨大的發(fā)展，但與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)金融市場還不夠完善，金融產(chǎn)品數(shù)量相對單一。房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依賴于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)募集資金相對困難，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)的負債率大多超過65%，比發(fā)達國家要高很多，具有一定的風(fēng)險。在我國房地產(chǎn)金融業(yè)逐步走向成熟的過程中，房地產(chǎn)信托逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道之一。房地產(chǎn)信托是指委托人在信任的前提上將財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，簽訂相關(guān)委托合同，由受托人按委托人的意愿，為其管理資金。房地產(chǎn)信托包括三要素：信托所屬行為、信托當(dāng)事人以及信托標(biāo)的物。在信托管理的過程中所產(chǎn)生的收益，即為信托收益，這些也在房地產(chǎn)信托所屬范圍內(nèi)[1]。

2我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2.1政策制定——國家加碼宏觀調(diào)控，控制融資規(guī)模

2008年美國次貸危機期間，中央政府為了防止經(jīng)濟的下行風(fēng)險，推出4萬億元的刺激計劃，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，導(dǎo)致政府對房地產(chǎn)進行分類調(diào)控，具體措施包括緊縮銀根、控制信貸的增長速度、合理規(guī)劃土地出讓面積等。一方面，各地方政府也根據(jù)中央分類調(diào)控原則，依據(jù)自身的情況，出臺了相應(yīng)政策，使房地產(chǎn)市場盡快回歸理性。另一方面，房企之間的整合和兼并加快，以及在此現(xiàn)狀下實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，比如有的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇走多元化發(fā)展道路，有的則把目光著眼于海外擴張。

2.2融資結(jié)構(gòu)——融資渠道單一，風(fēng)險和隱患大

當(dāng)前，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要通過銀行信貸、企業(yè)上市、發(fā)行房地產(chǎn)信托三種。其中，銀行信貸又是主要渠道。從20世紀(jì)末我國推行住宅市場化至今，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要依靠銀行貸款來解決資金需要，融資結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致商業(yè)銀行承擔(dān)著極大的風(fēng)險。一旦房價下跌，銀行將會有許多的壞賬。所以，融資結(jié)構(gòu)單一，無論是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是對整個國家的金融安全都是不利的。

2.3融資環(huán)境——房地產(chǎn)金融產(chǎn)品匱乏

目前我國的房地產(chǎn)金融市場還處于建設(shè)階段，金融產(chǎn)品、金融衍生品種類較少，有關(guān)的房地產(chǎn)金融制度還不完善，這與我國現(xiàn)階段市場經(jīng)濟發(fā)展水平相關(guān)。存在的主要問題包括：房地產(chǎn)金融產(chǎn)品匱乏，銀行是主要融資主體，風(fēng)險相對集中；房地產(chǎn)金融交易集中在一級市場上；政策性支持缺失，保障房建設(shè)不到位。

3我國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

3.1我國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，信托產(chǎn)業(yè)也取得了長足的進步，房地產(chǎn)信托的發(fā)展尤為突出，見下表。

由表1可知，房地產(chǎn)信托投資額在整個信托業(yè)的投資額中占比21.83%，其中基礎(chǔ)行業(yè)中也有一部分是屬于房地產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)。此外考慮到，2012年房地產(chǎn)市場相對低迷，投資增速放緩，2013年之后，樓市回暖，投資額大幅增加，所以，房地產(chǎn)信托投資在信托投資中的比例呈上升趨勢。

2012年，由于房價的回落，房地產(chǎn)信托新增資金達到3163億元，同比減少15%。而2013年隨著基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托明顯降溫，加之房產(chǎn)市場持續(xù)回暖，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)明顯升溫。2013年全年新增房地產(chǎn)信托資金達到684823億元，同比2012年的3163.24億元大幅上漲11649%?？傮w上，房地產(chǎn)的投資不斷增長，對融資需求也就更加迫切，房地產(chǎn)信托正在飛速增長。

3.2我國房地產(chǎn)信托發(fā)展過程中存在的一些問題

第一，監(jiān)管不到位。我國房地產(chǎn)在運用的過程中缺乏相應(yīng)的監(jiān)管，導(dǎo)致風(fēng)險增大，目前已有一些房地產(chǎn)信托在到期時出現(xiàn)違約。事實上，房地產(chǎn)項目一般投資金額巨大，少則幾千萬，多則上億，這樣的情況下，每個項目的資金鏈都很緊張，而且我國的房地產(chǎn)企業(yè)負債率普遍較高，一旦開發(fā)商出問題，就容易造成資金鏈斷裂、違約。第二，政策的限制。依據(jù)已出臺的信托業(yè)管理規(guī)定：接受委托人的資金信托合同不超過200份，最低投資額為5萬元，這些都限制了信托募集資金的規(guī)模，被迫放棄了一些小型投資者。第三，信托產(chǎn)品周期較短。一方面，目前市場上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限普遍較短，一般在三年以下，這使得房地產(chǎn)信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，也加速了房地產(chǎn)開發(fā)投資周期，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張，引發(fā)了房地產(chǎn)的質(zhì)量問題，另一方面，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信息披露也不健全，放大了暗箱操作的空間，也容易引發(fā)風(fēng)險。

4房地產(chǎn)信托融資的創(chuàng)新性研究

從目前情況來看，信托運用到房地產(chǎn)的融資過程中，既受到宏觀調(diào)控政策的限制，又受到信托本身發(fā)展不完善的掣肘。因此，只有通過創(chuàng)新改革，才能使房地產(chǎn)信托更具生命力，也才能讓房地產(chǎn)和金融兩大行業(yè)相輔相成、共同發(fā)展。

第一，解決信托資金的來源問題。資金是房地產(chǎn)信托投資機構(gòu)從事一切活動的基礎(chǔ)，目前房地產(chǎn)信托機構(gòu)主要的資金來源包括房地產(chǎn)信托基金以及房地產(chǎn)信托存款。其中信托基金來源主要包括：財政撥款、社會集資以及自身盈利；房地產(chǎn)信托存款指在規(guī)定的資金來源范圍內(nèi)，由信托投資機構(gòu)辦理的存款。其資金來源、期限及利率都受到央行的把控。從國外房地產(chǎn)信托的發(fā)展來看，后期集信托和代理信托、資金信托、共同投資基金將是對房地產(chǎn)信托資金來源的重要補充[2]。

第二，提高信托資金的流動性。由于在信托產(chǎn)品的期限內(nèi)，信托轉(zhuǎn)讓是僅限于信托憑證的轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致了信托的流動性較低，影響了投資者的資金使用效率。這與我國現(xiàn)階段的金融發(fā)展現(xiàn)狀是緊密聯(lián)系的。由于我國信托業(yè)的發(fā)展尚處于建設(shè)階段，信托業(yè)的制度和體系還不完善，因此需要國家加快此方面的改革進程。根據(jù)發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗，房地產(chǎn)信托的發(fā)展需要良好的市場和政策環(huán)境來孕育和推動[3]。

第三，平衡信托產(chǎn)品的風(fēng)險與收益。目前，信托產(chǎn)品對風(fēng)險的管控較為嚴(yán)格，所以信托的收益也相對較穩(wěn)定，但收益較低。一些傘形信托產(chǎn)品雖然想對此做出一些改變，但最終由于國內(nèi)環(huán)境的限制，沒有取得實質(zhì)上的突破。

第四，信托資金過程中的改革創(chuàng)新。大量的信托產(chǎn)品在實際運作過程中，投資的對象是房地產(chǎn)項目而不是房地產(chǎn)企業(yè)本身。此外，由于貨幣政策收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商拆東墻補西墻，房地產(chǎn)信托資金實際用途就是填補開發(fā)商土地出讓金缺口，風(fēng)險較大。所以，在資金用途上，應(yīng)該加強第三方監(jiān)管，防止房地產(chǎn)商亂用信托資金。同時，房地產(chǎn)信托機構(gòu)也應(yīng)考察開發(fā)商的資質(zhì)情況，應(yīng)以投資房地產(chǎn)企業(yè)為主要目標(biāo)，而非項目本身。

第五，改變基金式運作模式。運營靈活的方式運作基金，包括資金來源的多樣性、資金運作的持續(xù)性、項目評估的真實性。當(dāng)然所有的信托投資，都是以獲取可觀的利潤為前提，信托投資也正深入到房地產(chǎn)投資中。雖然目前房地產(chǎn)總體投資增速大幅下滑，樓市相對低迷，但在市場上不乏逆勢操作的機構(gòu)，繼續(xù)加大對房地產(chǎn)信托的投資。信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托金額達到一個峰值為2955億元，總規(guī)模達到1.26萬億元，占比1072%，同比增長了1.6個百分點。

5結(jié)論

房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展使房地產(chǎn)業(yè)在遭遇資金緊張時，能夠得以持續(xù)發(fā)展的重要金融手段，也是我國金融通過一段時期探索之后，所邁出的重要一步。房地產(chǎn)信托將房地產(chǎn)金融投資和房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新相結(jié)合，實現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資的多元化、靈活化和房地產(chǎn)企業(yè)融資簡便化。另外，房地產(chǎn)信托在國家政策的保駕護航下，以及各項政策的相互協(xié)調(diào)下，其發(fā)展的潛力將無比巨大。

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