作者簡(jiǎn)介：馮青（1968-），女，漢，福建漳州人，大學(xué)本科，聯(lián)發(fā)集團(tuán)廈門房產(chǎn)代理有限公司經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)。

摘要：隨著我國(guó)老年人口的飛速攀升，老齡化現(xiàn)象日益嚴(yán)重，這使中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)面臨著更大的壓力與挑戰(zhàn)。加快養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，為老年人提供養(yǎng)老剛性需求，使養(yǎng)老住宅供給適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，推動(dòng)質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉、舒適的大型老年社區(qū)的誕生是當(dāng)務(wù)之急。但在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)發(fā)展的背景下，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀不容樂觀。本文探討了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決策略，以饗讀者。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)；過(guò)程；存在問(wèn)題；解決對(duì)策

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的跳躍式發(fā)展，老齡化逐漸成為我國(guó)日益關(guān)注的話題，老齡化水平的日漸增高也將成為中國(guó)社會(huì)不容忽視的發(fā)展問(wèn)題。而人口老齡化嚴(yán)重，老齡化水平高的背后逐漸使一個(gè)隱藏多年的新興產(chǎn)業(yè)孵出水面，即養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)，這位房地產(chǎn)開發(fā)商提供了新的發(fā)展機(jī)遇，越來(lái)越多的老年住宅走向市場(chǎng)，成為商品，這同時(shí)又極大推動(dòng)了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的飛速蓬勃。但在龐大市場(chǎng)需求的推動(dòng)下，養(yǎng)老開發(fā)過(guò)程中衍生出越來(lái)越多的問(wèn)題，開發(fā)的盲目性也更高，問(wèn)題日漸突出，只有妥善解決這些問(wèn)題，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)才能迎來(lái)發(fā)展中的春天。

一、 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中存在的主要問(wèn)題

在中國(guó)社會(huì)人口老齡化的大背景下，我國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)開發(fā)逐漸成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事件，當(dāng)養(yǎng)老問(wèn)題成為每一家庭不容回避的重要的話題，其社會(huì)普遍性也提高，養(yǎng)老地產(chǎn)要解決這一棘手的社會(huì)問(wèn)題，推動(dòng)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展，明確養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，并妥善解決很有必要。

目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中主要存在以下問(wèn)題：一是開發(fā)規(guī)劃不合理，缺乏針對(duì)和創(chuàng)新性，不能滿足老年人的各種需求。目前一些專為為老年人開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，雖耗資巨大，但項(xiàng)目卻得不到群眾認(rèn)可，甚至無(wú)人問(wèn)津。究其原因是開發(fā)商不能及時(shí)把握市場(chǎng)需求進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，開發(fā)項(xiàng)目滿足老年人需求，致使這些養(yǎng)老項(xiàng)目最終只能以普通住宅項(xiàng)目進(jìn)行銷售。二是基本生活設(shè)施缺乏、不完備。開發(fā)商在進(jìn)行養(yǎng)老住宅開發(fā)時(shí)為了盡可能降低成本只能將地址選在低價(jià)便宜的郊區(qū)，但郊區(qū)周圍往往空曠，一些基本生活設(shè)備和配套設(shè)施極度缺乏，例如醫(yī)院的缺乏等，再加之一些服務(wù)設(shè)備的不完備，年輕人很排斥將父母送到諸如此類的養(yǎng)老社區(qū)。三是沒有形成多元化的運(yùn)營(yíng)模式。在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中一些開發(fā)商由于對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)沒有清晰的認(rèn)識(shí)，對(duì)其開發(fā)與銷售復(fù)雜性認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)盈利模式與運(yùn)營(yíng)模式一知半解，僅僅按照一般住宅的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行開發(fā)，缺乏多元化的運(yùn)營(yíng)模式。四是缺乏政策扶持，養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)性有待提升。

二、 解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)問(wèn)題的有效對(duì)策

（一） 基于老人需求創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)

老年人是一個(gè)心理和生理方面均十分特殊的群體，生理上他們身體素質(zhì)較成年人差，行動(dòng)不便，需要幫助。心理上更為敏感脆弱，對(duì)關(guān)懷和呵護(hù)的渴求度更大，因此，在進(jìn)行養(yǎng)老住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)時(shí)要基于老年人的生理和心理特征，設(shè)計(jì)安全、自立、舒適、健康、適用的老年住宅，盡可能滿足更多孤獨(dú)老人的物質(zhì)和精神需求。例如，在整體設(shè)計(jì)上，適當(dāng)消除地面高度、拓寬走廊、注重地面防滑、安裝有效可行的報(bào)警設(shè)備等等。室內(nèi)設(shè)計(jì)要將溫度、擺設(shè)等作為重點(diǎn)設(shè)計(jì)對(duì)象?？烧{(diào)性的溫度與老人的生理心理特征更相符，更能提高生活的舒適性。老年人懷舊思想較重，在室內(nèi)擺放一些老物件陪伴老人也很有必要。在空間設(shè)計(jì)上，更應(yīng)凸顯人性化，一切以老人生活便利為設(shè)計(jì)中心。臥房、走廊、衛(wèi)生間、樓梯等設(shè)計(jì)要考慮到一些殘疾老人的需要，室內(nèi)柜、桌子、浴池的設(shè)置不宜過(guò)高也不宜過(guò)低，這樣既方便老人生活也能方便照顧者照顧。

（二） 完善能滿足老人基本生活需求的撇套設(shè)施

就近消費(fèi)是老年人普遍的生活習(xí)慣，這與老年人的行動(dòng)不便的生理特征具有重要關(guān)系。因此，開發(fā)商在進(jìn)行老年住宅開發(fā)時(shí)，一定要考慮到適合老人生活配套設(shè)施的建設(shè)與完善，超市、餐廳、郵局（快遞點(diǎn)）、醫(yī)院、小公園等，這些配套設(shè)施要具有上門服務(wù)的功能，例如餐廳要按照老人需要進(jìn)行送餐，超市也可以送貨上門，除了對(duì)基本生活設(shè)施進(jìn)行完善之外，老年人的精神活動(dòng)也不容忽視，這就需要加強(qiáng)精神設(shè)施的完善與優(yōu)化?？梢栽谏鐓^(qū)內(nèi)配備一定的體育健康設(shè)施和娛樂設(shè)施。有條件的還可以組織文化藝術(shù)團(tuán)，旅游團(tuán)等鼓勵(lì)老人積極參加，滿足老人的精神、運(yùn)動(dòng)、社交、郊游等各類需求。

（三） 明確發(fā)展定位，多元化養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

房產(chǎn)上在進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，一定要明確發(fā)展定位，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利和運(yùn)營(yíng)模式有清晰而深刻的了解，多元化養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。目前科學(xué)、高效的運(yùn)營(yíng)模式主要有以下三種：一是居家養(yǎng)老住宅銷售模式。這種模式面向全體老年人， 僅為老年人服務(wù)，立足于有產(chǎn)權(quán)房屋的銷售。它的優(yōu)點(diǎn)是投資收回快，資金周轉(zhuǎn)便利，便于房產(chǎn)滾動(dòng)開發(fā)。二是養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的模式。該模式下的地產(chǎn)項(xiàng)目以會(huì)員制的形式展開運(yùn)行，老人是項(xiàng)目會(huì)員，在退宿時(shí)刻返還會(huì)費(fèi)，這種模式可以使開發(fā)商相應(yīng)降低土地成本，依據(jù)健康、醫(yī)療、物業(yè)等多種服務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收入，但也會(huì)使開發(fā)商面臨很大的投資和管理風(fēng)險(xiǎn)。三是銷售+持有的運(yùn)營(yíng)模式。該模式繼承以上以上兩種運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)，具有更大的優(yōu)勢(shì)。

（四） 加大政策扶植力度，多途徑提升服務(wù)質(zhì)量

隨著老齡化程度的不斷加劇，這儼然成為一個(gè)重大的社會(huì)問(wèn)題，因此，為解決這一問(wèn)題，為人們提供更完善和及時(shí)的服務(wù)，推動(dòng)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，政府要不斷加大對(duì)養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)的政策支持，不斷完善養(yǎng)老服務(wù)體系。除此之外，要提升養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)屬性，提高服務(wù)質(zhì)量。主要應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：一是完善養(yǎng)老服務(wù)地產(chǎn)相關(guān)法律發(fā)揮，增強(qiáng)服務(wù)人員的服務(wù)意識(shí)，提高其服務(wù)行動(dòng)力。二是養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)的服務(wù)人員必須具有高尚的職業(yè)道德，要持有服務(wù)上崗證，保證服務(wù)質(zhì)量。三是要加強(qiáng)對(duì)服務(wù)人員的培訓(xùn)工作，加大資金投入，加大服務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)房產(chǎn)服務(wù)人員的綜合素養(yǎng)，使員工更人性化地為老年人提供服務(wù)，增強(qiáng)服務(wù)的針對(duì)性。

綜上所述，隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)具有更加廣闊的前景，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)要基于我國(guó)的實(shí)際情況，從目前養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題出發(fā)，以老年人需求為切入點(diǎn)，在面臨急速發(fā)展社會(huì)給養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)的天大機(jī)遇時(shí)，要保持客觀冷靜的心態(tài)，通過(guò)科學(xué)規(guī)劃與設(shè)計(jì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、完善配套設(shè)施、多元化運(yùn)營(yíng)模式、加大政策支持和提高服務(wù)質(zhì)量等途徑促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展。（作者單位：聯(lián)發(fā)集團(tuán)廈門房產(chǎn)代理有限公司）

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