陳桂冰

【摘 要】無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)整，還是房地產(chǎn)檔案管理工作的創(chuàng)新，在新時(shí)期，我國(guó)不是一朝一夕能解決掉的問(wèn)題，本文主要闡述了新時(shí)期房地產(chǎn)檔案管理的意義及存在問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】新形勢(shì)下；房地產(chǎn)檔案管理；內(nèi)容；存在問(wèn)題

Real Estate Records Management Strategy under the new situation

Chen Gui-bing

（Foshan City， Guangdong Real Estate Archives Foshan Guangdong 528000）

【Abstract】Whether it is to adjust the real estate market supply and demand， or the real estate archives management innovation in the new period， our country can not be achieved overnight to get rid of the problem， this paper describes the significance of the new era of real estate records management and existing problems.

【Key words】Under the new situation；Real estate records management；Contents；Problems

近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，房地產(chǎn)行業(yè)備受社會(huì)關(guān)注，處于賣方市場(chǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期存在，以及國(guó)家先后出臺(tái)了遏制房地產(chǎn)過(guò)熱的新政策，如首付比率調(diào)整，個(gè)人第二套房限制政策，新國(guó)五條，二手房交易調(diào)整等，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了不同程度的影響，也對(duì)房地產(chǎn)檔案管理產(chǎn)生了很大的影響。

1. 房地產(chǎn)檔案管理概念與內(nèi)容

社會(huì)上備受關(guān)注的投機(jī)投資性購(gòu)房案例，引起民眾對(duì)于房地產(chǎn)檔案管理信息透明化的關(guān)注，房地產(chǎn)檔案由于其特殊性使其成為今后城市規(guī)劃、實(shí)施財(cái)產(chǎn)清查、解決房地產(chǎn)糾紛、化解產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的主要參考資料。因此房地產(chǎn)行業(yè)要不斷根據(jù)新情況強(qiáng)化檔案管理工作的內(nèi)容，創(chuàng)新房地產(chǎn)檔案管理，以便更好地發(fā)揮房地產(chǎn)檔案的服務(wù)功能。

（1）房地產(chǎn)檔案概念與特點(diǎn)。房地產(chǎn)檔案是房產(chǎn)在建設(shè)、交易、審批等管理環(huán)節(jié)中形成的具有一定價(jià)值且以不同載體形式存在的檔案資料。房產(chǎn)檔案具有法律憑據(jù)性，可為產(chǎn)權(quán)管理提供有效的法律依據(jù)。房產(chǎn)檔案區(qū)別于其他檔案，有著自身的特點(diǎn)。動(dòng)態(tài)性。房產(chǎn)檔案會(huì)隨著房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更、城市改造等發(fā)生動(dòng)態(tài)變化，因此需對(duì)房地產(chǎn)檔案實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。區(qū)域性。每宗房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況及發(fā)證機(jī)關(guān)都具有唯一性，每宗房產(chǎn)的檔案信息受地區(qū)限制而不同。

（2）房地產(chǎn)檔案管理內(nèi)容。首先，房地產(chǎn)檔案收集、歸檔。就是按規(guī)定把分散的房產(chǎn)檔案集中到產(chǎn)權(quán)部門實(shí)行歸檔，統(tǒng)一管理。其次，房產(chǎn)檔案整理。就是對(duì)檔案進(jìn)行分類、排列、目錄編制等。再次，房地產(chǎn)檔案的鑒定與保管。檔案的鑒定工作就是對(duì)收集的檔案信息的真實(shí)性及價(jià)值性進(jìn)行鑒定。檔案的保管，是指根據(jù)房地產(chǎn)檔案的特點(diǎn)科學(xué)地對(duì)檔案進(jìn)行存放、安全防護(hù)。最后，房產(chǎn)檔案的利用。就是建立在信息化的系統(tǒng)下對(duì)檔案信息檢索提供科學(xué)、便捷、有效的服務(wù)工作，如編制檢索工具、卷宗目錄的編制等。

2. 新時(shí)期房地產(chǎn)檔案管理的意義及存在問(wèn)題

新時(shí)期我國(guó)不斷調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，給房地產(chǎn)檔案管理帶來(lái)很大影響，認(rèn)清房地產(chǎn)檔案管理對(duì)于國(guó)家房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、居民生活提供服務(wù)、避免房產(chǎn)資源浪費(fèi)、降低炒房、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房等違法違紀(jì)犯罪有重要的意義。找出房地產(chǎn)檔案管理存在的不足，以便完善房地產(chǎn)檔案管理工作。

2.1 新時(shí)期房產(chǎn)檔案管理的意義。首先，降低資源浪費(fèi)，房地產(chǎn)檔案作為一類檔案資源，承載著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接有效的信息，只有合理利用這部分資源，才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，避免檔案資源本身的浪費(fèi)，而且其有效的信息資源為我們緊張的住房供給提供了有效憑證，從而避免住房閑置浪費(fèi)。其次，為國(guó)家調(diào)控提供依據(jù)，房地產(chǎn)檔案管理為國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供有效信息統(tǒng)計(jì)與分析工作，為國(guó)家調(diào)控提供有效依據(jù)。再次，為人們生活等方面提供信息服務(wù)，房地產(chǎn)檔案管理承載著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接有效的信息，在我們住房市場(chǎng)供給小于需求的今天，提供有效的房地產(chǎn)信息才能為人民的基本生活、住房選擇等提供有效的服務(wù)。最后，降低炒房等違法違紀(jì)犯罪率，近年來(lái)違法、違規(guī)炒房、囤房等現(xiàn)象頻發(fā)，國(guó)家頒布的“國(guó)五條”指出：“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”。因此房地產(chǎn)檔案信息管理與合理開放部分檔案信息可以有效地打擊炒房、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房等違法行為。

2.2 新時(shí)期檔案管理存在的主要問(wèn)題。

（1）房地產(chǎn)信息開放度過(guò)低。房地產(chǎn)檔案承載著眾多的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，無(wú)論對(duì)于國(guó)家、房地產(chǎn)開發(fā)商、普通民眾都有重要的信息利用價(jià)值，高利用率才是建立房產(chǎn)檔案的價(jià)值所在，也是建立房地產(chǎn)檔案的主要目的。但由于現(xiàn)階段我們處于嚴(yán)重的房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)階段，造成房地產(chǎn)檔案的開放度低且開發(fā)商不必利用或極少利用房地產(chǎn)檔案信息來(lái)開發(fā)市場(chǎng)的局面，使得消費(fèi)者及普通民眾很難得到或利用房地產(chǎn)檔案資料。

（2）房地產(chǎn)檔案管理人員素質(zhì)有待提高。隨著信息化、數(shù)字化進(jìn)程的加快，各行各業(yè)的信息系統(tǒng)都在接受信息化的改造，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，有效的檔案管理工作包括檔案收集、歸檔、整理、鑒定與保管、信息檢索利用等工作，這就要求檔案管理人員不但要進(jìn)行信息化技術(shù)的培訓(xùn)，還要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案知識(shí)的培養(yǎng)，對(duì)檔案信息進(jìn)行價(jià)值篩選，培養(yǎng)檔案管理人員敏銳的信息洞察力等，這就對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)檔案管理人員的綜合素質(zhì)、工作能力提高提出了挑戰(zhàn)。

（3）缺乏有效的信息檢索系統(tǒng)。目前雖大部分房地產(chǎn)組織建立了信息化的檔案管理系統(tǒng)，但由于房地產(chǎn)檔案建立具有唯一性及區(qū)域性，使得很多房地產(chǎn)檔案受到區(qū)域性、地方性的限制，全國(guó)不能形成有效的、統(tǒng)一的信息檢索系統(tǒng)，即使是以省市為單位的地方房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，由于受到現(xiàn)階段賣方市場(chǎng)的影響，對(duì)用戶開放條件苛刻，檢索的信息質(zhì)量偏低，正是如此才造成很多以投機(jī)投資性購(gòu)房為目的的現(xiàn)象出現(xiàn)。

（4）信息收集、甄別不完善。近年來(lái)房地產(chǎn)更多地參與到地方經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，而且就房地產(chǎn)檔案管理本身而言，具有很強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性，房地產(chǎn)檔案信息收集隨著城市改造、拆遷、房屋買賣、繼承、抵押等相應(yīng)地發(fā)生變化，每當(dāng)有涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的活動(dòng)發(fā)生，都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)文件資料。房地產(chǎn)檔案從種類上劃分有房產(chǎn)購(gòu)買登記檔案、產(chǎn)權(quán)注銷登記檔案、房地產(chǎn)交易檔案、房屋拆遷檔案等等。目前我國(guó)的房地產(chǎn)檔案信息收集主要集中在買賣檔案登記，產(chǎn)權(quán)交易登記部分，加之檔案收集復(fù)雜，所以造成信息收集不完善的現(xiàn)狀。《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照檔案管理的規(guī)定對(duì)歸檔的各種房地產(chǎn)權(quán)屬檔案材料進(jìn)行驗(yàn)收，不符合要求的，不予歸檔?！钡趯?shí)際檔案管理工作中，房地產(chǎn)市場(chǎng)把目光主要投向了房產(chǎn)交易上，對(duì)于完善與甄別房產(chǎn)信息工作沒(méi)有給予足夠的重視，加之在實(shí)際工作中更正與查補(bǔ)房產(chǎn)檔案信息工作難度大、程序復(fù)雜，造成了房地產(chǎn)檔案管理工作中，信息甄別不完善。造成部分房產(chǎn)虛假信息的存在，這也是出現(xiàn)“房姐”等眾多房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的原因之一。

3. 新時(shí)期如何加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理并解決問(wèn)題

如何加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理，讓其發(fā)揮自身的作用，服務(wù)人民、國(guó)家、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身，是新時(shí)期房地產(chǎn)檔案管理需解決的首要問(wèn)題。新時(shí)期房地產(chǎn)檔案管理之所以出現(xiàn)眾多問(wèn)題，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)處于長(zhǎng)期的賣方市場(chǎng)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)檔案管理立法限制過(guò)松，房地產(chǎn)檔案從業(yè)人員面對(duì)信息系統(tǒng)改造，綜合知識(shí)更新過(guò)慢造成的。因此，加強(qiáng)以上部分的改造才能提高房地產(chǎn)檔案管理的工作能力。

（1）加強(qiáng)檔案管理立法嚴(yán)格執(zhí)行，逐漸改變市場(chǎng)供求關(guān)系。針對(duì)房地產(chǎn)檔案管理信息開放程度過(guò)低及信息甄別系統(tǒng)不完善的現(xiàn)象，國(guó)家應(yīng)嚴(yán)格立法，嚴(yán)格要求房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息甄別與開放度，對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)檔案查閱制度、材料收集制度、鑒別歸檔制度、檢查核對(duì)制度、保管保密制度等進(jìn)行完善，針對(duì)新時(shí)期新問(wèn)題，制定一些新的制度，完善檔案管理內(nèi)容。科學(xué)立法嚴(yán)格執(zhí)行，不斷改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，如國(guó)家頒布的“國(guó)五條”明確規(guī)定：“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管”，二手房首付比例調(diào)整，以及早期的限購(gòu)令等立法，要嚴(yán)格執(zhí)行，只有逐漸調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的賣方市場(chǎng)現(xiàn)狀才能更好地發(fā)揮房地產(chǎn)檔案管理的作用。

（2）提高房地產(chǎn)檔案管理人員的綜合素質(zhì)。隨著社會(huì)的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)正不斷發(fā)生日新月異的變化，特別是數(shù)字化、信息化程度的加快，再加之房地產(chǎn)檔案業(yè)務(wù)不斷更新和拓展，都迫使房地產(chǎn)檔案管理人員不斷提高自身的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)?！按罅μ岣叻康禺a(chǎn)檔案工作者駕馭信息技術(shù)的能力，建設(shè)一支以既精通房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，又熟悉計(jì)算機(jī)信息技術(shù)為主體的專業(yè)隊(duì)伍， 是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵。”要?jiǎng)?chuàng)造條件使檔案管理人員在工作中獲得學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，適時(shí)進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，不斷引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，提高整個(gè)檔案管理數(shù)據(jù)庫(kù)的服務(wù)能力，吸收各高校專業(yè)人才，注入新鮮血液。

（3）構(gòu)建信息化系統(tǒng)，完善檢索機(jī)制。運(yùn)用計(jì)算機(jī)、多媒體等現(xiàn)代技術(shù)建立完善的房地產(chǎn)檔案信息檢索系統(tǒng)，克服地域性差異，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建立國(guó)家大范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。運(yùn)用政策性指令加大房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的投入，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的檔案歸檔標(biāo)準(zhǔn)，編制統(tǒng)一的檢索目錄規(guī)范，提高檢索信息的數(shù)量與質(zhì)量。

無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)整，還是房地產(chǎn)檔案管理工作的創(chuàng)新，在新時(shí)期，我國(guó)不是一朝一夕能解決掉的問(wèn)題，因此只有適時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，把握不斷出現(xiàn)的新情況，形成多方配合全面行動(dòng)的工作思維，才能創(chuàng)新房地產(chǎn)檔案管理，發(fā)揮房地產(chǎn)檔案管理的本質(zhì)作用。