施婉妮

(福建師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，福建 福州 350108)

淺析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

施婉妮

(福建師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，福建 福州 350108)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展密切相關(guān)，能夠全面反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨著資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高、銷(xiāo)售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)日益增大、資產(chǎn)使用效率有待提高和財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制薄弱等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。為了推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，避免由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大而威脅企業(yè)生存，分析導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大的原因，并由此提出降低籌資風(fēng)險(xiǎn)、建立合理營(yíng)銷(xiāo)策略、完善資金管理體系和提高人員素質(zhì)等防范措施。

房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度過(guò)快，已存在一定的經(jīng)濟(jì)泡沫，為了穩(wěn)定市場(chǎng)供求，國(guó)家出臺(tái)了限購(gòu)、限價(jià)、房產(chǎn)稅、提高貸款利率等一系列調(diào)控政策，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在投融資上更加困難，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。因此針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)諸多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，一些專(zhuān)家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理做了分析研究。王娜(2012)在研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)認(rèn)為盲目貸款造成資不抵債、到期無(wú)力償還是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的原因之一，提出要控制資產(chǎn)負(fù)債率，加強(qiáng)資金使用管理。王雙(2011)在分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題的基礎(chǔ)上，提出要克服融資渠道單一的困境、加強(qiáng)企業(yè)間的信息資源交流、提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力等降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施。王新華(2010)在探討宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)建議房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌劃而實(shí)現(xiàn)降低稅收成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。可見(jiàn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中處于重要地位，它與企業(yè)生存發(fā)展密切相關(guān)，能夠全面反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。為了推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，避免由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大而威脅企業(yè)生存，必須深入研究房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，進(jìn)而提出有效的防范措施。

一、 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，能否將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)保持在可控制的范圍內(nèi)具有重要意義。由于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)具有資金投入大、項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)的資金密集型企業(yè)，它所具有的這些特點(diǎn)決定了其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

(一)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量的資金，常借助于融資貸款，利用財(cái)務(wù)杠桿，保持合理的資產(chǎn)負(fù)債率。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債率高達(dá)75%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上所公認(rèn)的60%的警戒線(xiàn)[1]。過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)現(xiàn)金流的不足，企業(yè)償債能力弱，到期不能償還的可能性變大，最終可能資不抵債，威脅企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年上半年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%，其中上市房企總負(fù)債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰[2]。2011年綠城集團(tuán)的“財(cái)務(wù)危機(jī)”傳聞接二連三地爆發(fā)，從“員工內(nèi)部集資”到“調(diào)查門(mén)”事件。之所以出現(xiàn)“調(diào)查門(mén)”事件，是因?yàn)樽栽谙愀凵鲜幸詠?lái)，綠城每年的年度資產(chǎn)負(fù)債比幾乎都大于140%，這引起了監(jiān)管層對(duì)其是否能順利償還貸款產(chǎn)生質(zhì)疑[3]。此外，綠城中國(guó)2011年中期報(bào)告顯示，公司的凈資本負(fù)債率高達(dá)163.2%，已達(dá)上市以來(lái)的最高水平[4]。綠城集團(tuán)已明顯出現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象，一旦資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)超出控制，可能影響企業(yè)的健康發(fā)展[5]。所以，必須重視資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的問(wèn)題。

(二)銷(xiāo)售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)日益增大

國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)也提高了人們的生活水平。人們開(kāi)始對(duì)生活質(zhì)量表達(dá)出自己的想法，出現(xiàn)個(gè)性化需求。如果房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品不能滿(mǎn)足消費(fèi)者，影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲，那么銷(xiāo)售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可能變大。同時(shí)，由于市場(chǎng)等因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的增加，容易出現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格上漲的情形，而商品房的價(jià)格上漲又會(huì)影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲，從而給商品房的銷(xiāo)售帶給來(lái)消極影響。同時(shí)，同行激烈競(jìng)爭(zhēng)日益顯現(xiàn)，在多方壓力下，許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加銷(xiāo)售費(fèi)用等支出，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。

(三)資金使用效率有待提高

房地產(chǎn)企業(yè)在取得所籌資金后，應(yīng)該制定合理的資金使用計(jì)劃，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。如果把房地產(chǎn)企業(yè)比作一個(gè)生物體，資金就像是這個(gè)生物體的“血液”，只有供血充足，企業(yè)才能健康發(fā)展，如果這個(gè)“生物體”出現(xiàn)貧血斷血等現(xiàn)象，則易發(fā)生“半拉子”工程或“馬拉松”工程，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)。

在國(guó)家實(shí)施限購(gòu)、限價(jià)、房產(chǎn)稅、提高貸款利率等一系列宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)受到了很大的影響，企業(yè)的資金鏈在日益趨緊的融資環(huán)境下顯得更為緊張。所以合理地使用資金，提高資金使用效率十分重要。但部分房地產(chǎn)企業(yè)仍忽略資金使用管理的科學(xué)性與重要性，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。首先，支出與施工進(jìn)度不一致，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行有效的價(jià)格評(píng)估分析，導(dǎo)致工程估價(jià)過(guò)高，支付的款項(xiàng)不僅與工程進(jìn)度不符，反而超出工程進(jìn)度應(yīng)該支付的額度。其次，資金在申請(qǐng)撥付的過(guò)程中，程序不完善，審批不嚴(yán)格；再者，有些決策層缺少現(xiàn)金流量觀等意識(shí)，并無(wú)根據(jù)詳細(xì)的資金使用計(jì)劃與財(cái)務(wù)評(píng)估分析，支出存在隨意性現(xiàn)象，辛苦籌集而來(lái)的資金被無(wú)辜“揮霍”，預(yù)期收益減少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

(四)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制薄弱

建立完善的內(nèi)部控制制度是實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)管理模式過(guò)渡到現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。通過(guò)設(shè)置合理的經(jīng)營(yíng)管理體制，制定完整可行的崗位責(zé)任制度等，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高經(jīng)營(yíng)管理效率和企業(yè)綜合實(shí)力。但目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部關(guān)系混亂的問(wèn)題，沒(méi)有明確的權(quán)責(zé)關(guān)系保障工作的順利進(jìn)行，未能將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)維持在企業(yè)所能控制的范圍之中。具體表現(xiàn)在：第一，有些企業(yè)雖然設(shè)立了較為完善的內(nèi)部控制制度或內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控制度，卻沒(méi)有落實(shí)到日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，使得內(nèi)控制度變成一套只有形式?jīng)]有實(shí)質(zhì)的規(guī)章制度，造成凡事看領(lǐng)導(dǎo)、成本費(fèi)用失控等現(xiàn)象發(fā)生；第二，有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致信息流通不順暢，造成上級(jí)管理層因無(wú)法及時(shí)獲得資金的使用情況而作出錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)決策，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)部門(mén)及崗位存在責(zé)任與授權(quán)不清、職能交叉等職責(zé)不明確現(xiàn)象，影響工作的順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

(一)盲目貸款，無(wú)合理規(guī)劃

對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資金額大是其具有的特點(diǎn)之一。許多房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金有限，常常需要通過(guò)外部融資來(lái)籌集資金，商業(yè)銀行貸款是最常見(jiàn)的方法。但一些房地產(chǎn)企業(yè)為了多建項(xiàng)目，沒(méi)有結(jié)合自身的實(shí)力及挖掘企業(yè)自有資金，進(jìn)行合理規(guī)劃及科學(xué)預(yù)測(cè)來(lái)選擇自己的融資方式，也沒(méi)有通過(guò)催回其他企業(yè)對(duì)本企業(yè)的欠款來(lái)籌集資金，而是一味地依賴(lài)于商業(yè)銀行貸款或從其他金融機(jī)構(gòu)取得貸款，將希望寄托于杠桿效益帶來(lái)的預(yù)期收益。但卻忽略到期無(wú)法償還的風(fēng)險(xiǎn)，盲目地增加借入資本比例，負(fù)債率隨著借入資本比例的擴(kuò)大而增加，如果資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度會(huì)相應(yīng)地下降，這樣企業(yè)吸收外部融資的難度也會(huì)增大。此外，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率也會(huì)使到期不能償還本金利息的幾率變大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開(kāi)發(fā)商的自有資金比例增加，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)能向銀行借貸的資金變少了。此外，國(guó)家多次加息，進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資要求變高了。原本依賴(lài)于商業(yè)銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境，偏高的資產(chǎn)負(fù)債率將威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

(二)個(gè)性化需求增加，同行競(jìng)爭(zhēng)激烈

隨著市場(chǎng)的發(fā)展，能否滿(mǎn)足消費(fèi)者的個(gè)性化需求是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售變現(xiàn)的關(guān)鍵之一[6]。但許多房地產(chǎn)企業(yè)存在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)不具前瞻性等問(wèn)題，容易導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，由于市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品的差異變小，出現(xiàn)同類(lèi)、同質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)局面。為了在逆境中能夠順利發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加銷(xiāo)售費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用，這又會(huì)無(wú)形中增加項(xiàng)目建設(shè)的成本，資金回籠難度進(jìn)一步加大。近年來(lái)，國(guó)家為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了宏觀調(diào)控，其中“限購(gòu)”政策和提高個(gè)人貸款利率，抑制了購(gòu)買(mǎi)需求，導(dǎo)致交易量的萎縮，供過(guò)于求，銷(xiāo)售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。

(三)資金使用計(jì)劃不完善，資金管理體系不科學(xué)

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金量大的特點(diǎn)，一旦資金使用不合理就易導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大，資金緊張。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提高資金使用效率。但許多房地產(chǎn)企業(yè)仍存在資金使用不當(dāng)?shù)膯?wèn)題。首先，企業(yè)管理層忽略了制定資金使用計(jì)劃這一重要環(huán)節(jié)，投資前并沒(méi)有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，沒(méi)有從資金運(yùn)作等方面進(jìn)行財(cái)務(wù)分析而是無(wú)計(jì)劃地使用負(fù)債而來(lái)的資金，也沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)預(yù)算與資金使用規(guī)劃，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也加大；其次，企業(yè)的資金管理體系不科學(xué)。許多房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系的靈活性與動(dòng)態(tài)性較差，只進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，沒(méi)有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理及成本控制。對(duì)于資金使用決策沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)縝密的分析，設(shè)計(jì)的資金管理體系也無(wú)法對(duì)整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程的資金運(yùn)用進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制。廣州富力地產(chǎn)股份有限公司曾經(jīng)出現(xiàn)因資金使用不當(dāng)而導(dǎo)致資金鏈緊張、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一度無(wú)法控制的局面。該公司花費(fèi)過(guò)多的人力物力和資金在商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目上，當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化后，又投入大量資金高價(jià)拿地，但銷(xiāo)售收益并無(wú)法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，從而出現(xiàn)資金緊張局面[7]。富力地產(chǎn)之所以出現(xiàn)這種狀況是因?yàn)闆](méi)有合理規(guī)劃資金支出，企業(yè)應(yīng)盡量保持較高的資產(chǎn)流動(dòng)性與變現(xiàn)能力，不能一味地追求占用大量資金且回報(bào)周期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

(四)內(nèi)部控制機(jī)制不健全，財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍素質(zhì)較低

1.企業(yè)對(duì)內(nèi)控制度的認(rèn)識(shí)不夠，內(nèi)控制度不完善

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度沒(méi)有落實(shí)到位。之所以存在這種現(xiàn)象，一方面由于部分企業(yè)管理者存在錯(cuò)誤意識(shí)，他們認(rèn)為制定大量的制度等同于增加辦事繁雜度，影響辦事效率，增加經(jīng)營(yíng)成本[8]。另一方面則是他們忽略了內(nèi)部控制的重要性，沒(méi)有嚴(yán)格按照制度執(zhí)行，或是沒(méi)有結(jié)合自身狀況合理制定政策。同時(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也忽略了能夠保證制度執(zhí)行的保障措施，制度可行性降低，制度控制薄弱等問(wèn)題突出。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的授權(quán)情況與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)模式不相適應(yīng)，不相容的職能未能分離，沒(méi)有確立明確的權(quán)責(zé)關(guān)系來(lái)執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)，從而產(chǎn)生了職責(zé)不清晰、信息傳遞不順暢的問(wèn)題，使得內(nèi)部控制制度不能有效執(zhí)行，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

2.財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)意識(shí)較弱

有些企業(yè)的高層管理人員財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較弱，未能正視財(cái)務(wù)管理的重要性。同時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專(zhuān)業(yè)水平參差不齊，易出現(xiàn)因工作效果低而影響企業(yè)作出正確的財(cái)務(wù)決策。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)雖組建了優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍，卻由于傳統(tǒng)意識(shí)的限制等因素使得團(tuán)隊(duì)不能發(fā)揮其作用，不僅沒(méi)為企業(yè)帶來(lái)利益，反而增大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

(一)降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，挖掘自有資金

在房地產(chǎn)企業(yè)中，大部分資金來(lái)源于商業(yè)貸款，即負(fù)債經(jīng)營(yíng)。而負(fù)債經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的財(cái)務(wù)杠桿利益會(huì)增加股東收益。但是，這僅在企業(yè)投資收益率大于負(fù)債利息率才會(huì)出現(xiàn)，如果企業(yè)繼續(xù)向外舉債，負(fù)債籌資運(yùn)用不當(dāng)，則財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大，出現(xiàn)籌資風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)籌資后由于不能按照既定目標(biāo)取得資金使用效率，無(wú)法達(dá)到資金供給者事先期待的效果的風(fēng)險(xiǎn)。為了使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)所能接受的范圍之中，企業(yè)應(yīng)該通過(guò)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，維持資本與債務(wù)合理的比例關(guān)系，適度負(fù)債，控制資產(chǎn)負(fù)債比。同時(shí)也要尋求多元化融資渠道，提高資金利用水平。此外，還應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，在維持資金能夠自由流動(dòng)的前提下，努力挖掘企業(yè)的自有資金，注重資金管理，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)適應(yīng)市場(chǎng)需求，建立合理的營(yíng)銷(xiāo)策略

房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額大等特點(diǎn)，易受外部因素的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策之前，要進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析，充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解消費(fèi)者的個(gè)性化購(gòu)買(mǎi)需求，避免決策的失誤及保證決策的前瞻性。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上，要努力做到迎合市場(chǎng)需求，實(shí)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，拉大與其他房地產(chǎn)企業(yè)的差距，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的獨(dú)特性與競(jìng)爭(zhēng)性。這樣才能降低銷(xiāo)售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，緩和資金緊張。此外，企業(yè)應(yīng)該建立專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，深入了解并結(jié)合自身產(chǎn)品的特性及優(yōu)點(diǎn)，制定出能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)個(gè)性化需求的營(yíng)銷(xiāo)策略，以期降低因產(chǎn)品滯銷(xiāo)所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的資金回報(bào)目標(biāo)。

(三)制定資金使用計(jì)劃，完善資金管理體系

1.加強(qiáng)成本管理，實(shí)施成本控制

在整個(gè)經(jīng)營(yíng)負(fù)債期間，因市場(chǎng)及利率變動(dòng)等因素容易導(dǎo)致項(xiàng)目的成本上漲，若此時(shí)資金使用漫無(wú)計(jì)劃，成本管理沒(méi)有得到很好的控制，容易使企業(yè)出現(xiàn)資金流通阻礙的問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法順利進(jìn)行。因此，必須重視與加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的資金使用管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資之前，應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)考察，研究該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況分析項(xiàng)目的可行性，從而降低決策的盲目性以及避免后期執(zhí)行過(guò)程中資金短缺等問(wèn)題；其次，在決定投資后，企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)測(cè)與分析，并設(shè)計(jì)一套完整的成本控制計(jì)劃；在項(xiàng)目具體實(shí)施階段，應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施監(jiān)督與控制，檢查計(jì)劃的合理性，認(rèn)真登記實(shí)施過(guò)程與計(jì)劃的差異，并及時(shí)作出修改，保證計(jì)劃的有序進(jìn)行；在每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，應(yīng)將該項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中得出的數(shù)據(jù)和分析與計(jì)劃階段相對(duì)比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸收可取之處。此外，還應(yīng)注意建筑材料的管理，由于物價(jià)不斷攀升，建筑材料的價(jià)格變動(dòng)也是企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題，應(yīng)隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，選擇物有所值的建筑材料，控制成本，保證工程質(zhì)量。

2.完善資金管理體系，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題帶來(lái)的影響是巨大的。企業(yè)應(yīng)該完善資金管理體系，由財(cái)務(wù)部作為預(yù)算的主要制定者，其他部門(mén)配合，并主動(dòng)提供數(shù)據(jù)作為財(cái)務(wù)部制定資金預(yù)算的依據(jù)。同時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)該控制財(cái)務(wù)預(yù)算的整個(gè)實(shí)施過(guò)程，對(duì)一些重要會(huì)計(jì)賬戶(hù)要及時(shí)跟蹤關(guān)注，特別是受經(jīng)營(yíng)陷阱影響較大的應(yīng)收賬款等會(huì)計(jì)賬戶(hù)更應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督與控制。此外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段后，內(nèi)部審計(jì)工作的地位也越來(lái)越突出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)審計(jì)部門(mén)對(duì)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督力度，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的防范作用。在對(duì)不同工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，進(jìn)行各種專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面分析與評(píng)估，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理的整體水平。

(四)提高財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)，明確權(quán)責(zé)關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)由于其本身的經(jīng)營(yíng)特性及對(duì)資金的應(yīng)用要求較高，所以對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的能力與專(zhuān)業(yè)知識(shí)有較高的要求。首先，高層管理人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視。明確企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要地位，熟知企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作；其次，在聘用財(cái)務(wù)管理人員時(shí)，應(yīng)綜合受聘人員的實(shí)踐能力和理論知識(shí)等多方面的要求來(lái)決定其是否錄取，避免以后在財(cái)務(wù)工作中出現(xiàn)低級(jí)錯(cuò)誤；最后，在財(cái)務(wù)管理工作中，定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行考核與培訓(xùn)，及時(shí)對(duì)其更新財(cái)務(wù)管理知識(shí)、傳遞新的管理理念，從而使財(cái)務(wù)管理工作有序進(jìn)行，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高預(yù)期收益。此外，建立一套完整的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度也是十分必要的。實(shí)行成本責(zé)任制，明確各部門(mén)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，做好任務(wù)委派，對(duì)嚴(yán)格執(zhí)行制度的部門(mén)應(yīng)該給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)忽視且不按制度執(zhí)行的部門(mén)則按要求進(jìn)行懲罰。在建立和完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度時(shí)既可結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理機(jī)制，也可學(xué)習(xí)借鑒其他企業(yè)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)各項(xiàng)管理的關(guān)鍵，企業(yè)只有努力健全完善財(cái)務(wù)管理體系，才能降低管理人員由于體系不完善。而對(duì)企業(yè)的營(yíng)利能力產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，作出與經(jīng)營(yíng)實(shí)際不符的決策的風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)的良好發(fā)展與完善的財(cái)務(wù)管理密不可分。由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特性，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是其應(yīng)該密切關(guān)注的對(duì)象。一旦管理不當(dāng)，即房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資等財(cái)務(wù)過(guò)程出現(xiàn)問(wèn)題，都可能對(duì)企業(yè)的盈利與發(fā)展產(chǎn)生重大影響，甚至威脅到企業(yè)的生存。因此，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)維持在可控制的范圍之內(nèi)，切實(shí)做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，才能降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)蓬勃發(fā)展。

[1]王娜.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].財(cái)金論壇，2012，(09):191.

[2]佚名.中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率統(tǒng)計(jì)[EB/OL].(2012-04-20)[2014-12-10].http://www. southmoney.com/shuju/hysj/201204/294721.html.

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(責(zé)任編輯：練秀明)

Financial Risk Management in China’s Real Estate Enterprise

SHI Wan-ni

(Fujian Normal University, Fuzhou 350108, China)

Financial risk management is critical to the survival and development of real estate enterprise, which can reflect enterprise status. At present, China’s real estate enterprise faces some problems, including higher asset-liability ratio, inefficient assets use, and lack of internal control for financial management. In order to promote the healthy development of the real estate enterprise, this article analyzes the reason of financing risks, and then proposes to reduce financing risk, establish sound marketing strategy, improve financial management system and improve staff’s quality.

real estate enterprise; financial risk; risk management

2014-12-5

施婉妮(1991-)，女，福建泉州人，碩士研究生，研究方向：企業(yè)管理。

F293.33

A

1008-4940(2015)01-0044-05