杜啟霞

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)：困境、成因與重構(gòu)

杜啟霞

作為一項(xiàng)致力于養(yǎng)老的金融政策，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在以往試點(diǎn)中遭遇了擱淺。文章全面梳理了其在實(shí)施過(guò)程中面臨的主要障礙，深入分析了問(wèn)題的成因，并提出了符合邏輯的、務(wù)實(shí)的政策建議。作者認(rèn)為政府應(yīng)該介入建立并完善風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與化解機(jī)制，向公眾申明以房養(yǎng)老政策定位，按年租制繳納租金以推動(dòng)住宅類國(guó)有建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)有償續(xù)期等措施，以促進(jìn)該政策的發(fā)展與運(yùn)行。

人口老齡化；住房反向抵押；養(yǎng)老保險(xiǎn)

一、引言

我國(guó)人口老齡化問(wèn)題已經(jīng)十分嚴(yán)重。2011年中國(guó)人口發(fā)展報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲及以上人口達(dá)到18499萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?3.7%1。顯然，我國(guó)目前已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)階段。與此同時(shí)，老年撫養(yǎng)系數(shù)①指老年人口與勞動(dòng)年齡人口數(shù)之比，表明每100名15-64歲年齡人口要負(fù)擔(dān)的老年人數(shù)。不斷上升。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)老年撫養(yǎng)系數(shù)為12.25%，比2010年增加了0.35個(gè)百分點(diǎn)。老齡化的加快以及養(yǎng)老撫養(yǎng)比的大幅上升，昭示以家庭保障為主的養(yǎng)老方式面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

與此同時(shí)，隨著近年來(lái)城市化進(jìn)程的加快以及住房制度的改革，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房的自有率明顯提高。2010年我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房自有率高達(dá)89.3%，其中，11.2%的家庭擁有原有私房，40.1%的家庭擁有房改私房，38.0%的家庭擁有商品房。因此，利用市場(chǎng)機(jī)制完善養(yǎng)老保障政策設(shè)計(jì)，以適應(yīng)個(gè)性化的養(yǎng)老保險(xiǎn)需求就成為必然。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)應(yīng)運(yùn)而生。

住房反向抵押貸款最早起源于歐洲的英格蘭，隨后在美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、新加坡、加拿大等國(guó)家得到了廣泛推廣，也取得了一系列研究成果。Mitchell和Piggott(2005)對(duì)住房反向抵押貸款定價(jià)的研究表明：在政府財(cái)政資金短缺的情況下，開(kāi)展住房反向抵押貸款不失為一種提高老年人消費(fèi)水平的方法 。但是Ngel-Choon Chia和Albert K C Tsui(2005)的研究指出如果以國(guó)際通行的所得替代率70%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷，則此金融產(chǎn)品對(duì)老年人則不具有吸引力?？梢?jiàn)，住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)可謂有市場(chǎng)但有邊界條件，識(shí)別需求、破解約束與政策設(shè)計(jì)非常關(guān)鍵。

國(guó)內(nèi)最早是通過(guò)介紹美國(guó)住房反向抵押貸款的貸款風(fēng)險(xiǎn)、種類、貸款市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r、對(duì)象及其相應(yīng)的防范措施來(lái)引入住房反向抵押貸款（胡江濤、曾祥瑞，1995）。隨后的研究表明以住房反向抵押貸款為基礎(chǔ)、以年金為支付方式的壽險(xiǎn)險(xiǎn)種較為適合我國(guó)的國(guó)情（孟曉蘇，2002）。然而，作為一項(xiàng)金融政策，其市場(chǎng)前景也是學(xué)術(shù)界比較關(guān)心的問(wèn)題。柴效武（2007）對(duì)住房反向抵押貸款在我國(guó)的市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行了預(yù)先探討，他主要從供給機(jī)構(gòu)選擇及各類機(jī)構(gòu)參與該項(xiàng)業(yè)務(wù)的利弊方面進(jìn)行了比較評(píng)析。

綜上，以往的研究中都對(duì)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的可行性、必要性以及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究。但是對(duì)于中國(guó)試點(diǎn)擱淺的困境沒(méi)有更為細(xì)致的研究。鑒于此，本文嘗試分析住房反向抵押貸款實(shí)行涉及到的供求雙方面臨的困境以及其成因，并以市場(chǎng)內(nèi)部的供求雙方以及市場(chǎng)外部的宏觀環(huán)境為分析視角提出政策重構(gòu)的建議。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)面臨的困境

（一）精確定價(jià)有難度

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)作為一項(xiàng)金融政策，涉及到供給方——有房產(chǎn)缺乏穩(wěn)定收入的老年人以及需求方——銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)。在抵押市場(chǎng)下供求雙方均衡價(jià)格的精確定價(jià)存在著很大的難度，而價(jià)格卻是決定雙方行為的首要因素。早在2005年，國(guó)內(nèi)一些機(jī)構(gòu)就啟動(dòng)了針對(duì)老年人的以房養(yǎng)老功能的金融服務(wù)，雖然不是真正的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是類反向抵押貸款產(chǎn)品②在此定義的“類方向抵押貸款產(chǎn)品”主要是以供求雙方不是老年人與金融機(jī)構(gòu)來(lái)界定。北京小湯山的投資范本入主型房產(chǎn)銷售模式涉及到的是60歲以上的老年人與開(kāi)發(fā)商；南京溫泉留園推出的“以房換養(yǎng)”產(chǎn)權(quán)房抵押貸款模式交易對(duì)象是60歲以上的孤寡老人與老年公寓；上海住房公積金管理中心試點(diǎn)推出的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃差價(jià)養(yǎng)老模式交易對(duì)象是65歲以上的老年人與公積金管理中心。，但卻從其探索實(shí)踐中可以看到，抵押房產(chǎn)的估價(jià)不合理、難以滿足老年人的養(yǎng)老需求導(dǎo)致試點(diǎn)情況不佳，公眾的參與率都很低③如南京溫泉留園推出的“以房換養(yǎng)”模式在推出后的一年內(nèi)僅有兩名老人正式簽約入住。。

（二）傳統(tǒng)觀念阻力大

根據(jù)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的定義，老年人擁有的房產(chǎn)在貸款期滿后將被拍賣，用于償還貸款利息。如此，老人的子女將不再擁有父母的房產(chǎn)。一般來(lái)說(shuō)中國(guó)人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。老年人總是盡量減少消費(fèi)將錢存起來(lái)，用于孩子上學(xué)、結(jié)婚、買房以及自己養(yǎng)老，去世時(shí)將住房留給子女。而住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)能夠推行的一個(gè)先決條件就是住房由老年人自由支配①參見(jiàn)人民網(wǎng)——中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊：《“以房養(yǎng)老”，出租比抵押更靠譜》http://paper.people.com.cn/zgjjzk/html/2013-09/23/content_1303903.htm。這一傳統(tǒng)觀念，阻礙著“以房養(yǎng)老”的具體實(shí)行。

（三）房產(chǎn)缺陷阻力大

房地產(chǎn)自身的缺陷主要表現(xiàn)為房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值的不確定性。金融機(jī)構(gòu)辦理住房反向抵押貸款，其目的是通過(guò)對(duì)房產(chǎn)的保值增值或開(kāi)發(fā)新房產(chǎn)來(lái)謀取利潤(rùn)。但是該項(xiàng)業(yè)務(wù)的期限一般很長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)只有等到借款人去世后才能獲得房產(chǎn)的處置權(quán)。目前房?jī)r(jià)本身就比較高，住房?jī)r(jià)格后期的變動(dòng)趨勢(shì)不明朗，這種缺陷嚴(yán)重影響著需求方金融機(jī)構(gòu)的理性選擇。

三、發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的困境成因

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的困境主要存在于供給方（老年人）、需求方（銀行等金融機(jī)構(gòu)）和外部環(huán)境，我們有必要細(xì)致的分析一下造成這些困境的原因。

（一）多重風(fēng)險(xiǎn)交叉融合

造成精確定價(jià)的原因很多，其中最主要的則是相關(guān)利益群體多重風(fēng)險(xiǎn)交叉融合。住房反向抵押貸款的周期較長(zhǎng)，有的甚至長(zhǎng)達(dá)幾十年。在此期間，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)發(fā)生不同程度的波動(dòng)。當(dāng)真實(shí)房?jī)r(jià)的上漲幅度低于預(yù)先設(shè)定的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)將面臨合同到期時(shí)不足以收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于貸款人，則可能因?yàn)樗盅旱姆慨a(chǎn)貶值過(guò)快，甚至貸款未到期時(shí)，已經(jīng)一文不值，無(wú)法還貸，貸款人也可能陷入需要繼承人還貸的局面。

（二）抵押前后老年人獲得效益水平高低難以把握

造成傳統(tǒng)觀念束縛的原因很多，最主要的是難以把握抵押前后老年人所獲得的實(shí)際效益水平。當(dāng)老年人抵押房產(chǎn)后獲得現(xiàn)金流以購(gòu)買個(gè)性化的養(yǎng)老產(chǎn)品所獲得的養(yǎng)老效益高于其本身?yè)碛泄潭ǚ慨a(chǎn)的效益，“代際契約”觀念的束縛則會(huì)顯得沒(méi)那么嚴(yán)重。

（三）房產(chǎn)泡沫潛在與土地政策不明晰

房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值的不確定性源于房地產(chǎn)泡沫潛在與房地產(chǎn)使用權(quán)的限制。一方面，自2007年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于非理性攀升期。政府因此也多次出臺(tái)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，但效果仍不佳。在這種不穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下今后房?jī)r(jià)漲跌難以判斷，并且潛在泡沫難以消除。另一方面，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過(guò)程中房屋拆遷幾率的增加、國(guó)內(nèi)房屋平均30年壽命、住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期等，作為貸款客體所存在的眾多不確定性，使得房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值不確定，也進(jìn)而增加相關(guān)交易成本。

四、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的重構(gòu)

住房反向抵押貸款在發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展已經(jīng)十幾年的時(shí)間了，也積累了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)。關(guān)于其研究不僅僅要停留在理論層面，更重要的是要付諸于實(shí)際。就我國(guó)國(guó)情而言，目前開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)勢(shì)必會(huì)面臨很多的阻礙，這需要政府的合理規(guī)劃和引導(dǎo)，為其發(fā)展?fàn)I造良好的外部環(huán)境。

（一）正視多重風(fēng)險(xiǎn)，政府介入建立分擔(dān)機(jī)制

多重風(fēng)險(xiǎn)交叉融合造成了對(duì)于標(biāo)的房產(chǎn)定價(jià)的困難，也就影響到供給方以及需求方的交易行為。因此，建立住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制極其重要。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，解決這個(gè)問(wèn)題最好的辦法是政府介入。比如美國(guó)的“基于聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款”（Federally-insured reverse mortgages），該貸款由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局提供保證，防止由于合同期末房產(chǎn)處置價(jià)格低于貸款價(jià)值的情況給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的損失。

（二）加強(qiáng)政策宣傳，明晰以房養(yǎng)老政策定位

民眾對(duì)于政策的認(rèn)識(shí)存在著誤讀，這也就影響著供給方老年人對(duì)于政策的選擇行為，因此應(yīng)該加強(qiáng)宣傳幫助民眾明晰其定位。政府通過(guò)輿論力量來(lái)加強(qiáng)人們對(duì)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的正確認(rèn)識(shí)，明確其不過(guò)是多了一項(xiàng)養(yǎng)老選擇，而并不具有任何的強(qiáng)制性也不可能取代基本的養(yǎng)老保險(xiǎn)更不是在“算計(jì)”老百姓的房子。

（三）產(chǎn)權(quán)有償續(xù)期，按年租制繳納出讓金

為保證住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的順利實(shí)施，應(yīng)該明確70年使用權(quán)可以續(xù)期，房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)在70年后可以繼續(xù)統(tǒng)一。至于產(chǎn)權(quán)是有償續(xù)期還是無(wú)償續(xù)期目前國(guó)家沒(méi)有明確的規(guī)定。從土地利用的角度，有償續(xù)期更合理。而且以年租制的方式則可以考慮到通貨膨脹以及房產(chǎn)折舊的因素。銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得抵押房產(chǎn)后或者進(jìn)行出租房產(chǎn)或者重新開(kāi)發(fā)新的房產(chǎn)來(lái)獲得利潤(rùn)，在可以獲得利潤(rùn)的情況下其有償續(xù)期的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小過(guò)續(xù)期可否、續(xù)期方式未定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，明確以年租制的形式開(kāi)展房產(chǎn)的有償續(xù)期可以消除需求方金融機(jī)構(gòu)的諸多困惑。

五、結(jié)論

中國(guó)未來(lái)幾十年持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化將會(huì)給住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的運(yùn)行提供良好的行業(yè)發(fā)展環(huán)境。與此同時(shí)，應(yīng)當(dāng)針對(duì)實(shí)施中存在的問(wèn)題而進(jìn)行的配套改革。具體而言，政府應(yīng)介入建立并完善風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與化解機(jī)制，向公眾申明以房養(yǎng)老政策定位，充分發(fā)揮財(cái)政、稅收的激勵(lì)作用，按年租制繳納租金以推動(dòng)住宅類國(guó)有建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)有償續(xù)期等來(lái)促進(jìn)此項(xiàng)政策的進(jìn)行。

[1]2011年人口發(fā)展報(bào)告.85-87.

[2]2010年城鎮(zhèn)居民生活狀況報(bào)告.90-92.

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杜啟霞，女，山東莒縣人，現(xiàn)為南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院社會(huì)保障專業(yè)碩士研究生。

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1008-4428（2015）04-120-03