夏貝貝

摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，住宅價格不斷攀升，而在中國這種特殊的國情下，房地產(chǎn)的調(diào)控政策對住宅市場價格的波動存在極大的影響，可以說國家對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度決定其未來的發(fā)展態(tài)勢。本文正是基于政策調(diào)控的視角來分析南京市住宅價格未來的波動趨勢，并運用ARIMA模型預(yù)測南京市2014住宅價格的走勢，從而為本文的理論分析提供現(xiàn)實依據(jù)。

關(guān)鍵詞：住宅價格；政策調(diào)控；ARIMA模型

一、 引言

自20世紀70年代末我國土地相關(guān)法規(guī)進行調(diào)整起，房地產(chǎn)業(yè)伴隨著改革開放的浪潮開始蓬勃發(fā)展，直到近幾年，我國房地產(chǎn)投資過熱，房價的快速上漲已經(jīng)影響到人們生活水平的提高和國家金融的安全。房價上漲過快不僅關(guān)系到一個城市的發(fā)展和金融的安全，更關(guān)系到普通老百姓的生活成本。衣食住行乃是百姓生存之根本，而過快的房價上漲使得很多人在城市中沒有棲身之地，人們對于房價走勢的關(guān)注越來越熱，而在中國這種特殊的國情下，土地的國有化以及政府的過度干預(yù)，我國的房地產(chǎn)市場仍然不是一個完全競爭的市場，而是一個以政策為主導(dǎo)的政府市場，政府的調(diào)控政策決定著房地產(chǎn)市場的生死存亡。

南京市的住宅市場發(fā)展歷程受我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，幾乎與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展同步，也是經(jīng)歷了四個發(fā)展階段。1998年以前經(jīng)歷的三個階段基本上都是在不斷的完善房地產(chǎn)市場，住房制度不斷改革，迎來了我國房地產(chǎn)市場繁榮的新時期。1998年以后為第四個階段， 1998年7月3日，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，文件要求，1998年下半年開始停止住房實物分配，這一年對于南京樓市來說是一個從福利房向商品房過渡的階段，我國取消福利分房，政府啟動擴大內(nèi)需，刺激消費，堅持拉動經(jīng)濟增長發(fā)展的方針，住宅由福利分房向商品房過度，從而使得房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要的地位，這為南京市住宅市場的投資和消費帶來了一個絕好的發(fā)展契機。2001年10月28日，南京確立了“一城三區(qū)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，這一戰(zhàn)略的實施拓展了南京市的發(fā)展空間，并為南京的樓市迎來了又一個春天。2005年被稱為“房地產(chǎn)市場的調(diào)控之年”，國家連續(xù)出臺兩個“國八條”、房貸優(yōu)惠政策取消、房地產(chǎn)稅改革深入、提高住房貸款利率等，這些政策無疑給房地產(chǎn)市場帶來了一定的沖擊，當時，南京市的房地產(chǎn)市場在較短時間內(nèi)就爆發(fā)了“降價潮”，這一年的調(diào)控政策猶如給南京市火熱的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水。2006年“國六條”出臺、建設(shè)部出臺171號“外資限炒令”、108號文強制征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅等進一步打擊了投機性房地產(chǎn)，使得南京市的房地產(chǎn)市場逐漸走向穩(wěn)定，市場運行較為穩(wěn)健，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為更為規(guī)范理性。2008年初，南京的房地產(chǎn)市場一片火熱，各大企業(yè)的房地產(chǎn)營銷廣告拼的頭破血流，不斷出現(xiàn)跳水價、一口價、特價房等價格攻勢，但是2008上半年在宏觀調(diào)控的作用下南京市的房地產(chǎn)市場開始理性回歸，而下半年受全球金融危機的影響，中國樓市一片“蕭索”。政府緊接著出臺了一些救市政策，2008年9月，降低貸款利息0.27個百分點，金融機構(gòu)人民幣存款準備金率下調(diào)1個百分點。10月，財政部《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》——降低真實購房需求的置業(yè)門檻，降貸款利息0.27個百分點，降準備金率1個百分點，這些政策宣告著政府由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。在救市政策出臺以后，2009年，南京市房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，并且隨著南京市外延的擴展，南京市在“一城三區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上提出了“一主城三副城八大新城”的開發(fā)戰(zhàn)略，在此帶動下，拉開了新一輪的城市建設(shè)高潮，為南京市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了新的空間。2011年，“新國八條”出臺，首套房限購，二手房貸首付提至60%，在各種限購、限價、限漲的調(diào)控政策下，2011年的樓市顯得異常的慘淡，南京市成交量較上年下降26%，這一年對南京的樓市來說可謂是血雨腥風。2013年，房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)限購，2月，“新國五”條出臺，堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)，11月，針對南京樓市的調(diào)控“寧八條”正式發(fā)布，政策提出加大普通住宅用地供應(yīng)、二套房貸款首付比例將由之前的6成提至7成，這一政策與國家出臺的“新國五”條遙相呼應(yīng)，在政策的疊加作用下，2013年下半年的成交量明顯低于上半年，但是房價并沒有出現(xiàn)大面積下跌的情況。

從上面的分析中我們可以看出，國家出臺的針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策無時無刻不在主導(dǎo)著房地產(chǎn)市場的命運，因此，想要準確的預(yù)測未來住宅價格的走勢情況，必須從最基本的宏觀調(diào)控政策入手，剖析政策背后真正的導(dǎo)向，同時也要考慮到政策的滯后性以及住宅建設(shè)的周期性問題，只有這樣才能準確的預(yù)測南京市未來的住宅價格走勢。

二、 文獻回顧

關(guān)于住宅價格波動趨勢研究的文獻數(shù)不勝數(shù)，早在2001年張紅、李文誕（2001）運用住宅價格回歸模型和二次曲線趨勢模型對北京市商品住宅價格的變動趨勢及影響因素進行了實證分析，并指出影響住宅的主要因素是住宅的建設(shè)成本和國內(nèi)生產(chǎn)總值，由此得出北京市商品住宅價格走勢上升的結(jié)論。里娟（2005）利用我國31個省自治區(qū)直轄市1998年到2003年6年間住宅價格與宏觀經(jīng)濟變量的面板數(shù)據(jù)，分析得出人均收入和每平米建筑成本的變動是影響我國住宅價格變動的兩大主要因素。這一階段的研究者更偏向于認為住宅價格的波動是由住宅的建設(shè)成本、宏觀經(jīng)濟等因素造成的，而對于政府的調(diào)控政策卻只字未提，這對于一個由政策來主導(dǎo)的政府型的房地產(chǎn)市場來說顯然不妥。

近年來，隨著計量模型的快速發(fā)展，越來越多的學(xué)者們開始采用復(fù)雜的數(shù)學(xué)模型來預(yù)測未來住宅價格的走勢。楊東朗、王戰(zhàn)宏、張婷（2006）運用多因素預(yù)測模型結(jié)合西安市的城市住宅價格以及相關(guān)數(shù)據(jù)構(gòu)建了西安市城市住宅價格預(yù)測模型，并對西安市未來城市住宅價格進行了模擬預(yù)測。徐琳（2006）利用ARIMA和ARCH類模型估計預(yù)測上海市房價的波動趨勢，通過建立房價走勢的ARIMA模型說明上海房價序列存在時序相關(guān)性、記憶性，并根據(jù)這些特點運用ARCH模型預(yù)測了上海市未來房價走勢。李佼瑞、謝冬梅（2012）運用Markov機制轉(zhuǎn)換模型來研究我國房價的波動情況，并指出現(xiàn)階段我國整體上房價還是處于上升的狀態(tài)。以上這些研究文獻大量的引用了計量模型來分析住宅價格的變動趨勢，卻忽略了宏觀調(diào)控政策變化以及由其引起的基本因素的變化對房價的影響，缺少宏觀調(diào)控政策的變動對房價走勢影響的分析。

然而，還是有很多學(xué)者認識到了政府的調(diào)控政策對房價波動影響的重要性。曹錦花（2004）認為商品房價格波動的主要因素有經(jīng)濟因素、政策因素和心里預(yù)期，并在此基礎(chǔ)上建立了供需平衡框架，通過該框架分析各因素對價格作用的渠道和方向，由此總結(jié)出各因素作用相互滲透并對價格波動共同產(chǎn)生影響的結(jié)論。崔光燦（2006）分析了宏觀調(diào)控政策對住宅價格波動的影響，它指出宏觀調(diào)控政策可以通過影響基本因素的變化，例如利率、土地供應(yīng)、人口等來影響房價的波動。孔行、劉治國、李國平、于渤（2009）分析發(fā)現(xiàn)1998年以來中國的房價一直處于上升的周期，但是增長快慢的程度經(jīng)常會發(fā)生改變，他們認為是宏觀調(diào)控政策在起著重要的作用，并指出由于政策的滯后性、著力點不當?shù)仍蚴沟谜卟]有達到預(yù)期的結(jié)果。以上的文獻肯定了宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格波動的重要影響，但缺少了數(shù)據(jù)分析的依據(jù)。

區(qū)別于以往的文獻，本文在第三部分試圖先從理論分析入手，逐條分析2013年宏觀調(diào)控政策對下一年南京市住宅價格波動的影響，在文章的第四部分加入實證分析，運用ARIMA計量模型預(yù)測2014年南京市住宅價格走勢，從而進一步驗證本文在第三部分理論分析的結(jié)果。

三、 理論分析

對于南京住宅房地產(chǎn)市場來說，2013年的宏觀調(diào)控政策是左右其近兩年走勢的重要因素，在引言部分我們提到，2013年主要有兩大宏觀調(diào)控政策會對南京的住宅市場產(chǎn)生重大的影響。2013年2月“新國五條”的出臺，拉開了本年宏觀調(diào)控的序幕，該政策主要包括以下幾個要點：（一）：完善穩(wěn)定房價工作責任制。（二）：堅決抑制投機投資性購房，對房價上漲過快的城市，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。（三）：增加普通商品住房及用地供應(yīng)。（四）：加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。（五）：加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理。

從上面的五條細則我們可以看出“新國五條”的政策力度大大提高，進一步擠壓投資性需求，明確支持自住性住房需求。在政策落腳點方面，“新國五條”致力于抑制投機性購房需求，支持首套置業(yè)需求，增加供給，壓縮需求，這是從根本上解決房價過快增長的著手點。下面將從三個基本點入手來解讀“新國五條”對南京樓市的影響。

第一：此次細則指出，針對房價上漲過快的城市，進一步提高第二套住房貸款比例和貸款利率，南京毋庸置疑是在此范圍內(nèi)的，必定會受到該政策的波及，2013年11月，人民銀行南京分行發(fā)出通知，明確將二套房貸款的首付比例由原來的最低六成提高到最低七成，這正是對此次調(diào)控政策的回應(yīng)和落實，眾所周知，信貸是影響住宅成交量主要的因素，此次銀行收緊房貸將在一定程度上影響未來樓市的成交量，使需求緊縮，進一步會抑制房價的大幅上漲。

第二：“新國五條”明確指示要增加普通商品住房及用地供應(yīng)，并優(yōu)先支持普通商品住房的開發(fā)貸款需求，一直以來高需求低供給是造成房價過快增長的根本原因，此次調(diào)控從根本原因入手，增加商品房及用地供給，從根本上改善了供求狀況。但是，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，一般需要一到兩年的時間才能投入建設(shè)開始預(yù)售，所以此項政策在短期內(nèi)不會改變供給量，但是隨著時間的推移，此項政策的效果將會逐漸顯現(xiàn)出來。

第三：調(diào)控政策指出對于出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅并按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征，此前市場普遍按照總房款的1%計二手房所得稅，我們可以舉個例子簡單計算一下這項政策所帶來的差別，例如：一套價值100萬的房子，3年之后漲到150萬，如果按總房款1%交稅，則為1.5萬，如果按照房產(chǎn)交易盈利部分的20% 交則為10萬，這意味著二手房市場交易成本增加，交易稅費的上升預(yù)計將在短期內(nèi)明顯削弱二手房置業(yè)需求，對投資性需求打擊較大，二手房市場成交量將會有顯著回落。

從以上三點的分析來看，此次調(diào)控政策將從根本上改變供需結(jié)構(gòu)，進一步擠出投資性需求，并且購房者將陷入觀望情緒，使得交易量大幅回落，這會極大的減少需求，同時商品房及供地量的的增加將會增加市場供給，這些政策雖然在短期內(nèi)影響不大，但隨著時間的推移，2014年的房價必定會受到此次調(diào)控政策的影響，逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)。

“新國五條”出臺后，國務(wù)院要求各地方政府要深入貫徹，并提出進一步落實細則的措施，同時住建部將南京放入部分房價上漲過快的一、二線城市的行列中。為響應(yīng)中央的號召，落實“新國五條”細則，南京市政府于2013年11月底出臺了“寧八條”，主要內(nèi)容包括以下幾點：（一）：確保完成今年房價控制目標。（二）：繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購等政策。（三）：加大中低價位住房供應(yīng)力度。（四）：增加普通商品住房用地供應(yīng)。（五）：加快保障性安居工程建設(shè)。（六）：強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。（七）：完善商品房價格管理制度。（八）：要加強調(diào)控聯(lián)席工作機制建設(shè)。

分析“寧八條”的幾大細則我們可以看出，“寧八條”的出臺除了進一步強化了“新國五條”的實施效應(yīng)，其還增加了規(guī)范房地產(chǎn)市場的調(diào)控細則，這表明南京市政府調(diào)控房價的決心勢在必得，此次調(diào)控的目的無疑是對“新國五條”調(diào)控政策的延伸和加強，進一步穩(wěn)定房價，使南京市的房地產(chǎn)市場走向常態(tài)化。

綜上所述，南京市住宅價格在以上政策調(diào)控的作用下將改變持續(xù)高漲的局面，逐漸走向穩(wěn)定狀態(tài)。同時，由于房地產(chǎn)市場獨有的特性即建設(shè)周期長，這會使得政策的實施效果具有一定的滯后性，所以政策公布實施后我們并不能看到立竿見影的效果，而是需要一到兩年的周期，政策的效果才會逐漸顯現(xiàn)出來，因此，2013年的宏觀調(diào)控政策的效果將會在2014年逐漸顯現(xiàn)出來，所以本文經(jīng)過政策解讀后預(yù)測2014年住宅價格將會有所回落并逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)。

四、 實證研究

在這一部分我們運用南京市2004年——2013年住宅平均價格的季度數(shù)據(jù)建立ARIMA（p，d，q）模型，并對2014年的住宅均價做出預(yù)測，從而來進一步證實我們的理論分析結(jié)果。ARIMA模型是單變量時間序列在同方差情況下進行線性建模的最常用的方法，是依據(jù)變量自身的變化規(guī)律，利用外推機制描述時間序列的變化，住宅均價在宏觀調(diào)控政策的作用下上下浮動，有自身的變化規(guī)律，符合該模型的建模條件。所有數(shù)據(jù)來源于歷年《中國統(tǒng)計年鑒》、《中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫》，為了消除價格的影響，將數(shù)據(jù)調(diào)整至2004年基期，將此時間序列記作Xt，同時為了避免數(shù)據(jù)大幅度的波動，我們對住宅均價取自然對數(shù)，記作Yt。

首先，我們需要對Yt序列進行平穩(wěn)性分析，在EViews里面常常運用單位根檢驗法來檢驗序列的平穩(wěn)性，單位根檢驗是指檢驗序列中是否存在單位根，因為存在單位根就是非平穩(wěn)時間序列了，序列中存在單位根過程就不平穩(wěn)，會使回歸分析中存在偽回歸。表1顯示的是Yt序列的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果，由P值可知，該序列是非平穩(wěn)序列。

表2為Yt經(jīng)過一階差分后的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果，在此將Yt的一階差分記作Zt，由P值我們可以知道Zt為平穩(wěn)性序列，由此可以得出ARIMA（p，d，q）中模型中的階數(shù)d=1。

表2Zt序列的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果

ARIMA（p，d，q）模型中的p和q取決于對差分運算后序列的自相關(guān)與偏相關(guān)函數(shù)的分析，下面運用EViews對Zt進行自相關(guān)和偏相關(guān)分析，圖1表示Zt的自相關(guān)和偏相關(guān)分析圖，由圖可知，Zt的自相關(guān)函數(shù)是1階截尾，偏自相關(guān)函數(shù)也是1階截尾，因此建立的ARIMA（p，1，q）模型可以初步定為ARIMA（1，1，1）模型。

圖1Zt序列的自相關(guān)函數(shù)和偏自相關(guān)函數(shù)圖

接下來運用Eviews對已經(jīng)確定的模型進行估計，模型估計結(jié)果如表3所示，從表3中可以看出該模型的各個系數(shù)在5%的顯著水平下均可以通過檢驗，模型初步成立。

表3模型估計結(jié)果

為了進一步確定模型的準確性，需要對上述結(jié)果的殘差項進行白噪聲檢驗，檢驗結(jié)果如圖3所示，殘差對應(yīng)的自相關(guān)和偏相關(guān)函數(shù)均在置信區(qū)間內(nèi)，所以認為該殘差為一個白噪聲序列，即殘差項無自相關(guān)，滿足要求。

圖3模型的殘差圖相關(guān)圖

最終確定估計模型的表達式為：Zt=0.037611+0.344873Zt-1-0.949462∈t-1

根據(jù)上面所建立的模型，我們預(yù)測了2014年第一個季度的住宅均價為13610.12元/平方米，環(huán)比下降3.31%，從數(shù)字上來看，2014年房價較去年最后一個季度數(shù)據(jù)有所下降，說明宏觀政策的調(diào)控逐漸在起著作用，由于政策的滯后性使得宏觀調(diào)控政策并不能迅速的冷卻房價，但是宏觀政策的公示會給人們心里上的暗示，很多人會認為房價將會在宏觀調(diào)控的作用下下調(diào)，導(dǎo)致想要購房的人處于觀望的狀態(tài)，認購量減少，這會在一定程度上阻止房價的持續(xù)上漲，使其暫時處于穩(wěn)定的狀態(tài)。據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計，進入2014年以來，南京市的住宅成交套數(shù)基本上處于不斷下滑的狀態(tài)，這剛好認證了我們在理論和實證部分的分析結(jié)果，這說明2013年的“新國五條”以及年底的“寧八條”等宏觀調(diào)控政策正在對住宅市場起著牽制性的作用，其效果將隨著時間的推移越來越明顯。

五、 結(jié)論

本文通過解讀2013年兩大宏觀調(diào)控政策來分析2014年南京市住宅價格走勢，認為2014年南京市住宅均價將有所回落并逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)。同時，本文還運用ARIMA模型對南京市2004年——2013年住宅均價的季度數(shù)據(jù)進行建模，并運用該模型對2014年南京市第一季度的住宅均價進行預(yù)測，得出2014年第一個季度的住宅均價較去年最后一季度有所回落，這與本文的理論分析部分遙相呼應(yīng)，說明宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)正在逐漸的顯現(xiàn)，并隨著時間的推移，其作用越來越明顯，最終使得南京市房價趨于穩(wěn)定狀態(tài)，告別快速高漲的局勢。（作者單位：南京財經(jīng)大學(xué)）

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