郭 洪 濤

(商丘師范學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，河南 商丘 476000)

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，其不但能夠影響其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且能夠帶動(dòng)工業(yè)化和城市化的進(jìn)程。所以說，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方政府而言十分重要。近年來，河南省房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，從房產(chǎn)投資者的投資熱情中就可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。但是，河南省房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率較低，存在資源浪費(fèi)的問題［1］。目前，隨著各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段日趨嚴(yán)厲，河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，如何規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫，成為地方政府的首要任務(wù)。

一、河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的潛在威脅

(一)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)可能出現(xiàn)地域性差異

以鄭州、洛陽等為代表的經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，房產(chǎn)價(jià)格上漲的速度將會(huì)加快。主要原因可以概括如下:首先，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)已經(jīng)納入十二五發(fā)展規(guī)劃，今后若干年內(nèi)，鄭州將成為國(guó)內(nèi)外資本角逐的競(jìng)技場(chǎng)，成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然增加大量的就業(yè)崗位，從而拉動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求。其次，鄭州將成為房地產(chǎn)投資的一塊熱土。一線城市和三、四線城市的地產(chǎn)資本將會(huì)游離。北京、上海等一線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的空間已經(jīng)十分有限，投資的風(fēng)險(xiǎn)日趨加大。對(duì)較大的地產(chǎn)資本而言，選擇具有較大增值潛力的城市不失為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種有效選擇。商丘、周口等經(jīng)濟(jì)較為落后地區(qū)的房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)或者上漲的速度將會(huì)減緩。由于受到地方人民收入水平的限制和地方政府緊縮貨幣政策的影響，這些地區(qū)的開發(fā)商將會(huì)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，開發(fā)高檔小區(qū)住房的開發(fā)商將能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。而經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，開發(fā)小區(qū)檔次較低，規(guī)模較小的開發(fā)商將會(huì)面臨較大的資金周轉(zhuǎn)壓力，降價(jià)銷售對(duì)他們而言是一種最為理智的選擇。從開發(fā)商的數(shù)量來看，三四線城市的中小型開發(fā)商數(shù)量較多，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商較少。所以說，在綜合力量的作用之下，商品房的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)疲軟的現(xiàn)象?？傊慨a(chǎn)價(jià)格的過高與過低對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來說，都不是一件好事情。

(二)房地產(chǎn)投資的熱情并不會(huì)理性地減弱

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了資本競(jìng)相角逐的競(jìng)技場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格得到了前所未有的快速增長(zhǎng)。國(guó)家為了使房產(chǎn)價(jià)格回歸理性，出臺(tái)了各種抑制房?jī)r(jià)上漲的信貸政策、限購政策、稅收政策等。但是，實(shí)踐已經(jīng)充分證明，房產(chǎn)價(jià)格并沒有得到有效抑制，反而出現(xiàn)了越調(diào)越高的奇怪現(xiàn)象。究其原因，可以概括為如下幾點(diǎn):第一，從宏觀環(huán)境說，政府投資是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素，而房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中的一個(gè)重要板塊。為了獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入，地方政府往往沒有根本動(dòng)力從房地產(chǎn)投資中抽身。第二，從微觀環(huán)境來說，房地產(chǎn)業(yè)的低風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)率，使得投資人紛紛選擇房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資。目前，全民投資房地產(chǎn)的境況已經(jīng)基本形成。第三，從現(xiàn)實(shí)環(huán)境來說，為了實(shí)現(xiàn)中部崛起的發(fā)展戰(zhàn)略，政府批準(zhǔn)了中原經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃，河南省區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，對(duì)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)至關(guān)重要。全國(guó)各地乃至全世界的知名企業(yè)競(jìng)相進(jìn)駐鄭州、洛陽等城市，這必將帶來新一輪房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。在這些因素的共同作用之下，投資房地產(chǎn)的熱情不會(huì)減弱，如果控制不好，很可能出現(xiàn)失控的局面。

(三)地方政府和中央政府的“利益沖突”很難根本解決

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策都是由中央政府首先發(fā)起，然后由地方政府貫徹執(zhí)行。目前，地方政府是否有意愿遵守中央政府的調(diào)控政策值得商榷。為了拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了維持或加大地方政府的財(cái)政資金，土地財(cái)政成為地方政府獲得收入的一個(gè)重要工具，同時(shí)也是政府償還貸款的主要收入來源［2］。土地出讓金是商品房?jī)r(jià)格的一個(gè)重要組成部分，在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素中，不斷上漲的土地出讓金是一個(gè)主要原因。按照這個(gè)邏輯，中央政府針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控實(shí)際上觸及了地方政府的核心利益。另外，地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要靠投資拉動(dòng)，而房地產(chǎn)投資就是其中一個(gè)比較重要的板塊。抑制房?jī)r(jià)會(huì)降低房地產(chǎn)投資的積極性，進(jìn)而會(huì)影響到地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。而GDP 的規(guī)模和增長(zhǎng)速度是衡量地方政府官員政績(jī)的一個(gè)核心指標(biāo)。所以說，在政府官員政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)改變之前，地方政府是沒有對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控的積極性的。

二、促進(jìn)河南省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基本思路

(一)以建立“房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的判斷標(biāo)準(zhǔn)”為前提

要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)或地方經(jīng)濟(jì)作出是否健康發(fā)展的判斷，必須首先建立“房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的判斷標(biāo)準(zhǔn)”，否則，不論是中央政府還是地方政府，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)都不具有科學(xué)性，這種調(diào)節(jié)市場(chǎng)的方式只會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的變數(shù)，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格高并不一定需要調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格低并不意味著不需要調(diào)控。當(dāng)前，中央政府或地方政府針對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控出現(xiàn)了“越調(diào)越高”的奇異現(xiàn)象，這可能就是“頭疼治頭、腳疼治腳”的治療理念導(dǎo)致的不良反應(yīng)。中國(guó)建設(shè)部曾經(jīng)根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(國(guó)辦發(fā)明電［2005］8 號(hào))和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)［2005］26 號(hào))的精神，把中國(guó)住宅市場(chǎng)健康運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)概括為“住房總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”。這個(gè)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)過于籠統(tǒng)，只能停留在口號(hào)層面，缺乏可實(shí)施性。國(guó)內(nèi)學(xué)者陳多長(zhǎng)從產(chǎn)出角度(房地產(chǎn)業(yè)是否與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)增長(zhǎng))、投入角度(房地產(chǎn)投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資是否協(xié)調(diào)增長(zhǎng))和財(cái)政收入角度(房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)財(cái)政收入與財(cái)政總收入關(guān)系是否協(xié)調(diào))三個(gè)方面，設(shè)計(jì)了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)［3］。雖然此標(biāo)準(zhǔn)的可操作性得到了較大提高，很多指標(biāo)可以量化，可以進(jìn)行實(shí)證分析，但是對(duì)指導(dǎo)地方房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展仍缺乏針對(duì)性。河南省可以根據(jù)自身在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所處的位置，結(jié)合自身房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特性，設(shè)計(jì)河南省房地產(chǎn)業(yè)健康的判斷標(biāo)準(zhǔn)。比如說，筆者認(rèn)為應(yīng)把住房分配比例(剛性需求者與投資者手中住房的比例)列入房地產(chǎn)業(yè)健康的判斷標(biāo)準(zhǔn)，這更能反映商品房市場(chǎng)中存在的問題。

(二)以調(diào)控土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格為根本目標(biāo)

對(duì)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)控，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入水平的提高速度，住房?jī)r(jià)格的高漲使剛性需求者難以承受。實(shí)踐已經(jīng)充分證明，投資者在拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲方面起著至關(guān)重要的作用。為了使投機(jī)者遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須壓縮投資者的利潤(rùn)空間，從而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的根本目的。目前，政府出臺(tái)的提高二套房首付比例、緊縮銀根等調(diào)控政策就是針對(duì)投機(jī)者所作出的政策調(diào)整。投機(jī)因素只是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)因素而已，土地價(jià)格作為商品房的一個(gè)基本生產(chǎn)要素，在商品房?jī)r(jià)格上漲過程中起著推波助瀾的作用。地方政府為了提高財(cái)政收入，故意提高出讓金。據(jù)國(guó)土部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年全國(guó)土地出讓收入總金額達(dá)4.1 萬億元，而2013年全國(guó)公共財(cái)政收入12 萬億，土地收入就占了全國(guó)財(cái)政收入的33%左右［4］。

(三)以轉(zhuǎn)變政府職能為基本推動(dòng)力

從全能型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變一直是政府改革的根本目標(biāo)。如何使地方政府的盈利性目標(biāo)向公益性目標(biāo)轉(zhuǎn)變，如何限制地方政府官員的行政權(quán)力是一個(gè)亟待解決的重大問題。一些地方政府官員為了自身政績(jī)，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，利用行政權(quán)力，干預(yù)市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。有的地方自定優(yōu)惠政策，違規(guī)減免稅費(fèi)。有的地方以招商引資優(yōu)惠政策的名義，向企業(yè)返還稅款，有的地方違規(guī)減免房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，有的地方違規(guī)減免、返還土地出讓金，違規(guī)出讓金高達(dá)10 億元［5］。低價(jià)拿地、高價(jià)賣地已經(jīng)成為很多地方政府贏取財(cái)政資金的一套有效途徑。為了改變當(dāng)前的現(xiàn)狀，必須對(duì)開發(fā)土地的總量進(jìn)行有效控制，出讓土地嚴(yán)格按照招、拍、掛的程序執(zhí)行。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，必須對(duì)地方行政領(lǐng)導(dǎo)的考核制度進(jìn)行改革，使地方領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)負(fù)起對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管應(yīng)盡的基本責(zé)任。

三、促進(jìn)河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的方案設(shè)計(jì)

(一)建立長(zhǎng)效的宏觀調(diào)控機(jī)制

要抑制過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，中央政府和地方政府應(yīng)共同努力，中央政府應(yīng)針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)出臺(tái)宏觀的房地產(chǎn)調(diào)控政策，地方政府應(yīng)結(jié)合自己地區(qū)的實(shí)際情況制定房地產(chǎn)調(diào)控的具體方案。目前，北京市、天津市、廣州市等地區(qū)已結(jié)合中央調(diào)控政策出臺(tái)了地區(qū)性的調(diào)控政策。鄭州應(yīng)該結(jié)合中央制定的財(cái)稅政策和信貸政策，效仿發(fā)達(dá)地區(qū)的做法出臺(tái)有針對(duì)性的調(diào)控政策，建立長(zhǎng)效的宏觀調(diào)控機(jī)制，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不動(dòng)搖。

(二)深化改革分稅制度

在現(xiàn)有的分稅制財(cái)政體制下，地方政府的財(cái)政收入能力大幅度降低，僅僅依靠上級(jí)財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付很難維持地方政府的財(cái)政支出，入不敷出成為地方政府財(cái)政收支的基本現(xiàn)狀。為了解決這個(gè)問題，地方政府往往通過發(fā)行地方債的方式緩解支出的壓力，為了解決日益增加的債務(wù)，緩解資金緊張，出售土地，提高土地出讓金成為地方政府最快且最有效的解決方式。土地出讓金是地方政府一個(gè)最主要的資金來源。為了緩解這種局面，中央政府應(yīng)該擴(kuò)大稅收返還范圍和比例，并且賦予地方政府相對(duì)較多的獲取財(cái)政收入的權(quán)力，使地方政府能夠準(zhǔn)確預(yù)計(jì)到獲得現(xiàn)金流的時(shí)間和數(shù)量，減少地方政府日常運(yùn)轉(zhuǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)調(diào)整投資結(jié)構(gòu)

此處所指投資結(jié)構(gòu)不僅包括政府的財(cái)政投資結(jié)構(gòu)，還包括普通居民的投資趨向。房地產(chǎn)業(yè)作為固定資產(chǎn)投資的一個(gè)著力點(diǎn)，確實(shí)能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。但是，實(shí)踐已經(jīng)充分證明，任何一個(gè)城市或地區(qū)以投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式都是不可持續(xù)的，而且還會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面問題。地方政府應(yīng)開拓多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，培植新的稅源，從而擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期依附。中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革已經(jīng)進(jìn)行了三十多年，普通百姓形成了以市場(chǎng)為導(dǎo)向的理性思維模式，在風(fēng)云變幻的市場(chǎng)環(huán)境中，他們要保證自己財(cái)產(chǎn)的保值增值，必然選擇風(fēng)險(xiǎn)較低，回報(bào)率較高的行業(yè)。居民可以投資股票、基金、期貨、商業(yè)等，但是，大家都了解這些行業(yè)的市場(chǎng)行情，資本市場(chǎng)較不發(fā)達(dá)并且極不規(guī)范，股票、基金和期貨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，投資和收益不成正比。政府應(yīng)努力規(guī)范證劵市場(chǎng)、降低經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)的進(jìn)入門檻、制定完善的市場(chǎng)規(guī)章制度，這樣地方政府才能引導(dǎo)居民的投資趨向多元化。

(四)改變地方政府的政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)

政府尤其是地方政府能夠并且應(yīng)當(dāng)在調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格上漲方面發(fā)揮積極作用。要成功發(fā)揮政府的作用，必須改變?cè)械淖非筮^高GDP 的政府績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)，否則很難減緩地方政府轉(zhuǎn)讓土地的速度，很難降低土地出讓金的價(jià)格。當(dāng)政府把“節(jié)能減排”作為政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可持續(xù)發(fā)展政策得到了前所未有的關(guān)注，并且得到了認(rèn)真的落實(shí)。如果把“房?jī)r(jià)”作為一個(gè)核心指標(biāo)納入政府政績(jī)考核體系，過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)定能得到有效抑制。地方政府應(yīng)努力做好以下幾點(diǎn):首先，必須切實(shí)保護(hù)18 億畝的耕地紅線。河南省位于中原腹地，被稱為“天下糧倉”。如果一味地為了過高的土地出讓金，而盲目加快土地的出讓速度，很可能嚴(yán)重威脅國(guó)家的糧食戰(zhàn)略安全。其次，地方政府可以與開發(fā)商合作，共同開發(fā)房地產(chǎn)。

(五)加大保障性住房供應(yīng)力度

保障性住房指的是政府為中低收入困難家庭提供的限定價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)或租金的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房等。目前，保障性住房建設(shè)已經(jīng)納入省政府的工作計(jì)劃。保障性住房的供應(yīng)可以緩解剛性需求帶來的房?jī)r(jià)上漲的壓力，在構(gòu)建保障性住房供應(yīng)體系的過程中，政府應(yīng)努力做好以下幾點(diǎn):首先，地方政府應(yīng)努力轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的住房觀念，改變?cè)匈I房而不租房的偏好。其次，住房的分配應(yīng)科學(xué)合理，使保障性住房分配到真正需要房子的人手里，真正起到保障作用。在中央政府和地方政府的共同作用之下，河南省的住房保障體系必將順利構(gòu)建，中國(guó)老百姓“老有所居”的夢(mèng)想必將實(shí)現(xiàn)。

［1］李樹明，徐衛(wèi)濤.基于省際視角的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)效率研究［J］.求索，2012(8).

［2］張淑霞，車巧怡.房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展問題研究——以吉林省長(zhǎng)春市為例［J］.吉林金融研究，2011(6).

［3］陳多長(zhǎng).房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的判斷標(biāo)準(zhǔn)［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2009(7).

［4］陳青.地方患上土地依賴癥:沒土地資源談發(fā)展難想象［EB/OL］.http://www.zj.xinhuanet.com/finance.2014－02－23.

［5］河南多地土地遭空手套走，近10 億出讓金違規(guī)［EB/OL］.http://money.163.com/12/0728.2012－07－28.