胡偉

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)當(dāng)前國家宏觀調(diào)控與競爭激烈的市場競爭，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，提高財(cái)務(wù)管理水平。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的特點(diǎn)，從管理意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)控制、制度建設(shè)、財(cái)務(wù)籌劃四個(gè)方面分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題，并針對性地分別從重視財(cái)務(wù)管理的文化氛圍、構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系、加強(qiáng)資金的預(yù)算管理和財(cái)務(wù)籌劃工作四個(gè)方面，闡述了為改善和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所應(yīng)采取的具體對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；預(yù)算管理；財(cái)務(wù)籌劃

隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，各路資金迅速進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。但是，隨著國家宏觀調(diào)控政策的密集出臺(tái)，在激烈的市場競爭面前，一些粗放經(jīng)營，管理不善的企業(yè)必將相繼退出房地產(chǎn)市場。企業(yè)如何才能適應(yīng)市場，在市場競爭中立于不敗之地，這是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)嚴(yán)峻課題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及應(yīng)對策略談?wù)勛约旱囊恍┯^點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)從購地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售到資金回籠，是一個(gè)較長的過程，少者二、三年，多者三、五年，或者更長的時(shí)間，經(jīng)營效果的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度極高。房地產(chǎn)開發(fā)收益既受國家政策、法律約束的影響，又受地理環(huán)境、市場供求關(guān)系變化的影響。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有如下特點(diǎn)：

1.資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大，投資回收期長，房地產(chǎn)開發(fā)從拿地、設(shè)計(jì)到建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都是巨資運(yùn)作。由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍負(fù)債比率過高，資金沉淀嚴(yán)重，加上融資渠道較窄，如果資金管理不善，或過度投資、盲目投資，極易造成資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到銷售回款這一漫長的開發(fā)過程中，資金的籌集、使用、回籠無不涉及到財(cái)務(wù)管理的方方面面，資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中處于核心的地位。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要手段

房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種難以預(yù)料和無法控制的不確定性因素影響，往往在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果與預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生偏差，而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失。因此，必須提高財(cái)務(wù)管理水平并采取有力措施應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)?？刂曝?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。

3.財(cái)務(wù)籌劃是企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展的財(cái)務(wù)保障

在當(dāng)今的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)之間競爭非常激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要在如此激烈的競爭中求生存、求發(fā)展，只有通過合理的財(cái)務(wù)籌劃，充分發(fā)揮自身的長處優(yōu)勢、解決自身的短板問題，才能與其他房地產(chǎn)企業(yè)拉開距離、才可能具有競爭優(yōu)勢。這是擺在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面前的一個(gè)重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問題分析

我國房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中主要存在以下問題：

1.企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)不足

首先，企業(yè)決策者的文化素質(zhì)低，管理理念保守和落后，缺乏現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理念。主要表現(xiàn)在某些房地產(chǎn)企業(yè)的決策者沒有意識(shí)到財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的重要地位，把日常工作重點(diǎn)僅放在工程、銷售業(yè)務(wù)部門上，把財(cái)務(wù)人員排斥在諸如招投標(biāo)、合同簽訂、投資決策等重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之外。因決策者不重視財(cái)務(wù)管理，致使一些重大決策產(chǎn)生失誤，給企業(yè)造成損失。

其次，表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，缺乏管理理念、對國家稅收政策了解不夠，仍把自己擺在記賬、算賬的賬房先生地位上。因財(cái)務(wù)人員無法擔(dān)當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重任，而使企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)決策活動(dòng)缺乏財(cái)務(wù)決策的支撐。

最后，表現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)的員工對企業(yè)財(cái)務(wù)管理漠不關(guān)心?；蛘咂髽I(yè)決策者不重視財(cái)務(wù)管理、或者企業(yè)財(cái)務(wù)人員缺乏財(cái)務(wù)管理理念，必然會(huì)影響到企業(yè)員工的觀念及行為。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，如果沒有全體員工的參與，必然是不完整和沒有效率的。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制不力

（1）高成本融資，引致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，如果沒有金融業(yè)的支持，完全依靠自身積累，是無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營及發(fā)展的。我國除了部分上市房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資本市場進(jìn)行融資外，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還是通過銀行貸款這一重要的融資方式來解決資金的問題。但是在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，銀行融資也不是容易的事情。一些企業(yè)為了解決資金周轉(zhuǎn)的困難，不惜代價(jià)、不計(jì)成本從民間進(jìn)行大量舉債，并且高額借款利息還不能稅前扣除，從而既增加了經(jīng)營成本，又加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）資金管理不當(dāng)，引致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一些房地產(chǎn)企業(yè)只重視開發(fā)，沒有考慮自身的經(jīng)濟(jì)能力，到處鋪攤子，戰(zhàn)線拉得過長；在拿地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售這一過程中，沒有統(tǒng)籌考慮資金的周轉(zhuǎn)節(jié)奏，籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃不平衡，造成資金時(shí)而寬裕、時(shí)而緊張，甚至造成資金周轉(zhuǎn)的困境。更為嚴(yán)重的是在處于財(cái)務(wù)高負(fù)債的狀況下，因資金鏈斷裂將直接導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)早已不是個(gè)別的現(xiàn)象。

3.財(cái)務(wù)管理制度不健全，財(cái)務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制建設(shè)較弱

一些房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營企業(yè)不注重自身的制度建設(shè)，或者也制定了一些制度，但沒有嚴(yán)格執(zhí)行，使得制定流于形式，沒有起到應(yīng)有的作用。主要表現(xiàn)在：

（1）沒有建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算制度，財(cái)務(wù)核算不規(guī)范，會(huì)計(jì)核算無法做到真實(shí)準(zhǔn)確，從而失去財(cái)務(wù)信息的指導(dǎo)作用。

（2）內(nèi)部控制和監(jiān)督機(jī)制不完善，內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置不科學(xué)，治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)，權(quán)責(zé)分配不合理，沒有對資金、資產(chǎn)實(shí)施有效的管理，沒有對采購、開發(fā)、銷售等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)實(shí)施有效的控制。

（3）財(cái)務(wù)制度流于形式，或者財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象；或者費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

4.財(cái)務(wù)籌劃不足

一些房地產(chǎn)企業(yè)也有較宏偉的發(fā)展戰(zhàn)略，由于沒有很好地對其財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行事先策劃，往往無法達(dá)到預(yù)想的結(jié)果。主要表現(xiàn)在：

（1）資金管理混亂。沒有對企業(yè)資金流動(dòng)的全局性和長期性進(jìn)行謀劃，資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債比率過高，極易導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，償付能力嚴(yán)重不足。

（2）成本控制不力。忽略成本的計(jì)劃管理，不重視成本的事前控制，導(dǎo)致成本失控，給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。

（3）稅收風(fēng)險(xiǎn)較大。我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種比較多、稅負(fù)是比較重的，部分企業(yè)因財(cái)務(wù)管理水平低下，沒有很好籌劃稅金的現(xiàn)金流及稅金成本，在很大程度上影響了企業(yè)的營業(yè)利潤。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對策建議

針對存在的問題。為改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，應(yīng)采取如下措施：

1.建立企業(yè)重視財(cái)務(wù)管理的文化氛圍

一個(gè)成功的企業(yè)需要依托成功的文化管理，才能調(diào)動(dòng)全體員工的積極性和創(chuàng)造性，其中基于財(cái)務(wù)管理的企業(yè)文化建設(shè)是一個(gè)重要方面。

（1）強(qiáng)化高層管理人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。企業(yè)高層管理人員的意識(shí)決定著企業(yè)文化的方向，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者重視財(cái)務(wù)管理，是強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理知識(shí)的學(xué)習(xí)，一方面可通過專業(yè)培訓(xùn)的方式提高自己的財(cái)務(wù)修養(yǎng)；另一方面可走出去，到其他先進(jìn)的企業(yè)參觀學(xué)習(xí)，開闊視野。

（2）提高財(cái)務(wù)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。企業(yè)財(cái)務(wù)人員，是企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的中堅(jiān)力量，打鐵需要自身硬。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一支作風(fēng)過硬、愛崗敬業(yè)、技術(shù)高超的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的崗位培訓(xùn)，除學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)外，還應(yīng)注意培養(yǎng)本行業(yè)方面諸如開發(fā)流程、項(xiàng)目預(yù)算、營銷策略等方面的業(yè)務(wù)知識(shí)。

（3）加強(qiáng)員工教育。要實(shí)施有效的財(cái)務(wù)管理，除了上述條件之外，還需要樹立全員參與財(cái)務(wù)管理的氛圍，要將全員理財(cái)觀念延伸到財(cái)務(wù)管理的全過程。重點(diǎn)是對各職能部門、業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)教育。

2.建立健全財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系

一個(gè)有效實(shí)施、完善的財(cái)務(wù)管理制度，是企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的保證。

（1）加強(qiáng)制度建設(shè)。要根據(jù)企業(yè)實(shí)際建立包括預(yù)算管理、投融資管理、成本管理、分配管理、績效考核、以及財(cái)務(wù)分析等一套行之有效的財(cái)務(wù)管理制度體系。

（2）完善監(jiān)督職能。要建立行之有效的利益、責(zé)任和權(quán)力約束機(jī)制，加大財(cái)務(wù)監(jiān)督工作力度，提高財(cái)務(wù)監(jiān)督效能。

3.加強(qiáng)資金的預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，編制資金預(yù)算，對資金循環(huán)的全過程實(shí)行動(dòng)態(tài)的管理。

（1）籌資環(huán)節(jié)的管理，既要擴(kuò)展資金籌集渠道，又要避免過度舉債；既要考慮融資成本，又要保證資金的供應(yīng)。合理選擇融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，以最小的成本，最大限度的籌措資金，滿足建設(shè)開發(fā)的資金需求。

（2）資金循環(huán)的監(jiān)督，包括事前、事中和事后的監(jiān)督。應(yīng)按照資金預(yù)算對資金循環(huán)中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督，從而降低資金成本，提高資金使用效率；通過對資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正。

（3）控制工程造價(jià)，從根本上節(jié)約建設(shè)資金的總體投入；建設(shè)階段，要合理控制施工周期，避免資金長期沉淀；銷售階段，要合理確定營銷策略，采取靈活的銷售方式，加快資金回收速度。

4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)籌劃工作

財(cái)務(wù)管理工作雖然不能直接創(chuàng)造價(jià)值，但通過合理的財(cái)務(wù)籌劃工作可以節(jié)約企業(yè)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)籌劃主要涉及以下幾個(gè)方面：

（1）資金籌劃。既通過合理的資金籌劃，達(dá)到節(jié)約資金成本，加快資金周轉(zhuǎn)速度，提高資金使用效益的目的。

（2）成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制應(yīng)以項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段等幾個(gè)階段為重點(diǎn)，進(jìn)行系統(tǒng)的控制。

（3）稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家稅收政策法規(guī)及自身情況，通過合理選擇和運(yùn)營納稅籌劃工作，達(dá)到企業(yè)節(jié)稅或延遲納稅的目的。

綜上所述，在當(dāng)今競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展， 必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，提高財(cái)務(wù)管理水平，建立完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，防范和控制各種風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)經(jīng)營者從宏觀上實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，才能降低成本、提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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