（定西師范高等?？茖W校，甘肅 定西 743000）

在各國的立法例上，地上權和地上建筑物的關系有多種立法模式，這些立法例與各國的歷史、傳統(tǒng)和土地所有權制度密切相關。以下是兩種最基本的模式：第一，土地吸附房屋的“一元主義”立法模式。在古羅馬，一切房屋都當做添附于土地的從物，從而由土地吸附房屋，對土地擁有所有權的人，即使使用他人的建筑材料，其權利也應當擴張至該房屋；而對房屋的建筑材料擁有所有權并在他人的土地上建筑房屋的人，不可以享有房屋的所有權。這種“一元主義”的立法模式，在近代以德國在19世紀末頒布的《德國民法典》以及《瑞士民法典》為代表。第二，土地與房屋并列的“二元主義”立法模式［1］。這種立法模式以日本等承認土地私有的國家為代表，是現(xiàn)代各國通行的模式，法國民法和我國臺灣地區(qū)“不動產(chǎn)法”也基本采取這一模式，它們的共同特點是，在立法上均依據(jù)土地與建筑物各自獨立的原則，認為土地和定著物都為獨立的不動產(chǎn)，定著物可以獨立于土地而存在，并不是附著于土地的財產(chǎn)。

在我國，建設用地所有權屬于國有，國家出讓的是建設用地使用權，由于這種使用權是有期限的，而地上建筑物也會有存續(xù)期間，因此會產(chǎn)生建設用地使用權的期限性和地上建筑物存續(xù)期間不一致的問題；再加上我國沒有采用土地吸附房屋的一元立法模式，因此會產(chǎn)生建設用地使用權屆滿后續(xù)期的問題和地上建筑物歸屬等諸多難以解決的問題。我國《物權法》的出臺和實施，由于法律規(guī)定的模糊和缺失，建設用地使用權屆滿后引起的問題一次又一次引起爭論。

一、我國現(xiàn)行法律法規(guī)對建設用地使用權期限屆滿后產(chǎn)生問題的規(guī)定

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》有關建筑物無償收回原則的相關規(guī)定：“土地的使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！痹谕恋厥褂脵嗥谙迣脻M后，國家無償收回土地的做法源自英美法的規(guī)定，然而在我國，國家是否能無償?shù)厝〉玫厣辖ㄖ锛捌渌母街锏乃袡?，在立法例及價值觀上考察，值得探討。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，雙方應當重新簽訂土地使用權出讓合同，并依照規(guī)定支付相應的土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”根據(jù)此規(guī)定，土地使用權出讓合同的約定年限屆滿后，土地使用權人申請續(xù)期的條件有三個：第一，土地使用權人提出續(xù)期申請的日期須是在期限屆滿前的一年內(nèi)；第二，續(xù)期申請應當經(jīng)相關部門的批準；第三，須依照相關規(guī)定進行土地使用權出讓金的再次繳納。

《中華人民共和國物權法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！痹摋l將建設用地使用權區(qū)分為住宅建設用地使用權與非住宅建設用地使用權兩種，使用不同的規(guī)定，并授權法律、行政法規(guī)規(guī)定相關問題。

二、我國建設用地使用權期限與地上建筑物立法的評析

1.未規(guī)定續(xù)期期限和續(xù)期次數(shù)

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，建設用地使用權經(jīng)申請獲得批準的，需要重新簽訂土地出讓合同、支付土地出讓金。我國《物權法》第一百四十九條是立法的進步，將建設用地使用權區(qū)分為住宅建設用地使用權與非住宅建設用地使用權，但對住宅建設用地使用權只規(guī)定為“自動續(xù)期”，沒有規(guī)定續(xù)期期限和續(xù)期次數(shù)；對于非住宅建設用地使用權的續(xù)期期限和續(xù)期次數(shù)也沒有規(guī)定。因此，有關我國建設用地使用權期限屆滿后續(xù)期問題的法律法規(guī)產(chǎn)生的問題是：對于住宅建設用地使用權還是非住宅建設用地使用權而言，一是都沒有規(guī)定續(xù)期期限長度。在理論上，建筑物可以通過多次維修永久存續(xù)，即使是自動續(xù)期，續(xù)期的期限應該是地上建筑物的存續(xù)期限，否則地上建筑物成了空中樓閣，無所依附。二是都沒有規(guī)定能夠續(xù)期的次數(shù)。建設用地使用權屆滿后是能自動續(xù)期一次，還是多次；可以申請一次還是多次，均沒有明確。

2.未規(guī)定續(xù)期土地出讓金數(shù)額及計算辦法

對于住宅建設用地，我國《物權法》已經(jīng)將此前的法律法規(guī)修改為 “自動續(xù)期”，但并沒有規(guī)定每次續(xù)期的出讓金數(shù)額及計算方法；對于非住宅建設用地的續(xù)期，需要申請通過，但對于續(xù)期申請通過后每次續(xù)期的出讓金數(shù)額及計算方法，我國《物權法》及此前的法律法規(guī)均沒有規(guī)定。

3.出讓年限過于單一

我國《國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，按照土地的不同用途，土地使用權出讓的最高年限為：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。有人認為，居住用地的使用年限是根據(jù)房屋和使用者的壽命來確定的，但隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展，房屋的使用壽命和人的壽命明顯延長，70年的居住用地使用年限明顯過短，對綜合用地的規(guī)定也不太明確。各種用地的使用年限盡管有所區(qū)別，但只有三個年限，不能滿足新型用地使用期限的短期需求，可能造成浪費。

同樣的問題還出現(xiàn)在住改商中?！段餀喾ā返谄呤邨l規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意?！弊「纳毯螅ㄔO用地使用權期限是否也應該改為40年，抑或仍然沿用70年，相關法律法規(guī)均無規(guī)定，將會導致續(xù)期年限不公平等問題。

4.未解決商住一體樓和住改商所存在的問題

在現(xiàn)實中，臨街的建筑物往往是商住一體樓，即綜合用地。對于綜合用地，各用途不動產(chǎn)之間可以分割的情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。住宅建設用地使用權期限是70年，商業(yè)建設用地使用年限為40年，商業(yè)建設用地使用權屆滿續(xù)期還需要批準，不是自動續(xù)期。因此，在商住一體樓的情況下，商業(yè)建設用地使用權期限首先會到期，但由于住宅建設用地使用權期限還未到期，商業(yè)建設用地使用權不得不續(xù)期；而在住宅建設用地使用權自動續(xù)期時，商業(yè)建設用地使用權不得不同時續(xù)期。這對于純粹的商業(yè)建設用地使用權續(xù)期應通過審批而言，顯失公平。有些地方的商住一體樓干脆直接將建設用地使用權統(tǒng)一成了50年，這對于商品房住戶也不公平，少了20年的使用期限。

5.未規(guī)定住宅建設用地到期后地上物的歸屬及是否補償

雖然我國《物權法》實施前的法律法規(guī)規(guī)定了建設用地使用權到期后地上物的歸屬，即由國家無償取得，但《物權法》第一百四十九條通過約定或授權，規(guī)定了非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期問題及該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，但并未規(guī)定住宅建設用地使用權屆滿后和放棄續(xù)期后地上物的歸屬問題，也沒有規(guī)定是否補償?shù)膯栴}。

三、建設用地使用權期限與地上建筑物的立法建議

1.明確規(guī)定住宅建設用地使用權續(xù)期期限和續(xù)期次數(shù)

筆者認為，物權法應明確規(guī)定建設用地使用權續(xù)期期限和續(xù)期次數(shù)。在商品房的購買過戶中，很多地方政府規(guī)定業(yè)主必須繳納一定數(shù)額的房屋專項維修資金，否則不予過戶登記。隨著科技的發(fā)展，建筑物可以通過維修永久存續(xù)，如果不限制建設用地使用權續(xù)期期限和續(xù)期次數(shù)，將會導致國有土地所有權的虛化。因此，應根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、地理位置和社會公益等綜合因素，將續(xù)期期限規(guī)定為多種期限和多個次數(shù)，以便適應社會發(fā)展中物權發(fā)展的需要，防止國有土地所有權的虛化。

2.明確規(guī)定續(xù)期出讓金

在規(guī)定續(xù)期期限和次數(shù)的同時，應對國有土地使用權出讓金的計算標準、收取、用途等做出進一步細化。長期以來，建設用地使用權出讓合同的性質(zhì)，是行政合同還是民事合同，一直存有爭議［2］。國家作為土地所有權的主體，有著較大的行政權力，也壟斷了建設用地使用權的出讓權。筆者認為，建設用地使用權出讓合同及續(xù)期合同應該屬于民事合同，雙方主體應該平等。如何規(guī)范建設用地使用權出讓市場，防止行政權力濫用，平衡出讓方和受讓方的利益，應該成為明確規(guī)定續(xù)期出讓金的重點。

3.實行多種出讓年限

隨著建筑科技的發(fā)展，建筑物的使用期限都有很大程度的延長，應當適當?shù)匮娱L建設用地使用權的期限，使其超過或接近建筑物的使用期限，對具有一些特殊功能的居住用地也可以考慮實行永久性的土地使用權［3］。年租制也得到了很多學者的認同，有學者認為，民法法系國家設定的地上權的年租方式，可以對批租方式的某些不足進行功能上的彌補［4］。實行土地年租制正是為了充分提高土地的價值和使用價值，將土地的短期效益和長遠效益有機結(jié)合起來是一種有益的探索［5］。筆者認為，年租制規(guī)定的出讓年限太短，太過單一，不便于對各種用途的地塊統(tǒng)一使用。對于商業(yè)、旅游、娛樂用地應該突破現(xiàn)有的使用期限規(guī)定，實行多個時間長度的使用期限，以做到地盡其用。

4.明確規(guī)定地上物歸屬及補償

有些國家關于地上權期限屆滿后對地上物的處理規(guī)定可資借鑒：第一，建筑物損毀之禁止。地上權的期限屆滿后，該地上權人須向土地所有人轉(zhuǎn)移完整的建筑物所有權，同時，地上權人不得對該建筑物私自進行拆除、毀壞，或移走其主要部分。第二，補償請求權。在地上權因期滿而消失的情況下，針對建筑物的現(xiàn)存部分，其地上權人有權要求該土地所有人進行相應的補償。第三，延期請求權。地上權人在行使補償請求權時，土地所有人為避免支付補償費用，可以提出在建筑物的可使用期限內(nèi)對地上權人的使用期限進行延長。地上權人拒絕土地所有人的請求，不接受期限的延長的，則喪失其補償請求權。第四，土地所有權人享有的購買權。地上權人在行使其收取權時，該土地的所有權人要求按時價購買地上的工作物及諸物的，如無正當理由，地上權人不得拒絕。

5.商住一體樓和住改商問題的解決

鑒于商品房建設用地使用權期限和商業(yè)用地建設用地使用權期限的不同，商住一體樓和住改商問題中，應該單獨細化其續(xù)期條件和續(xù)期期限，做到續(xù)期期限和續(xù)期條件的一致性，避免更大的不公平現(xiàn)象產(chǎn)生。筆者認為，商住一體樓建設用地使用權期限應該統(tǒng)一為70年，而住改商中，建設用地使用權期限仍然應保持70年的期限，這樣才能做到明確規(guī)定，減少糾紛。

6.應規(guī)定住宅建設用地到期后地上物的歸屬及是否補償

鑒于我國《物權法》未規(guī)定住宅建設用地期限屆滿并自動續(xù)期后地上建筑物的歸屬及補償問題，筆者認為，對此問題，可以援用《物權法》對非住宅建設用地的規(guī)定，即約定優(yōu)先，約定不明確的，依照法律行政法的規(guī)定處理。這樣規(guī)定，既符合民法意思自治的精神和公平原則，也符合物盡其用的原則，避免了行政權過度介入私權領域。

［1］欒林蕊.論土地使用權期滿后房屋所有權與土地使用權的沖突［D］.濟南：山東大學，2010：11.

［2］陳躍東.土地使用權期限屆滿地上物的處理問題［J］.房地產(chǎn)與法律，1997（3）：5-6.

［3］李政輝.土地使用權期滿后的法律路徑［J］.國土資源，2009（6）：47.

［4］欒林蕊.論土地使用權期滿后房屋所有權與土地使用權的沖突［D］.濟南：山東大學，2010：31.

［5］張慶華.中國土地法操作實［M］.北京：法律出版社，2007：147.