宋春靜

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，其控制的重點(diǎn)在于前期的決策、設(shè)計(jì)階段的預(yù)控、招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。尤其在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營環(huán)境急劇變化，競爭日趨激烈的現(xiàn)階段，更應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的態(tài)度做好每一個(gè)環(huán)節(jié)，有效地降低成本，才能使公司贏得最大的利潤。

1. 結(jié)算階段成本控制工作的特點(diǎn)

結(jié)算工作的特點(diǎn)“大量性、集中性、系統(tǒng)性、科學(xué)性、復(fù)雜性”。一個(gè)項(xiàng)目要有：結(jié)構(gòu)、裝飾、強(qiáng)電、弱電、給排水、采暖、通風(fēng)、小市政等專業(yè)。

以裝修為例：眼睛看到的一切面層及看不到的基層、龍骨、線條均要分類核算出數(shù)量及造價(jià)。以這間會(huì)議室為例需要核算的有地面找平，地毯、踢腳、墻面吸音板、復(fù)合板、墻紙、不銹鋼裝飾線條要分不同造型、寬度等分別計(jì)算、天棚還要有透光膜或是亞克力透光板、鋁板、石膏板等等。以學(xué)校項(xiàng)目的新建5號樓的精裝修為例：把這些東西匯總起來做了近百頁的結(jié)算書，1700多條子目。

2. 結(jié)算審核的類型

我公司報(bào)審結(jié)算類型主要有：固定總價(jià)合同結(jié)算的審核

如：欣尚、錦尚、領(lǐng)尚等。固定總價(jià)合同是指合同的價(jià)格計(jì)算是以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為基礎(chǔ)，工程任務(wù)和內(nèi)容明確，業(yè)主的要求和條件清楚，合同總價(jià)一次包死，固定不變，即不再因?yàn)榄h(huán)境的變化和工程量的增減而變化的一類合同。在這類合同中，承包商承擔(dān)了全部的工作量和價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。

對于先施工后定合同價(jià)的類型，對確定定合同預(yù)算要求較高，定價(jià)會(huì)很漫長，很復(fù)雜。要嚴(yán)格把關(guān)，條條梳理，并寫清交底文件。結(jié)算時(shí)主要是對洽商簽證的審核，以及交底文件中注明的關(guān)鍵部位預(yù)算與實(shí)際做法的調(diào)整。

固定單價(jià)合同結(jié)算的審核。固定單價(jià)為完成合同清單項(xiàng)目所需的全部費(fèi)用包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、腳手架搭拆費(fèi)、工資性津貼、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金、材料代用、人工調(diào)差、材料價(jià)差、機(jī)械價(jià)差、政策性調(diào)整、施工措施費(fèi)用及合同包含的所有風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任等。

此種方法進(jìn)行招投標(biāo)，工程量統(tǒng)一的前提下，主要是競爭單價(jià)和措施費(fèi)。綜合單價(jià)固定不變結(jié)算時(shí)產(chǎn)生的爭議較少。量價(jià)分離，有利于目標(biāo)成本的管理與控制，應(yīng)提倡使用。

“暫估總價(jià)合同”結(jié)算的審核。主要指的一些金額較小的合同。出現(xiàn)的原因主要是定合同期無法計(jì)量，如：竣工后期零活、維修合同等。另一類是為了趕工，施工單位已進(jìn)場施工，為支付工程進(jìn)度款而編制。一般結(jié)算過程較漫長，采用秋后算賬形式，大量的工作都堆到了結(jié)算，處處都是爭議，與施工單位與較難達(dá)成共識，根本談不上成本管控。為避免這種形式的發(fā)生，我們部門在定完合同后，便會(huì)盡快與施工方進(jìn)行合同預(yù)算的確定，過程中嚴(yán)加管理，使結(jié)算控制在正常范圍內(nèi)。

3. 結(jié)算時(shí)間要求、人員要求

制定結(jié)算計(jì)劃，限期完成：由于在工程竣工後，工程人員會(huì)撤離；時(shí)間拖得長久，資料檔案可能會(huì)遺失，所以越早結(jié)算地項(xiàng)目越有利。一般來說，不應(yīng)等待至整項(xiàng)工程竣工后才開始結(jié)算的工作。合適做法是根據(jù)施工進(jìn)度來開始結(jié)算。舉例來說，待土方工程一完成便應(yīng)進(jìn)行土方暫定數(shù)量之調(diào)整，而不是留待整個(gè)項(xiàng)目竣工時(shí)才計(jì)算。特別是一些整改變更工程更應(yīng)盡早處理，時(shí)間拖得越長，結(jié)算會(huì)越困難。在任何情況下，結(jié)算必須在合同約定之時(shí)間內(nèi)完成。

要有豐富的經(jīng)驗(yàn)，勇于創(chuàng)新的精神?；局朗潜貍涞模€要勇于接受新鮮事物，積極學(xué)習(xí)新知識，新技術(shù)，不斷提高自己。像軟件不斷升級、自動(dòng)更新一樣。永遠(yuǎn)保持最新，最強(qiáng)，適應(yīng)公司需要，社會(huì)的發(fā)展。良好的心理素質(zhì)。要有好的心理素質(zhì)，承受各種壓力，有隨機(jī)應(yīng)變的能力。甲方都是在施工單位報(bào)審的結(jié)算中進(jìn)行審核，可謂知已知彼，要有信心。

養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣。審核過程和結(jié)果要及時(shí)記錄。例如：在和學(xué)校結(jié)構(gòu)施工隊(duì)進(jìn)行結(jié)算時(shí)，傳聞此單位不講道理，反復(fù)無常。核對過程中我們認(rèn)真做好了會(huì)議紀(jì)要，寫明每天的結(jié)算內(nèi)容、已解決問題、待解決問題、爭議問題以及下次核對時(shí)間。并及時(shí)和雙方領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，求同存異，實(shí)事求是，進(jìn)展順利。過程中雙方領(lǐng)導(dǎo)也產(chǎn)生質(zhì)疑，為何用了這么久還沒出結(jié)果，拿出這么厚一疊兒會(huì)議紀(jì)要時(shí)，就一下消除了疑惑。

待人要平易近人，實(shí)事求是。不要以為自己是甲方就難為施工單位的預(yù)算人員，大家都是平等的，是要核對一個(gè)合理的結(jié)算成本價(jià)，而不是惡意追求最低成本。這樣會(huì)改善結(jié)算氣氛，加快結(jié)算速度，達(dá)到更理想的結(jié)算效果。

4. 結(jié)算審核及應(yīng)注意的問題

合同協(xié)議及造價(jià)變更資料的時(shí)效性、合法性、完備性。

有些是減項(xiàng)洽商，施工方往往不積極辦理或是辦理后不計(jì)入結(jié)算報(bào)價(jià)。這就要求現(xiàn)場管理工程師做好洽商的登記及結(jié)算的配合。還有就是罰款單和現(xiàn)場發(fā)文等其他資料，也要妥善整理和保存，以便合理確定結(jié)算價(jià)。4·2事件的責(zé)任清理，如果施工方說法模糊，一般按最不利施工的解釋處理。

要掌握法律、法規(guī)、圖集、清單、定額、各種造價(jià)網(wǎng)站等全部相關(guān)知道和內(nèi)容，防止施工方無中生有。

例如： 03清單時(shí)要求計(jì)取安全防護(hù)、文明施工措施費(fèi)，當(dāng)時(shí)所有的標(biāo)底和投標(biāo)報(bào)價(jià)都單獨(dú)計(jì)取了安全文明施工費(fèi)，清單結(jié)構(gòu)。如我當(dāng)時(shí)參與的網(wǎng)球中心、射箭場等工程的標(biāo)底均單獨(dú)計(jì)取。直至京造定2006年1號文解釋：套用01定額的此費(fèi)用已包含在腳手架、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)等項(xiàng)目中。并且另著重說明：“安全防護(hù)、文明施工措施費(fèi)不是另外增加的費(fèi)用”。既然發(fā)文著重說明了，就說明有爭議的開發(fā)商和施工單位不在少數(shù)。如果不及時(shí)了解此文件，就會(huì)讓施工單位鉆空子，增加成本。

分析總包分包、工藝標(biāo)準(zhǔn)，防止施工方高估冒算。例如：石材地面的施工：由墊層、找平層、面層組成在套用定額子目時(shí)，石材地面的定額中是包含30mm水泥砂漿找平層的，但施工方報(bào)審時(shí)一般都套一個(gè)找平層，再套一個(gè)石材子目。而實(shí)際施工中，只做了墊層。

再如：在招標(biāo)時(shí)土方為甲方指定分包，按規(guī)定讀取了總包服務(wù)費(fèi)，但實(shí)際把土方劃入了總包范圍，結(jié)算時(shí)就要扣減相應(yīng)的總包配合費(fèi)。

各專業(yè)人員要經(jīng)常勾通，有疑問要及時(shí)備忘，防止施工方多算重算。例如：雨水管根據(jù)排水方式是放在不同專業(yè)里計(jì)價(jià)的，外排在土建專業(yè)，內(nèi)排在給排水專業(yè)。有些施工方在兩個(gè)專業(yè)結(jié)算中都報(bào)了價(jià)，如果各專業(yè)缺少勾通就容易重算。

關(guān)聯(lián)性原則：如某處增加一樘窗，就要相應(yīng)扣減墻面裝修工程量，砼或砌塊、鋼筋及模板的費(fèi)用，如果是外墻還要扣除外墻石材、龍骨及保溫。再如：原分包項(xiàng)目納入總包范圍后相扣除相應(yīng)總包配合費(fèi)。

成本分析。一個(gè)項(xiàng)目要對各棟號間進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，也要與其他同類項(xiàng)目進(jìn)行縱向?qū)?。分析差異，找出原因?/p>

5. 制度保障

成本部采取三級復(fù)審制度，初審人員一般為項(xiàng)目預(yù)算，二級復(fù)審人員為本部門同專業(yè)的其他同事，三級復(fù)審為本部門經(jīng)理，均在內(nèi)部審核單上簽字確認(rèn)，使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。此方法一方面，加強(qiáng)了內(nèi)部制約；另一方面，減少了工作失誤。（作者單位：潤豐投資集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

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[3] 馬楠、張國興、韓英愛：《工程造價(jià)管理》機(jī)械工業(yè)出版社2009年版