丁春燕 李正華

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房貸政策變化與“情事變更”

丁春燕*李正華**

為了遏制部分城市房地產(chǎn)價(jià)格短時(shí)期內(nèi)飆升之態(tài)勢(shì)，國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)了相關(guān)的房貸政策，直接影響到了部分購(gòu)房者貸款購(gòu)買商品房合同之履行。在合同對(duì)因政策影響到購(gòu)房款支付方式有明確約定之情形下，未經(jīng)改變付款方式的協(xié)商而直接要求以“情事變更”解除合同不承擔(dān)違約責(zé)任，不但在理論上難以成立，在司法實(shí)踐中也難以得到支持。

商品房買賣合同；房貸政策；情事變更；解除合同

自1988年第一次住房體制改革會(huì)議召開后，1991年住房信貸業(yè)務(wù)起步，有關(guān)住房信貸的各項(xiàng)政策也陸續(xù)出臺(tái)。1991年建設(shè)銀行、工商銀行都成立了房地產(chǎn)信貸部開始辦理個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)，并制定了職工住房抵押貸款管理辦法。中國(guó)人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》，從而標(biāo)志著我國(guó)銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。1999年，中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見》，將住房貸款與房?jī)r(jià)款比例從70％提高到80％，鼓勵(lì)商業(yè)銀行為民眾提供全方位優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。

2003年國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；2005年的“國(guó)八條”和2006年的“國(guó)六條”，指導(dǎo)思想均是穩(wěn)定房?jī)r(jià)；2007年9月27日央行出臺(tái)政策對(duì)于第二套放貸要求首付比例不得低于50%。為了遏制部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲過快的勢(shì)頭，2010年1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確了二套房首付必須不能少于40%。2010年4月13日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。4月17日國(guó)務(wù)院為此下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（民間俗稱之為“新國(guó)十條”），進(jìn)一步指出房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。為了配合“新國(guó)十條”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)2010年5月26日聯(lián)合發(fā)布實(shí)施了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

住房信貸政策的變化，影響了部分商品房買賣合同的履行。①合同履行事實(shí)不能，無論是在法理上還是在實(shí)踐中，都應(yīng)當(dāng)允許解除。對(duì)于合同解除，《民法通則》及《合同法》都規(guī)定了解除條件、責(zé)任承擔(dān)以及可免責(zé)之事由。房貸新政出臺(tái)后，貸款成數(shù)的變化并非是由于買方主觀原因所致，將不能履約的結(jié)果歸責(zé)于買方，要其承擔(dān)違約責(zé)任是當(dāng)前爭(zhēng)論較大的問題。北京市海淀區(qū)人民法院于2010年7月29日審結(jié)一起房貸新政引發(fā)的買房糾紛，判決因新政無法貸款的買房人可以解除之前簽訂的房屋買賣合同。這是“新國(guó)十條”頒布后，北京市地區(qū)的基層法院對(duì)涉及樓市新政第三套房買賣糾紛作出的首個(gè)判決。②

因新的房貸政策出臺(tái)，導(dǎo)致原先簽訂的商品房買賣合同后買方不能成功向銀行辦理按揭貸款手續(xù)，是否必然成為“情事變更”而可應(yīng)買方所求解除合同成為了社會(huì)的熱門話題。

一、案情簡(jiǎn)介

2010年3月4日，黃某某（買方、仲裁申請(qǐng)人）與某某房地產(chǎn)有限公司（賣方、開發(fā)商、仲裁被申請(qǐng)人）簽訂了一份《商品房買賣合同（預(yù)售）》。

（一）合同約定

1．買賣標(biāo)的及價(jià)格

賣方將位于某市某區(qū)某花園1棟1201號(hào)建筑面積為91.51平方米的商品房（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）以人民幣（貨幣單位下同）882066元的價(jià)格預(yù)售（交房時(shí)間為2011年7月31日前）給買方。

2．付款方式

買方以支付首期款（總房款30.05%，計(jì)265066元，應(yīng)于網(wǎng)上簽訂合同之日起5日內(nèi)支付）和辦理銀行按揭貸款（余款617000元須于2010年5月4日前辦理銀行按揭手續(xù)）的方式支付購(gòu)房款。

3．違約

如買方未能提供按揭貸款所需的全部資料或者買方的條件不符合按揭銀行的要求致使買方的按揭申請(qǐng)未被按揭銀行批準(zhǔn)，買方應(yīng)在收到通知之日起3個(gè)工作日內(nèi)變更付款方式，并取得賣方的同意，否則，為買方人違約。

4．違約責(zé)任

買方違約，賣方有權(quán)解除合同，并依照購(gòu)房總價(jià)款的30%計(jì)算違約金作為賠償款。

5．爭(zhēng)議解決方式

合同履行中產(chǎn)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交仲裁委員會(huì)仲裁。

（二）履約過程

簽約當(dāng)天，買方向賣方依約支付了首付款265066元，并提供了辦理銀行按揭貸款所需之資料給賣方，并在《中國(guó)工商銀行個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》上簽名。根據(jù)合同約定買方以涉案房屋為抵押向中國(guó)工商銀行股份有限公司廣州市某支行申請(qǐng)貸款617000元。

2010年4月16日，中國(guó)工商銀行在其官方網(wǎng)站上公布信息稱：為認(rèn)真貫徹落實(shí)4月14日國(guó)務(wù)院會(huì)議精神，中國(guó)工商銀行從4月16日開始正式施行差別住房信貸政策，對(duì)現(xiàn)在正在簽訂合同和審批的個(gè)人住房貸款施行新的措施——對(duì)首套購(gòu)房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%，對(duì)于貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)于貸款購(gòu)買第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付比例和利率水平。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》。

由于貸款政策的變動(dòng)，中國(guó)工商銀行股份有限公司廣州市某支行認(rèn)為買方不符合政策要求（二套房未達(dá)到首付50%），而未在《中國(guó)工商銀行個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》上蓋章。

2010年5月4日，買方委托律師事務(wù)所向賣方發(fā)出書面的《關(guān)于通知解除購(gòu)房合同的律師函》，稱：由于國(guó)家貸款購(gòu)房政策的變動(dòng)，導(dǎo)致無法與銀行簽訂抵押貸款合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）及相關(guān)法律規(guī)定，解除購(gòu)房合同，要求賣方在收到該函件5日內(nèi)退還首付款265066元及利息以及預(yù)收預(yù)付的簽署《按揭貸款合同》的相關(guān)費(fèi)用1049元。

（三）爭(zhēng)議及仲裁提起

2010年5月5日賣方收到上述書面通知后，明確提出不能解除購(gòu)房合同。2010年7月28日，賣方向買方發(fā)出書面《通知書》，稱：2010年4月14日銀行通知買方不符合貸款首付的款額，要求賣方增加交付首付至50%（在265066元的首付款基礎(chǔ)上增交176000元）方可繼續(xù)辦理貸款手續(xù)。至今買方未補(bǔ)交相關(guān)的首付款導(dǎo)致貸款手續(xù)無法繼續(xù)辦理，且購(gòu)房余款也未交齊。至今需補(bǔ)交首期款已經(jīng)逾期三個(gè)月零11天，構(gòu)成了違約。故在發(fā)出該通知書之日起5日內(nèi)或買方收到該書面通知書之日起，賣方有權(quán)解除合同，所收之定金及房款將不予退還。

2010年5月20日，買方向合同約定的某仲裁委員會(huì)提出書面仲裁申請(qǐng)，稱：由于房貸政策調(diào)控的“情事變更”原因，致使申請(qǐng)人不能申請(qǐng)到貸款從而無法履行合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(二)》以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，申請(qǐng)人解除合同的通知已經(jīng)送達(dá)被申請(qǐng)人，合同自通知送達(dá)被申請(qǐng)人時(shí)解除；合同解除后，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將所收之首期購(gòu)房款以及利息和相關(guān)費(fèi)用返還給申請(qǐng)人。申請(qǐng)人因此提出仲裁請(qǐng)求：（1）裁決被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人退還首期購(gòu)房款265066元及其利息（自申請(qǐng)人付款日開始計(jì)至被申請(qǐng)人退款之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；（2）裁決被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人退還辦理抵押貸款的相關(guān)手續(xù)費(fèi)用1049元；（3）裁決被申請(qǐng)人承擔(dān)本案仲裁費(fèi)用。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）住房貸款政策調(diào)整是否屬于“情事變更”

申請(qǐng)人認(rèn)為：國(guó)家關(guān)于住房貸款政策的調(diào)整是申請(qǐng)人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見、不可抗力造成的，不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，該變化是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，屬于情事變更。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第23條明確規(guī)定了“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人?！鄙暾?qǐng)人已經(jīng)書面通知被申請(qǐng)人，行使了合同解除權(quán)，通知到達(dá)被申請(qǐng)人時(shí)合同已經(jīng)被解除。

被申請(qǐng)人則認(rèn)為：雙方在平等自愿基礎(chǔ)上所訂立的合同受到法律保護(hù)。國(guó)家住房貸款政策自2003年以來就一直在不斷發(fā)生變化，這屬于國(guó)家常用、常見的一般性經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，不屬于不可抗力的范疇。商品房貸款的政策調(diào)控，是申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)預(yù)見的，首付比例的變化并影響貸款的可能是客觀存在的，尤其是在房?jī)r(jià)變動(dòng)較大的社會(huì)形勢(shì)下作為買方應(yīng)當(dāng)有心理的準(zhǔn)備，這本屬于商業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)。況且，在合同中已經(jīng)明確約定了申請(qǐng)人作為買方如果“無法從銀行按揭貸款”的情形及處理方式。因此，“無法從銀行按揭貸款”早在合同中以明文的方式預(yù)見了。

（二）合同繼續(xù)履行是否會(huì)出現(xiàn)顯失公平

申請(qǐng)人認(rèn)為：申請(qǐng)人作為一個(gè)工薪階層人士，購(gòu)買涉案房屋有一個(gè)基本的假定，即以支付總房款的30%為首期支付款項(xiàng)，依照當(dāng)時(shí)的購(gòu)房貸款政策獲得銀行70%的按揭貸款來支付房款。被申請(qǐng)人也是同意該支付方式的。如果依照合同繼續(xù)履行，申請(qǐng)人將需要在短時(shí)期內(nèi)籌集20%（175967元）的購(gòu)房款予以支付，同時(shí)因利率上浮還要額外增加承擔(dān)購(gòu)房款利息78899.61元。這對(duì)于普通工薪階層而言，是無法接受的。如果不履行合同將被認(rèn)定為違約，則申請(qǐng)人首期支付的款項(xiàng)為總購(gòu)房款的30%，違約金也剛好是總購(gòu)房款的30%，即已經(jīng)交付的購(gòu)房首付款喪失了。無論上述兩種情況的任何一種，對(duì)申請(qǐng)人而言都是不能接受的。

被申請(qǐng)人則認(rèn)為：合同是在雙方自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，體現(xiàn)了真實(shí)意思，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，各方應(yīng)當(dāng)依照合同履行自己的義務(wù)。購(gòu)買房屋支付全額的房款這是買方理當(dāng)應(yīng)盡的義務(wù)。至于是一次性支付還是分期支付、是自己支付還是抵押貸款支付，僅僅是支付方式不同而已。20%款項(xiàng)的支付僅僅是一個(gè)時(shí)間問題，175967元是其應(yīng)付的款項(xiàng)，這不能計(jì)算為履行合同而給其帶來的損失；增加的利息也是按照貸款時(shí)間分?jǐn)傆?jì)算出來的總額，并非一次性立即支付的。況且，申請(qǐng)人是購(gòu)買第二套商品房（屬于跨住宿區(qū)域改善性購(gòu)買住房），其資金來源可以有多種渠道，例如將現(xiàn)住的第一套房屋抵押貸款或者向外借款，甚至可以改變支付方式為分期付款等予以履約，這均可以解決目前的狀況，不必然出現(xiàn)申請(qǐng)人所言之造成經(jīng)濟(jì)損失。被申請(qǐng)人愿意與申請(qǐng)人協(xié)商通過改變付款方式甚至標(biāo)的（更換房屋縮小面積）等其他方式使合同得以繼續(xù)履行。

三、基本法理

（一）合同效力與交易基礎(chǔ)廢止、合同目的落空

1．合同的效力

依法成立的合同具有法律效力、受法律保護(hù)，合同的一方當(dāng)事人未經(jīng)協(xié)商不得擅自解除合同或者拒絕履行合同，否則應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。契約嚴(yán)守原則是羅馬法上的重要原則，直到19世紀(jì)，該原則一直是合同法的基石。③

《法國(guó)民法典》第1134條規(guī)定了“依法訂立的契約，對(duì)于締約當(dāng)事人雙方有相當(dāng)于法律的效力”， 無疑是說“合同乃當(dāng)事人為自己所設(shè)定的法律”，確定了合同具有受法律保護(hù)這一穩(wěn)定的性質(zhì)，任何違反合同的行為均要承擔(dān)責(zé)任。

2．交易基礎(chǔ)廢止

法國(guó)行政法院在1916年的一例判例中則確立了基于交易基礎(chǔ)廢止而認(rèn)定情事變更原則。煤氣公司與波兒多市訂立了30年的煤氣供應(yīng)合同，由于戰(zhàn)爭(zhēng)使煤價(jià)在20 個(gè)月內(nèi)上漲了4倍，煤氣公司認(rèn)為原來訂立的合同價(jià)格基礎(chǔ)已經(jīng)在物價(jià)上漲這一變化下喪失，于是要求煤氣提價(jià)。法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，煤價(jià)超出了當(dāng)事人訂立合同時(shí)的合理期待，屬于當(dāng)事人不可預(yù)料的事件，致使合同的整個(gè)經(jīng)濟(jì)利益顛倒，遂判決波兒多市給予該公司適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償以減輕其損失。

1952年，德國(guó)在一戰(zhàn)后頒布的《第三次緊急租稅命令》、《抵押權(quán)及其他請(qǐng)求權(quán)增額評(píng)價(jià)法》等單行法的基礎(chǔ)上編篡了《法官協(xié)助契約法》，賦予法官在處理案件時(shí)對(duì)于因通脹或者其他任何可能導(dǎo)致不公平的事件如政治變革、法律修訂、政府對(duì)合同的禁止等事由，出現(xiàn)引起當(dāng)事人合同義務(wù)失衡的“交易基礎(chǔ)廢止”時(shí)，則可調(diào)整或終止合同。

3．合同落空

合同落空，是指任何人訂立合同均有自己的期望、意圖和目的，如果這種期望、意圖或者目的因可能出現(xiàn)的后續(xù)事件而受挫(不能實(shí)現(xiàn))，就構(gòu)成法院裁決拒絕其允諾的正當(dāng)理由。④

英美法上將非因當(dāng)事人的過錯(cuò)，而是因不可預(yù)見的外來事件導(dǎo)致了履約的不可能性稱之為“合同落空”⑤。合同包含了一個(gè)默示條款:即一旦此基礎(chǔ)不存在，則應(yīng)予解除合同。言下之意，如果當(dāng)事人考慮到最終將發(fā)生這種情事變更，作為公正和有理智的人，雙方必須會(huì)在合同中規(guī)定這一條款。由于情事變更而摧毀了合同存在的基礎(chǔ)，使當(dāng)事人訂立合同時(shí)所追求的商業(yè)目標(biāo)受到挫折，因而可以成為免責(zé)的事由。

英國(guó)在1903年處理“加冕典禮租屋糾紛案中”，⑥認(rèn)定被告租用原告臨街房屋一天之目的是要觀看英王愛德華七世的加冕典禮，由于典禮取消，故該合同的目的落空，被告無須履行支付租金的義務(wù)。

美國(guó)統(tǒng)一商法典（UCC）規(guī)定了如發(fā)生了某種意外事件使合同變得實(shí)在難以履行，而這種意外事件按照當(dāng)事人訂立合同時(shí)的“基本假定”是不會(huì)發(fā)生的，或者由于賣方遵守政府規(guī)章而使得合同實(shí)難履行，賣方可免除責(zé)任。

（二）情事變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力

1．情事變更

（1）情事變更的界定。情事變更肇始于12、13世紀(jì)的注釋法學(xué)派所著的《優(yōu)帝法學(xué)階梯注解》，其中確立了一項(xiàng)法律原則：假定每一個(gè)合同均包含一個(gè)默示條款，既締約時(shí)作為合同基礎(chǔ)的客觀情況應(yīng)繼續(xù)存在，一旦該情況不再存在，準(zhǔn)予變更或解除合同。該原則被稱為“情事不變條款”，并于16到18世紀(jì)得到廣泛的應(yīng)用。

情事變更又稱情勢(shì)變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因而發(fā)生情事變化，致使合同成立的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)履行合同對(duì)一方顯失公平，則受不利影響的一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更合同內(nèi)容或解除合同的一項(xiàng)法律原則。⑦情事變更原則，嚴(yán)格言之，為關(guān)于法律效力之一般問題，應(yīng)屬于民法總則之范圍，只不過因?yàn)槭聦?shí)上該原則就債的關(guān)系最多適用，故立法以債法為中心而述明之。⑧在德國(guó)民法體系中，情事變更原則已經(jīng)有100多年的歷史。該原則根源于德國(guó)普通法，是一個(gè)在成文法之外通過學(xué)說、判例形成和發(fā)展起來的制度。⑨

（2）情事變更原則實(shí)施的意義。通過司法權(quán)力或者仲裁外力的介入，改變合同確定的條款或解除合同，在雙方當(dāng)事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)公平和公正。

（3）適用情事變更原則的要件。應(yīng)同時(shí)具備六個(gè)要件：第一，須有情事變更的客觀事實(shí)存在；第二，須有情事變更發(fā)生的不可預(yù)見且不能克服的原因；第三，情事變更須是當(dāng)事人在主觀上無過錯(cuò)；第四，情事變更須發(fā)生在合同生效以后、合同履行終止以前；第五，情事變更致使合同簽訂時(shí)所預(yù)期之目的無法實(shí)現(xiàn)，或者繼續(xù)履行將對(duì)一方當(dāng)事人造成重大損失（當(dāng)事人之間的權(quán)利顯失公平）；第六，協(xié)商程序是適用情事變更原則的必須程序，如當(dāng)事人經(jīng)過協(xié)商仍不能解決問題，則應(yīng)通過法定程序向法院或仲裁機(jī)構(gòu)提出適用這一原則的請(qǐng)求。

（4）情事變更原則適用的法律后果。并非一旦出現(xiàn)情事變更就要絕對(duì)、無條件地解除合同。合同關(guān)系的維系體現(xiàn)了交易秩序的穩(wěn)定，也體現(xiàn)出合同具有法律效力之嚴(yán)肅性。

情事變更，當(dāng)事人之間就有了以下的義務(wù)：第一，再交涉義務(wù)。有效存在的合同的當(dāng)事人，根據(jù)其合意變更合同以適應(yīng)情事，為此目的而有義務(wù)做出相互交涉。⑩再交涉義務(wù)不是在賦予權(quán)力，而是在設(shè)定義務(wù)。再交涉成功的，雙方當(dāng)事人可以變更或者解除合同；再交涉不成的，當(dāng)事人應(yīng)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)解決。第二，合同調(diào)整。在合同履行受挫而并非履行完全不能、履行沒有意義的情況下，從促進(jìn)交易、尊重當(dāng)事人意思自治、平衡當(dāng)事人利益、實(shí)現(xiàn)公平等目的出發(fā)，應(yīng)首先對(duì)合同進(jìn)行調(diào)整（增加或者減少給付、延遲或者分期支付、替代給付），以適應(yīng)變化了的情事。

情事變更原則具有補(bǔ)充性，或者，“候補(bǔ)”性。德國(guó)教授上課在談及情事變更原則時(shí)，大多反復(fù)強(qiáng)調(diào)這條規(guī)則是合同救濟(jì)的最后選擇。因此要體現(xiàn)出意思自治優(yōu)先及合同法規(guī)定優(yōu)先的思想。?只有因情事變更的發(fā)生，使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，或履行喪失意義時(shí)，方可根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)解除合同。因此，在變更合同(當(dāng)事人可以請(qǐng)求增減給付、變更履行期限、分期或延期履行、變更標(biāo)的物等)可以使情事變更所造成的影響降至最低甚至消除的情況下，不能輕易解除合同；只有在無法變更合同或者變更合同不足以滿足合同目的、造成更為嚴(yán)重的后果時(shí)，方可考慮終止或解除原有法律關(guān)系來處理。而變更的請(qǐng)求，不應(yīng)限于受情事變更影響的一方，只要一方拒絕履行合同，則雙方當(dāng)事人都有變更的請(qǐng)求權(quán)。?

2．商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指交易各方在商品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中因經(jīng)營(yíng)失利所應(yīng)承擔(dān)的正常損失或者可能發(fā)生影響商業(yè)目的實(shí)現(xiàn)之危險(xiǎn)。通常是指由于交易雙方中的某一方，或與之關(guān)聯(lián)的某一方的原因所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，如消費(fèi)者愛好變化導(dǎo)致的款式過時(shí)、市場(chǎng)需求變化、價(jià)格變動(dòng)、合同一方違約、質(zhì)量投訴、商業(yè)機(jī)密泄露等。

面對(duì)著普遍存在的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)者希望能夠化險(xiǎn)為夷，取得風(fēng)險(xiǎn)收益，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)損失。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，最有效的手段就是加強(qiáng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的管理。風(fēng)險(xiǎn)管理從20世紀(jì)50年代開始在美國(guó)逐漸發(fā)展成為了一門新興的經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)。

作為家庭住戶購(gòu)買商品房，是否存在著商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，這本無須討論。房?jī)r(jià)變動(dòng)、交樓時(shí)間延后、款項(xiàng)籌集（含借款）成功與否、房屋質(zhì)量等諸多的因素都可能構(gòu)成商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，不會(huì)影響合同的基礎(chǔ)，繼續(xù)履行合同不會(huì)對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，只是造成一定條件下的履行困難及履行合同費(fèi)用的增加、利潤(rùn)的減少或并非重大的一般性虧損。?

1998年8月20日公布的《合同法（草案）》第77條規(guī)定：“由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)客觀情事發(fā)生巨大變化，致使履行合同將對(duì)一方當(dāng)事人沒有意義或者造成重大損害，而這種變化是當(dāng)事人訂立合同時(shí)不能遇見并且不能克服的，該當(dāng)事人可以要求對(duì)方就合同的內(nèi)容重新協(xié)商；協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不適用前款規(guī)定?！?999年3月，第九屆全國(guó)人大法律委員會(huì)在關(guān)于《合同法（草案）》審議結(jié)果的報(bào)告中認(rèn)為“根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)情勢(shì)變更難以做出科學(xué)的界定，而且和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的界限也難以劃清，執(zhí)行時(shí)更難以操作，實(shí)際上只有在非常特殊的情況下才能適用這一制度，現(xiàn)在合同法中做出規(guī)定條件尚不成熟。法律委員會(huì)經(jīng)過反復(fù)研究，建議對(duì)此不作規(guī)定?！币蚨槭伦兏@一原則在1999年3月15日通過的《合同法》中未作規(guī)定。

最高人民法院于2009年7月7日公布的《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第一點(diǎn)第3條指出：“商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)屬于從事商業(yè)活動(dòng)的固有風(fēng)險(xiǎn)，諸如尚未達(dá)到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等。情事變更是當(dāng)事人在締約時(shí)無法預(yù)見的非市場(chǎng)系統(tǒng)固有的風(fēng)險(xiǎn)。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情事變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險(xiǎn)類型是否屬于社會(huì)一般觀念上的事先無法預(yù)見、風(fēng)險(xiǎn)程度是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常人的合理預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的‘高風(fēng)險(xiǎn)高收益’范圍等因素，并結(jié)合市場(chǎng)的具體情況，在個(gè)案中識(shí)別情事變更和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

3.不可抗力

“不可抗力”在1804年的《法國(guó)民法典》中首次通過立法形式出現(xiàn)后，世界各國(guó)的民事立法都無一例外地對(duì)此做出了規(guī)定。我國(guó)的《民法通則》和《合同法》也都把“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況“規(guī)定為不可抗力事由。

一般認(rèn)為，不可抗力可能由自然或社會(huì)兩種因素引起。前者如水災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)、火山爆發(fā)、泥石流等，各國(guó)民法都承認(rèn)，當(dāng)事人也愿意接受其法律后果；后者如戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂、罷工、革命等，有些國(guó)家的民法并不一概承認(rèn)，實(shí)踐中主要由當(dāng)事人在合同中進(jìn)行約定。

情事變更與不可抗力，均為客觀事實(shí)，發(fā)生在合同成立后履行完成前，當(dāng)事人均可提出變更甚至解除合同。但是，兩者的區(qū)別也是明顯的：不可抗力為法定免責(zé)事由，情事變更具有更大的法官自由裁量權(quán)；不可抗力往往造成合同的事實(shí)履行不能，而情事變更則側(cè)重于引起質(zhì)之履行艱難（并非事實(shí)不能），如果繼續(xù)履行將會(huì)產(chǎn)生不公平的結(jié)果；受不可抗力影響的當(dāng)事人可直接行使合同解除權(quán)，受情事變更影響的當(dāng)事人僅有請(qǐng)求權(quán)而無直接的合同解除權(quán)。

（二）情事變更的相關(guān)立法

法學(xué)界公認(rèn)以下兩個(gè)公約分別從公法和私法兩個(gè)方面體現(xiàn)了情事變更原則。

1969年《維也納條約法公約》明確了兩種現(xiàn)象可構(gòu)成不履約之免責(zé)事由：一是因發(fā)生意外不可能履行，即條約標(biāo)的物滅失或毀壞致使履約成為不可能；二是“情況之基本改變”，即由于作為當(dāng)事國(guó)同意受條約拘束的必要根據(jù)，發(fā)生非當(dāng)事國(guó)所預(yù)料的根本改變，且該項(xiàng)改變將根本影響尚待履行的條約義務(wù)。

在國(guó)際貿(mào)易法領(lǐng)域，1980年《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》在第79條第（1）款中規(guī)定了“當(dāng)事人對(duì)不履行義務(wù)的，只要他能證明此種不履行義務(wù)，是由于某種非他所能控制的障礙，而且對(duì)于這種障礙，沒有理由預(yù)期他在訂立合同時(shí)能考慮到或能避免或克服它或它的后果，不負(fù)責(zé)任?！?/p>

我國(guó)1981年通過的《經(jīng)濟(jì)合同法》第27條第1款第4項(xiàng)規(guī)定：“由于不可抗力或一方當(dāng)事人雖無過失但無法防止的外因，致使經(jīng)濟(jì)合同無法履行的，允許變更或解除合同?！边@一條被大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為是關(guān)于情事變更制度的規(guī)定，全國(guó)人大在1993年修訂《經(jīng)濟(jì)合同法》時(shí)被刪除。

1987年實(shí)施的《技術(shù)合同法》第24條規(guī)定“發(fā)生下列情況之一的，致使技術(shù)合同的履行成為不必要或不可能的當(dāng)事人一方有權(quán)通知另一方解除合同:……(三)作為技術(shù)開發(fā)合同標(biāo)的的技術(shù)已經(jīng)由他人公開?！睂W(xué)界認(rèn)為此乃情事變更制度在技術(shù)開發(fā)合同中的具體規(guī)定。1995年施行的《勞動(dòng)法》第26條規(guī)定，“有下列情形之一的，用人單位可以解除勞動(dòng)合同……(三)勞動(dòng)合同訂立時(shí)所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使原勞動(dòng)合同無法履行，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商不能就變更勞動(dòng)合同達(dá)成協(xié)議的”。這其實(shí)就是情事變更制度在勞動(dòng)合同領(lǐng)域的體現(xiàn)。

《海商法》第90條規(guī)定：“船舶在裝貨港開航前，因不可抗力或者其他不能歸責(zé)于承運(yùn)人和托運(yùn)人的原因致使合同不能履行的，雙方均可以解除合同，并互相不負(fù)賠償責(zé)任。除合同另有約定外，運(yùn)費(fèi)已經(jīng)支付的，承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)將運(yùn)費(fèi)退還給托運(yùn)人;貨物已經(jīng)裝船的，托運(yùn)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝卸費(fèi)用;已經(jīng)簽發(fā)提單的，托運(yùn)人應(yīng)當(dāng)將提單退還承運(yùn)人?！?/p>

1998年9月在征求全民對(duì)《合同法》意見時(shí)，對(duì)第77條情事變更制度作出的設(shè)計(jì)，因爭(zhēng)議太大最終沒有被立法機(jī)關(guān)采納。立法機(jī)關(guān)在最終審議時(shí)就情事變更制度未被采納做出如下說明“(情事變更制度是)一個(gè)很復(fù)雜的問題，在合同法起草過程中，就有不同意見。這次大會(huì)審議，不少代表提出，根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)情事變更難以作出科學(xué)的界定，而且和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也難以劃清，執(zhí)行時(shí)更難以操作，實(shí)際上只有在非常時(shí)期的情況下才能使用情事變更制度，現(xiàn)在在合同法中作出規(guī)定條件尚不成熟。法律委員會(huì)經(jīng)過反復(fù)研究，建議對(duì)此不作規(guī)定?！?

（三）變更合同與解約的取舍

我國(guó)司法實(shí)踐正式適用情事變更原則的第一個(gè)判例是----武漢市煤氣公司訴重慶檢測(cè)儀表廠煤氣表裝配線技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同、煤氣表散件購(gòu)銷合同違約的糾紛案件。原被告于1987年簽訂了煤氣表散件供應(yīng)合同，合同約定被告按月平均向原告供給煤氣表散件若干套。后因物價(jià)大幅度上漲，履行困難，被告多次與原告協(xié)商請(qǐng)求變更合同中的價(jià)格條款未果，遂于1988年9月起停止向原告供應(yīng)煤氣表散件，從而引發(fā)糾紛。一審判決被告敗訴，被告提起上訴。受理上訴的湖北省高級(jí)人民法院就此案請(qǐng)示最高人民法院。最高人民法院以“法函（1992）27號(hào)”作出了答復(fù)：“就本案購(gòu)銷煤氣表散件而言，在合同履行過程中，由于發(fā)生了當(dāng)事人無法預(yù)見和防止的情勢(shì)變更，即生產(chǎn)煤氣表的主要原材料鋁錠的價(jià)格，由簽訂合同時(shí)國(guó)家定價(jià)為每噸4400元-4600元，上調(diào)到每噸16000元，鋁外殼的價(jià)格也相應(yīng)由每套23.085元上調(diào)到41元，如要求重慶檢測(cè)儀表廠仍然按原合同約定的價(jià)格供給煤氣表散件，顯失公平。對(duì)于雙方由此而產(chǎn)生的糾紛，你院可按照《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第二十七條第一款第四項(xiàng)之規(guī)定，根據(jù)本案實(shí)際情況，酌情予以公平合理地解決。”該案最終以調(diào)解結(jié)案，并非真正意義上法院通過情事變更所作出的判決。?

2003年在中國(guó)出現(xiàn)的非典疫情，廣泛影響到合同的履行，適用情事變更制度解決矛盾糾紛的需求空前高漲，最高法根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要發(fā)布了《最高人民法院在防治傳染性非典型性肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(法〔2003〕72號(hào)〕，其中第3條規(guī)定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。2008年全球金融危機(jī)的波及面之廣、影響程度之深前所未有，物價(jià)的急劇變化、匯率的快速波動(dòng)，嚴(yán)重影響合同當(dāng)事方的利益平衡，特別是一些長(zhǎng)期合同。為了指導(dǎo)法院妥善處理因情事變動(dòng)導(dǎo)致的合同糾紛，2009年2月9日最高人民法院審判委員會(huì)第1462次會(huì)議通過的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》對(duì)情事變更制度作了系統(tǒng)闡述。

在變更的環(huán)境下，當(dāng)事人承擔(dān)的合同義務(wù)是否發(fā)生了根本變化，僅僅是費(fèi)用或成本的上漲不足以構(gòu)成義務(wù)的根本變化。要構(gòu)成合同落空，情事之變化必須是商業(yè)意義上“完全地”或“根本地”不同于原本約定的義務(wù)。

當(dāng)情事變更出現(xiàn)而導(dǎo)致合同不能履行或者繼續(xù)履行會(huì)產(chǎn)生顯失公平之后果時(shí)，適用情事變更原則處理糾紛，其根本目的在于維護(hù)合同的有效性和交易之穩(wěn)定性與實(shí)現(xiàn)公平、正義之間的平衡。情事朝著不同的方向變更所造成的后果具有對(duì)應(yīng)性，價(jià)格變動(dòng)過分高導(dǎo)致買方感覺履約困難，價(jià)格下跌過分低則使賣方感覺履約不經(jīng)濟(jì)。

當(dāng)變更合同內(nèi)容，足以消除顯失公平之不良后果時(shí)，則完全可以在保持公平、正義之基礎(chǔ)上使合同得到履行。變更合同內(nèi)容與解除合同關(guān)系兩者之間應(yīng)當(dāng)有個(gè)考慮的先后順序，即變更合同為首選，解除合同為無奈之舉。那種將情事變更事由一旦出現(xiàn)，即不問青紅皂白地對(duì)要求解除合同之請(qǐng)求一律照準(zhǔn)的做法，不僅違背了司法解釋之本意，在理論上是錯(cuò)誤的，而且在實(shí)踐中也是有害的。

四、裁決分析

（一）裁決結(jié)果

1．裁決

對(duì)申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求不予支持。

2．理由

作為購(gòu)買方，支付款項(xiàng)是其應(yīng)盡的義務(wù)，籌集資金的方式和結(jié)果是否如愿屬于購(gòu)買方訂立合同時(shí)的預(yù)期，為商業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)。

因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同是“當(dāng)然免責(zé)”，當(dāng)事人有權(quán)通知對(duì)方解除合同，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除，并可免予承擔(dān)履行義務(wù)和違約責(zé)任。情勢(shì)變更屬于“裁量免責(zé)”之情形，最終是否變更或解除合同并免責(zé)，取決于人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)事實(shí)及個(gè)案具體情況自由裁量，當(dāng)事人之間無解除權(quán)。申請(qǐng)人認(rèn)為通過書面通知的行使已經(jīng)行使了合同解除權(quán)，缺乏法律根據(jù)。

就房貸政策的改變而言，結(jié)合申請(qǐng)人購(gòu)買的是跨住宿行政區(qū)域、第二套改善性住房的實(shí)際情況分析，房貸政策的改變并不必然導(dǎo)致其不能繼續(xù)履行合同之后果。解決首付資金的方式有多種多樣的可能性選擇，申請(qǐng)人未舉證說明其已窮盡措施仍不能消除不良的影響，且其說明損失存在的計(jì)算方式也不符合情理。對(duì)不能順利得到銀行同意發(fā)放貸款的后果，合同中有預(yù)先的約定并作出了后續(xù)的協(xié)商的程序性安排；對(duì)其不履行合同所承擔(dān)的違約責(zé)任，在合同中已有明確的約定，且其承擔(dān)違約責(zé)任也并非完全構(gòu)成顯失公平。

退一萬步而言，就算是出現(xiàn)了情事變更，對(duì)于處理情事變更方面可以考慮選擇的出路也并非只有解除合同。如果通過變更合同可消除情事變更所阻礙合同履行之因素，則采用變更合同的方式解除。本案中被申請(qǐng)人提出變更合同的付款方式和條件甚至變更交易的面積（更換另一套面積較小的房屋）來解決，這些建議和措施如果得到申請(qǐng)人的積極配合，本可以消除或者降低房貸政策所給本合同關(guān)系造成的影響。只有在變更合同仍不能消除顯失公平或者變更之后會(huì)產(chǎn)生更大的顯失公平的后果的情形下，方得考慮解除合同。但是申請(qǐng)人拒絕協(xié)商，堅(jiān)持合同已經(jīng)解除，要求退還已經(jīng)支付的房款并支付利息，其請(qǐng)求缺乏依據(jù)。

（二）法律規(guī)定及司法解釋

與不可抗力不同，《民法通則》及《合同法》對(duì)情事變更均無明文規(guī)定。對(duì)于情事變更的認(rèn)定和處理，目前可適用的僅為司法解釋。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”。

（三）裁決評(píng)析

國(guó)際仲裁實(shí)踐中，情事變更已成為普遍接受的法律準(zhǔn)則。國(guó)際仲裁機(jī)構(gòu)如國(guó)際商會(huì)（ICC），解決投資爭(zhēng)端國(guó)際中心（ICSID）等在這方面的案例較多。但情事變更對(duì)“契約神圣原則”產(chǎn)生的沖擊而形成了“危險(xiǎn)的例外”，因此在具體的適用中要做嚴(yán)格意義的解釋。

從邏輯上分析，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”之間存在著先后邏輯遞進(jìn)關(guān)系，“不可歸責(zé)當(dāng)事人雙方”為基本前提條件，“未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同”是表征，“商品房買賣合同不能繼續(xù)履行”是后果，才可選擇“解除合同”這一最嚴(yán)重的合同解除處理結(jié)果。

本案中，購(gòu)房貸款政策的改變確實(shí)為雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不可預(yù)知的事由，未能訂立抵押貸款合同取得貸款是客觀事實(shí)，此既不屬于法律不能，也不屬于事實(shí)不能，僅造成了申請(qǐng)人（買方）的支付困難而已。此困難是否不能克服，或者說強(qiáng)行要求當(dāng)事人依照合同履行義務(wù)或者承擔(dān)違約責(zé)任是否會(huì)產(chǎn)生巨大的不公平？

情事變更作為一個(gè)在當(dāng)事人自由意思之外對(duì)合同關(guān)系進(jìn)行“干預(yù)”的制度，在具體適用時(shí)，應(yīng)當(dāng)非常謹(jǐn)慎。只有在窮盡現(xiàn)有制度所提供的救濟(jì)手段仍不能合理地分配風(fēng)險(xiǎn)，避免當(dāng)事人之間的利益明顯失衡時(shí)，才有適用情事變更原則的余地。?根據(jù)合同的約定，買方不再履行合同，則要承擔(dān)購(gòu)房總款30%的違約金（意味著首付款的支付無法取回）。但是，這僅僅是表面的現(xiàn)象。如果賣方提出違約指控和依照合同要求買方承擔(dān)違約責(zé)任，買方可以根據(jù)《合同法》第114條之規(guī)定要求適當(dāng)降低違約金。此時(shí)，買方所承擔(dān)的責(zé)任在仲裁庭行使自由裁量權(quán)的情況下，有可能僅支付（承擔(dān)）購(gòu)房總款一定比例（仲裁實(shí)踐和司法實(shí)踐當(dāng)中往往是在沒有實(shí)際損失證據(jù)支持的情況下按照銀行同期存款利率標(biāo)準(zhǔn)考慮）額度來承擔(dān)責(zé)任?？梢姡I方提出如果不解除合同必然使買方承擔(dān)嚴(yán)重的損失（不公平）之結(jié)論未必是成立的。

情事變更而影響合同履行時(shí)，協(xié)商變更合同是雙方當(dāng)事人的義務(wù)，而非單方的權(quán)利。受影響的一方以出現(xiàn)情事變更為由拒絕與對(duì)方協(xié)商尋求解決的有效途徑，直接行使所謂的合同解除權(quán)并主張免責(zé)，不符合情事變更原則適用的本意。審理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審查對(duì)方提出變更的建議和具體措施對(duì)不利一方是否可能恢復(fù)公平狀態(tài)，如果該協(xié)商的措施是可行的且能夠恢復(fù)公平狀態(tài)，則申請(qǐng)人直接要求解除合同之請(qǐng)求難以獲得支持。

雙方當(dāng)事人在合同中已經(jīng)明確約定了如果“買方的條件不符合按揭銀行的要求致使買方的按揭申請(qǐng)未被按揭銀行批準(zhǔn)，買方應(yīng)在收到通知之日起3個(gè)工作日內(nèi)變更付款方式，并取得賣方的同意，否則，為買方人違約”。合同簽訂時(shí)，買方首付達(dá)到30%時(shí)，按照政策正常情況下是可以獲得銀行貸款而支付余款的。這僅僅是一種假設(shè)，在后續(xù)的買方與銀行磋商的過程中是否能夠“符合銀行的要求”則是一個(gè)未知數(shù)，除了放貸政策這一可預(yù)見性（30%首付款）的因素外，還有申請(qǐng)人本身的資信狀態(tài)（如申請(qǐng)人的存款數(shù)額、收入證明、還貸能力等等）。起碼的一點(diǎn)，申請(qǐng)人作為買方，需要舉證充分說明自己是符合原先情事下的條件，僅僅是由于房貸政策這一情事的變更導(dǎo)致無法申請(qǐng)獲得貸款。本案中，缺乏銀行拒絕簽署貸款合同的書面說明，申請(qǐng)人未充分舉證說明這一點(diǎn)。

房屋買賣合同在先，房屋抵押貸款合同在后，房貸政策這一情事變更并非直接影響到買賣合同的價(jià)格，而是通過影響貸款合同而影響到買賣合同的履行（支付方式）。房屋買賣合同、房屋抵押貸款合同是兩個(gè)不同但也有一定關(guān)聯(lián)的合同關(guān)系。情事變更直接影響的是后面的貸款合同，而非直接影響到在先的買賣合同。

值得注意的是，每個(gè)購(gòu)房者自身情況不一、《商品房買賣合同》中的具體條款設(shè)置不同、房貸政策的變化對(duì)具體個(gè)案中的交易影響程度大小也不同，而情事變更的認(rèn)定要求客觀情況的變化和影響都要達(dá)到“重大”的程度，這就要求審理者根據(jù)具體的案件情況進(jìn)行具體的認(rèn)定和處理。情勢(shì)變更原則賦予了法官或者仲裁員一定程度上的自由裁量權(quán)，在尚未窮盡其他救濟(jì)措施尤其是受情事影響的一方拒絕協(xié)商改變合同的情況下，不宜直接解除合同。

運(yùn)用情事變更原則解除合同的個(gè)案，在某些判例法國(guó)家時(shí)有發(fā)生，而且“情事變更”已經(jīng)作為一種原則出現(xiàn)并在理論上有較深的研究。作為成文法的我國(guó)，“情事變更”并未得到立法上的認(rèn)可，政策變化在司法實(shí)踐中亦未必理當(dāng)列入不可抗力之范疇。購(gòu)房者以房貸政策發(fā)生變化而影響到合同之履行，要求依“情事變更原則”解除合同，裁判者應(yīng)當(dāng)采取審慎之態(tài)度對(duì)待。

The Changing Mortgage Policy and the Principle of Changing Circumstances

By Ding Chunyan, Li Zhenghua

In order to suppress the prices soaring trend of real estate in some cities in a short period, relevant national departments promulgate the mortgage policies, which directly affect the execution of housing loan contract for some property purchaser. However, while the contract has difinite agreement on the situation that the policies have an impact on the mode of payment, terminating a contract without liability assumed for breaching the contract by using the principle of changing circumstances is difficult to be held, not only in theory but also in practice.

Commercial Housing Sales Contracts, Mortage Policy, the Change of Circumstances, Rescission of the Contracts

*法學(xué)講師，武漢大學(xué)法學(xué)院法理學(xué)博士研究生。

**法學(xué)博士，中山大學(xué)法學(xué)院副教授。

*廣州仲裁委員會(huì)仲裁辦案秘書，法國(guó)里昂第三大學(xué)法學(xué)在讀博士。

① 張曉敏、王琪：《房貸政策調(diào)整無法繼續(xù)履行合同》，《人民法院報(bào)》，2010年7月16日03版。

② 王薔、曹力、張璇：《“新國(guó)十條”屬于重大變化，退房糾紛首度作出判決，法院支持解除合同》，《北京晚報(bào)》2010年7月29日第8版。

③ Reinhard Zimmermann, The Law of Obligations; Roman Foundations of the Civilian Tradition, lute&Co, Ltd 1990, First Edilion, p. 577.

④ 李永軍著：《合同法》，法律出版社2005年版，第549頁。

⑤ 合同落空，實(shí)質(zhì)上就是指合同目的落空，在一定程度上也體現(xiàn)出合同簽訂時(shí)的基礎(chǔ)喪失。

⑥ Westlaw[DB]. (1903] 2 K.B. 740 Court ofAppeal 1903-08-11.

⑦ 曾慶敏主編：《法學(xué)大辭典》，上海辭書出版社1998年版，第1624頁。

⑧ 史尚寬著：《債法總論》，中國(guó)政法大學(xué)出版2000年版，第444頁。

⑨ 卡斯騰·海爾斯特爾：“情事變更原則研究”，德風(fēng)譯，載《中外法學(xué)》2004第4期，第385頁。

⑩ 五十嵐清著：劉士國(guó)譯：“情事變更合同調(diào)整再交涉義務(wù)——情事變更原則效果再考”，載《民商法論叢》第(15輯)，法律出版社2000年版，第423頁。

? 卡斯騰·海爾斯特爾：：“情事變更原則研究”，德風(fēng)譯，載《中外法學(xué)》2004第4期，第389頁。

? 卡斯騰·海爾斯特爾：“情事變更原則研究”，德風(fēng)譯，載《中外法學(xué)》2004第4期，第409頁。

? 曹守曄：“最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋(二)》之情事變更問題的理解與適用”，載《法律適用》2009年第8期。

? 1999年3月13日《第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)法律委員會(huì)關(guān)于<關(guān)于中華人民共和國(guó)合同法(草案)審議結(jié)果的報(bào)告》之修改意見三。

? 《武漢市煤氣公司訴重慶檢測(cè)儀表廠煤氣表裝配線技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同、煤氣表散件購(gòu)銷合同糾紛案》，《中華人民共和國(guó)最該人民法院公報(bào)》1996年第2期，第65頁。

? 卡斯騰·海爾斯特爾：“情事變更原則研究”，德風(fēng)譯，載《中外法學(xué)》2004第4期，第410頁。

（責(zé)任編輯：賴曉明）