摘要：企業(yè)新會計準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并規(guī)定其后續(xù)計量可以采用公允價值模式。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值模式計量的企業(yè)日漸增多，而在上市公司實際的執(zhí)行中，只有極少數(shù)企業(yè)采用公允模式，公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用范圍很窄。本文通過研究公允模式下投資性房地產(chǎn)對上市的房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響，為上市公司在選擇后續(xù)計量方式上提供參考。

關(guān)鍵詞：公允價值 ；投資性房地產(chǎn)；成本模式

一、研究背景

為了規(guī)范房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量，2006年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》首次對我國投資性房地產(chǎn)的計量作出規(guī)定，其中后續(xù)計量有條件地可以選擇采用公允價值計量。并要求2007年1月1日開始在上市公司執(zhí)行。根據(jù)上海、深圳證券交易所的數(shù)據(jù)，截至 2012 年 4 月30 日，滬深兩市共計 2494家上市公司，其中，滬市上市公司 954家，深市主板上市公司484家，深市中小板上市公司 701 家，創(chuàng)業(yè)板上市公司 355 家；在2494家上市公司中，房地產(chǎn)類企業(yè)有124家，其中滬市有59家，深市有65家。根據(jù)上市公司2011年的年度報告 ，在這124家房地產(chǎn)企業(yè)中，存在投資性房地產(chǎn)的有98家，占比79.03%。 其中，90家對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式，占存在投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)上市公司總數(shù)的 91.93%；僅金融街，中航地產(chǎn)，正和股份等8家上市公司采用了公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的8.07%。

二、文獻(xiàn)綜述

會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

趙為民對公允價值計量的投資性房地產(chǎn)存在的問題，包括公允價值運用范圍偏大，合理性很難確定等進(jìn)行了分析，并提出了按照持有意圖對投資性房地產(chǎn)重新分類等幾點關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值模式在實務(wù)運用中的改進(jìn)設(shè)想。朱民武分析了公允價值模式在上市公司投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀：采用公允模式計量的上市公司很少，但呈上升趨勢，以及影響上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價ff1169129f50284d080efccfd2356f76a97787a841d06027464234f1e83b3741值計量模式的因素，最后對上市公司采用公允價值模式的對策進(jìn)行探討。還有一部分與成本模式對比分析其對財務(wù)指標(biāo)，王明霞從投資性房地產(chǎn)角度進(jìn)行研究，分析其從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式對財務(wù)指標(biāo)體系造成的影響，并對財務(wù)指標(biāo)體系的重構(gòu)提出一些自己的見解。劉淑芬分析了成本模式和公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的會計處理，對比分析了兩種方式的優(yōu)劣。最后，還有極少數(shù)分析公允價值模式對財務(wù)報表的影響，陳敏、柴斌鋒采用實證研究法，分析發(fā)現(xiàn)我國上市公司2009年年報發(fā)現(xiàn)公允價值計量的投資性房地產(chǎn)與凈利潤和凈資產(chǎn)之間有較強(qiáng)的相關(guān)性，公允價值模式會使企業(yè)的盈利水平提高、凈利潤提升和凈資產(chǎn)增加。

綜上可以看出，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式的研究相對較少，主要集中在與成本模式對比進(jìn)行的理論研究，就研究方法而言，主要討論公允價值變動損益對報表的影響，就其研究領(lǐng)域而言，主要是籠統(tǒng)針對擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司進(jìn)行分析，專門研究房地產(chǎn)行業(yè)的投資性房地產(chǎn)在公允模式下對企業(yè)財務(wù)產(chǎn)生的影響的非常少見，也并未出現(xiàn)針對某一項財務(wù)指標(biāo)的專門研究。而房地產(chǎn)企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)較多，所占比重較大，公允價值模式下對各項財務(wù)指標(biāo)有較大的影響，所以研究房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價值模式計量對利潤的影響具有重要意義。

三、采用公允價值模式計量對上市公司利潤的影響

投資性房地產(chǎn)采用公允模式進(jìn)行后續(xù)計量時，其對利潤的影響主要是兩方面：一是公允價值變動損益所引起的利潤變化；另一方面是采用公允價值模式后無需對投資性房地產(chǎn)計提折舊，從而對利潤產(chǎn)生影響。

（一）投資性房地產(chǎn)公允價值變動對凈利潤的影響

本文對深滬兩市2011年擁有投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)類上市公司進(jìn)行統(tǒng)計，分析出的上市的房地產(chǎn)類共124家企業(yè)，而8家采用公允價值模式計量，其中泛海建設(shè)、臥龍地產(chǎn)、金科股份的投資性房地產(chǎn)分別占總資產(chǎn)的比重0.31%、0.36%、3.54%，因其比重非常低，不在對其進(jìn)行研究。

這5家公司在2009年以后均采用了公允模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，通過整理上述5家公司2009、2010、2011年的年報資產(chǎn)負(fù)債表中的“投資性房地產(chǎn) ”項目 和“總資產(chǎn)”項目，利潤表中的 “本年凈利潤” 項目，分析了記入損益的投資性房地產(chǎn)公允價值變動對凈利潤的影響，具體如表1所示。

由表1可見，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動會對企業(yè)的凈利潤產(chǎn)生影響，其影響程度的大小取決于投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的大小，公允價值變動凈損益增加，凈利潤也隨之增加；反之，公允價值變動凈損益減少，凈利潤也隨之減少。其中，中航地產(chǎn)和世茂股份在2009年對凈利潤的影響較大因為是在當(dāng)年由成本模式轉(zhuǎn)為公允模式進(jìn)行后續(xù)計量，當(dāng)期公允價值變動較大，對凈利潤的也就較大。

為了研究投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重情況與公允價值變動對凈利潤的影響比率之間的關(guān)系，用2009、2010、2011年數(shù)據(jù)做成折線圖，如圖1所示：

從三個圖中可以看出，在2009年，除了正和股份的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重很大70%，但其投資性房地產(chǎn)公允價值變動占公司凈利潤的比重只有45%，其他公司都是以較小的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，帶動了較大的凈利潤。在2010年，津濱發(fā)展因其沒有投資性房地產(chǎn)，影響也就不存在。2011年，正和股份投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重已經(jīng)以低于投資性房地產(chǎn)公允價值變動占公司凈利潤的比重帶動凈利潤的增長；只有世茂股份的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重大于投資性房地產(chǎn)公允價值變動占公司凈利潤的比重?？傮w而言，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重與投資性房地產(chǎn)公允價值變動占公司凈利潤的比重具有一定的正相關(guān)性，大部分采用公允價值模式后續(xù)計量的公司都能以較低的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重帶動公司凈利潤的較高的增長。

（二）折舊因素對凈利潤的影響

根據(jù)會計準(zhǔn)則規(guī)定，在歷史成本模式下，每年應(yīng)計提折舊，如有減值應(yīng)計提減值準(zhǔn)備。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展實際情況，不存在減值，不再考慮。根據(jù)企業(yè)采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)年份的情況，按照直線法，根據(jù)每年計提的折舊額和和投資性房地產(chǎn)的原始價值，計算出在成本模式下投資性房地產(chǎn)的折舊率，并以此折舊率乘以公允價值模式下投資性房地產(chǎn)總額剔除當(dāng)年公允價值變動損益后的余額計算出折舊額。 公式如下：

估算的折舊額=[公允模式下投資性房地產(chǎn)總額-當(dāng)年公允價值變動收益（+當(dāng)年公允價值損失）]×折舊率

通過上述方法力求在盡可能的剔除公允價值變動的影響，把2009、2010、2011年的投資性房地產(chǎn)還原成按成本模式下的投資性房地產(chǎn)，從而對比兩種模式下的投資性房地產(chǎn)對凈利潤的影響。5家公司中，津濱發(fā)展和正和股份從2007年就對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，其折舊率無法取得，不在進(jìn)行分析，如表2：

由于在公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量下，不計提折舊，也可以減少費用，從而增加利潤。為了分析投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值計量的比按成本模式下的凈利潤的變化，把采用公允價值模式計量還原為成本模式下的投資性房地產(chǎn)，也就是通過把公允價值模式下得到凈利潤扣除公允價值變動損益和折舊后的余額作為估計出的成本模式下的凈利潤，可以表示為：

L成本 =L公允-投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益（或+投資性房地產(chǎn)公允價值變動損失）-折舊額

L成本 表示成本模式下的利潤；L公允 表示公允價值模式下的利潤

也就是把表1和表2根據(jù)上述公式綜合，估計出假定按成本模式計量的2009、2010、2011年三家上市公司的凈利潤，并根據(jù)投資性房地產(chǎn)在公允價值模式下的凈利潤做柱狀圖進(jìn)行對比如下：

圖2可以看出，3家公司的利潤都在隨著時間變化而增長。從2009年到2011年房價總體呈上漲趨勢，投資性房地產(chǎn)總額在公允價值下的大于成本模式。圖中也明顯看出3家公司公允價值模式下的凈利潤均大于還原后成本模式下的凈利潤。其中，中航地產(chǎn)、世茂股份在2009年剛好是采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的第一年，采用公允模式后，其利潤有大幅度的增長； 金融街在2011年兩種模式下的利潤對比更為強(qiáng)烈，其利潤增加幅度很大。

當(dāng)然，上述分析都是基于目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展較快，房價總體呈上漲趨勢，才會導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)在公允價值模式下比成本模式下的凈利潤高出很多。也就是說公允價值下的投資性房地產(chǎn)受房地產(chǎn)市場的影響很大，會帶來高利潤同時也會有風(fēng)險。

四、小結(jié)

在我國， 房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展， 使得以成本價格計價的房地產(chǎn)已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產(chǎn)實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值， 增加企業(yè)利潤，能更合理地反映企業(yè)的財務(wù)狀況， 提高財務(wù)信息的相關(guān)性， 有助于企業(yè)管理層和利益相關(guān)者更好地做出與企業(yè)相關(guān)的決策判斷。而目前房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，房價總體上漲的背景下，采用公允價值模式后，由于公允模式下會影響公允價值變動及折舊，會對凈利潤造成較大有利的影響。

所以，上市公司在考慮用公允價值模式計量的時候要考慮到，實行投資性房地產(chǎn)公允價值計價模式具有積極的意義，而一旦房地產(chǎn)市場波動較大，也就必然要求企業(yè)有一定的風(fēng)險承擔(dān)能力。而成本模式下的各項財務(wù)指標(biāo)都相對穩(wěn)定，適合追求穩(wěn)速增長的企業(yè)。

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（作者單位：西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）