摘要：房地產(chǎn)一直以來都是一個(gè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的行業(yè)，并且對國民經(jīng)濟(jì)方面也有著很大的影響，在國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)行業(yè)起著領(lǐng)導(dǎo)、支柱性的作用。住宅的建設(shè)在房地產(chǎn)中有著很大的比重，它的主要作用體現(xiàn)在對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)與帶動(dòng)人民的生活水平上。美國發(fā)生了次貸危機(jī)，我們國家逐漸加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，通過這些措施，我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了調(diào)整的階段。具體的表現(xiàn)形式有：房產(chǎn)的銷量逐漸下降，大量房屋建設(shè)完工后無人購買，成了空房。這些都成為重點(diǎn)被社會各界關(guān)注。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；博弈；制約機(jī)制；利益主體

一、前言

這篇文章，主要研究的是房地產(chǎn)市場的利益參與者，如中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)購買者（也就是消費(fèi)者），在制定了一個(gè)規(guī)則上的框架中，為自己獲得最大的利益去進(jìn)行博弈，博弈完成后，可能出現(xiàn)各種各樣的后果。出現(xiàn)的結(jié)果無外乎兩種，其中一種就是高效的市場均衡，還有一種就是低效的市場均衡。

首先我們知道它們之間相互關(guān)聯(lián)，主要的博弈關(guān)系可以列為以下幾種。

中央政府和地方政府之間的差距存在于目標(biāo)函數(shù)的不同，這樣會導(dǎo)致地方政府和中央產(chǎn)生不合作的博弈，對于中央下達(dá)的要求總是找文字漏洞，用自己的辦法能過則過。

再就是房地產(chǎn)開發(fā)商本身的問題。部分的房地產(chǎn)開發(fā)商存在僥幸心理，進(jìn)行違規(guī)操作，不擇手段以實(shí)現(xiàn)利益的最大化。在進(jìn)行這些不符合規(guī)范的操作的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會碰到和政府之間的利益博弈。

房地產(chǎn)開發(fā)商之間的戰(zhàn)爭。在他們中間是選擇一起用價(jià)格來吸引消費(fèi)者，還是用統(tǒng)一的價(jià)格來獲得市場，這也是一個(gè)博弈關(guān)系。

房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者之間的信息渠道交流不暢，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不夠透明化，出現(xiàn)了困境。

消費(fèi)者會出現(xiàn)旁觀的姿態(tài)，是進(jìn)入市場去購買房產(chǎn)，還是繼續(xù)的保持不動(dòng)，這兩種關(guān)系形成了博弈上的關(guān)系。

錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系構(gòu)成了房地產(chǎn)的交易市場，所以我們要做的就是理清這些存在的關(guān)系，弄清楚這些關(guān)系背后的問題和主體的意圖。

二、錯(cuò)綜復(fù)雜的博弈關(guān)系分析

（一）中央政府和地方政府之間的博弈分析

在房地產(chǎn)行業(yè)中，制定政策的是中央政府，地方各級政府負(fù)責(zé)執(zhí)行中央指令。但實(shí)際情況確是中央政府發(fā)出了指令，各級部門不按照或不嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施。這種現(xiàn)象表明了中央政府和地方政府的利益主體的差異。利益主體的不同，表現(xiàn)出來就是中央政府和地方政府的博弈過程，中央政府下發(fā)的指令不能很好地完成。我們下面對這些市場中存在的目標(biāo)進(jìn)行分析。

中央政府對于房地產(chǎn)行業(yè)控制是為了讓房地產(chǎn)市場能夠?qū)崿F(xiàn)良好的循環(huán)和可持續(xù)的發(fā)展目標(biāo)；監(jiān)控房地產(chǎn)市場，科學(xué)地進(jìn)行管理，建立預(yù)警機(jī)制；引進(jìn)市場的機(jī)制，對房地產(chǎn)中的企業(yè)實(shí)施優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化利用。

地方政府在房地產(chǎn)中的主要目標(biāo)是城市建設(shè)有進(jìn)步。地方官員在職期間為了能夠有政績對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)實(shí)行鼓勵(lì)政策以使地方的財(cái)政稅收有所增加。并且房地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)性很高，可以帶動(dòng)很多行業(yè)的發(fā)展，這對于地方的就業(yè)問題改善起了很大的作用，當(dāng)?shù)厝嗣竦纳詈臀镔|(zhì)水平可以得到很大的提高。

中央和地方政府的目標(biāo)性存在差異性，但是其中也有相同點(diǎn)，它們的根本利益就是發(fā)展生產(chǎn)、提高人們的生活水平，使得社會進(jìn)步。從另一個(gè)方面來講，地方政府和中央政府有所不同，地方上只是追求本地區(qū)的利益，政策的制定與選擇比較片面。這樣產(chǎn)生了地方和中央的差異，使得很多政策執(zhí)行不力。

（二）地方上的政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈分析

地方政府對房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督，違規(guī)現(xiàn)象不但和地方的法律制度有關(guān)系，還和地方的監(jiān)管不力有著莫大的關(guān)系。即使是完美的市場監(jiān)督體制，也不能杜絕地產(chǎn)開發(fā)商在市場中的違規(guī)行為。由此我們知道對房地產(chǎn)開發(fā)商的違規(guī)操作監(jiān)督是十分重要的。另外，即使有全面的檢查，還是不能杜絕“上有政策，下有對策”的事情。

（三）房地產(chǎn)商開發(fā)商之間存在的博弈

地產(chǎn)行業(yè)的競爭非常激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化，都會選擇結(jié)成一個(gè)聯(lián)盟去抵御風(fēng)險(xiǎn)，弱化競爭。在實(shí)際的生活中，房地產(chǎn)開發(fā)商是處于一種進(jìn)退兩難的狀態(tài)，價(jià)格上的競爭實(shí)際上是企業(yè)面對市場做出的一種反應(yīng)，個(gè)體的行為會影響全d9f500e96615222b177f7d54b08430ed體的行為，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的行為很難處于理性狀態(tài)。另外要說的是，房地產(chǎn)商為了利益的最大化會進(jìn)行合謀，這種合謀在我們看來是一種很理性的行為，但是我們不能保證團(tuán)隊(duì)中的其他人不會為了利益而背叛組織，使得合謀行為具有很多的不確定性。

（四）消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈

房地產(chǎn)現(xiàn)階段的市場不是很景氣的，很多的消費(fèi)者都不敢進(jìn)入其中。沒有消費(fèi)者的資金補(bǔ)充，那么房產(chǎn)開發(fā)商沒有了資金的注入，陷于了困境之中。

（五）消費(fèi)者和消費(fèi)者之間的博弈分析

如果說房地產(chǎn)消費(fèi)市場是一個(gè)博弈的過程，消費(fèi)者則是是其中的弱勢群體。消費(fèi)者想的是物超所值，但是消費(fèi)者獲得信息的渠道只是從房地產(chǎn)開發(fā)商的廣告，不能了解到真正的內(nèi)情。這時(shí)候，消費(fèi)者就會處于一種理性的狀態(tài)，在市場上觀望，伺機(jī)選擇一個(gè)最佳的時(shí)間進(jìn)入市場。

三、從制約機(jī)制上完善房地產(chǎn)市場

學(xué)習(xí)國外發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行建設(shè)和完善。從整體上來看，發(fā)達(dá)國家在地產(chǎn)方面有著悠久的發(fā)展歷程，長期的發(fā)展，市場不斷地完善，相關(guān)法律法規(guī)不斷健全，市場處于良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)還處于起步階段中，市場混亂，管理上存在很大的漏洞，缺少宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，存在很多問題。我們要學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，建立健全房地產(chǎn)市場的相關(guān)管理體系。

市場機(jī)制調(diào)節(jié)完善市場。房地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)性很高，對于市場的調(diào)節(jié)作用是巨大的。資源的優(yōu)化配置、傳遞市場信息，這些方面都是從市場的競爭中體現(xiàn)出來的，房地產(chǎn)以商品的形式出現(xiàn)，對市場的影響巨大。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)具有彈性，因此市場機(jī)制要發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

從中央政府的角度去制約房地產(chǎn)的發(fā)展。調(diào)控的各個(gè)主題之間存在不同的矛盾和不同的利益要求，在這些方面的影響下，中央出臺的政策都會帶有一些博弈的色彩。而對于房地產(chǎn)市場的政策就是一個(gè)制度，這個(gè)制度對于其他各個(gè)方面都有所制約。各個(gè)主體在制約下進(jìn)行活動(dòng)，制度的變化帶來的是參與方的不同策劃，這場博弈的結(jié)果肯定就存在不同了。制度不合理，那么政策就不能完整地實(shí)施下去，市場也會變得更加地混亂。所以，市場的制度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比博弈更為重要。當(dāng)前，我們的政策是存在缺陷的，這導(dǎo)致市場實(shí)施力度不夠。所以應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)制度上的建設(shè)，完善博弈機(jī)制，使得政府和其他的利益主體實(shí)現(xiàn)博弈的均衡。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)市場作為各個(gè)利益主體的均衡機(jī)制，中央政府和地方政府等作為參與其中的主要利益方。對它們之間的關(guān)系和博弈分析是研究房地產(chǎn)行業(yè)的有效途徑之一。政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三者的要求都是不同的，如何更好地實(shí)現(xiàn)它們各自的要求，這就要求我們的市場發(fā)揮作用。目前我們的房地產(chǎn)市場存在諸多的缺陷和問題，主要的原因是沒有一個(gè)好的利益協(xié)調(diào)機(jī)制，要改變這種情況，就要把利益關(guān)系理清，調(diào)節(jié)好利益關(guān)系，將深化市場改革和加強(qiáng)宏觀調(diào)控相結(jié)合。

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（作者單位：臨汾市國土資源局）