黃海燕

【摘要】公允價(jià)值計(jì)量是現(xiàn)代財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)最富挑戰(zhàn)性的一個(gè)領(lǐng)域，而投資性房地產(chǎn)這一新增加的資產(chǎn)類型在計(jì)量上，除了實(shí)際成本計(jì)量，對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用存在一定的局限性，主要是對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的有效證據(jù)不足，實(shí)踐中公允價(jià)值模式是否存在一些問(wèn)題，這一現(xiàn)象確實(shí)值得我們深思。同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量也有歷史成本不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，我們對(duì)公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中的優(yōu)點(diǎn)存在的問(wèn)題進(jìn)行分析并研究現(xiàn)狀，展望未來(lái)。

【關(guān)鍵詞】 公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 有效證據(jù)

一、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值的優(yōu)點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)由原來(lái)的成本法計(jì)量改為公允價(jià)值計(jì)量，其升值空間極大，而對(duì)擁有投資性房地產(chǎn)較多的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其利潤(rùn)和凈資產(chǎn)都有可能出現(xiàn)巨幅的增長(zhǎng)，公允價(jià)值不僅適應(yīng)了全球經(jīng)濟(jì)一體化的要求，而且也能更好的表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，具有如下優(yōu)點(diǎn)：

1、 公允價(jià)值能提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性與可比性

公允價(jià)值計(jì)量能合理反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，歷史成本是一個(gè)靜態(tài)指標(biāo)，提供的信息缺乏及時(shí)性和相關(guān)性，公允價(jià)值是一種動(dòng)態(tài)的計(jì)量模式，能較準(zhǔn)確地披露企業(yè)獲得的現(xiàn)金流量，能客觀、及時(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)能力。公允價(jià)值的使用能夠使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的期末價(jià)值更加貼近市場(chǎng)價(jià)格，投資者不僅可以了解相關(guān)信息，還可結(jié)合自身對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，更加科學(xué)、理性地進(jìn)行投資決策，

2、 公允價(jià)值能夠改善資本結(jié)構(gòu)

采用公允價(jià)值計(jì)量模式能夠改善資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的融資能力。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)企業(yè)的另一個(gè)影響只要是體現(xiàn)在初始轉(zhuǎn)換時(shí)所有者權(quán)益的變動(dòng)。可以說(shuō)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，隨著房地產(chǎn)的大幅度升值，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)短期內(nèi)的大幅度增值，從而改變資本結(jié)構(gòu)，有利于企業(yè)的進(jìn)一步融資。

二、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值存在的問(wèn)題

投資性房地產(chǎn)中引用了公允價(jià)值計(jì)量模式，體現(xiàn)了國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，也適應(yīng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。公允價(jià)值應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)，必然有其存在的合理性與必要性，即較之歷史成本具有先天的優(yōu)勢(shì)，但是卻并未出現(xiàn)理論界所預(yù)期的普遍適用，在日常實(shí)務(wù)應(yīng)用中，我們也發(fā)現(xiàn)了采用公允價(jià)值計(jì)量出現(xiàn)了如下問(wèn)題：

1、公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)信息生產(chǎn)成本較高

這主要表現(xiàn)于公允價(jià)值計(jì)量模式下，公允價(jià)值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。公允價(jià)值的取得，首選是活躍的公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性和不成熟性，公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)還難以取得，因此，對(duì)于采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個(gè)過(guò)程將會(huì)增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無(wú)法直接衡量采用公允價(jià)值計(jì)量模式的收益時(shí)，積極性肯定會(huì)受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價(jià)值計(jì)量方式。

2、公允價(jià)值計(jì)量存在不確定性

中國(guó)現(xiàn)階段的市場(chǎng)不完善，很難取得比較可靠的市場(chǎng)公允信息，而且會(huì)因可靠的市場(chǎng)信息不易取得且變化幅度大可能會(huì)給會(huì)計(jì)工作帶來(lái)不便，在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時(shí)還規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回?！边@項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤(rùn)；而采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤(rùn)可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)。隨此投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格。這在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)比較大的階段，公允價(jià)值計(jì)量模式的這個(gè)弱勢(shì)會(huì)更為顯著。由于房地產(chǎn)價(jià)格變化迅速，不同的評(píng)估方式、不同機(jī)構(gòu)的鑒定可能有不同的結(jié)果和誤差，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)差額，新準(zhǔn)則要求計(jì)入當(dāng)期損益，這項(xiàng)規(guī)定在我國(guó)一些地區(qū)公允價(jià)值不夠公允的情況下，仍然可能為一些企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供良好的機(jī)會(huì)。

3、影響股價(jià)的評(píng)估

公允價(jià)值波動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，公司的利潤(rùn)將會(huì)巨幅波動(dòng)，股價(jià)將有巨大波動(dòng)，即便公允價(jià)值僅出現(xiàn)5%左右的小幅波動(dòng)，意味著損益可能出現(xiàn)成倍的變化。每股收益的極不穩(wěn)定，使投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn)，以前一貫采用的PE市盈率估值法的參考價(jià)值大大降低，使分析預(yù)測(cè)面臨較大難題，所以我們必須尋找更加有效可行的估值方法與之匹配。

4、公允價(jià)值計(jì)量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān)

稅收也是企業(yè)利潤(rùn)分配的一種形式。在我國(guó)公允價(jià)值模式下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國(guó)的稅法，在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會(huì)計(jì)上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；稅法上，按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，在對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)算所得稅時(shí)仍按計(jì)提折舊或攤銷處理。在公允價(jià)值模式下對(duì)稅負(fù)沒有影響，但是如果計(jì)算所得稅時(shí)不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計(jì)提折舊或攤銷進(jìn)行處理，就不具有的利得在成本模式下計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會(huì)增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。

對(duì)企業(yè)而言，在會(huì)計(jì)方面，投資者和股東及企業(yè)職工更想了解企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景的信息，而以歷史成本為計(jì)量基礎(chǔ)來(lái)表達(dá)企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景顯然力不從心，這在客觀上要求必須改革其計(jì)量體系，引入公允價(jià)值計(jì)量模式。

另外，從發(fā)展的眼光看，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度不斷提高，有關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值將更容易取得，因此按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量將是未來(lái)的必然發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)的會(huì)計(jì)計(jì)量模式勢(shì)必會(huì)與國(guó)際慣例取得一致，并將其定位在合理的會(huì)計(jì)模式上。

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