劉佳星

摘要：房地產市場的穩(wěn)定，牽動著國民經濟的命脈。而對于房地產市場的調控，從土地供應到商品房建設調控，學者關注的比較多。但對于住宅租賃對于房地產市場穩(wěn)定的影響，目前來看，還缺乏系統(tǒng)的闡述。因此，本文從住宅租賃法的制度價值入手，分析制定住宅租賃法的可能性與必要性，增強其與相關部門立法的協(xié)調性。希望藉此完善我國房地產市場的整體架構。

關鍵詞：住宅租賃；制度構建；住宅租賃法

從國外城鎮(zhèn)化比較高的國家經驗來看，租賃是穩(wěn)定房地產市場，擴大內需的一大利器。當然，這些國家人口流動性較強，缺少戶籍的限制，城市發(fā)展比較均衡也是原因。但不可否認的是，這些國家在城鎮(zhèn)化過程中同樣經歷了和我們國家現(xiàn)在相同的情況。房屋租金暴漲，房地產價格不穩(wěn)定，房屋價格過高。相對應的，從其經驗來看，采取長期的穩(wěn)定的租賃市場作為房地產市場的穩(wěn)定利器是不可或缺的。從購房者年齡來看，基本購房者年齡都在35歲以后，事業(yè)有所成功，略有積蓄的前提下成為房主。而在這之前，都是采取租房的方式成家立業(yè)。而我們國家之所以租賃的積極性比較差，除了傳統(tǒng)的觀念意外，還有其他影響因素。

一、 制定住宅租賃法的現(xiàn)實性

目前，住宅租賃市場的極不成熟，體現(xiàn)在以下幾方面。

（一）租賃關系不穩(wěn)定。很多租賃都面臨著租期屆滿后租金大幅度上漲帶來的搬家困擾。

（二）租賃制度沒有帶來相應的準戶口福利。因為戶口政策千差萬別，以遼寧大連為例。沒有擁有產權的房屋，就不能落戶口。如果夫妻兩地分居進行調動工作，一方在大連沒有住房，只有集體戶口，則不能調動配偶方入連。沒有住房產權，也難以享受到學區(qū)房的政策。在大連，不少學區(qū)房均要求除了戶口在本地外，還需要在住宅內實際居住，有的甚至要求實際居住一年以上。甚至在老年人，辦理老年優(yōu)惠證，乘車證都要受到房屋的限制。雖然，戶口管理制度正面臨著放松的趨勢，這一點從異地高考制度已經看了出來，戶口的紅利會慢慢減少。但是短期內，住宅租賃對實現(xiàn)教育公平、居住公平等仍存在障礙。

（三）租賃帶來的邊際效用可能為負。從美國的住宅實踐來看，租賃給租房者帶來的是貧窮。對于承租公共住房的住戶，因為租賃而未購買住宅，導致個人財產縮水。

（四）租賃物的保持與中介制度。對出租房來說，如何確保租賃物的狀態(tài)，確保其價值不減損，確保出租房的出租熱情以及如何規(guī)制中介服務及收費，這都是影響租賃需求的客觀因素。

二、制定住宅租賃法的必要性。

總體來說，制定住宅租賃法的必要性，可以從以下幾方面考慮。

（一）房地產去支柱化帶來的考驗。從2010年國十條開始，嚴厲的房地產調控至今未斷。從一系列的政策出發(fā)點來看，我們正在逐漸加緊去房地產支柱化的步伐。以房地產為支柱，恰恰是源自98年的亞洲金融危機，以促進經濟發(fā)展拉動內需為背景。而此輪去支柱化，也恰逢經濟又一次低迷，急需拉動內需帶動GDP發(fā)展的時刻。背景相同，但措施截然相反。原因就在于，房地產支柱化，高資金回報率造成了擠出效應。其他行業(yè)追求回報率紛紛進入航地產業(yè)。帶來了實業(yè)空心化，這直接影響到國民經濟的根基安全。過高的房價，同樣過度擠占購房者其他消費，影響經濟健康全面發(fā)展。所以，房地產一定要去支柱化。但這畢竟牽涉金融、上下游實業(yè)、所以又要保障房地產業(yè)健康，穩(wěn)定，成熟，不可能讓房地產價格暴跌。那么從實踐上來看，我們在房地產調控過程中，實際上是蹺蹺板政策，兩頭壓。也就意味著，去支柱化，并不是簡單的放棄房地產行業(yè)。要對房地產有打有保，又要保障居住需求，因此要大力完善房地產租賃制度。

（二）房地產自有率過高帶來的風險。根據統(tǒng)計，中國房地產自有率為80%，高于其他國家。但這80%的的自有率要區(qū)分不同城市。在一線、二線城市，自有率較低。而在三線、四線城市，自有率較高，這與三四線房價較低有關，也與流動性若相關聯(lián)。同樣，一二線城市貸款比例高，三四線城市貸款比例低。過高貸的款比例，帶來了資金安全的隱患。自有率過高，也不利于防范不可抗力，例如戰(zhàn)爭的風險。

（三）城鎮(zhèn)化帶來的新挑戰(zhàn)。城鎮(zhèn)化，是房地產市場火爆的主要根源。我國目前的城鎮(zhèn)化還遠沒到發(fā)到國家的標準，因此大有潛力。城鎮(zhèn)化，不僅帶來了大量的農業(yè)勞動力進入中大型城市，而且，對中大型城市的教學配套、醫(yī)療資源、公共交通資源等有了較高的需求和要求。城鎮(zhèn)化，一方面促進了城市快速發(fā)展，一方面帶來了大量的外來人口。外來人口，通常收入較低。滿足他們的居住需求，這是城市發(fā)展的持續(xù)動力，也是治安秩序、教育公平等方面的要求。而住房租賃的完善，對其提供較好的住房保障，滿足外來人口的剛性需求。這也是城市發(fā)展的持久動力。

（四）住房租賃制度的優(yōu)勢。從國外城鎮(zhèn)化進程中來看，在城鎮(zhèn)化進程中，任何一個國家都會面臨著大量人口涌入基礎設施較好、發(fā)展機會較多的大中型城市。都會給當地的房地產價格帶來巨大的挑戰(zhàn)，這一點，任何一個國家也避免不了?，F(xiàn)如今，我們也正在城市化進程中。面對著巨大的房價壓力，看看已經走完城鎮(zhèn)化的其他國家的經驗，對我國而言，毫無疑問是有所裨益的?？v觀其他國家，無不采取了大量的措施來鼓勵通過租賃住房的方式來滿足居住需求。例如，新加坡規(guī)定，不允許房屋空置，否則罰款。還有國家規(guī)定，房屋空置，根據空置年限，逐級遞增的增收懲罰性稅。美國，還對租金進行過管制。荷蘭允許人們入住閑置1年以上的住房。瑞典政府為了遏制閑置房數量上升，除了加強租賃服務外，甚至將無人居住的住房推到。在丹麥，50多年前，就對閑置6周以上的房屋的所有者進行罰款。在美國亞特蘭大，在邊遠地區(qū)租房者，不僅不用付房租，還可以獲得補償。閑置房浪費了有限的土地資源，造成對資源占有的不公平，進一步拉大了貧富差距。無論這些措施的具體效果如何，但從中可以窺探出，滿足居住需求，穩(wěn)定住宅租賃，絕對不是僅僅有住宅私有化這么一條路徑，而且，恰恰相反。在城鎮(zhèn)化沒有完成的過程中，過多的住宅私有，反而會影響城鎮(zhèn)化的進程。以北上廣為例，城鎮(zhèn)化程度最高的，當屬北上廣這三地。同時，因為政治資源、經濟資源、文化中心的影響，這三地城市的房價也屬較高，當然，社會配套，基本福利也比較好。者就吸引了大量的外來人口進入三地。這既帶來大量的城市發(fā)展所需的人才，也帶來了房地產市場的巨大壓力。這三地的房價，在全國來看，基本屬于翹楚。當每個人都希望在北京擁有一套房屋的時候，實際上卻有更多的人在逐漸的失望。如此巨大的生活壓力，導致了逃離北上廣的情況。這也從另一個方面說明，私有住宅的價格過高，反而會影響城鎮(zhèn)化進程。那么在這其中，穩(wěn)定租賃市場，就是一個十分重要和必要的政策抉擇。通過穩(wěn)定的租賃市場，穩(wěn)定城鎮(zhèn)化過程中需要的大量人才，使其在通過租賃過程中能夠享受國家發(fā)展帶來的福利，也為城鎮(zhèn)化的堅實和鞏固提供人才基礎。

三、住宅租賃法與相關法律的銜接。

（一）合同法。我國合同法總則中規(guī)定了合同的幾種效力形式。在分則中，具體的有名合同里也規(guī)定了租賃合同。但顯然的是，租賃合同，包含但不僅包含房屋租賃，還包括其他形式的租賃，例如機器設備等、有形動產等。所以，現(xiàn)有的租賃合同中對住宅租賃的針對性不強。所以，在制定住宅租賃法時，要考慮到已有法律體系中的立法規(guī)范。特別是要考慮到法的效力階梯問題?！逗贤ā酚扇珖舜笾贫ǎ瑢儆诿袷骂I域內的基本法律。那么，制定的住宅租賃法作為單行法，就一定要與《合同法》中的規(guī)定相匹配。

（二）城市房屋租賃管理辦法。我國目前現(xiàn)行的城市房屋租賃管理辦法，行政管理色彩過濃，規(guī)定過于粗略，有必要以具有更高效力的規(guī)范性文件進行調整。我國的城市房屋租賃管理辦法，是由房屋主管部門制定的。很顯然，這樣一個規(guī)定，在效力上較弱。作為行政主管部門，其規(guī)定僅僅屬于部位規(guī)章。從法的效力階梯上考量，其與地方性法規(guī)之間容易出現(xiàn)沖突。其次，在80年代出臺的這部城市房屋租賃管理辦法中，有著諸多時代的烙印，難以滿足現(xiàn)代的需求。

（三）稅收管理法律的銜接。我國個人所得稅法，營業(yè)稅法中，均涉及到對個人出租房屋所需要征收的稅種，稅率。例如，個人出租房屋，需要交納個人所得稅，營業(yè)稅。個人出租自有住房，減按4%征收個人所得稅。個人出租商業(yè)用房，還需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅。但很顯然，對于出租行為的管理，稅源的征收都取決于登記制度。根據我國現(xiàn)行的規(guī)定，房屋出租需要到工商行政管理部門辦理出租登記，頒發(fā)出租證。否則，可以對其進行處罰。但實踐中，幾乎看不到在主管部門辦理出租登記的。這樣一來，在出租的源頭，就失去了控制。（作者單位：東北財經大學法學院）