張先營(yíng)?侯釗鈺?董曉敬

隨著我國(guó)人均收入水平的穩(wěn)步增長(zhǎng)，人們的房地產(chǎn)需求量日益擴(kuò)大。很多投資者只看到房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的高額回報(bào)，卻忽視了蘊(yùn)藏在這繁榮背后的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者要想獲得預(yù)期的收益，就必須對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)。

二、新風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資風(fēng)險(xiǎn)分析

平頂山市新風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為鷹城房地產(chǎn)企業(yè)中的后起之秀，其投資風(fēng)險(xiǎn)決策的分析是不容忽視的。

（一）開(kāi)發(fā)前期投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

平頂山市作為一個(gè)三線城市，房?jī)r(jià)處在中間水平，漲幅比較平穩(wěn)，投資性和投機(jī)性購(gòu)房比例有限。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，平頂山市政府出臺(tái)的《平頂山市住房建設(shè)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》相關(guān)土地、房產(chǎn)限購(gòu)、住房、價(jià)格等政策等，均有可能對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)投資收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響。

2.金融風(fēng)險(xiǎn)

新風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司65%的資金來(lái)源于外部融資，其中長(zhǎng)期債券融資占55%，長(zhǎng)期借款占7.5%，短期借款占2.5%，這種融資結(jié)構(gòu)擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍。但是這種融資方式財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高，若在公司發(fā)展不景氣時(shí)，還本付息可能將成為公司沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，甚至有可能導(dǎo)致本公司破產(chǎn)。

3.法律風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)受法律保護(hù)的合法房地產(chǎn)項(xiàng)目必須擁有合法受讓的國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)以及行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)。有的項(xiàng)目雖然開(kāi)發(fā)前景看好，可如果不顧及農(nóng)民利益，征地拆遷無(wú)法做完，更談不上開(kāi)發(fā)。如：在樓盤(pán)的審核驗(yàn)收中、買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中、租賃中等都有可能造成投資損失。

（二）建設(shè)實(shí)施階段投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.工期風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時(shí)間損失都會(huì)使工期拖延。平頂山是小麥玉米的優(yōu)良產(chǎn)區(qū)，受本、外地農(nóng)民工受到春種夏收等條件的制約，以及由于資金不到位所引起的建筑工程物資不能及時(shí)到位使用等都會(huì)引起工期的延誤。

2.工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

工程質(zhì)量是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)文件及工程合同中對(duì)工程的安全、使用經(jīng)濟(jì)、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設(shè)中，影響工程質(zhì)量的五個(gè)重要因素是：人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境。

（三）投資回收階段風(fēng)險(xiǎn)分析

1.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的供給和需求是不斷變化的。供求關(guān)系的變化會(huì)使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。

2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示平頂山市消費(fèi)者大多數(shù)青睞于80-200平方米的中等戶型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建造四棟17層的商品住宅房，80%的戶型均為三室兩廳120-150平方米的大戶型，戶型較為單一，所以其面臨的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

3.購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)

由于居民消費(fèi)價(jià)格是反映商品經(jīng)過(guò)流通各環(huán)節(jié)形成的最終價(jià)格，它最全面地反映了商品流通對(duì)貨幣的需要量。目前，世界各國(guó)基本上均用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)來(lái)反映通貨膨脹的程度。在通貨膨脹率很高的情況下，消費(fèi)者可能將消費(fèi)從住房中轉(zhuǎn)移，從而影響房地產(chǎn)消費(fèi)需求，最終給投資者帶來(lái)?yè)p失。

三、防范投資風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）高度重視可行性研究

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過(guò)程中關(guān)鍵的一步。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的盲目性 。

（二）靈活應(yīng)用投資組合理論

在投資領(lǐng)域里，要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來(lái)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以投入一部分資金，在普通住宅投資一部分，在高檔寫(xiě)字樓投資一部分等等。

（三）關(guān)注政策變動(dòng)

我國(guó)房地產(chǎn)受政府政策影響大。因此，要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策及我市政府政策的變化。研究各項(xiàng)政策，有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，并根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，進(jìn)而有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

（四）合理融通資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風(fēng)險(xiǎn)的存在，要求房地產(chǎn)投資者考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高因素，合理安排投資資金。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

（五）建立健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織系統(tǒng)

為了更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資決策，新風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資決策工作進(jìn)行具體的組織，確定風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)，明確其職能，使企業(yè)各部門(mén)協(xié)調(diào)工作，保證風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容。為了減少房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須在投資、運(yùn)作方面做出科學(xué)的決策，制定適合本企業(yè)的控制與預(yù)防措施并嚴(yán)格實(shí)施。在對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析和管理時(shí)，應(yīng)從多個(gè)方面采取必要措施，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資效益。只有這樣，投資者才能準(zhǔn)確的把握時(shí)機(jī)，在合適的地段開(kāi)發(fā)合適的物業(yè)，以贏取房地產(chǎn)投資的高效益。

（作者單位：黃淮學(xué)院）