何宇峰

摘要：隨著我國商品房市場的持續(xù)火熱和城鎮(zhèn)住房改革的不斷進行，這也直接促使物業(yè)管理水平的提高，現(xiàn)行物業(yè)管理手段主要依據(jù)2007年頒布的《國務院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例[1]〉的決定》，依此條例，以前公房管理者與住戶之間的關(guān)系也由管理者與被管理者轉(zhuǎn)為服務者與被服務者。在此背景下，物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理也將扮演越來越重要的角色，也是提高物業(yè)管理企業(yè)服務水平必然選擇。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；預算管理；預算編制

一、 物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理的意義

首先，對于一個企業(yè)來說，未雨綢繆可以說是生存必備的技能，對物業(yè)管理企業(yè)也當然是一樣。全面預算管理的是現(xiàn)代企業(yè)管理系統(tǒng)的一種先進管理方法?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容包括“規(guī)劃”和“控制”兩大部分。若無規(guī)則，則無控制的依據(jù)，而規(guī)劃的重要內(nèi)容之一就是全面預算。全面預算是指按照企業(yè)決策方案，確定企業(yè)各項活動的目標，并表現(xiàn)為預計利潤表、預計資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金預算等一整套預計的財務報表及其附表，借以預計未來期間的財務狀況和經(jīng)營成果。其中，預算編制則是全面預算的重要一步，預算的編制和使用，作為評價業(yè)績的標準，在管理上有時比實際結(jié)果更受重視。

基于全面預算管理制度的先進性，物業(yè)管理公司在企業(yè)內(nèi)部規(guī)范經(jīng)濟行為的各個方面建立了一套完整的全面預算管理體系，從而提高企業(yè)財務管理具有重要的現(xiàn)實意義；其次，物業(yè)管理公司推出這樣的全面預算管理的管理機制也能起到協(xié)調(diào)公司經(jīng)營，通過預算目標，編制，匯總和審查，執(zhí)行和調(diào)整，評價和評估的分解作用，從而起到協(xié)調(diào)效果，為公司的規(guī)劃和發(fā)展公司業(yè)務和提高公司自我意識方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用；再次，全面預算管理在企業(yè)部門的實施，可以起到很好的員工績效的激勵作用，全面預算管理通過分解有針對性的戰(zhàn)略目標，實施，控制到最終的具體實現(xiàn)，從而推動員工和部門不斷提升自己的專業(yè)水平，當然，同時員工同時可以提高自己的待遇水平。此外，引入全面預算管理，可以提高物業(yè)管理公司一直都面臨的預算死板問題，是預算變得簡單、方便和客觀性。

二、 物業(yè)服務企業(yè)全面預算的編制

物業(yè)管理企業(yè)實施預算編制應遵循以下原則： 1.目標導向的原則。企業(yè)相關(guān)管理部門將根據(jù)公司的情況來制定短期計劃和長期發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合公司目前的情況，制定了企業(yè)年度預算、季度預算、甚至是月預算。根據(jù)自己的具體情況來對具體問題具體分析，細分并開發(fā)適合自己的預算。 2.綜合平衡的原則。這需要處理每個部門的局部和整體以及全面的預算平衡之間的關(guān)系。 3.全部成本的原則。將各部門預算管理費收入統(tǒng)一算到他們的成本中去。 4.重點支出項目重點控制原則。要想企業(yè)達到長期發(fā)展的目標，就需要對企業(yè)當中的核心競爭力進行重點培養(yǎng)，那些比較重要的項目要著重控制，不可隨便的進行更改。①

預算編制步驟：1.審查平衡。財務管理部會和其他的有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)的各個單位的預算進行審查（有必要的時候可以進行復查），有必要的話可以給他們提出適合的平衡建議，而且企業(yè)還要發(fā)布工作目標責任書，年度工作目標可以作為各個部門預算的修正依據(jù)。 2.批準。通過預算各部門（財務部、工程部、物業(yè)部、市場部和保安部）進行分析整理，企業(yè)的財務部門才能上報公司上級進行審議，報道給管理層。 3.發(fā)出的執(zhí)行。企業(yè)年度預算提交管理層審批，然后去下發(fā)到各部門，分解落實到財務部門后執(zhí)行。

三、物業(yè)管理企業(yè)全面預算存在的問題

（一）物業(yè)全面預算意識不足

物業(yè)管理公司目前所缺乏的預算意識，要么是預算目標單一。②因為大部分財務管理業(yè)務仍處于過渡階段，很多企業(yè)仍然不熟悉該系統(tǒng)是比較全面的預算管理系統(tǒng)，比如全面預算管理，以提高企業(yè)管理水平的優(yōu)勢，協(xié)調(diào)公司，激勵績效改進等，都還是一知半解，更何況引入這種制度呢？另外有一些物業(yè)管理公司思想比較局限，并不認為物業(yè)全面預算是必要的，所以對此也就抱著一拖再拖的態(tài)度，覺得只要國家沒有明確規(guī)定需要全面預算他就沒有必要引進這種管理模式。因此，在這種情況下，國資委就應該起到引導作用，以更好地促進企業(yè)的全面預算管理在市場化的物業(yè)管理的背景下，提升水平并發(fā)揮應有的作用。

（二） 預算編制存在問題

1.預算目標單一，編制的預算沒有成為實施戰(zhàn)略目標的手段

目前，國內(nèi)企業(yè)仍普遍使用傳統(tǒng)的預算系統(tǒng)，無論是在預算編制，設(shè)計，實施，控制，都是基于一個個單一的目標預算為導向，如以成本為導向的預算編制，反映成本控制，反映現(xiàn)金流量的現(xiàn)金流量控制為導向的預算編制等。盡管有這些預算的編制也有一定的管理效果，但因為公司的核心目標是企業(yè)價值最大化，也可以說是利潤最大化，反映在預算上則是預算指標體系的策略的成功。因此，各種預算準備階段的設(shè)計目標是相對簡單的，而有戰(zhàn)略導向的建立全面預算框架則是很復雜的。

2.缺乏有效的預算溝通，全面預算編制行為受局限

我國企業(yè)的財務預算的執(zhí)行主要反映在最終監(jiān)督和考核狀況上，再加上很多企業(yè)的預算編制工作主要由財務部門負責，尚未建立起一套系統(tǒng)的全面預算框架，從而導致“財政預算完全所有的“錯覺預算。有些公司是通過自上而下，自下而上，或上下結(jié)合的溝通，但由于企業(yè)的經(jīng)濟和技術(shù)領(lǐng)域的過于嚴格的劃分使雙方很難直接溝通和理解。并且使用相互理解而非用專業(yè)術(shù)語來表達自己的立場，導致預算編制和財務管理幾乎沒有什么技術(shù)方面的問題，而技術(shù)人員不知道在財務管理方面怎么執(zhí)行預算。這種情況下全面預算的編制是極為不利的，將顯著降低預算編制的效率，不能滿足企業(yè)提高效率適應市場競爭日益激烈的要求。

3.編制方法不靈活，編制的預算很大程度上存在主觀性

編制預算方法對實現(xiàn)企業(yè)全面預算管理的目標和提高預算效果具有不可忽視的作用。目前的預算編制方法，常用的為企業(yè)增量法或削減法，因為遞增或遞減的預算編制簡單方便，也給預算確定討價還價留下空間的行為，同時也認識到歷史水平的合理性。然而，較少的因素來考慮預算遞增或遞減的外部環(huán)境在很大程度上是主觀的，難以適應市場環(huán)境的變化和反映瞬息萬變的經(jīng)營管理活動，再加上自己的預報的局限性，它們?nèi)菀讓е骂A算編制出與實際操作效果相違背，預算的實際效果就會相對窘迫，難以發(fā)揮預算的激勵作用。

（三） 全面預算考核不足

主要體現(xiàn)在預算缺乏專門人員以及預算程序不一致的標準上。首先，物業(yè)管理公司，目前還沒有相關(guān)部門正在做指導全面預算并介紹其特殊性，缺少充分的預算，包括與評估收入的預算、物業(yè)管理費用的預算、預算期間、物資采購預算成本和固定資產(chǎn)預算。內(nèi)容是相當繁瑣的，它必然導致預算評估階段的短缺。

結(jié)論

物業(yè)管理企業(yè)在做好預算方面是必要的。上述全面預算的介紹，包括預算編制，預算管理的內(nèi)容，預算編制的編輯程序以及預算的理論動機理論，都是需要綜合考慮并遵循精確的原則的。全面預算編制與使用需要各企業(yè)在實踐中不斷積累經(jīng)驗，結(jié)合自身特點，深刻領(lǐng)會全面預算的理念，通過實施科學的預算編制模式給企業(yè)帶來成功。相信物業(yè)管理企業(yè)通過實行全面預算管理制度的引入并在此推動下可以很好、更快的融入社會主義市場經(jīng)濟之中。（作者單位：北京捷利物業(yè)管理中心）

參考文獻

[1]關(guān)晶：《物業(yè)管理企業(yè)實行全面預算管理的理論與方法》，《經(jīng)營管理者》，2012年第10期

[2]孫言明：《企業(yè)全面預算的編制問題及對策研究》，《財經(jīng)縱橫》，2011年第4期

[3]陳洪：《淺談企業(yè)全面預算管理》，《中國煤炭地質(zhì)》，2008年第11期

注解

①關(guān)晶：《物業(yè)管理企業(yè)實行全面預算管理的理論與方法》，《經(jīng)營管理者》，2012年第十期。

②陳洪：《淺談企業(yè)全面預算管理》，《中國煤炭地質(zhì)》，2008年第11期