陳志芳 褚延芳

摘要：伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市居民的人均居住條件也逐漸提高，小區(qū)住宅、花園式住宅越來(lái)越受到人們的推崇。其中，物業(yè)是同人們接觸越來(lái)越頻繁的部門。物業(yè)維修也逐漸受到人們的關(guān)注。然而，其經(jīng)濟(jì)性分析長(zhǎng)期以來(lái)都沒(méi)有一種相對(duì)較好的辦法進(jìn)行解決。收益還原法是房地產(chǎn)評(píng)估中較為常用的一種方法，其原理同物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)性相符合。本文簡(jiǎn)要探討了收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中的應(yīng)用，供相關(guān)人士參考。

關(guān)鍵詞：收益還原法 物業(yè)維修 經(jīng)濟(jì)決策

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，建筑企業(yè)也將工作的中心由眾多的生產(chǎn)建筑方面轉(zhuǎn)變到了對(duì)建筑的維護(hù)工作方面來(lái)。這種改變?cè)谖鞑康陌l(fā)達(dá)國(guó)家早已形成。例如：在1983年的瑞典，其房屋的改造及維修方面的資金投入就約占全國(guó)總建筑投入的一半以上。在1992年的英國(guó)里丁大學(xué)中，其存在的一份研究資料顯示了建筑行業(yè)的未來(lái)動(dòng)向：國(guó)家關(guān)于建筑的維修及改建比例會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)及城市的進(jìn)步而逐漸提高，新工程建筑的數(shù)量將相對(duì)降低。

物業(yè)維修指的是把物業(yè)的現(xiàn)存能力情況維持著還原到以前或指定能力情況的全部活動(dòng)。以經(jīng)濟(jì)的層面看來(lái)，物業(yè)維修是將現(xiàn)存物業(yè)的價(jià)值及未來(lái)預(yù)計(jì)價(jià)值進(jìn)行維護(hù)及提升；以技術(shù)層面看來(lái)，物業(yè)維修就是物業(yè)部門對(duì)新建項(xiàng)目的后續(xù)工作。因此，物業(yè)維修的本質(zhì)就是一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)投資類的行為。其旨在確保物業(yè)條件同人民的需求相符合，在維修的經(jīng)費(fèi)上同現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)。所以，在物業(yè)維修中，經(jīng)濟(jì)決策占有相當(dāng)重要的位置，物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)決策也是人們一直以來(lái)極為關(guān)注的事情。

長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，相關(guān)人士對(duì)物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)決策研究更偏重于對(duì)使用年限、折算費(fèi)用等方法，此類方法雖然在物業(yè)使用年限及決策方面存在一定理論價(jià)值，但是，因?yàn)榇祟惙椒▽?duì)資料的收集方法要求較高，在現(xiàn)實(shí)物業(yè)的維修工作中極少應(yīng)用。那么，對(duì)于物業(yè)中的大修、中修工程，就需要探尋一種科學(xué)、高效的方法進(jìn)行施工。

一、收益還原法的定義

收益還原法又稱為收益現(xiàn)值法、收益資本化法等，指的是估算被評(píng)估的資產(chǎn)其以后的收益，并將其折算成現(xiàn)金數(shù)值，進(jìn)而對(duì)評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定的一種方法。從購(gòu)買者的角度看來(lái)，其購(gòu)買資產(chǎn)應(yīng)用的數(shù)額應(yīng)低于資產(chǎn)未來(lái)的收益數(shù)值。

收益還原法是較為常用的房地產(chǎn)評(píng)估方法之一，其公式為：

其中，P代表物業(yè)的評(píng)估價(jià)格；an表示未來(lái)物業(yè)的純收入；rn代表未來(lái)物業(yè)的資本變化。

如果物業(yè)在以后的每一年純收入相同，各資金的變化率相同，則公式可以轉(zhuǎn)變?yōu)椋?/p>

二、在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中收益還原法的應(yīng)用

物業(yè)維修投入的本質(zhì)就在于將現(xiàn)存的物業(yè)進(jìn)行又一次投資，同時(shí)將其同物業(yè)周期費(fèi)用相融合，對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析。應(yīng)用收益還原的方法分析物業(yè)的價(jià)值，對(duì)于購(gòu)買一方來(lái)講，其是在對(duì)物業(yè)的投入數(shù)量進(jìn)行計(jì)算。所以，在房地產(chǎn)評(píng)估方面應(yīng)用的收益還原法一樣也適用在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)的決策中。

物業(yè)在維修決策中存在兩種情況，其一為馬上維修；其二為無(wú)法維修。對(duì)于這兩種情況，物業(yè)同樣在經(jīng)濟(jì)收益方面也存在兩種形式，其一為維修前的收益；其二為維修后的收益。因?yàn)槲飿I(yè)的維修操作能夠提升使用壽命，增強(qiáng)功能的安全性，所以，維修后的物業(yè)經(jīng)濟(jì)收益要高于維修前的物業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。高出的數(shù)值就是進(jìn)行維修時(shí)的投入最大額。依據(jù)上述的方法總結(jié)其計(jì)算公式為：

其中，P、rn的含義同收益還原法中的含義相同；F代表物業(yè)一次能夠應(yīng)用的費(fèi)用；n代表物業(yè)不用進(jìn)行維修的年數(shù)。

應(yīng)用上述公式就能夠求出維修費(fèi)用的最高數(shù)額及維修以后的使用年限，從而以獲取的結(jié)果為基礎(chǔ)，對(duì)物業(yè)維修的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行限定，對(duì)決策進(jìn)行分析。假定，某小區(qū)物業(yè)在維修以前的純利潤(rùn)為8萬(wàn)元/年，能夠使用的年限為15年，通過(guò)維修，其每年的純利潤(rùn)收益為10萬(wàn)元/年，資本化率為6%，那么，其能夠使用的年限及維修的最大數(shù)額詳見(jiàn)表1及圖1。

表1：物業(yè)維修使用以后的使用年限及費(fèi)用對(duì)比

圖1：物業(yè)維修使用以后的使用年限及費(fèi)用對(duì)比

假如維修的使用金額大于表中的數(shù)值，則維修不合理。從圖中可以發(fā)現(xiàn)，伴隨著維修使用年限的增加，后期的利益收入增長(zhǎng)減緩，但維修的難度及區(qū)域則相應(yīng)增加，可行性下降，那么，就不用在進(jìn)行維修工作了。

三、收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的幾點(diǎn)事情

（一）維修施工前使用年限及維修結(jié)束后使用年限的確定

從公式中我們可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)維修在前后階段的使用年限是一個(gè)較為敏感的數(shù)值，對(duì)維修結(jié)果有著決定性的作用。物業(yè)的使用年限也是長(zhǎng)期以來(lái)研究頻繁的內(nèi)容，重點(diǎn)側(cè)重于建筑的時(shí)變基礎(chǔ)上。然而，因?yàn)榻ㄖ臅r(shí)變同很多條件都有關(guān)聯(lián)，具備極大的不定性，所以，在進(jìn)行建筑使用年限評(píng)估時(shí)，應(yīng)以更多的數(shù)據(jù)做基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。

（二）維修經(jīng)濟(jì)決策公式的適用性

在物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)決策公式中，主要是對(duì)物業(yè)中大修及改進(jìn)的工程進(jìn)行反應(yīng)。由于物業(yè)中一些中小型的維修及日常的維護(hù)資金投入較為頻繁，并且一次應(yīng)用的資金數(shù)額較小，在公式中無(wú)法進(jìn)行反應(yīng)，所以，相關(guān)人員在利用公式進(jìn)行計(jì)算時(shí)，應(yīng)對(duì)其適用性進(jìn)行仔細(xì)考量。

（三）純利潤(rùn)的計(jì)算

在房地產(chǎn)的評(píng)估中，收益還原的方法一般較為常用于計(jì)算有收益或者存在潛力的房地產(chǎn)物業(yè)中。這里的利潤(rùn)指的是能夠利用一般貨幣進(jìn)行衡量的資金數(shù)額，并不包含買房自用所消費(fèi)的機(jī)會(huì)成本。然而，在物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)決策分析中，計(jì)算利潤(rùn)的目的就在于對(duì)現(xiàn)存的物業(yè)維修資金使用數(shù)量進(jìn)行分析與決策，而不是對(duì)市場(chǎng)的交換價(jià)格開(kāi)展的決策。因此，依據(jù)替換原則，全部物業(yè)的類型都能夠應(yīng)用市場(chǎng)比較的方法對(duì)物業(yè)的利潤(rùn)、潛在性進(jìn)行估算，進(jìn)而為維修經(jīng)濟(jì)決策分析提供幫助。

（四）還原化率的確定

還原化率指的是把房地產(chǎn)的純收益數(shù)額利用價(jià)值比率進(jìn)行替換，其本質(zhì)是一項(xiàng)投資資本的收益比率。物業(yè)的維修也是一項(xiàng)投資的操縱，當(dāng)然要對(duì)其還原化率進(jìn)行確定。在收益還原法中，對(duì)物業(yè)價(jià)值的計(jì)算利用還原化率的方法較常見(jiàn)，但物業(yè)維修因?yàn)槭艿胶芏鄺l件的作用，是一項(xiàng)綜合性的決策內(nèi)容，經(jīng)濟(jì)決策只能代表其中某一方面。在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)的維修工作還會(huì)受到相關(guān)政策、安全性、折舊率、歷史文化、周邊自然環(huán)境等條件的限制。因此，物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策不可片面的對(duì)經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行考量，不能照本宣科，盲目進(jìn)行，而是應(yīng)轉(zhuǎn)化思路，利用物業(yè)的維修基金利率或公積金利率作為物業(yè)的資金還原化比率。其是由于除了特殊用于經(jīng)營(yíng)或出租的建筑以外，很多建筑的作用是來(lái)自行入住或生產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)利益性不高，應(yīng)用銀行存款方法具有保本的價(jià)值；另外，假如物業(yè)不開(kāi)展維修工作，進(jìn)行拆建的資金投入會(huì)超過(guò)一次大修的費(fèi)用，從而降低了資金收益。同時(shí)，物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)性分析僅能對(duì)決策前期進(jìn)行分析，對(duì)后期的約束條件相對(duì)較弱，應(yīng)用銀行的存款利率當(dāng)做分析的還原化比率可以突出限定的意義。物業(yè)的更新改造及大修就像對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修一樣，是對(duì)物業(yè)的進(jìn)一步投資，因此，物業(yè)購(gòu)買決策的重要方法之一—收益還原法一樣也可以在物業(yè)的維修經(jīng)濟(jì)決策中進(jìn)行應(yīng)用，而且具有很高的操作性及實(shí)用性。

四、總結(jié)

總而言之，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)決策分析必將會(huì)更加趨于完善。將收益還原法應(yīng)用到物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)決策分析中可以更好的保證其決策的準(zhǔn)確性。因此，對(duì)收益還原法在物業(yè)維修紀(jì)念館及決策分析中的應(yīng)用進(jìn)行探討是值得相關(guān)人員深入思考的事情。

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