惲梅

摘要：住房公積金制度是我國政府實(shí)施的一項(xiàng)住房保障制度，對保障我國中低收入階層住房需求發(fā)揮著重要作用。但隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，住房公積金規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其貸款風(fēng)險(xiǎn)也日益凸顯。本文對住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了劃分，并探討住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

關(guān)鍵詞：公積金貸款 貸款風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

為保障中低收入階層住房需求，我國于1991年建立了住房公積金制度。住房公積金制度歷經(jīng)20年發(fā)展，其制度逐步完善，程序日益規(guī)范，為解決城鎮(zhèn)居民住房問題起到了非常重要的作用。但隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，住房公積金規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其貸款風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。因此，有必要通過建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，保障住房公積金制度長期健康穩(wěn)定發(fā)展，充分發(fā)揮住房公積金制度在保障中低收入階層住房需求中的積極作用。

一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的類型

住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)指與住房公積金專項(xiàng)儲(chǔ)蓄資金相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)總和，主要是其借貸過程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。與商業(yè)貸款相比，住房公積金貸款主要采取抵押貸款方式，因而具有安全性高、利率低等優(yōu)點(diǎn)。因此，住房公積金貸款成為購房貸款的優(yōu)先選擇。但由于我國現(xiàn)行住房公積金體制不健全，相關(guān)法律法規(guī)不完善，貸款程序不規(guī)范，導(dǎo)致其貸款風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。

（一）制度風(fēng)險(xiǎn)

制度風(fēng)險(xiǎn)指由制度因素所引起住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，這一風(fēng)險(xiǎn)主要源于住房公積金委托運(yùn)作模式及其風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。《住房公積金管理?xiàng)l例》明確要求住房公積金管理中心只能委托商業(yè)銀行辦理住房公積金業(yè)務(wù)。由于住房公積金管理中心與商業(yè)銀行本身存在不同的利益目標(biāo)，由此導(dǎo)致的利益沖突會(huì)加大住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。以利潤最大化為導(dǎo)向的商業(yè)銀行在辦理住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì)在自營業(yè)務(wù)和委托業(yè)務(wù)之間進(jìn)行衡量，自身保留違約風(fēng)險(xiǎn)小、收益率高的業(yè)務(wù)，而將違約風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)通過住房公積金委托業(yè)務(wù)進(jìn)行發(fā)放。其次，貸款風(fēng)險(xiǎn)有住房公積金管理中心承擔(dān)，商業(yè)銀行不承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致商業(yè)銀行在回收貸款時(shí)可能會(huì)不夠盡職。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人因主客觀原因無法按合同規(guī)定按期還本付息所引起的風(fēng)險(xiǎn)。這部分風(fēng)險(xiǎn)主要源于借款人的履約能力及借款人與住房公積金管理中心之間的信息不對稱。我國尚未建立個(gè)人信用制度，現(xiàn)行住房公積金貸款制度對借款人的信用評估依賴于借款人所在單位，導(dǎo)致住房公積金管理中心或商業(yè)銀行難以評估和控制其違約風(fēng)險(xiǎn)。其次，住房公積金貸款主要用于保障中低收入階層住房需求，因而其服務(wù)對象主要為中低收入階層。相較于高收入人群，中低收入階層的工作穩(wěn)定性低及抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，會(huì)加大違約風(fēng)險(xiǎn)。最后，住房公積金管理中心與借款人之間存在信用信息不對稱，使得住房公積金管理中心沒法準(zhǔn)確評估借款人所提供的資料和擔(dān)保物。

（三）抵押風(fēng)險(xiǎn)

抵押風(fēng)險(xiǎn)是指在財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保操作過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。這部分風(fēng)險(xiǎn)主要源于重復(fù)抵押及抵押變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。重復(fù)抵押涉及房屋、開發(fā)項(xiàng)目重復(fù)抵押兩個(gè)方面。由于目前住房公積金管理中心與商業(yè)銀行之間沒有實(shí)現(xiàn)房屋、開發(fā)項(xiàng)目等信息資源共享機(jī)制，并且抵押管理部門工作程序不規(guī)范，導(dǎo)致住房公積金管理中心和商業(yè)銀行在發(fā)放住房公積金貸款時(shí)，可能會(huì)存在房屋重復(fù)抵押或開發(fā)項(xiàng)目重復(fù)抵押的情況，造成住房公積金貸款抵押權(quán)益的虛化，進(jìn)而增大住房公積金貸款的抵押風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)市場價(jià)格受宏觀政策、市場需求等多種因素影響，在房產(chǎn)抵押期間，房產(chǎn)市場價(jià)格會(huì)大幅波動(dòng)，并且自然災(zāi)害、人為損害等原因同樣也會(huì)造成房產(chǎn)的毀壞和貶值，使得房產(chǎn)市場價(jià)值低于未償還貸款余額，造成資不抵債，從而導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)。

二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

為充分發(fā)揮住房公積金貸款在解決中低收入階層住房需求中的積極作用，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，有必要建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體制，保障住房公積金長期健康、順利發(fā)展?；诖?，本文結(jié)合我國住房公積金貸款機(jī)制存在的問題，以及由此引發(fā)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，并借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)提出以下幾點(diǎn)建議。

（一）完善貸款管理機(jī)制

由于住房公積金管理中心與商業(yè)銀行本身存在不同的利益目標(biāo)，由此導(dǎo)致的利益沖突會(huì)加大住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。因而，如何消除住房公積金管理中心與商業(yè)銀行之間的利益沖突，是降低住房公積金貸款的制度風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑。因此，在委托運(yùn)營方式下，尋求解決住房公積金管理中心與商業(yè)銀行的利益沖突可以有效降低其貸款風(fēng)險(xiǎn)。由于我國住房公積金貸款制度發(fā)展較晚，法律法規(guī)及相關(guān)程序不規(guī)范，因而，可以借鑒國外經(jīng)驗(yàn)用于完善我國住房公積金貸款的運(yùn)作機(jī)制。國外住房公積金貸款運(yùn)作機(jī)制重在強(qiáng)化住房公積金管理中心，即委托方的主體地位，其規(guī)定住房公積金管理中心可以自主選擇商業(yè)銀行。在這種體制下，商業(yè)銀行為爭奪客戶資源，必將提高服務(wù)質(zhì)量，從而可以有效避免由于委托代理問題導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。我國現(xiàn)行住房公積金貸款制度規(guī)定，有資格從事住房公積金貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行由住房公積金管理委員會(huì)指定，而住房公積金管理中心沒有能力選擇與商業(yè)銀行合作的權(quán)力，使得住房公積金管理中心無法通過取消商業(yè)銀行貸款發(fā)放資格的方式來對其實(shí)行制約。因此，現(xiàn)行住房公積金貸款制度應(yīng)當(dāng)賦予住房公積金管理中心更大的自主權(quán)，讓其有權(quán)選擇承辦住房公積金貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，并加強(qiáng)對其的監(jiān)督，真正實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)利的統(tǒng)一，進(jìn)而降低由于委托代理問題引發(fā)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。其次，待條件成熟，可設(shè)立承辦住房公積金貸款業(yè)務(wù)的專業(yè)銀行，由其對住房公積金存、貸款進(jìn)行統(tǒng)一管理，進(jìn)而從根本上消除住房公積金管理中心與商業(yè)銀行之間的利益沖突。

（二）建立個(gè)人信用制度

建立個(gè)人信用制度，有利于降低住房公積金貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金貸款的發(fā)放以及后期的償還，關(guān)鍵取決于貸款人的個(gè)人信用。由于住房公積金貸款期限長，不確定性因素較多，因而無法對借款人未來的收入及履約能力進(jìn)行準(zhǔn)確評估和控制。在這種情況下，通過建立個(gè)人信用制度，有助于住房公積金管理中心對借款人個(gè)人信用情況進(jìn)行判別，進(jìn)而決定是否對其發(fā)放貸款，及加強(qiáng)貸款管理，有利于降低住房公積金貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。其次，根據(jù)住房公積金貸款的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)包含個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)、職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、家庭經(jīng)濟(jì)環(huán)境、抵押房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和保證人風(fēng)險(xiǎn)等因素的個(gè)人信用指標(biāo)體系，并將個(gè)人信用作為審批住房公積金貸款申請的重要依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，可通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立個(gè)人信用信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人信用信息資源共享，提高住房公積金審批效率。再次，在住房公積金貸款發(fā)放后，可根據(jù)指標(biāo)體系對借款人個(gè)人信用情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，依據(jù)借款人個(gè)人信用情況，對其貸款進(jìn)行分類管理，并分別采取有針對性的收款措施，提高收款效率。

（三）加強(qiáng)住房抵押管理

住房公積金貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)主要源于重復(fù)抵押及抵押變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。在審批住房公積金貸款前，貸款審查部門應(yīng)當(dāng)對抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查，并結(jié)合市場價(jià)格及評估公司的意見對抵押物進(jìn)行準(zhǔn)確估值，以防止抵押物估值風(fēng)險(xiǎn)。其次，針對可能出現(xiàn)的房屋重復(fù)抵押情況，貸款審查部門可與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門合作，利用相關(guān)部門提供的信息及數(shù)據(jù)，認(rèn)真審查抵押房屋的合法性，及時(shí)掌握抵押房產(chǎn)是否符合銷售條件，以及是否存在重復(fù)抵押的情況，對產(chǎn)權(quán)不清晰或重復(fù)抵押的房屋不予以貸款。在必要時(shí)對抵押物情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，避免住房公積金貸款抵押權(quán)益的虛化，降低抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立貸款擔(dān)保制度

由于房地產(chǎn)市場市價(jià)受宏觀經(jīng)濟(jì)政策、微觀市場需求等多方面因素影響，其市場價(jià)格存在較大的不確定性。在房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期，住房價(jià)格持續(xù)上漲，由此帶來的溢價(jià)收益不會(huì)對住房公積金貸款產(chǎn)生沖擊。而當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣，房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌，由于房價(jià)下跌可能會(huì)造成大面積的違約風(fēng)險(xiǎn)。為房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)對住房公積金貸款的沖擊，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)貸款擔(dān)保制度建設(shè)。通過建立貸款擔(dān)保制度，分散系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的住房公積金貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。可以采取傳統(tǒng)抵押和購房保險(xiǎn)擔(dān)保相結(jié)合的方式，在貸款期限內(nèi)將抵押房產(chǎn)可能遭受的各種風(fēng)險(xiǎn)造成的毀壞或貶值損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。其次，待條件成熟，由政府出資設(shè)立住房公積金貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)化分工，提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

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