何宇峰

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對(duì)物業(yè)的發(fā)展要求越來(lái)越高。然而物業(yè)行業(yè)作為一個(gè)新興的行業(yè)必然存在一些問(wèn)題。例如目前我國(guó)物業(yè)管理公司內(nèi)部會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理有待提升。本文就我國(guó)目前物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題，分析了提高物業(yè)管理行業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平的方法。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 會(huì)計(jì)核算 財(cái)務(wù)管理

物業(yè)管理是指受物業(yè)所有人委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同，參與物業(yè)房屋建造、使用等的服務(wù)。包括對(duì)所管轄區(qū)域的公用設(shè)備、設(shè)施、房屋本身及治安、環(huán)境等進(jìn)行管理。物業(yè)作為一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中占據(jù)重要地位。會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理是物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)核算至關(guān)重要的一部分。它通過(guò)會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)憑證反映了物業(yè)管理公司的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理中的重要作用是不言而喻的。物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理要統(tǒng)籌內(nèi)部各部門和公司外部的所有賬務(wù)，所以工作復(fù)雜，工作量大。要求我們更要做好物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作，提高物業(yè)管理公司的總體水平。

一、我國(guó)目前物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）我國(guó)物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理處在初級(jí)階段

會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理一直以來(lái)占據(jù)著企業(yè)管理的重要地位，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的展開(kāi)和企業(yè)發(fā)展是及其重要的。我國(guó)物業(yè)行業(yè)從上世紀(jì)八九十年代才有了真正的發(fā)展，起步晚， 經(jīng)驗(yàn)少，目前正處于初級(jí)階段。很多物業(yè)管理人員對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理認(rèn)識(shí)不夠，沒(méi)有形成完善合理的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。這影響了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

（二）我國(guó)物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理存在的具體問(wèn)題

物業(yè)管理雖然是新興的產(chǎn)業(yè)，但是隨著我國(guó)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也逐漸增大。伴隨我國(guó)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，大部分物業(yè)管理公司的管理理念和管理水平在不斷提升。但是由于我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展時(shí)間短、物業(yè)財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)不高造成很多問(wèn)題。

1、會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理。會(huì)計(jì)記賬的方式不合格，沒(méi)有嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)制度明細(xì)記錄財(cái)務(wù)狀況；會(huì)計(jì)科目混亂，收支會(huì)計(jì)科目的記錄不準(zhǔn)確，例如資本性支出與收益性支出混亂記錄；會(huì)計(jì)資料造假，數(shù)據(jù)失真或者不準(zhǔn)確，作假帳的現(xiàn)象是依然存在的；會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理手續(xù)不合理，有些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)甚至沒(méi)有正式的合同或者協(xié)議等現(xiàn)象都是會(huì)計(jì)核算存在的嚴(yán)重問(wèn)題。這些會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)的問(wèn)題嚴(yán)重影響會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性和完整性，影響物業(yè)公司對(duì)數(shù)據(jù)的判斷。

2、會(huì)計(jì)核算方式單一。很多物業(yè)管理公司不注重會(huì)計(jì)核算這一塊，公司財(cái)務(wù)狀況由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一管理核算，其他部門很少設(shè)立會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理人員專門對(duì)本部門的財(cái)務(wù)進(jìn)行詳細(xì)管理。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范圍大，一個(gè)物業(yè)公司要同時(shí)管理好幾個(gè)小區(qū)甚至更多，賬目設(shè)置不詳細(xì)不利于公司對(duì)每個(gè)小區(qū)的具體情況分析和管理。

3、會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理手段落后。很多公司目前的會(huì)計(jì)核算任然停留在手工做賬的階段，公司的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)收集、分析、處理大部分依靠人工作業(yè)。這樣既耗費(fèi)大量的時(shí)間，還影響數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。財(cái)務(wù)管理工作把很多時(shí)間用在做賬上面，用很少的時(shí)間對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行詳細(xì)的總結(jié)分析。

4、成本管理不完善，資金利用不當(dāng)現(xiàn)象存在。成本管理有三種方式：調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)模效益；與供貨商談判交流，轉(zhuǎn)移成本；加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，強(qiáng)化預(yù)算管理，節(jié)約支出。這些方法只能片面的短時(shí)間的管理成本，忽略了物業(yè)管理在對(duì)企業(yè)的供應(yīng)和服務(wù)環(huán)節(jié)的成本管理，這樣對(duì)物業(yè)管理公司的長(zhǎng)期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來(lái)、壞賬等都提高了資金成本。

5、財(cái)務(wù)報(bào)表不詳細(xì)，不能為公司管理提供詳細(xì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。很多物業(yè)公司對(duì)外提供的財(cái)務(wù)報(bào)表只是很籠統(tǒng)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表等。沒(méi)有管理需要的各種詳細(xì)報(bào)表。例如：維修報(bào)表、各種服務(wù)費(fèi)用報(bào)表等。還有很多財(cái)務(wù)信息是采用統(tǒng)計(jì)的方法，統(tǒng)計(jì)工作時(shí)間長(zhǎng)，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，不能滿足財(cái)務(wù)管理的需求。

6、稅務(wù)賬目不清楚，物業(yè)管理收費(fèi)對(duì)稅務(wù)的劃分不清楚，導(dǎo)致申稅及納稅不真實(shí)。

7、會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理分不清。很多物業(yè)公司認(rèn)為會(huì)計(jì)核算是會(huì)計(jì)部門的工作，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理是一個(gè)體系。

二、提高物業(yè)管理行業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平的方法

（一）規(guī)范管理會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作

1、提高財(cái)務(wù)工作人員的思想素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)。對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和思想素質(zhì)培養(yǎng)，提高財(cái)務(wù)人員的知識(shí)水平和管理能力，做好公司的財(cái)務(wù)管理工作。

2、建立健全公司內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算制度、財(cái)務(wù)管理制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)清查制度等。讓公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理有制度可依。

3、建立完整的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系。有了完整的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系可以規(guī)范財(cái)務(wù)管理的整個(gè)過(guò)程，提高財(cái)務(wù)管理的效果。特別是原始會(huì)計(jì)憑證的審核制度，這樣可以保證會(huì)計(jì)信息的完整性和準(zhǔn)確性。

（二）建立二級(jí)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度。

由于物業(yè)管理公司管理區(qū)域的增多，對(duì)財(cái)務(wù)的管理也應(yīng)該更加詳細(xì)。要掌握詳細(xì)的數(shù)據(jù)信息，必須建立二級(jí)或者多級(jí)的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度。以每個(gè)小區(qū)為單位建立會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)小區(qū)信息及進(jìn)行整合分析，再將原數(shù)據(jù)和整合數(shù)據(jù)交由公司總財(cái)務(wù)部門，公司財(cái)務(wù)部門對(duì)每個(gè)小區(qū)的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。必要時(shí)這些詳細(xì)的信息也是物業(yè)公司制定小區(qū)管理計(jì)劃的重要依據(jù)。

（三）正確劃分應(yīng)繳稅務(wù)項(xiàng)目，準(zhǔn)確申報(bào)應(yīng)納稅額。

很多物業(yè)公司會(huì)計(jì)人員分不清楚公司“管理處”和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)所有者權(quán)益和物業(yè)所有人權(quán)益之間的區(qū)別、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)申報(bào)之間的關(guān)系，以及對(duì)應(yīng)繳稅項(xiàng)和非應(yīng)繳稅項(xiàng)之間的劃分認(rèn)識(shí)不清。這些都導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理不當(dāng)。要增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)知識(shí)，正確劃分應(yīng)交稅務(wù)項(xiàng)目，按時(shí)申報(bào)納稅，做好物業(yè)管理的財(cái)務(wù)工作，保證各方利益不受損害。

（四）對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行精細(xì)化的管理。

1、對(duì)成本進(jìn)行精細(xì)化管理。建立會(huì)計(jì)輔助核算和財(cái)務(wù)管理制度，成本核算必須明確到各個(gè)部門及負(fù)責(zé)人，可以按照單位管理的需要對(duì)成本科目按部門、按人員、按地點(diǎn)進(jìn)行輔助核算，對(duì)每一筆開(kāi)支的用處和單位都進(jìn)行詳細(xì)的記錄，保證信息的完整性和準(zhǔn)確性。

2、對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行精細(xì)化管理，進(jìn)行最小范圍的核算。以部門或以樓體為單位劃分利潤(rùn)的財(cái)務(wù)管理，每個(gè)單位的財(cái)務(wù)管理又可以劃分下一級(jí)的財(cái)務(wù)管理單位（例如再以項(xiàng)目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財(cái)務(wù)管理體系可以清晰具體的反映公司各部門的盈利狀況。也利于公司財(cái)務(wù)部門進(jìn)行利潤(rùn)報(bào)表總結(jié)，還可以保證利潤(rùn)數(shù)據(jù)信息的完整性。

3、對(duì)資金的精細(xì)化管理。首先，減少資金的浪費(fèi)，提高資金的利用率。其次，對(duì)資金的流動(dòng)做好跟蹤管理，防止貪污挪用現(xiàn)象的發(fā)生。然后，對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)，應(yīng)該加大催款力度，盡快收回款項(xiàng)，提高資金的流動(dòng)速度。再次，分散風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司可以與保險(xiǎn)公司、保安公司合作，分散資金風(fēng)險(xiǎn)。最后，設(shè)立壞賬準(zhǔn)備金，將其納入資金管理費(fèi)用，加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，增強(qiáng)物業(yè)管理公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

三、結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理對(duì)公司的整體管理和發(fā)展都很重要，但是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)處于初級(jí)階段，還存在很多不足，我們要加強(qiáng)物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平，推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，更好的為業(yè)主服務(wù)。

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