徐滇慶（加拿大西安大略大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授）

房地產(chǎn)調(diào)控核心是防范金融危機(jī)

徐滇慶（加拿大西安大略大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授）

房價(jià)暴漲充其量不過是肌膚之瘡，銀行危機(jī)才是心頭大患。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的著眼點(diǎn)是防范惡性通貨膨脹所帶來的金融危機(jī)。

供不應(yīng)求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)建設(shè)起碼還有20年以上的快速增長。只有當(dāng)城市化比例達(dá)到75%以后，商品房建設(shè)的速度才能有所減緩。采用行政手段抑制房地產(chǎn)建設(shè)，是將房地產(chǎn)需求推后。其實(shí)，房價(jià)是一個(gè)金融問題，房價(jià)調(diào)控的核心不在于房價(jià)高低而是防范金融危機(jī)。

近年來，公務(wù)員、軍人、退休人員和國企職工的工資都得到顯著提高。許多人誤以為只要給員工提高工資就可以促進(jìn)消費(fèi)，內(nèi)需上去之后就可以帶動(dòng)生產(chǎn)，可以在外部市場(chǎng)萎縮的情況下，給國內(nèi)企業(yè)提供更多的訂單，拉動(dòng)增長和就業(yè)。沒料到，在增加工資之后，民眾并沒有增加消費(fèi)或投資而是把錢存進(jìn)了銀行。

在金融機(jī)構(gòu)存款的三個(gè)部分（城鄉(xiāng)居民存款、企業(yè)存款和政府及其他存款）中，由于居民存款的產(chǎn)權(quán)分散在千家萬戶，最難以控制。而這些日益增多的居民存款，已經(jīng)形成了一個(gè)超級(jí)堰塞湖。

從2009年4月至今，平均每個(gè)月居民存款余額新增量超過4000億元。這些錢就好像是天上落下來的雨，還在不停地落入堰塞湖。令人擔(dān)憂的是，如果新增存款改變流向，不進(jìn)堰塞湖，那這些錢會(huì)流向何處？更為嚴(yán)重的是，如果堰塞湖的水流出來怎么辦？在銀行出現(xiàn)負(fù)利率的情況下，這些情況都會(huì)發(fā)生，更明確地說，預(yù)計(jì)這些錢很大部分會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

另一方面，那些因?yàn)楸l(fā)金融危機(jī)的可能性而看空房地產(chǎn)市場(chǎng)的言論，也是缺乏依據(jù)的。從全球金融市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，如果出現(xiàn)新的金融危機(jī)，那么極有可能屬于增發(fā)貨幣型的金融危機(jī)。

而現(xiàn)在的情況是，居民存款是一個(gè)天文數(shù)字。在貨幣流動(dòng)性嚴(yán)重過剩的情況下，房價(jià)和物價(jià)大幅度下跌的概率很低。一旦資本市場(chǎng)失去穩(wěn)定，人們不得不為了保值從銀行中取出存款，而最佳的保值手段莫過于購房。增發(fā)貨幣型金融危機(jī)很可能導(dǎo)致物價(jià)和房價(jià)雙雙飛漲。

目前，京、滬、廣、深等一線城市房價(jià)已經(jīng)很高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了普通居民的購買力范圍，而國內(nèi)資金和外資沖擊的主要目標(biāo)則是一線城市的高檔住宅。因此，要做好一線城市高檔住宅房價(jià)大幅度上漲的準(zhǔn)備。

作為政府部門，既要大蓋廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，照顧老百姓的生活需求，又要在輿論上教育民眾對(duì)商品房價(jià)格波動(dòng)不必大驚小怪。同時(shí)，還要有計(jì)劃地增加一線城市高檔住宅的土地供應(yīng)，做好吸收大量流動(dòng)資金的準(zhǔn)備；更大幅度地開放黃金、土地、債券、證券、期貨和外匯市場(chǎng)，創(chuàng)造資金分流的渠道；做好提高利率的準(zhǔn)備，盡可能緩解負(fù)利率的沖擊。此外，還要在輿論上避免推動(dòng)通貨膨脹預(yù)期。

房價(jià)暴漲充其量不過是肌膚之瘡，銀行危機(jī)才是心頭大患。無論新政有多少條，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的著眼點(diǎn)是防范金融危機(jī)。只有認(rèn)真分析金融形勢(shì)，未雨綢繆，預(yù)先籌劃防范惡性通貨膨脹的對(duì)策，才能夠在金融市場(chǎng)發(fā)生變化的同時(shí)，沉穩(wěn)應(yīng)對(duì)，減少危機(jī)發(fā)生的可能性與影響范圍。