張興軍

瘋狂的地租引領(lǐng)著瘋狂的建設(shè)，商機(jī)盡顯的同時(shí)也潛藏著瘋狂過后的代價(jià)。這是一種良性的商業(yè)繁榮，還是泡沫催生下的虛幻之舞？目前尚無定論。

DTZ戴德梁行的一份第二季度報(bào)告，或者可以詮釋北京寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)況。該報(bào)告顯示，北京非核心商業(yè)圈平均租金則環(huán)比上漲了3.21%達(dá)到236.73元(37.58美元)每月每平方米。而東長(zhǎng)安街、建國(guó)門商圈租金達(dá)到286.16元(45.42美元)每月每平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.02%。

盡管與去年50%左右的瘋狂增長(zhǎng)相比已有所緩和，但國(guó)內(nèi)一線城市中心區(qū)的高昂租金，在國(guó)際上已處名列前茅的位置。

撤離

與租金高漲相伴隨的，是眾多跨國(guó)公司、IT企業(yè)選擇從CBD區(qū)域頻繁撤離。大概是從去年底，包括英特爾中國(guó)公司、甲骨文和路透社等跨國(guó)公司與機(jī)構(gòu)，紛紛選擇將辦公地撤離CBD，過去門可羅雀的上地、通州、石景山等區(qū)域，成了這些跨國(guó)公司的首選。要知道作為北京最大的黃金商圈，CBD過去可是財(cái)富500強(qiáng)大部分駐京公司的扎堆之地。

租金上漲，是眾多跨國(guó)企業(yè)撤出CBD的一個(gè)重要誘因。高緯環(huán)球最新發(fā)布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》顯示，2011年北京CBD頂級(jí)寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價(jià)，躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長(zhǎng)75%，是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L(zhǎng)最快城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個(gè)百分點(diǎn)。

需求與供給高度不平衡的狀態(tài)將加速寫字樓和配套設(shè)施市場(chǎng)的繁榮。DTZ戴德梁行研究部的報(bào)告顯示，2012年上半年北京市場(chǎng)新增供應(yīng)量?jī)H為246400平方米，導(dǎo)致其于今年上半年末期在所有城市中，總體空置率最低，僅為2.45%。

相關(guān)報(bào)告預(yù)測(cè)，在租金需求強(qiáng)勁、供應(yīng)量有限的情況下，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓租金增幅居全國(guó)首位，至2012年上半年末按年增長(zhǎng)46.8%，租金水平緊逼上海。

此外，一位業(yè)內(nèi)人士也表示，在CBD、東二環(huán)、金融街等核心商業(yè)圈，由于新增供應(yīng)有限，加上國(guó)企、央企通常更傾向于整體持有甲級(jí)寫字樓而不公開租賃，使得這個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)期供需緊張，租金上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁?？剂课灏?gòu)?qiáng)企業(yè)的撤離CBD，成本均是首要因素。

一位北京東方新天地的服裝旗艦店店員向本刊記者透露，該店月租金就達(dá)20多萬(wàn)，全年兩百多萬(wàn)的租金遠(yuǎn)超營(yíng)業(yè)利潤(rùn)多倍。類似這種以推廣為目的的虧本賺吆喝，是常見的情況。

經(jīng)歷了去年租金火箭式的攀升后的北京，目前來看租金上漲趨勢(shì)略有和緩，但距離理性還有不小的空間。

商機(jī)

幾家歡樂幾家愁，當(dāng)眾多國(guó)內(nèi)外商戶因租金而“敗退”之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的巨頭似乎迎來了切切實(shí)實(shí)的春天。過去的8月，對(duì)于微博名人、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹而言，卻并不輕松，因?yàn)槠涔咀≌氖袌?chǎng)銷售數(shù)據(jù)并不足以讓股東滿意。

今年上半年，由于沒有新完工項(xiàng)目導(dǎo)致結(jié)算面積減少，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)僅實(shí)現(xiàn)12.22億元和6.13億元，同比下降均超過50%，核心純利更是可憐的2.32億元。銷量與利潤(rùn)的下滑，一定程度上源于房地產(chǎn)對(duì)于住宅市場(chǎng)的調(diào)控。這也為潘石屹在應(yīng)對(duì)銷量與利潤(rùn)的難看數(shù)據(jù)時(shí)，決定轉(zhuǎn)型只租不賣的商業(yè)地產(chǎn)模式提供了注腳。

“經(jīng)過反復(fù)的分析、測(cè)算，我們公司做了一個(gè)重大決定：告別散售，持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)。轉(zhuǎn)型后，SOHO中國(guó)將擁有北京、上海大量?jī)?yōu)質(zhì)地段辦公商業(yè)物業(yè)，還將是上海外灘上最大的業(yè)主。三年后，公司的盈利將主要來源于租金收入，五年后，現(xiàn)有150萬(wàn)平方米物業(yè)的租金年收入將超過40億人民幣?！?月中旬，潘石屹的這樣一條微博正式向外界宣告，SOHO中國(guó)將告別以往的散售模式，從“開發(fā)—銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)—自持”。若此番戰(zhàn)略如果得以實(shí)施，意味著SOHO中國(guó)將成為北京、上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者，同時(shí)還將成為上海外灘上最大的業(yè)主。

兵馬未到糧草先行，潘石屹聚焦商業(yè)地產(chǎn)絕非一朝一夕之事。事實(shí)上，早在2011年，很多房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)上出售土地或已建成的商業(yè)物業(yè)。而SOHO中國(guó)就已經(jīng)展開了收購(gòu)行為，其收購(gòu)總金額超過150億元人民幣，創(chuàng)下了年度收購(gòu)金額最高紀(jì)錄。這些新收購(gòu)的土地或項(xiàng)目都集中在上海交通便利、位置優(yōu)越的區(qū)域。

事實(shí)上，在政治與經(jīng)濟(jì)中心的北京，建國(guó)門、大望路、朝陽(yáng)門和三里屯一帶，都有潘石屹旗下SOHO中國(guó)的影子，其商業(yè)物業(yè)的積累已經(jīng)頗為客觀。據(jù)悉。未來SOHO中國(guó)將在北京和上海持有辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬(wàn)平方米，5年后現(xiàn)有物業(yè)的年租金收入將超過40億元。轉(zhuǎn)型之試的成效，潘石屹給出了5年的期限。

就在住宅、商業(yè)并重的SOHO中國(guó)向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力和跑馬圈地之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也并未放緩擴(kuò)張的勢(shì)頭。年銷售已近千億規(guī)模的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)，其萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的楷模，包括大型連鎖超市、影院在內(nèi)的商業(yè)綜合體，充分詮釋了萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的含金量。某種程度上可以說，租金上漲與商業(yè)中心的增值，萬(wàn)達(dá)皆是最大的受益者之一。

縱觀近幾年來的土地供應(yīng)市場(chǎng)，一個(gè)有趣的現(xiàn)象是大多數(shù)的“地王”，均處于商業(yè)中心。顯而易見，能撬動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)杠桿的，非大型品牌地產(chǎn)商無以為之。時(shí)下已付諸實(shí)施的CBD項(xiàng)目中，風(fēng)投最勁的莫過于全球五百?gòu)?qiáng)之中信集團(tuán)的“中國(guó)尊”。這個(gè)規(guī)劃為510米的未來北京新地標(biāo)，僅拿地便花費(fèi)63億，總投資將達(dá)240億。

在中信集團(tuán)的設(shè)想中，“中國(guó)尊”將集甲級(jí)寫字樓、會(huì)議、商業(yè)、觀光以及多種配套服務(wù)功能于一體，項(xiàng)目建成后將吸引國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、國(guó)際500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐，預(yù)計(jì)將于2016年底封頂。

中信集團(tuán)的目標(biāo)不可為不宏大，作為未來北京的新地標(biāo)，中信將引領(lǐng)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引500強(qiáng)企業(yè)入駐和打造國(guó)際地產(chǎn)項(xiàng)目，作為其主要的方向和目標(biāo)。

“如果說CBD是北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最前沿，那么作為CBD核心區(qū)中心地標(biāo)的Z15地塊則代表北京經(jīng)濟(jì)的制高點(diǎn)，必將吸引具有世界眼光的企業(yè)聚集于此。

中國(guó)尊設(shè)計(jì)之初，中信集團(tuán)就將吸引高端優(yōu)質(zhì)客戶入駐作為出發(fā)點(diǎn)，并稱瞄準(zhǔn)的是長(zhǎng)期、可穩(wěn)定增長(zhǎng)的收益模式，項(xiàng)目實(shí)施后將為CBD區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供長(zhǎng)足動(dòng)力，最終將實(shí)現(xiàn)政府、終端客戶、入駐企業(yè)的多贏效果。

顯然，在北京CBD租金持續(xù)增長(zhǎng)的當(dāng)下，如果不出意外，新地標(biāo)的中國(guó)尊勢(shì)必會(huì)名利雙收。

瘋狂

有燦若桃花的光明前景，自然也會(huì)面臨無可奈何的爭(zhēng)議與困境。對(duì)于并不理性的地標(biāo)興建及其本身所涵的商業(yè)宏愿，也并不總是一帆風(fēng)順。最近，被譽(yù)為“蘇州之門”的蘇州商業(yè)地標(biāo)在微博上被網(wǎng)友頻繁吐槽其“頗像一個(gè)秋褲，還是低腰的”。

這個(gè)投資45億，花費(fèi)的鋼鐵可建8艘航母的標(biāo)志性建筑拿地后九年都未動(dòng)工，如今亦面臨銷售難困局的蘇州門戶，正遭遇著多重困境。據(jù)悉，該建筑由蘇州乾寧置業(yè)有限公司投資建設(shè)2011年下半年，“東方之門”項(xiàng)目獲得了預(yù)售許可證，但迄今為止銷售情況不佳。

動(dòng)輒數(shù)十億投資的商業(yè)地標(biāo)已經(jīng)不是個(gè)案，不鮮見的如各種“總部基地”“文化產(chǎn)業(yè)園”“新地標(biāo)”等標(biāo)榜居多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正史無前例地上馬，但往往雷聲大雨點(diǎn)小，大多數(shù)所標(biāo)榜的概念，僅僅流于概念而已。

在分析人士看來，看似無頂?shù)淖饨鹕蠞q，并不是一種可持續(xù)的商業(yè)繁榮。競(jìng)拍推升的土地價(jià)格、創(chuàng)投起著重大作用的非理性競(jìng)爭(zhēng)等，都是目前租金已經(jīng)背離理性范疇的原因。高昂的租金也引發(fā)了瘋狂建設(shè)潮。

從日本上世紀(jì)的經(jīng)驗(yàn)來看，北京也面臨著類似的情況。在謝國(guó)忠等經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，中國(guó)房地產(chǎn)（商業(yè)和住宅）正面臨著抉擇的時(shí)刻，如果當(dāng)下不調(diào)整到位，不排除將面臨日本“消失的十年”之痛。